In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers hat die WEG für bestimmte rückständige Hausgeldforderungen ein Recht auf abgesonderte Befriedigung aus der Wohnung. Dann kann sie die Wohnung versteigern lassen.
Hintergrund
Eine WEG klagt gegen den Insolvenzverwalter eines Wohnungseigentümers auf Duldung der Zwangsversteigerung zweier Wohnungen dieses Eigentümers.
Die WEG hat gegen den Wohnungseigentümer für die Wirtschaftsjahre 2006 und 2007 fällige Hausgeldansprüche von insgesamt 9.100 Euro. Einen Titel hierüber hat sie nicht. Am 27.12.2007 wurde über das Vermögen des Eigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet.
Wegen der Hausgeldrückstände möchte die WEG in die Wohnungen des Schuldners vollstrecken und verklagt den Insolvenzverwalter auf Duldung der Zwangsversteigerung der Wohnungen.
Entscheidung
Die WEG kann vom Insolvenzverwalter Duldung der Zwangsversteigerung verlangen, soweit es sich bei den rückständigen Hausgeldern um einfache Insolvenzforderungen handelt, die vom Vorrang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG umfasst sind.
a) Ob eine Hausgeldforderung eine einfache Insolvenzforderung oder eine Masseverbindlichkeit ist, hängt davon ab, ob sie vor oder nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig geworden ist.
Hausgeldforderungen, die vor Insolvenzeröffnung fällig geworden sind, sind einfache Insolvenzforderungen. Diese sind grundsätzlich nach den Vorschriften über das Insolvenzverfahren zu verfolgen (Anmeldung zur Insolvenztabelle mit hohem Ausfallrisiko).
Das Gesetz gewährt Hausgeldforderungen in bestimmtem Umfang aber ein Vorrecht gegenüber Forderungen anderer Gläubiger (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Das Vorrecht umfasst laufende und rückständige Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten 2 Jahren, höchstens aber 5 Prozent des Verkehrswertes der Wohnung. Wegen solcher bevorrechtigter Hausgeldansprüche hat die WEG ein Recht auf abgesonderte Befriedigung aus dem Grundstück/der betreffenden Wohnung gem. § 49 InsO (Absonderungsrecht). Dieses kann sie durchsetzen, ohne dass die Beschlagnahme des Wohnungseigentums vor Insolvenzeröffnung erforderlich ist. Ist noch keine Beschlagnahme erfolgt, ist die Eröffnung des Insolvenzverfahrens der Anknüpfungspunkt, um das Vorrecht in der Insolvenz zu berechnen.
Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann die WEG aufgrund des Absonderungsrechts die bevorrechtigten Hausgeldforderungen in einem schon laufenden Zwangsversteigerungsverfahren anmelden, ohne dass sie hierfür einen Zahlungstitel braucht. Alternativ kann sie selbst die Zwangsversteigerung der Wohnung einleiten oder der Zwangsversteigerung eines anderen Gläubigers beitreten. Dies kann sie unabhängig davon tun, ob sie gegen den insolventen Eigentümer zuvor einen Zahlungstitel wegen der rückständigen Hausgelder erstritten hat. Will die WEG selbst die Zwangsversteigerung beantragen, muss ihre Forderung aber den Wert von 3 Prozent des Einheitswertes der Wohnung übersteigen.
Sofern die WEG vor Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel gegen den insolventen Eigentümer erlangt hat, kann sie den Insolvenzverwalter auf Duldung der Zwangsvollstreckung in Anspruch nehmen, um so an den Titel zu gelangen, den sie benötigt, um die Zwangsversteigerung einzuleiten.
b) Hausgeldansprüche, die nach Insolvenzeröffnung fällig werden (z. B. die Abrechnungsspitze, wenn sie nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossen wurde; laufende Hausgelder), sind hingegen Masseschulden. Wegen diesen kann die WEG den Insolvenzverwalter auf Zahlung verklagen und in die Insolvenzmasse vollstrecken. Ein Absonderungsrecht, auf dessen Grundlage die WEG Duldung der Zwangsversteigerung verlangen könnte, besteht hinsichtlich dieser Ansprüche nicht.
(BGH, Urteil v. 21.7.2011, IX ZR 120/10)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1314797626.04&chorid=01816042&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienVerwaltung%2F357%2F01816042%2F2011-08-31%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20WEG%20kann%20Wohnung%20von%20insolventem%20Hausgeldschuldner%20versteigern%20lassen
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Mittwoch, 31. August 2011
BGH: WEG kann Wohnung von insolventem Hausgeldschuldner versteigern lassen
In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers hat die WEG für bestimmte rückständige Hausgeldforderungen ein Recht auf abgesonderte Befriedigung aus der Wohnung. Dann kann sie die Wohnung versteigern lassen.
Hintergrund
Eine WEG klagt gegen den Insolvenzverwalter eines Wohnungseigentümers auf Duldung der Zwangsversteigerung zweier Wohnungen dieses Eigentümers.
Die WEG hat gegen den Wohnungseigentümer für die Wirtschaftsjahre 2006 und 2007 fällige Hausgeldansprüche von insgesamt 9.100 Euro. Einen Titel hierüber hat sie nicht. Am 27.12.2007 wurde über das Vermögen des Eigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet.
Wegen der Hausgeldrückstände möchte die WEG in die Wohnungen des Schuldners vollstrecken und verklagt den Insolvenzverwalter auf Duldung der Zwangsversteigerung der Wohnungen.
Entscheidung
Die WEG kann vom Insolvenzverwalter Duldung der Zwangsversteigerung verlangen, soweit es sich bei den rückständigen Hausgeldern um einfache Insolvenzforderungen handelt, die vom Vorrang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG umfasst sind.
a) Ob eine Hausgeldforderung eine einfache Insolvenzforderung oder eine Masseverbindlichkeit ist, hängt davon ab, ob sie vor oder nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig geworden ist.
Hausgeldforderungen, die vor Insolvenzeröffnung fällig geworden sind, sind einfache Insolvenzforderungen. Diese sind grundsätzlich nach den Vorschriften über das Insolvenzverfahren zu verfolgen (Anmeldung zur Insolvenztabelle mit hohem Ausfallrisiko).
Das Gesetz gewährt Hausgeldforderungen in bestimmtem Umfang aber ein Vorrecht gegenüber Forderungen anderer Gläubiger (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Das Vorrecht umfasst laufende und rückständige Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten 2 Jahren, höchstens aber 5 Prozent des Verkehrswertes der Wohnung. Wegen solcher bevorrechtigter Hausgeldansprüche hat die WEG ein Recht auf abgesonderte Befriedigung aus dem Grundstück/der betreffenden Wohnung gem. § 49 InsO (Absonderungsrecht). Dieses kann sie durchsetzen, ohne dass die Beschlagnahme des Wohnungseigentums vor Insolvenzeröffnung erforderlich ist. Ist noch keine Beschlagnahme erfolgt, ist die Eröffnung des Insolvenzverfahrens der Anknüpfungspunkt, um das Vorrecht in der Insolvenz zu berechnen.
Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann die WEG aufgrund des Absonderungsrechts die bevorrechtigten Hausgeldforderungen in einem schon laufenden Zwangsversteigerungsverfahren anmelden, ohne dass sie hierfür einen Zahlungstitel braucht. Alternativ kann sie selbst die Zwangsversteigerung der Wohnung einleiten oder der Zwangsversteigerung eines anderen Gläubigers beitreten. Dies kann sie unabhängig davon tun, ob sie gegen den insolventen Eigentümer zuvor einen Zahlungstitel wegen der rückständigen Hausgelder erstritten hat. Will die WEG selbst die Zwangsversteigerung beantragen, muss ihre Forderung aber den Wert von 3 Prozent des Einheitswertes der Wohnung übersteigen.
Sofern die WEG vor Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel gegen den insolventen Eigentümer erlangt hat, kann sie den Insolvenzverwalter auf Duldung der Zwangsvollstreckung in Anspruch nehmen, um so an den Titel zu gelangen, den sie benötigt, um die Zwangsversteigerung einzuleiten.
b) Hausgeldansprüche, die nach Insolvenzeröffnung fällig werden (z. B. die Abrechnungsspitze, wenn sie nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossen wurde; laufende Hausgelder), sind hingegen Masseschulden. Wegen diesen kann die WEG den Insolvenzverwalter auf Zahlung verklagen und in die Insolvenzmasse vollstrecken. Ein Absonderungsrecht, auf dessen Grundlage die WEG Duldung der Zwangsversteigerung verlangen könnte, besteht hinsichtlich dieser Ansprüche nicht.
(BGH, Urteil v. 21.7.2011, IX ZR 120/10)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1314797626.04&chorid=01816042&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienVerwaltung%2F357%2F01816042%2F2011-08-31%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20WEG%20kann%20Wohnung%20von%20insolventem%20Hausgeldschuldner%20versteigern%20lassen
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Hintergrund
Eine WEG klagt gegen den Insolvenzverwalter eines Wohnungseigentümers auf Duldung der Zwangsversteigerung zweier Wohnungen dieses Eigentümers.
Die WEG hat gegen den Wohnungseigentümer für die Wirtschaftsjahre 2006 und 2007 fällige Hausgeldansprüche von insgesamt 9.100 Euro. Einen Titel hierüber hat sie nicht. Am 27.12.2007 wurde über das Vermögen des Eigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet.
Wegen der Hausgeldrückstände möchte die WEG in die Wohnungen des Schuldners vollstrecken und verklagt den Insolvenzverwalter auf Duldung der Zwangsversteigerung der Wohnungen.
Entscheidung
Die WEG kann vom Insolvenzverwalter Duldung der Zwangsversteigerung verlangen, soweit es sich bei den rückständigen Hausgeldern um einfache Insolvenzforderungen handelt, die vom Vorrang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG umfasst sind.
a) Ob eine Hausgeldforderung eine einfache Insolvenzforderung oder eine Masseverbindlichkeit ist, hängt davon ab, ob sie vor oder nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig geworden ist.
Hausgeldforderungen, die vor Insolvenzeröffnung fällig geworden sind, sind einfache Insolvenzforderungen. Diese sind grundsätzlich nach den Vorschriften über das Insolvenzverfahren zu verfolgen (Anmeldung zur Insolvenztabelle mit hohem Ausfallrisiko).
Das Gesetz gewährt Hausgeldforderungen in bestimmtem Umfang aber ein Vorrecht gegenüber Forderungen anderer Gläubiger (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Das Vorrecht umfasst laufende und rückständige Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten 2 Jahren, höchstens aber 5 Prozent des Verkehrswertes der Wohnung. Wegen solcher bevorrechtigter Hausgeldansprüche hat die WEG ein Recht auf abgesonderte Befriedigung aus dem Grundstück/der betreffenden Wohnung gem. § 49 InsO (Absonderungsrecht). Dieses kann sie durchsetzen, ohne dass die Beschlagnahme des Wohnungseigentums vor Insolvenzeröffnung erforderlich ist. Ist noch keine Beschlagnahme erfolgt, ist die Eröffnung des Insolvenzverfahrens der Anknüpfungspunkt, um das Vorrecht in der Insolvenz zu berechnen.
Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann die WEG aufgrund des Absonderungsrechts die bevorrechtigten Hausgeldforderungen in einem schon laufenden Zwangsversteigerungsverfahren anmelden, ohne dass sie hierfür einen Zahlungstitel braucht. Alternativ kann sie selbst die Zwangsversteigerung der Wohnung einleiten oder der Zwangsversteigerung eines anderen Gläubigers beitreten. Dies kann sie unabhängig davon tun, ob sie gegen den insolventen Eigentümer zuvor einen Zahlungstitel wegen der rückständigen Hausgelder erstritten hat. Will die WEG selbst die Zwangsversteigerung beantragen, muss ihre Forderung aber den Wert von 3 Prozent des Einheitswertes der Wohnung übersteigen.
Sofern die WEG vor Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel gegen den insolventen Eigentümer erlangt hat, kann sie den Insolvenzverwalter auf Duldung der Zwangsvollstreckung in Anspruch nehmen, um so an den Titel zu gelangen, den sie benötigt, um die Zwangsversteigerung einzuleiten.
b) Hausgeldansprüche, die nach Insolvenzeröffnung fällig werden (z. B. die Abrechnungsspitze, wenn sie nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossen wurde; laufende Hausgelder), sind hingegen Masseschulden. Wegen diesen kann die WEG den Insolvenzverwalter auf Zahlung verklagen und in die Insolvenzmasse vollstrecken. Ein Absonderungsrecht, auf dessen Grundlage die WEG Duldung der Zwangsversteigerung verlangen könnte, besteht hinsichtlich dieser Ansprüche nicht.
(BGH, Urteil v. 21.7.2011, IX ZR 120/10)
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OLG Hamm: Funktionsbezeichnung bei Protokollunterschrift nicht entscheidend
Unterschreibt ein Wohnungseigentümer, der dem Beirat angehört, ein Versammlungsprotokoll mit der Funktionsbezeichnung „Beirat“, kann hierin auch eine Unterzeichnung in der Funktion „Wohnungseigentümer“ liegen.
Hintergrund
Der Verwalter einer WEG musste gegenüber dem Grundbuchamt seine Verwalterstellung nachweisen. Hierfür legte er das Protokoll der Versammlung, in der er zum Verwalter bestellt wurde, vor. Dieses ist vom Versammlungsleiter unterschrieben sowie von den 3 Beiräten. Die Beiräte haben ihrer Unterschrift jeweils den Zusatz „Beirat" hinzugefügt.
Das Grundbuchamt hat u. a. bemängelt, dass das Protokoll gem. § 24 Abs. 6 WEG auch von einem Wohnungseigentümer hätte unterschrieben sein müssen. Selbst wenn die Beiräte, die das Protokoll unterschrieben haben, Wohnungseigentümer seien, sei diesem Erfordernis nicht genügt. Die Unterschrift eines Eigentümers mit der Funktionsbezeichnung „Beirat" genüge nicht.
Entscheidung
Das OLG Hamm folgt dem nicht.
Gemäß § 29 Abs. 1 WEG können grundsätzlich nur Wohnungseigentümer zum Beirat bestellt werden. Der Beirat besteht aus 3 Mitgliedern. Wenn wie hier neben dem Versammlungsleiter insgesamt 3 „Beiräte" unterschrieben haben, kann man davon ausgehen, dass die Voraussetzungen des § 24 Abs. 6 WEG (Unterschrift des Versammlungsleiters, des Beiratsvorsitzenden oder seines Vertreters sowie eines Eigentümers) erfüllt sind.
Angesichts der Funktion der Unterschriften, die Richtigkeit des Protokollinhalts zu gewährleisten, ist nicht ersichtlich, wieso die Beifügung einer Funktionsbezeichnung der Gewährsübernahme „als Miteigentümer" entgegen stehen sollte. Denn unstreitig kann der Sache nach auch ein Beiratsmitglied als „weiterer Miteigentümer" unterzeichnen.
(OLG Hamm, Beschluss v. 8.7.2011, 15 W 183/11)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1314279122.27&chorid=00571807&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienWirtschaft%20%2F142%2F00571807%20%2F2011-08-25%2FTop-News%3A%20Funktionsbezeichnung%20bei%20Protokollunterschrift%20nicht%20entscheidend
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Hintergrund
Der Verwalter einer WEG musste gegenüber dem Grundbuchamt seine Verwalterstellung nachweisen. Hierfür legte er das Protokoll der Versammlung, in der er zum Verwalter bestellt wurde, vor. Dieses ist vom Versammlungsleiter unterschrieben sowie von den 3 Beiräten. Die Beiräte haben ihrer Unterschrift jeweils den Zusatz „Beirat" hinzugefügt.
Das Grundbuchamt hat u. a. bemängelt, dass das Protokoll gem. § 24 Abs. 6 WEG auch von einem Wohnungseigentümer hätte unterschrieben sein müssen. Selbst wenn die Beiräte, die das Protokoll unterschrieben haben, Wohnungseigentümer seien, sei diesem Erfordernis nicht genügt. Die Unterschrift eines Eigentümers mit der Funktionsbezeichnung „Beirat" genüge nicht.
Entscheidung
Das OLG Hamm folgt dem nicht.
Gemäß § 29 Abs. 1 WEG können grundsätzlich nur Wohnungseigentümer zum Beirat bestellt werden. Der Beirat besteht aus 3 Mitgliedern. Wenn wie hier neben dem Versammlungsleiter insgesamt 3 „Beiräte" unterschrieben haben, kann man davon ausgehen, dass die Voraussetzungen des § 24 Abs. 6 WEG (Unterschrift des Versammlungsleiters, des Beiratsvorsitzenden oder seines Vertreters sowie eines Eigentümers) erfüllt sind.
Angesichts der Funktion der Unterschriften, die Richtigkeit des Protokollinhalts zu gewährleisten, ist nicht ersichtlich, wieso die Beifügung einer Funktionsbezeichnung der Gewährsübernahme „als Miteigentümer" entgegen stehen sollte. Denn unstreitig kann der Sache nach auch ein Beiratsmitglied als „weiterer Miteigentümer" unterzeichnen.
(OLG Hamm, Beschluss v. 8.7.2011, 15 W 183/11)
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OLG Hamm: Funktionsbezeichnung bei Protokollunterschrift nicht entscheidend
Unterschreibt ein Wohnungseigentümer, der dem Beirat angehört, ein Versammlungsprotokoll mit der Funktionsbezeichnung „Beirat“, kann hierin auch eine Unterzeichnung in der Funktion „Wohnungseigentümer“ liegen.
Hintergrund
Der Verwalter einer WEG musste gegenüber dem Grundbuchamt seine Verwalterstellung nachweisen. Hierfür legte er das Protokoll der Versammlung, in der er zum Verwalter bestellt wurde, vor. Dieses ist vom Versammlungsleiter unterschrieben sowie von den 3 Beiräten. Die Beiräte haben ihrer Unterschrift jeweils den Zusatz „Beirat" hinzugefügt.
Das Grundbuchamt hat u. a. bemängelt, dass das Protokoll gem. § 24 Abs. 6 WEG auch von einem Wohnungseigentümer hätte unterschrieben sein müssen. Selbst wenn die Beiräte, die das Protokoll unterschrieben haben, Wohnungseigentümer seien, sei diesem Erfordernis nicht genügt. Die Unterschrift eines Eigentümers mit der Funktionsbezeichnung „Beirat" genüge nicht.
Entscheidung
Das OLG Hamm folgt dem nicht.
Gemäß § 29 Abs. 1 WEG können grundsätzlich nur Wohnungseigentümer zum Beirat bestellt werden. Der Beirat besteht aus 3 Mitgliedern. Wenn wie hier neben dem Versammlungsleiter insgesamt 3 „Beiräte" unterschrieben haben, kann man davon ausgehen, dass die Voraussetzungen des § 24 Abs. 6 WEG (Unterschrift des Versammlungsleiters, des Beiratsvorsitzenden oder seines Vertreters sowie eines Eigentümers) erfüllt sind.
Angesichts der Funktion der Unterschriften, die Richtigkeit des Protokollinhalts zu gewährleisten, ist nicht ersichtlich, wieso die Beifügung einer Funktionsbezeichnung der Gewährsübernahme „als Miteigentümer" entgegen stehen sollte. Denn unstreitig kann der Sache nach auch ein Beiratsmitglied als „weiterer Miteigentümer" unterzeichnen.
(OLG Hamm, Beschluss v. 8.7.2011, 15 W 183/11)
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Hintergrund
Der Verwalter einer WEG musste gegenüber dem Grundbuchamt seine Verwalterstellung nachweisen. Hierfür legte er das Protokoll der Versammlung, in der er zum Verwalter bestellt wurde, vor. Dieses ist vom Versammlungsleiter unterschrieben sowie von den 3 Beiräten. Die Beiräte haben ihrer Unterschrift jeweils den Zusatz „Beirat" hinzugefügt.
Das Grundbuchamt hat u. a. bemängelt, dass das Protokoll gem. § 24 Abs. 6 WEG auch von einem Wohnungseigentümer hätte unterschrieben sein müssen. Selbst wenn die Beiräte, die das Protokoll unterschrieben haben, Wohnungseigentümer seien, sei diesem Erfordernis nicht genügt. Die Unterschrift eines Eigentümers mit der Funktionsbezeichnung „Beirat" genüge nicht.
Entscheidung
Das OLG Hamm folgt dem nicht.
Gemäß § 29 Abs. 1 WEG können grundsätzlich nur Wohnungseigentümer zum Beirat bestellt werden. Der Beirat besteht aus 3 Mitgliedern. Wenn wie hier neben dem Versammlungsleiter insgesamt 3 „Beiräte" unterschrieben haben, kann man davon ausgehen, dass die Voraussetzungen des § 24 Abs. 6 WEG (Unterschrift des Versammlungsleiters, des Beiratsvorsitzenden oder seines Vertreters sowie eines Eigentümers) erfüllt sind.
Angesichts der Funktion der Unterschriften, die Richtigkeit des Protokollinhalts zu gewährleisten, ist nicht ersichtlich, wieso die Beifügung einer Funktionsbezeichnung der Gewährsübernahme „als Miteigentümer" entgegen stehen sollte. Denn unstreitig kann der Sache nach auch ein Beiratsmitglied als „weiterer Miteigentümer" unterzeichnen.
(OLG Hamm, Beschluss v. 8.7.2011, 15 W 183/11)
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Mittwoch, 24. August 2011
BGH: Fehlen einer Abmahnung kann Entziehungsbeschluss kippen
Ein Wohnungseigentümer kann einen Beschluss über die Entziehung seines Wohnungseigentums mit der Begründung anfechten, dass keine Abmahnung vorausgegangen ist. War eine Abmahnung erfolgt, spielt deren Berechtigung erst bei der nachfolgenden Entziehungsklage eine Rolle.
Rote Karte für Wohnungseigentümer
als letztes Mittel
Hintergrund
Die Eigentümer einer Wohnung wenden sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der WEG, nach dem sie ihre Wohnung zwangsveräußern müssen.
In einer Eigentümerversammlung im April 2008 haben die übrigen Wohnungseigentümer die Entziehung des Wohnungseigentums beschlossen. Diesen Beschluss haben die betroffenen Eigentümer angefochten, u. a. deshalb, weil keine Abmahnung vorausgegangen sei.
Das Berufungsgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Es sah den Entziehungsbeschluss als wirksam an, weil bei der Anfechtungsklage hiergegen nur dessen formelle, nicht aber die materiellen Voraussetzungen zu prüfen seien. Über die materiellen Voraussetzungen sei erst im nachfolgenden Verfahren über die Entziehungsklage zu entscheiden. Die Abmahnung sei eine materielle Voraussetzung. Das Berufungsgericht hat daher nicht geprüft, ob dem angefochtenen Beschluss eine Abmahnung vorausgegangen war.
Entscheidung
Der BGH hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf.
Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus (§ 18 Abs. 3 WEG). Dieser hat nicht selbst die Entziehung des Wohnungseigentums zur Folge, sondern ist eine besondere Prozessvoraussetzung der folgenden Entziehungsklage (§§ 18, 19 WEG).
Dem Entziehungsbeschluss muss regelmäßig eine Abmahnung des betroffenen Wohnungseigentümers vorausgehen. Auf sie kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, wenn sie unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet.
Die Frage, ob eine Abmahnung erfolgt ist, ist eine formelle Voraussetzung des Entziehungsbeschlusses und kann damit auch Gegenstand einer Anfechtungsklage sein. Bei der Anfechtungsklage muss das Gericht prüfen, ob vor dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung stand bzw. ob die Gründe für den Entziehungsbeschluss so gewichtig sind, dass sie ausnahmsweise entbehrlich war.
Ob die einer Abmahnung zugrunde gelegten Vorwürfe inhaltlich zutreffen und ob die abgemahnten Eigentümer erneut gegen Pflichten verstoßen haben, ist hingegen ausschließlich Gegenstand der Entziehungsklage.
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung vorausgegangen war oder ob es Gründe gibt, die eine Abmahnung als entbehrlich erscheinen lassen.
(BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1313668578.48&chorid=01816042&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienVerwaltung%2F357%2F01816042%2F2011-08-24%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20Fehlen%20einer%20Abmahnung%20kann%20Entziehungsbeschluss%20kippen
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Rote Karte für Wohnungseigentümer
als letztes Mittel
Hintergrund
Die Eigentümer einer Wohnung wenden sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der WEG, nach dem sie ihre Wohnung zwangsveräußern müssen.
In einer Eigentümerversammlung im April 2008 haben die übrigen Wohnungseigentümer die Entziehung des Wohnungseigentums beschlossen. Diesen Beschluss haben die betroffenen Eigentümer angefochten, u. a. deshalb, weil keine Abmahnung vorausgegangen sei.
Das Berufungsgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Es sah den Entziehungsbeschluss als wirksam an, weil bei der Anfechtungsklage hiergegen nur dessen formelle, nicht aber die materiellen Voraussetzungen zu prüfen seien. Über die materiellen Voraussetzungen sei erst im nachfolgenden Verfahren über die Entziehungsklage zu entscheiden. Die Abmahnung sei eine materielle Voraussetzung. Das Berufungsgericht hat daher nicht geprüft, ob dem angefochtenen Beschluss eine Abmahnung vorausgegangen war.
Entscheidung
Der BGH hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf.
Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus (§ 18 Abs. 3 WEG). Dieser hat nicht selbst die Entziehung des Wohnungseigentums zur Folge, sondern ist eine besondere Prozessvoraussetzung der folgenden Entziehungsklage (§§ 18, 19 WEG).
Dem Entziehungsbeschluss muss regelmäßig eine Abmahnung des betroffenen Wohnungseigentümers vorausgehen. Auf sie kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, wenn sie unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet.
Die Frage, ob eine Abmahnung erfolgt ist, ist eine formelle Voraussetzung des Entziehungsbeschlusses und kann damit auch Gegenstand einer Anfechtungsklage sein. Bei der Anfechtungsklage muss das Gericht prüfen, ob vor dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung stand bzw. ob die Gründe für den Entziehungsbeschluss so gewichtig sind, dass sie ausnahmsweise entbehrlich war.
Ob die einer Abmahnung zugrunde gelegten Vorwürfe inhaltlich zutreffen und ob die abgemahnten Eigentümer erneut gegen Pflichten verstoßen haben, ist hingegen ausschließlich Gegenstand der Entziehungsklage.
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung vorausgegangen war oder ob es Gründe gibt, die eine Abmahnung als entbehrlich erscheinen lassen.
(BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11)
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BGH: Fehlen einer Abmahnung kann Entziehungsbeschluss kippen
Ein Wohnungseigentümer kann einen Beschluss über die Entziehung seines Wohnungseigentums mit der Begründung anfechten, dass keine Abmahnung vorausgegangen ist. War eine Abmahnung erfolgt, spielt deren Berechtigung erst bei der nachfolgenden Entziehungsklage eine Rolle.
Rote Karte für Wohnungseigentümer
als letztes Mittel
Hintergrund
Die Eigentümer einer Wohnung wenden sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der WEG, nach dem sie ihre Wohnung zwangsveräußern müssen.
In einer Eigentümerversammlung im April 2008 haben die übrigen Wohnungseigentümer die Entziehung des Wohnungseigentums beschlossen. Diesen Beschluss haben die betroffenen Eigentümer angefochten, u. a. deshalb, weil keine Abmahnung vorausgegangen sei.
Das Berufungsgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Es sah den Entziehungsbeschluss als wirksam an, weil bei der Anfechtungsklage hiergegen nur dessen formelle, nicht aber die materiellen Voraussetzungen zu prüfen seien. Über die materiellen Voraussetzungen sei erst im nachfolgenden Verfahren über die Entziehungsklage zu entscheiden. Die Abmahnung sei eine materielle Voraussetzung. Das Berufungsgericht hat daher nicht geprüft, ob dem angefochtenen Beschluss eine Abmahnung vorausgegangen war.
Entscheidung
Der BGH hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf.
Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus (§ 18 Abs. 3 WEG). Dieser hat nicht selbst die Entziehung des Wohnungseigentums zur Folge, sondern ist eine besondere Prozessvoraussetzung der folgenden Entziehungsklage (§§ 18, 19 WEG).
Dem Entziehungsbeschluss muss regelmäßig eine Abmahnung des betroffenen Wohnungseigentümers vorausgehen. Auf sie kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, wenn sie unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet.
Die Frage, ob eine Abmahnung erfolgt ist, ist eine formelle Voraussetzung des Entziehungsbeschlusses und kann damit auch Gegenstand einer Anfechtungsklage sein. Bei der Anfechtungsklage muss das Gericht prüfen, ob vor dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung stand bzw. ob die Gründe für den Entziehungsbeschluss so gewichtig sind, dass sie ausnahmsweise entbehrlich war.
Ob die einer Abmahnung zugrunde gelegten Vorwürfe inhaltlich zutreffen und ob die abgemahnten Eigentümer erneut gegen Pflichten verstoßen haben, ist hingegen ausschließlich Gegenstand der Entziehungsklage.
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung vorausgegangen war oder ob es Gründe gibt, die eine Abmahnung als entbehrlich erscheinen lassen.
(BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1313668578.48&chorid=01816042&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienVerwaltung%2F357%2F01816042%2F2011-08-24%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20Fehlen%20einer%20Abmahnung%20kann%20Entziehungsbeschluss%20kippen
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Rote Karte für Wohnungseigentümer
als letztes Mittel
Hintergrund
Die Eigentümer einer Wohnung wenden sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der WEG, nach dem sie ihre Wohnung zwangsveräußern müssen.
In einer Eigentümerversammlung im April 2008 haben die übrigen Wohnungseigentümer die Entziehung des Wohnungseigentums beschlossen. Diesen Beschluss haben die betroffenen Eigentümer angefochten, u. a. deshalb, weil keine Abmahnung vorausgegangen sei.
Das Berufungsgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Es sah den Entziehungsbeschluss als wirksam an, weil bei der Anfechtungsklage hiergegen nur dessen formelle, nicht aber die materiellen Voraussetzungen zu prüfen seien. Über die materiellen Voraussetzungen sei erst im nachfolgenden Verfahren über die Entziehungsklage zu entscheiden. Die Abmahnung sei eine materielle Voraussetzung. Das Berufungsgericht hat daher nicht geprüft, ob dem angefochtenen Beschluss eine Abmahnung vorausgegangen war.
Entscheidung
Der BGH hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf.
Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus (§ 18 Abs. 3 WEG). Dieser hat nicht selbst die Entziehung des Wohnungseigentums zur Folge, sondern ist eine besondere Prozessvoraussetzung der folgenden Entziehungsklage (§§ 18, 19 WEG).
Dem Entziehungsbeschluss muss regelmäßig eine Abmahnung des betroffenen Wohnungseigentümers vorausgehen. Auf sie kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, wenn sie unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet.
Die Frage, ob eine Abmahnung erfolgt ist, ist eine formelle Voraussetzung des Entziehungsbeschlusses und kann damit auch Gegenstand einer Anfechtungsklage sein. Bei der Anfechtungsklage muss das Gericht prüfen, ob vor dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung stand bzw. ob die Gründe für den Entziehungsbeschluss so gewichtig sind, dass sie ausnahmsweise entbehrlich war.
Ob die einer Abmahnung zugrunde gelegten Vorwürfe inhaltlich zutreffen und ob die abgemahnten Eigentümer erneut gegen Pflichten verstoßen haben, ist hingegen ausschließlich Gegenstand der Entziehungsklage.
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung vorausgegangen war oder ob es Gründe gibt, die eine Abmahnung als entbehrlich erscheinen lassen.
(BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11)
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Freitag, 19. August 2011
BGH: Hobbyraum ist nicht zum Wohnen da
Ein in der Teilungserklärung als „Hobbyraum“ ausgewiesener Raum darf nicht zu Wohnzwecken benutzt werden. Darauf, ob die Wohnnutzung im Einzelfall stört, kommt es nicht an.
Schrauben ja, Übernachten nein
Hintergrund
Eine WEG klagt gegen einige ihrer Mitglieder. Diese sind Eigentümer einer Wohnung sowie eines Raums im Keller. Der Raum ist in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum bezeichnet. Die Eigentümer leben mit ihren drei Kindern in der Wohnung. Zwei der Kinder übernachten regelmäßig im Hobbyraum. Die Eigentümer des Hobbyraums haben eine behördliche Genehmigung zur Umnutzung.
Die WEG verlangt von den Eigentümern, die Nutzung des Hobbyraums als Übernachtungsquartier zu unterlassen. Vor dem Amtsgericht und dem Landgericht hatte die Klage der WEG Erfolg.
Die Wohnungseigentümer möchten gegen das Urteil des Landgerichts Revision einlegen und beantragen Prozesskostenhilfe für das Revisionsverfahren.
Entscheidung
Der BGH weist das Ansinnen der Eigentümer zurück. Das Landgericht hat der Unterlassungsklage der WEG zu Recht stattgegeben.
Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist unzulässig. Die beklagten Eigentümer sind verpflichtet, die Nutzung ihres Hobbyraums zu Wohnzwecken zu unterlassen. Dabei kommt es nicht darauf an, dass die Wohn- bzw. Schlafnutzung im konkreten Fall (derzeit) möglicherweise nicht störend ist. Die behördliche Genehmigung zur Umnutzung ist im Verhältnis zwischen WEG und Eigentümern ebenfalls ohne Belang.
Auch der Einwand der Eigentümer, ein eventueller Unterlassungsanspruch sei verjährt, greift nicht. Bei einem Anspruch, der auf eine dauernde Unterlassung gerichtet ist, beginnt die Verjährungsfrist mit jeder Zuwiderhandlung neu.
(BGH, Beschluss v. 16.6.2011, V ZA 1/11)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1313581455.36&chorid=00571807&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienWirtschaft%20%2F142%2F00571807%20%2F2011-08-18%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20Hobbyraum%20ist%20nicht%20zum%20Wohnen%20da
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Hintergrund
Eine WEG klagt gegen einige ihrer Mitglieder. Diese sind Eigentümer einer Wohnung sowie eines Raums im Keller. Der Raum ist in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum bezeichnet. Die Eigentümer leben mit ihren drei Kindern in der Wohnung. Zwei der Kinder übernachten regelmäßig im Hobbyraum. Die Eigentümer des Hobbyraums haben eine behördliche Genehmigung zur Umnutzung.
Die WEG verlangt von den Eigentümern, die Nutzung des Hobbyraums als Übernachtungsquartier zu unterlassen. Vor dem Amtsgericht und dem Landgericht hatte die Klage der WEG Erfolg.
Die Wohnungseigentümer möchten gegen das Urteil des Landgerichts Revision einlegen und beantragen Prozesskostenhilfe für das Revisionsverfahren.
Entscheidung
Der BGH weist das Ansinnen der Eigentümer zurück. Das Landgericht hat der Unterlassungsklage der WEG zu Recht stattgegeben.
Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist unzulässig. Die beklagten Eigentümer sind verpflichtet, die Nutzung ihres Hobbyraums zu Wohnzwecken zu unterlassen. Dabei kommt es nicht darauf an, dass die Wohn- bzw. Schlafnutzung im konkreten Fall (derzeit) möglicherweise nicht störend ist. Die behördliche Genehmigung zur Umnutzung ist im Verhältnis zwischen WEG und Eigentümern ebenfalls ohne Belang.
Auch der Einwand der Eigentümer, ein eventueller Unterlassungsanspruch sei verjährt, greift nicht. Bei einem Anspruch, der auf eine dauernde Unterlassung gerichtet ist, beginnt die Verjährungsfrist mit jeder Zuwiderhandlung neu.
(BGH, Beschluss v. 16.6.2011, V ZA 1/11)
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BGH: Hobbyraum ist nicht zum Wohnen da
Ein in der Teilungserklärung als „Hobbyraum“ ausgewiesener Raum darf nicht zu Wohnzwecken benutzt werden. Darauf, ob die Wohnnutzung im Einzelfall stört, kommt es nicht an.
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Hintergrund
Eine WEG klagt gegen einige ihrer Mitglieder. Diese sind Eigentümer einer Wohnung sowie eines Raums im Keller. Der Raum ist in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum bezeichnet. Die Eigentümer leben mit ihren drei Kindern in der Wohnung. Zwei der Kinder übernachten regelmäßig im Hobbyraum. Die Eigentümer des Hobbyraums haben eine behördliche Genehmigung zur Umnutzung.
Die WEG verlangt von den Eigentümern, die Nutzung des Hobbyraums als Übernachtungsquartier zu unterlassen. Vor dem Amtsgericht und dem Landgericht hatte die Klage der WEG Erfolg.
Die Wohnungseigentümer möchten gegen das Urteil des Landgerichts Revision einlegen und beantragen Prozesskostenhilfe für das Revisionsverfahren.
Entscheidung
Der BGH weist das Ansinnen der Eigentümer zurück. Das Landgericht hat der Unterlassungsklage der WEG zu Recht stattgegeben.
Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist unzulässig. Die beklagten Eigentümer sind verpflichtet, die Nutzung ihres Hobbyraums zu Wohnzwecken zu unterlassen. Dabei kommt es nicht darauf an, dass die Wohn- bzw. Schlafnutzung im konkreten Fall (derzeit) möglicherweise nicht störend ist. Die behördliche Genehmigung zur Umnutzung ist im Verhältnis zwischen WEG und Eigentümern ebenfalls ohne Belang.
Auch der Einwand der Eigentümer, ein eventueller Unterlassungsanspruch sei verjährt, greift nicht. Bei einem Anspruch, der auf eine dauernde Unterlassung gerichtet ist, beginnt die Verjährungsfrist mit jeder Zuwiderhandlung neu.
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Eine WEG klagt gegen einige ihrer Mitglieder. Diese sind Eigentümer einer Wohnung sowie eines Raums im Keller. Der Raum ist in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum bezeichnet. Die Eigentümer leben mit ihren drei Kindern in der Wohnung. Zwei der Kinder übernachten regelmäßig im Hobbyraum. Die Eigentümer des Hobbyraums haben eine behördliche Genehmigung zur Umnutzung.
Die WEG verlangt von den Eigentümern, die Nutzung des Hobbyraums als Übernachtungsquartier zu unterlassen. Vor dem Amtsgericht und dem Landgericht hatte die Klage der WEG Erfolg.
Die Wohnungseigentümer möchten gegen das Urteil des Landgerichts Revision einlegen und beantragen Prozesskostenhilfe für das Revisionsverfahren.
Entscheidung
Der BGH weist das Ansinnen der Eigentümer zurück. Das Landgericht hat der Unterlassungsklage der WEG zu Recht stattgegeben.
Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist unzulässig. Die beklagten Eigentümer sind verpflichtet, die Nutzung ihres Hobbyraums zu Wohnzwecken zu unterlassen. Dabei kommt es nicht darauf an, dass die Wohn- bzw. Schlafnutzung im konkreten Fall (derzeit) möglicherweise nicht störend ist. Die behördliche Genehmigung zur Umnutzung ist im Verhältnis zwischen WEG und Eigentümern ebenfalls ohne Belang.
Auch der Einwand der Eigentümer, ein eventueller Unterlassungsanspruch sei verjährt, greift nicht. Bei einem Anspruch, der auf eine dauernde Unterlassung gerichtet ist, beginnt die Verjährungsfrist mit jeder Zuwiderhandlung neu.
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BGH: Es muss nicht der nagelneue Mietspiegel sein
Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter nicht den neuesten Mietspiegel, der kurz zuvor veröffentlicht worden ist, sondern den bisher geltenden Mietspiegel vewendet hat.
Vermieter muss Mieterhöhung begründen
Hintergrund
Der Vermieter einer Wohnung in Berlin hat den Mieter mit Schreiben vom 29.6.2011 aufgefordert, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Dieses Verlangen hat er mit dem Berliner Mietspiegel 2007 begründet. Der Vermieter hat die Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld eingeordnet und hieraus die verlangte Mieterhöhung errechnet.
Kurz zuvor, am 24.6.2009 war der neue Berliner Mietspiegel 2009 veröffentlicht worden. Der Mieter meint, das Mieterhöhungsverlangen sei schon aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter nicht den neuesten Mietspiegel für seine Begründung verwendet habe.
Entscheidung
Der BGH folgt der Argumentation des Mieters nicht.
Der Vermieter hat ein wirksames Mieterhöhungsverlangen gestellt. Dass er darin noch auf den Mietspiegel 2007 Bezug nimmt, obwohl wenige Tage zuvor bereits der Mietspiegel für das Jahr 2009 veröffentlicht worden war, führt nicht dazu, dass es dem Mieterhöhungsverlangen an der nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Begründung fehlt. Vielmehr handelt es sich um einen bloß inhaltlichen Fehler, ähnlich wie bei Einordnung der Wohnung des Mieters in ein unzutreffendes Mietspiegelfeld.
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil die Parteien auch darüber streiten, ob die Mieterhöhung richtig berechnet ist und noch offene Punkte im Sachverhalt geklärt werden müssen.
(BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 337/10)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1313655241.52&chorid=00571807&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienWirtschaft%20%2F142%2F00571807%20%2F2011-08-18%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20Es%20muss%20nicht%20der%20nagelneue%20Mietspiegel%20sein
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Vermieter muss Mieterhöhung begründen
Hintergrund
Der Vermieter einer Wohnung in Berlin hat den Mieter mit Schreiben vom 29.6.2011 aufgefordert, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Dieses Verlangen hat er mit dem Berliner Mietspiegel 2007 begründet. Der Vermieter hat die Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld eingeordnet und hieraus die verlangte Mieterhöhung errechnet.
Kurz zuvor, am 24.6.2009 war der neue Berliner Mietspiegel 2009 veröffentlicht worden. Der Mieter meint, das Mieterhöhungsverlangen sei schon aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter nicht den neuesten Mietspiegel für seine Begründung verwendet habe.
Entscheidung
Der BGH folgt der Argumentation des Mieters nicht.
Der Vermieter hat ein wirksames Mieterhöhungsverlangen gestellt. Dass er darin noch auf den Mietspiegel 2007 Bezug nimmt, obwohl wenige Tage zuvor bereits der Mietspiegel für das Jahr 2009 veröffentlicht worden war, führt nicht dazu, dass es dem Mieterhöhungsverlangen an der nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Begründung fehlt. Vielmehr handelt es sich um einen bloß inhaltlichen Fehler, ähnlich wie bei Einordnung der Wohnung des Mieters in ein unzutreffendes Mietspiegelfeld.
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil die Parteien auch darüber streiten, ob die Mieterhöhung richtig berechnet ist und noch offene Punkte im Sachverhalt geklärt werden müssen.
(BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 337/10)
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BGH: Es muss nicht der nagelneue Mietspiegel sein
Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter nicht den neuesten Mietspiegel, der kurz zuvor veröffentlicht worden ist, sondern den bisher geltenden Mietspiegel vewendet hat.
Vermieter muss Mieterhöhung begründen
Hintergrund
Der Vermieter einer Wohnung in Berlin hat den Mieter mit Schreiben vom 29.6.2011 aufgefordert, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Dieses Verlangen hat er mit dem Berliner Mietspiegel 2007 begründet. Der Vermieter hat die Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld eingeordnet und hieraus die verlangte Mieterhöhung errechnet.
Kurz zuvor, am 24.6.2009 war der neue Berliner Mietspiegel 2009 veröffentlicht worden. Der Mieter meint, das Mieterhöhungsverlangen sei schon aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter nicht den neuesten Mietspiegel für seine Begründung verwendet habe.
Entscheidung
Der BGH folgt der Argumentation des Mieters nicht.
Der Vermieter hat ein wirksames Mieterhöhungsverlangen gestellt. Dass er darin noch auf den Mietspiegel 2007 Bezug nimmt, obwohl wenige Tage zuvor bereits der Mietspiegel für das Jahr 2009 veröffentlicht worden war, führt nicht dazu, dass es dem Mieterhöhungsverlangen an der nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Begründung fehlt. Vielmehr handelt es sich um einen bloß inhaltlichen Fehler, ähnlich wie bei Einordnung der Wohnung des Mieters in ein unzutreffendes Mietspiegelfeld.
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil die Parteien auch darüber streiten, ob die Mieterhöhung richtig berechnet ist und noch offene Punkte im Sachverhalt geklärt werden müssen.
(BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 337/10)
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Der Vermieter einer Wohnung in Berlin hat den Mieter mit Schreiben vom 29.6.2011 aufgefordert, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Dieses Verlangen hat er mit dem Berliner Mietspiegel 2007 begründet. Der Vermieter hat die Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld eingeordnet und hieraus die verlangte Mieterhöhung errechnet.
Kurz zuvor, am 24.6.2009 war der neue Berliner Mietspiegel 2009 veröffentlicht worden. Der Mieter meint, das Mieterhöhungsverlangen sei schon aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter nicht den neuesten Mietspiegel für seine Begründung verwendet habe.
Entscheidung
Der BGH folgt der Argumentation des Mieters nicht.
Der Vermieter hat ein wirksames Mieterhöhungsverlangen gestellt. Dass er darin noch auf den Mietspiegel 2007 Bezug nimmt, obwohl wenige Tage zuvor bereits der Mietspiegel für das Jahr 2009 veröffentlicht worden war, führt nicht dazu, dass es dem Mieterhöhungsverlangen an der nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Begründung fehlt. Vielmehr handelt es sich um einen bloß inhaltlichen Fehler, ähnlich wie bei Einordnung der Wohnung des Mieters in ein unzutreffendes Mietspiegelfeld.
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil die Parteien auch darüber streiten, ob die Mieterhöhung richtig berechnet ist und noch offene Punkte im Sachverhalt geklärt werden müssen.
(BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 337/10)
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Montag, 15. August 2011
BGH: Kläger kann bei Beschlussanfechtung Adressen nachreichen
Die einmonatige Klagefrist bei der Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer wird durch Zustellung an den Verwalter gewahrt. Namen und Anschriften der Eigentümer können im Berufungsverfahren nachgereicht werden.
Fehlende Angaben ergänzen -
besser spät als nie
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer hat mehrere Beschlüsse, die auf einer Eigentümerversammlung gefasst worden waren, vor dem Amtsgericht angefochten. Die Klage, die gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet ist, wurde dem Verwalter zugestellt. Eine Eigentümerliste war nicht beigefügt.
Im Rahmen des Prozesses vor dem Amtsgericht legte der klagende Wohnungseigentümer eine Liste mit den Namen der übrigen Eigentümer vor, allerdings ohne deren Adressen. Das Amtsgericht hielt die Klage trotzdem für zulässig und hat dieser teilweise stattgegeben.
Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht teilten die übrigen Wohnungseigentümer ihre ladungsfähigen Anschriften mit.
Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Klage zulässig ist.
Entscheidung
Die Klage war zunächst unzulässig, weil die Anschriften der beklagten Wohnungseigentümer nicht angegeben waren. Das Amtsgericht hätte die Klage daher als unzulässig abweisen müssen.
Die Klage ist aber dadurch zulässig geworden, dass die fehlenden Angaben in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht nachgeholt worden sind. Hierzu reichte es aus, dass die beklagten Eigentümer ihre Anschriften selbst mitgeteilt haben.
Trotz der verspäteten Mitteilung der Anschriften ist auch die einmonatige Klagefrist gewahrt. Die Klage wurde rechtzeitig dem Verwalter als gesetzlichem Zustellungsvertreter zugestellt. Mit den Ausschlussfristen nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG soll erreicht werden, dass die Wohnungseigentümer und der Verwalter alsbald Klarheit darüber gewinnen, welcher Beschluss aus welchen Gründen angefochten wird. Da der Verwalter gehalten ist, die Wohnungseigentümer zu informieren, wird dieser Zweck auch dann erreicht, wenn die Klage fristwahrend dem Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer zugestellt worden ist. Auf die Frage, ob und zu welchem Zeitpunkt die beklagten Wohnungseigentümer mit Name und ladungsfähiger Anschrift bezeichnet worden sind, kommt es dann nicht an.
(BGH, Urteil v. 20.5.2011, V ZR 99/10)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1310722225.72
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besser spät als nie
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer hat mehrere Beschlüsse, die auf einer Eigentümerversammlung gefasst worden waren, vor dem Amtsgericht angefochten. Die Klage, die gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet ist, wurde dem Verwalter zugestellt. Eine Eigentümerliste war nicht beigefügt.
Im Rahmen des Prozesses vor dem Amtsgericht legte der klagende Wohnungseigentümer eine Liste mit den Namen der übrigen Eigentümer vor, allerdings ohne deren Adressen. Das Amtsgericht hielt die Klage trotzdem für zulässig und hat dieser teilweise stattgegeben.
Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht teilten die übrigen Wohnungseigentümer ihre ladungsfähigen Anschriften mit.
Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Klage zulässig ist.
Entscheidung
Die Klage war zunächst unzulässig, weil die Anschriften der beklagten Wohnungseigentümer nicht angegeben waren. Das Amtsgericht hätte die Klage daher als unzulässig abweisen müssen.
Die Klage ist aber dadurch zulässig geworden, dass die fehlenden Angaben in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht nachgeholt worden sind. Hierzu reichte es aus, dass die beklagten Eigentümer ihre Anschriften selbst mitgeteilt haben.
Trotz der verspäteten Mitteilung der Anschriften ist auch die einmonatige Klagefrist gewahrt. Die Klage wurde rechtzeitig dem Verwalter als gesetzlichem Zustellungsvertreter zugestellt. Mit den Ausschlussfristen nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG soll erreicht werden, dass die Wohnungseigentümer und der Verwalter alsbald Klarheit darüber gewinnen, welcher Beschluss aus welchen Gründen angefochten wird. Da der Verwalter gehalten ist, die Wohnungseigentümer zu informieren, wird dieser Zweck auch dann erreicht, wenn die Klage fristwahrend dem Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer zugestellt worden ist. Auf die Frage, ob und zu welchem Zeitpunkt die beklagten Wohnungseigentümer mit Name und ladungsfähiger Anschrift bezeichnet worden sind, kommt es dann nicht an.
(BGH, Urteil v. 20.5.2011, V ZR 99/10)
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BGH: Dauerhaft unpünktliche Mietzahlung ist Kündigungsgrund
Zahlt der Mieter die Miete dauerhaft und wiederholt zu spät, obwohl ihn der Vermieter zur pünktlichen Zahlung aufgefordert hat, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.
Mieter muss pünktlich zahlen
Hintergrund
Vermieter und Mieter eines Einfamilienhauses streiten um eine Kündigung wegen dauerhaft unpünktlicher Mietzahlung sowie die Rückzahlung überzahlter Kaution.
Das Mietverhältnis bestand seit 2005. Laut Mietvertrag ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats fällig. Seit Mai 2007 zahlten die Mieter die Miete aber immer erst zur Monatsmitte oder noch später. Im Dezember 2008 sprach der Vermieter deshalb eine Abmahnung aus. Die Mieter setzten die unpünktlichen Mietzahlungen aber fort. Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag wiederholt fristlos. Dies akzeptieren die Mieter nicht.
Zu Beginn des Mietverhältnisses hatten die Mieter eine Kaution gezahlt, die den Betrag von 3 Monatsmieten überschritt. 2009 erfuhren sie, dass der Vermieter keine höhere Kaution als 3 Monatsmieten verlangen kann. Sie verlangen vom Vermieter, dass dieser den über 3 Monatsmieten hinausgehenden Betrag der Kaution zurückzahlt. Der Vermieter meint, der Anspruch sei verjährt.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht.
a) fristlose Kündigung
Der Vermieter konnte den Mietvertrag fristlos kündigen.
Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Mietzahlung ist eine so gravierende Pflichtverletzung, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Das gilt auch, wenn der Mieter aufgrund eines für ihn vermeidbaren Irrtums der Meinung war, die Miete erst zur Monatsmitte zahlen zu müssen.
b) Rückzahlung überzahlter Kaution
Der Vermieter muss die überzahlte Kaution nicht zurückzahlen. Der Rückzahlungsanspruch ist verjährt. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Zahlung der überhöhten Kaution und nicht erst mit dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter weiß, dass die Kaution maximal 3 Monatsmieten betragen darf.
(BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10)
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Mieter muss pünktlich zahlen
Hintergrund
Vermieter und Mieter eines Einfamilienhauses streiten um eine Kündigung wegen dauerhaft unpünktlicher Mietzahlung sowie die Rückzahlung überzahlter Kaution.
Das Mietverhältnis bestand seit 2005. Laut Mietvertrag ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats fällig. Seit Mai 2007 zahlten die Mieter die Miete aber immer erst zur Monatsmitte oder noch später. Im Dezember 2008 sprach der Vermieter deshalb eine Abmahnung aus. Die Mieter setzten die unpünktlichen Mietzahlungen aber fort. Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag wiederholt fristlos. Dies akzeptieren die Mieter nicht.
Zu Beginn des Mietverhältnisses hatten die Mieter eine Kaution gezahlt, die den Betrag von 3 Monatsmieten überschritt. 2009 erfuhren sie, dass der Vermieter keine höhere Kaution als 3 Monatsmieten verlangen kann. Sie verlangen vom Vermieter, dass dieser den über 3 Monatsmieten hinausgehenden Betrag der Kaution zurückzahlt. Der Vermieter meint, der Anspruch sei verjährt.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht.
a) fristlose Kündigung
Der Vermieter konnte den Mietvertrag fristlos kündigen.
Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Mietzahlung ist eine so gravierende Pflichtverletzung, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Das gilt auch, wenn der Mieter aufgrund eines für ihn vermeidbaren Irrtums der Meinung war, die Miete erst zur Monatsmitte zahlen zu müssen.
b) Rückzahlung überzahlter Kaution
Der Vermieter muss die überzahlte Kaution nicht zurückzahlen. Der Rückzahlungsanspruch ist verjährt. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Zahlung der überhöhten Kaution und nicht erst mit dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter weiß, dass die Kaution maximal 3 Monatsmieten betragen darf.
(BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10)
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BGH: Dauerhaft unpünktliche Mietzahlung ist Kündigungsgrund
Zahlt der Mieter die Miete dauerhaft und wiederholt zu spät, obwohl ihn der Vermieter zur pünktlichen Zahlung aufgefordert hat, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.
Mieter muss pünktlich zahlen
Hintergrund
Vermieter und Mieter eines Einfamilienhauses streiten um eine Kündigung wegen dauerhaft unpünktlicher Mietzahlung sowie die Rückzahlung überzahlter Kaution.
Das Mietverhältnis bestand seit 2005. Laut Mietvertrag ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats fällig. Seit Mai 2007 zahlten die Mieter die Miete aber immer erst zur Monatsmitte oder noch später. Im Dezember 2008 sprach der Vermieter deshalb eine Abmahnung aus. Die Mieter setzten die unpünktlichen Mietzahlungen aber fort. Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag wiederholt fristlos. Dies akzeptieren die Mieter nicht.
Zu Beginn des Mietverhältnisses hatten die Mieter eine Kaution gezahlt, die den Betrag von 3 Monatsmieten überschritt. 2009 erfuhren sie, dass der Vermieter keine höhere Kaution als 3 Monatsmieten verlangen kann. Sie verlangen vom Vermieter, dass dieser den über 3 Monatsmieten hinausgehenden Betrag der Kaution zurückzahlt. Der Vermieter meint, der Anspruch sei verjährt.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht.
a) fristlose Kündigung
Der Vermieter konnte den Mietvertrag fristlos kündigen.
Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Mietzahlung ist eine so gravierende Pflichtverletzung, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Das gilt auch, wenn der Mieter aufgrund eines für ihn vermeidbaren Irrtums der Meinung war, die Miete erst zur Monatsmitte zahlen zu müssen.
b) Rückzahlung überzahlter Kaution
Der Vermieter muss die überzahlte Kaution nicht zurückzahlen. Der Rückzahlungsanspruch ist verjährt. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Zahlung der überhöhten Kaution und nicht erst mit dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter weiß, dass die Kaution maximal 3 Monatsmieten betragen darf.
(BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1306937816.22
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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Mieter muss pünktlich zahlen
Hintergrund
Vermieter und Mieter eines Einfamilienhauses streiten um eine Kündigung wegen dauerhaft unpünktlicher Mietzahlung sowie die Rückzahlung überzahlter Kaution.
Das Mietverhältnis bestand seit 2005. Laut Mietvertrag ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats fällig. Seit Mai 2007 zahlten die Mieter die Miete aber immer erst zur Monatsmitte oder noch später. Im Dezember 2008 sprach der Vermieter deshalb eine Abmahnung aus. Die Mieter setzten die unpünktlichen Mietzahlungen aber fort. Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag wiederholt fristlos. Dies akzeptieren die Mieter nicht.
Zu Beginn des Mietverhältnisses hatten die Mieter eine Kaution gezahlt, die den Betrag von 3 Monatsmieten überschritt. 2009 erfuhren sie, dass der Vermieter keine höhere Kaution als 3 Monatsmieten verlangen kann. Sie verlangen vom Vermieter, dass dieser den über 3 Monatsmieten hinausgehenden Betrag der Kaution zurückzahlt. Der Vermieter meint, der Anspruch sei verjährt.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht.
a) fristlose Kündigung
Der Vermieter konnte den Mietvertrag fristlos kündigen.
Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Mietzahlung ist eine so gravierende Pflichtverletzung, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Das gilt auch, wenn der Mieter aufgrund eines für ihn vermeidbaren Irrtums der Meinung war, die Miete erst zur Monatsmitte zahlen zu müssen.
b) Rückzahlung überzahlter Kaution
Der Vermieter muss die überzahlte Kaution nicht zurückzahlen. Der Rückzahlungsanspruch ist verjährt. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Zahlung der überhöhten Kaution und nicht erst mit dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter weiß, dass die Kaution maximal 3 Monatsmieten betragen darf.
(BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10)
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BGH: Kläger kann bei Beschlussanfechtung Adressen nachreichen
Die einmonatige Klagefrist bei der Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer wird durch Zustellung an den Verwalter gewahrt. Namen und Anschriften der Eigentümer können im Berufungsverfahren nachgereicht werden.
Fehlende Angaben ergänzen -
besser spät als nie
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer hat mehrere Beschlüsse, die auf einer Eigentümerversammlung gefasst worden waren, vor dem Amtsgericht angefochten. Die Klage, die gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet ist, wurde dem Verwalter zugestellt. Eine Eigentümerliste war nicht beigefügt.
Im Rahmen des Prozesses vor dem Amtsgericht legte der klagende Wohnungseigentümer eine Liste mit den Namen der übrigen Eigentümer vor, allerdings ohne deren Adressen. Das Amtsgericht hielt die Klage trotzdem für zulässig und hat dieser teilweise stattgegeben.
Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht teilten die übrigen Wohnungseigentümer ihre ladungsfähigen Anschriften mit.
Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Klage zulässig ist.
Entscheidung
Die Klage war zunächst unzulässig, weil die Anschriften der beklagten Wohnungseigentümer nicht angegeben waren. Das Amtsgericht hätte die Klage daher als unzulässig abweisen müssen.
Die Klage ist aber dadurch zulässig geworden, dass die fehlenden Angaben in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht nachgeholt worden sind. Hierzu reichte es aus, dass die beklagten Eigentümer ihre Anschriften selbst mitgeteilt haben.
Trotz der verspäteten Mitteilung der Anschriften ist auch die einmonatige Klagefrist gewahrt. Die Klage wurde rechtzeitig dem Verwalter als gesetzlichem Zustellungsvertreter zugestellt. Mit den Ausschlussfristen nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG soll erreicht werden, dass die Wohnungseigentümer und der Verwalter alsbald Klarheit darüber gewinnen, welcher Beschluss aus welchen Gründen angefochten wird. Da der Verwalter gehalten ist, die Wohnungseigentümer zu informieren, wird dieser Zweck auch dann erreicht, wenn die Klage fristwahrend dem Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer zugestellt worden ist. Auf die Frage, ob und zu welchem Zeitpunkt die beklagten Wohnungseigentümer mit Name und ladungsfähiger Anschrift bezeichnet worden sind, kommt es dann nicht an.
(BGH, Urteil v. 20.5.2011, V ZR 99/10)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1310722225.72
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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Fehlende Angaben ergänzen -
besser spät als nie
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer hat mehrere Beschlüsse, die auf einer Eigentümerversammlung gefasst worden waren, vor dem Amtsgericht angefochten. Die Klage, die gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet ist, wurde dem Verwalter zugestellt. Eine Eigentümerliste war nicht beigefügt.
Im Rahmen des Prozesses vor dem Amtsgericht legte der klagende Wohnungseigentümer eine Liste mit den Namen der übrigen Eigentümer vor, allerdings ohne deren Adressen. Das Amtsgericht hielt die Klage trotzdem für zulässig und hat dieser teilweise stattgegeben.
Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht teilten die übrigen Wohnungseigentümer ihre ladungsfähigen Anschriften mit.
Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Klage zulässig ist.
Entscheidung
Die Klage war zunächst unzulässig, weil die Anschriften der beklagten Wohnungseigentümer nicht angegeben waren. Das Amtsgericht hätte die Klage daher als unzulässig abweisen müssen.
Die Klage ist aber dadurch zulässig geworden, dass die fehlenden Angaben in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht nachgeholt worden sind. Hierzu reichte es aus, dass die beklagten Eigentümer ihre Anschriften selbst mitgeteilt haben.
Trotz der verspäteten Mitteilung der Anschriften ist auch die einmonatige Klagefrist gewahrt. Die Klage wurde rechtzeitig dem Verwalter als gesetzlichem Zustellungsvertreter zugestellt. Mit den Ausschlussfristen nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG soll erreicht werden, dass die Wohnungseigentümer und der Verwalter alsbald Klarheit darüber gewinnen, welcher Beschluss aus welchen Gründen angefochten wird. Da der Verwalter gehalten ist, die Wohnungseigentümer zu informieren, wird dieser Zweck auch dann erreicht, wenn die Klage fristwahrend dem Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer zugestellt worden ist. Auf die Frage, ob und zu welchem Zeitpunkt die beklagten Wohnungseigentümer mit Name und ladungsfähiger Anschrift bezeichnet worden sind, kommt es dann nicht an.
(BGH, Urteil v. 20.5.2011, V ZR 99/10)
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BGH: Keine Klage gegen Verwalter, wenn Eigentümer selbst entscheiden
Lehnen es die Wohnungseigentümer anstelle des Verwalters ab, der Veräußerung eines Wohnungseigentums zuzustimmen, muss der Verkäufer die Eigentümer und nicht den Verwalter auf Zustimmung verklagen.
Hintergrund
Eine Wohnungseigentümerin verkaufte ihre Eigentumswohnung. Der Gemeinschaftsordnung zufolge bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung durch den Verwalter, die die Wohnungseigentümer durch Beschluss mit einfacher Mehrheit ersetzen können.
Der damalige Verwalter teilte der Verkäuferin mit, es gebe Unstimmigkeiten wegen der Zustimmung. Deshalb setzte er die Angelegenheit auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung. In dieser Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, der Veräußerung nicht zuzustimmen.
Da der Verwalter diesem Beschluss nicht entsprechen wollte, beriefen ihn die Wohnungseigentümer ab und beriefen einen neuen Verwalter. Dieser verweigerte dem Beschluss entsprechend die Veräußerungszustimmung. Die Verkäuferin verklagte daraufhin den neuen Verwalter auf Zustimmung.
Entscheidung
Der BGH weist die Klage ab. Die Verkäuferin hätte nicht den neuen Verwalter, sondern die Wohnungseigentümer verklagen müssen.
Der Eigentümer einer Eigentumswohnung kann nach § 12 Abs. 2 WEG die in der Teilungserklärung vorgesehene Zustimmung zur Veräußerung verlangen, wenn ein wichtiger Grund, der die Verweigerung der Zustimmung rechtfertigt, nicht vorliegt. Schuldner dieses Anspruchs ist derjenige, von dessen Zustimmung die Veräußerung abhängt. Das ist der Verwalter, wenn die Teilungserklärung die Veräußerung von seiner Zustimmung abhängig macht.
Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Verwalter - wie hier - die Zustimmung auf Grund eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer verweigert oder nicht erteilt. Dann richtet sich der Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Der Verwalter ist für eine Klage auf Erteilung der Zustimmung zum Verkauf von Wohnungseigentum nur passivlegitimiert, solange die Wohnungseigentümer die Zustimmung nicht verweigert oder Vorgaben für ihre Erteilung getroffen haben. Ist das geschehen, sind die Wohnungseigentümer selbst passivlegitimiert.
Der Verwalter erhält durch die Regelung in der Teilungserklärung keine originäre eigene Kompetenz, die nur er allein wahrnehmen könnte. Er wird bei der Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung vielmehr als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig. Der Verwalter kann die Eigentümer zwar nicht zwingen, sich mit der Zustimmung zu beschäftigen. Die Eigentümer können sich aber - von sich aus oder auf Vorlage des Verwalters - jederzeit mit der Zustimmung befassen und hierüber entscheiden.
Eine Befassung der Eigentümer mit dem Thema „Veräußerungszustimmung" schließt eine eigene Mitwirkung des Verwalters zwar nicht in jedem Fall aus, so z. B. wenn die Eigentümer nur einige Vorgaben beschließen und der Verwalter im Übrigen freie Hand hat. Beschließen die Eigentümer aber, die Zustimmung zu verweigern, verliert der Verwalter sein Recht, als Treuhänder und Stellvertreter der Eigentümer hierüber zu entscheiden. Er ist dann nur noch Vollzugsorgan und muss die Entscheidung der Eigentümer ohne eigenen Entscheidungsspielraum umsetzen.
Dabei macht es keinen Unterschied, in welcher Form die Eigentümer ihre Entscheidung treffen. Ob sie den Verwalter anweisen, die Zustimmung zu verweigern oder ob sie selbst die Verweigerung beschließen: In beiden Fällen geben sie das Ergebnis vor und sind somit Träger der Zustimmungskompetenz. Folge ist, dass der Verkäufer die Wohnungseigentümer und nicht den Verwalter auf Erteilung der Zustimmung verklagen müssen.
(BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 166/10)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1308905022.88
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Hintergrund
Eine Wohnungseigentümerin verkaufte ihre Eigentumswohnung. Der Gemeinschaftsordnung zufolge bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung durch den Verwalter, die die Wohnungseigentümer durch Beschluss mit einfacher Mehrheit ersetzen können.
Der damalige Verwalter teilte der Verkäuferin mit, es gebe Unstimmigkeiten wegen der Zustimmung. Deshalb setzte er die Angelegenheit auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung. In dieser Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, der Veräußerung nicht zuzustimmen.
Da der Verwalter diesem Beschluss nicht entsprechen wollte, beriefen ihn die Wohnungseigentümer ab und beriefen einen neuen Verwalter. Dieser verweigerte dem Beschluss entsprechend die Veräußerungszustimmung. Die Verkäuferin verklagte daraufhin den neuen Verwalter auf Zustimmung.
Entscheidung
Der BGH weist die Klage ab. Die Verkäuferin hätte nicht den neuen Verwalter, sondern die Wohnungseigentümer verklagen müssen.
Der Eigentümer einer Eigentumswohnung kann nach § 12 Abs. 2 WEG die in der Teilungserklärung vorgesehene Zustimmung zur Veräußerung verlangen, wenn ein wichtiger Grund, der die Verweigerung der Zustimmung rechtfertigt, nicht vorliegt. Schuldner dieses Anspruchs ist derjenige, von dessen Zustimmung die Veräußerung abhängt. Das ist der Verwalter, wenn die Teilungserklärung die Veräußerung von seiner Zustimmung abhängig macht.
Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Verwalter - wie hier - die Zustimmung auf Grund eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer verweigert oder nicht erteilt. Dann richtet sich der Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Der Verwalter ist für eine Klage auf Erteilung der Zustimmung zum Verkauf von Wohnungseigentum nur passivlegitimiert, solange die Wohnungseigentümer die Zustimmung nicht verweigert oder Vorgaben für ihre Erteilung getroffen haben. Ist das geschehen, sind die Wohnungseigentümer selbst passivlegitimiert.
Der Verwalter erhält durch die Regelung in der Teilungserklärung keine originäre eigene Kompetenz, die nur er allein wahrnehmen könnte. Er wird bei der Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung vielmehr als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig. Der Verwalter kann die Eigentümer zwar nicht zwingen, sich mit der Zustimmung zu beschäftigen. Die Eigentümer können sich aber - von sich aus oder auf Vorlage des Verwalters - jederzeit mit der Zustimmung befassen und hierüber entscheiden.
Eine Befassung der Eigentümer mit dem Thema „Veräußerungszustimmung" schließt eine eigene Mitwirkung des Verwalters zwar nicht in jedem Fall aus, so z. B. wenn die Eigentümer nur einige Vorgaben beschließen und der Verwalter im Übrigen freie Hand hat. Beschließen die Eigentümer aber, die Zustimmung zu verweigern, verliert der Verwalter sein Recht, als Treuhänder und Stellvertreter der Eigentümer hierüber zu entscheiden. Er ist dann nur noch Vollzugsorgan und muss die Entscheidung der Eigentümer ohne eigenen Entscheidungsspielraum umsetzen.
Dabei macht es keinen Unterschied, in welcher Form die Eigentümer ihre Entscheidung treffen. Ob sie den Verwalter anweisen, die Zustimmung zu verweigern oder ob sie selbst die Verweigerung beschließen: In beiden Fällen geben sie das Ergebnis vor und sind somit Träger der Zustimmungskompetenz. Folge ist, dass der Verkäufer die Wohnungseigentümer und nicht den Verwalter auf Erteilung der Zustimmung verklagen müssen.
(BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 166/10)
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BGH: Keine Klage gegen Verwalter, wenn Eigentümer selbst entscheiden
Lehnen es die Wohnungseigentümer anstelle des Verwalters ab, der Veräußerung eines Wohnungseigentums zuzustimmen, muss der Verkäufer die Eigentümer und nicht den Verwalter auf Zustimmung verklagen.
Hintergrund
Eine Wohnungseigentümerin verkaufte ihre Eigentumswohnung. Der Gemeinschaftsordnung zufolge bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung durch den Verwalter, die die Wohnungseigentümer durch Beschluss mit einfacher Mehrheit ersetzen können.
Der damalige Verwalter teilte der Verkäuferin mit, es gebe Unstimmigkeiten wegen der Zustimmung. Deshalb setzte er die Angelegenheit auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung. In dieser Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, der Veräußerung nicht zuzustimmen.
Da der Verwalter diesem Beschluss nicht entsprechen wollte, beriefen ihn die Wohnungseigentümer ab und beriefen einen neuen Verwalter. Dieser verweigerte dem Beschluss entsprechend die Veräußerungszustimmung. Die Verkäuferin verklagte daraufhin den neuen Verwalter auf Zustimmung.
Entscheidung
Der BGH weist die Klage ab. Die Verkäuferin hätte nicht den neuen Verwalter, sondern die Wohnungseigentümer verklagen müssen.
Der Eigentümer einer Eigentumswohnung kann nach § 12 Abs. 2 WEG die in der Teilungserklärung vorgesehene Zustimmung zur Veräußerung verlangen, wenn ein wichtiger Grund, der die Verweigerung der Zustimmung rechtfertigt, nicht vorliegt. Schuldner dieses Anspruchs ist derjenige, von dessen Zustimmung die Veräußerung abhängt. Das ist der Verwalter, wenn die Teilungserklärung die Veräußerung von seiner Zustimmung abhängig macht.
Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Verwalter - wie hier - die Zustimmung auf Grund eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer verweigert oder nicht erteilt. Dann richtet sich der Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Der Verwalter ist für eine Klage auf Erteilung der Zustimmung zum Verkauf von Wohnungseigentum nur passivlegitimiert, solange die Wohnungseigentümer die Zustimmung nicht verweigert oder Vorgaben für ihre Erteilung getroffen haben. Ist das geschehen, sind die Wohnungseigentümer selbst passivlegitimiert.
Der Verwalter erhält durch die Regelung in der Teilungserklärung keine originäre eigene Kompetenz, die nur er allein wahrnehmen könnte. Er wird bei der Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung vielmehr als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig. Der Verwalter kann die Eigentümer zwar nicht zwingen, sich mit der Zustimmung zu beschäftigen. Die Eigentümer können sich aber - von sich aus oder auf Vorlage des Verwalters - jederzeit mit der Zustimmung befassen und hierüber entscheiden.
Eine Befassung der Eigentümer mit dem Thema „Veräußerungszustimmung" schließt eine eigene Mitwirkung des Verwalters zwar nicht in jedem Fall aus, so z. B. wenn die Eigentümer nur einige Vorgaben beschließen und der Verwalter im Übrigen freie Hand hat. Beschließen die Eigentümer aber, die Zustimmung zu verweigern, verliert der Verwalter sein Recht, als Treuhänder und Stellvertreter der Eigentümer hierüber zu entscheiden. Er ist dann nur noch Vollzugsorgan und muss die Entscheidung der Eigentümer ohne eigenen Entscheidungsspielraum umsetzen.
Dabei macht es keinen Unterschied, in welcher Form die Eigentümer ihre Entscheidung treffen. Ob sie den Verwalter anweisen, die Zustimmung zu verweigern oder ob sie selbst die Verweigerung beschließen: In beiden Fällen geben sie das Ergebnis vor und sind somit Träger der Zustimmungskompetenz. Folge ist, dass der Verkäufer die Wohnungseigentümer und nicht den Verwalter auf Erteilung der Zustimmung verklagen müssen.
(BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 166/10)
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Hintergrund
Eine Wohnungseigentümerin verkaufte ihre Eigentumswohnung. Der Gemeinschaftsordnung zufolge bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung durch den Verwalter, die die Wohnungseigentümer durch Beschluss mit einfacher Mehrheit ersetzen können.
Der damalige Verwalter teilte der Verkäuferin mit, es gebe Unstimmigkeiten wegen der Zustimmung. Deshalb setzte er die Angelegenheit auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung. In dieser Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, der Veräußerung nicht zuzustimmen.
Da der Verwalter diesem Beschluss nicht entsprechen wollte, beriefen ihn die Wohnungseigentümer ab und beriefen einen neuen Verwalter. Dieser verweigerte dem Beschluss entsprechend die Veräußerungszustimmung. Die Verkäuferin verklagte daraufhin den neuen Verwalter auf Zustimmung.
Entscheidung
Der BGH weist die Klage ab. Die Verkäuferin hätte nicht den neuen Verwalter, sondern die Wohnungseigentümer verklagen müssen.
Der Eigentümer einer Eigentumswohnung kann nach § 12 Abs. 2 WEG die in der Teilungserklärung vorgesehene Zustimmung zur Veräußerung verlangen, wenn ein wichtiger Grund, der die Verweigerung der Zustimmung rechtfertigt, nicht vorliegt. Schuldner dieses Anspruchs ist derjenige, von dessen Zustimmung die Veräußerung abhängt. Das ist der Verwalter, wenn die Teilungserklärung die Veräußerung von seiner Zustimmung abhängig macht.
Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Verwalter - wie hier - die Zustimmung auf Grund eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer verweigert oder nicht erteilt. Dann richtet sich der Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Der Verwalter ist für eine Klage auf Erteilung der Zustimmung zum Verkauf von Wohnungseigentum nur passivlegitimiert, solange die Wohnungseigentümer die Zustimmung nicht verweigert oder Vorgaben für ihre Erteilung getroffen haben. Ist das geschehen, sind die Wohnungseigentümer selbst passivlegitimiert.
Der Verwalter erhält durch die Regelung in der Teilungserklärung keine originäre eigene Kompetenz, die nur er allein wahrnehmen könnte. Er wird bei der Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung vielmehr als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig. Der Verwalter kann die Eigentümer zwar nicht zwingen, sich mit der Zustimmung zu beschäftigen. Die Eigentümer können sich aber - von sich aus oder auf Vorlage des Verwalters - jederzeit mit der Zustimmung befassen und hierüber entscheiden.
Eine Befassung der Eigentümer mit dem Thema „Veräußerungszustimmung" schließt eine eigene Mitwirkung des Verwalters zwar nicht in jedem Fall aus, so z. B. wenn die Eigentümer nur einige Vorgaben beschließen und der Verwalter im Übrigen freie Hand hat. Beschließen die Eigentümer aber, die Zustimmung zu verweigern, verliert der Verwalter sein Recht, als Treuhänder und Stellvertreter der Eigentümer hierüber zu entscheiden. Er ist dann nur noch Vollzugsorgan und muss die Entscheidung der Eigentümer ohne eigenen Entscheidungsspielraum umsetzen.
Dabei macht es keinen Unterschied, in welcher Form die Eigentümer ihre Entscheidung treffen. Ob sie den Verwalter anweisen, die Zustimmung zu verweigern oder ob sie selbst die Verweigerung beschließen: In beiden Fällen geben sie das Ergebnis vor und sind somit Träger der Zustimmungskompetenz. Folge ist, dass der Verkäufer die Wohnungseigentümer und nicht den Verwalter auf Erteilung der Zustimmung verklagen müssen.
(BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 166/10)
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BGH: Vermieter kann Verwaltungskosten auf Gewerbemieter abwälzen
In einem gewerblichen Mietverhältnis kann der Vermieter den Mieter auch durch Formularvertrag verpflichten, die Kosten für die Hausverwaltung zu tragen.
Hintergrund
Der Vermieter gewerblicher Mieträume verlangt vom Mieter Zahlung von Verwaltungskosten. In einer Anlage zum Mietvertrag sind die Mietnebenkosten, die der Mieter tragen muss, aufgeführt. Dort sind unter Nr. 17 als sonstige Betriebskosten u. a. „die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung der Mietsache" genannt. Der Mieter leistet monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten.
Aus der Betriebskostenabrechnung 2005 ergibt sich eine Nachzahlung von 5.200 Euro. Der Mieter weigert sich, den hierin enthaltenen Anteil der Verwaltungskosten von 2.650 Euro zu zahlen.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Mietvertrag enthält eine wirksame Verpflichtung des Mieters, die Verwaltungskosten zu tragen.
Eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" ist nicht überraschend und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen. Die Umlage von Verwaltungskosten auf den gewerblichen Mieter ist nicht so ungewöhnlich, dass dieser als Vertragspartner damit nicht zu rechnen braucht.
Die Bewertung der Klausel hängt auch nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu anderen Positionen ab, denn bei Vertragsschluss muss noch nicht feststehen, welche Kosten entstehen werden. Der Mieter ist insoweit vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt, das den Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlage nicht erforderlicher Kosten freizustellen.
Ein Überraschungseffekt ergibt sich hier auch nicht aus der Stellung der Klausel über die Verwaltungskosten im Rahmen der allgemeinen Geschäftsbedingungen. Durch die Platzierung der Klausel in Nr. 17 wird auch im Zusammenhang mit der fehlenden Bezifferung der Kosten nicht der Eindruck erweckt, dass es sich um eine vergleichsweise unbedeutende Position handele.
(BGH, Urteil v. 4.5.2011, XII ZR 112/09)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1308123595.24
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Der Vermieter gewerblicher Mieträume verlangt vom Mieter Zahlung von Verwaltungskosten. In einer Anlage zum Mietvertrag sind die Mietnebenkosten, die der Mieter tragen muss, aufgeführt. Dort sind unter Nr. 17 als sonstige Betriebskosten u. a. „die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung der Mietsache" genannt. Der Mieter leistet monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten.
Aus der Betriebskostenabrechnung 2005 ergibt sich eine Nachzahlung von 5.200 Euro. Der Mieter weigert sich, den hierin enthaltenen Anteil der Verwaltungskosten von 2.650 Euro zu zahlen.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Mietvertrag enthält eine wirksame Verpflichtung des Mieters, die Verwaltungskosten zu tragen.
Eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" ist nicht überraschend und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen. Die Umlage von Verwaltungskosten auf den gewerblichen Mieter ist nicht so ungewöhnlich, dass dieser als Vertragspartner damit nicht zu rechnen braucht.
Die Bewertung der Klausel hängt auch nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu anderen Positionen ab, denn bei Vertragsschluss muss noch nicht feststehen, welche Kosten entstehen werden. Der Mieter ist insoweit vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt, das den Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlage nicht erforderlicher Kosten freizustellen.
Ein Überraschungseffekt ergibt sich hier auch nicht aus der Stellung der Klausel über die Verwaltungskosten im Rahmen der allgemeinen Geschäftsbedingungen. Durch die Platzierung der Klausel in Nr. 17 wird auch im Zusammenhang mit der fehlenden Bezifferung der Kosten nicht der Eindruck erweckt, dass es sich um eine vergleichsweise unbedeutende Position handele.
(BGH, Urteil v. 4.5.2011, XII ZR 112/09)
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BGH: Wer Maßnahme ablehnt, muss trotzdem zahlen
Wohnungseigentümer, die einer durchgeführten Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme nicht zugestimmt haben, müssen sich selbst dann an den Kosten hierfür beteiligen, wenn der zugrundeliegende Beschluss erfolgreich angefochten worden ist.
Eigentümer muss trotz erfolgreicher
Beschlussanfechtung zahlen
Der WEG-Verwalter ist grundsätzlich gehalten, Beschlüsse der Wohnungseigentümer unverzüglich umzusetzen. Das gilt auch für Beschlüsse über Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung. Wird ein solcher Beschluss erfolgreich angefochten, sind die Arbeiten daher oft schon durchgeführt und lassen sich nicht mehr rückgängig machen. Dann stellt sich die Frage, ob die Eigentümer, die gegen die Maßnahme gestimmt haben, von den Kosten der Maßnahme befreit sind oder wie alle anderen Eigentümer ihren Anteil leisten müssen.
Der BGH hat diese Frage nun im letzteren Sinne entschieden. Den Karlsruher Richtern zufolge wird ein Wohnungseigentümer, der einem Beschluss über eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung nicht zugestimmt hat, nach erfolgreicher Beschlussanfechtung auch dann nicht in analoger Anwendung von § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den Kosten befreit, wenn die Maßnahme bereits durchgeführt ist und nicht rückgängig gemacht werden kann.
Der Gesetzgeber habe sich dafür entschieden, in § 16 Abs. 2 WEG die Kostenverteilung ohne Rücksicht auf das Abstimmungsverhalten zu regeln. § 16 Abs. 6 WEG, der für bauliche Veränderungen vorsieht, dass die Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, auch keine Kosten tragen müssen, sei auf Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung nicht analog anwendbar.
Zudem müsse eine erfolgreiche Anfechtung nicht zur Folge haben, dass die durchgeführten Maßnahmen unbrauchbar sind.
Beschlussanfechtung auch nach Vollzug zulässig
Darüber hinaus haben die Bundesrichter entschieden, dass auch nach Vollzug eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ein Rechtsschutzbedürfnis für die Beschlussanfechtung besteht, solange Auswirkungen der Beschlussanfechtung auf Folgeprozesse nicht sicher auszuschließen sind.
Nur ausnahmsweise entfällt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn ein Erfolg der Klage den Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft keinen Nutzen mehr bringen kann. Das kann z. B. anzunehmen sein, wenn ein haltsgleicher Zweitbeschlusses bestandskräftig geworden ist.
(BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 202/10)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1308730701.89
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Eigentümer muss trotz erfolgreicher
Beschlussanfechtung zahlen
Der WEG-Verwalter ist grundsätzlich gehalten, Beschlüsse der Wohnungseigentümer unverzüglich umzusetzen. Das gilt auch für Beschlüsse über Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung. Wird ein solcher Beschluss erfolgreich angefochten, sind die Arbeiten daher oft schon durchgeführt und lassen sich nicht mehr rückgängig machen. Dann stellt sich die Frage, ob die Eigentümer, die gegen die Maßnahme gestimmt haben, von den Kosten der Maßnahme befreit sind oder wie alle anderen Eigentümer ihren Anteil leisten müssen.
Der BGH hat diese Frage nun im letzteren Sinne entschieden. Den Karlsruher Richtern zufolge wird ein Wohnungseigentümer, der einem Beschluss über eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung nicht zugestimmt hat, nach erfolgreicher Beschlussanfechtung auch dann nicht in analoger Anwendung von § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den Kosten befreit, wenn die Maßnahme bereits durchgeführt ist und nicht rückgängig gemacht werden kann.
Der Gesetzgeber habe sich dafür entschieden, in § 16 Abs. 2 WEG die Kostenverteilung ohne Rücksicht auf das Abstimmungsverhalten zu regeln. § 16 Abs. 6 WEG, der für bauliche Veränderungen vorsieht, dass die Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, auch keine Kosten tragen müssen, sei auf Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung nicht analog anwendbar.
Zudem müsse eine erfolgreiche Anfechtung nicht zur Folge haben, dass die durchgeführten Maßnahmen unbrauchbar sind.
Beschlussanfechtung auch nach Vollzug zulässig
Darüber hinaus haben die Bundesrichter entschieden, dass auch nach Vollzug eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ein Rechtsschutzbedürfnis für die Beschlussanfechtung besteht, solange Auswirkungen der Beschlussanfechtung auf Folgeprozesse nicht sicher auszuschließen sind.
Nur ausnahmsweise entfällt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn ein Erfolg der Klage den Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft keinen Nutzen mehr bringen kann. Das kann z. B. anzunehmen sein, wenn ein haltsgleicher Zweitbeschlusses bestandskräftig geworden ist.
(BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 202/10)
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BGH: Wer Maßnahme ablehnt, muss trotzdem zahlen
Wohnungseigentümer, die einer durchgeführten Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme nicht zugestimmt haben, müssen sich selbst dann an den Kosten hierfür beteiligen, wenn der zugrundeliegende Beschluss erfolgreich angefochten worden ist.
Eigentümer muss trotz erfolgreicher
Beschlussanfechtung zahlen
Der WEG-Verwalter ist grundsätzlich gehalten, Beschlüsse der Wohnungseigentümer unverzüglich umzusetzen. Das gilt auch für Beschlüsse über Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung. Wird ein solcher Beschluss erfolgreich angefochten, sind die Arbeiten daher oft schon durchgeführt und lassen sich nicht mehr rückgängig machen. Dann stellt sich die Frage, ob die Eigentümer, die gegen die Maßnahme gestimmt haben, von den Kosten der Maßnahme befreit sind oder wie alle anderen Eigentümer ihren Anteil leisten müssen.
Der BGH hat diese Frage nun im letzteren Sinne entschieden. Den Karlsruher Richtern zufolge wird ein Wohnungseigentümer, der einem Beschluss über eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung nicht zugestimmt hat, nach erfolgreicher Beschlussanfechtung auch dann nicht in analoger Anwendung von § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den Kosten befreit, wenn die Maßnahme bereits durchgeführt ist und nicht rückgängig gemacht werden kann.
Der Gesetzgeber habe sich dafür entschieden, in § 16 Abs. 2 WEG die Kostenverteilung ohne Rücksicht auf das Abstimmungsverhalten zu regeln. § 16 Abs. 6 WEG, der für bauliche Veränderungen vorsieht, dass die Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, auch keine Kosten tragen müssen, sei auf Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung nicht analog anwendbar.
Zudem müsse eine erfolgreiche Anfechtung nicht zur Folge haben, dass die durchgeführten Maßnahmen unbrauchbar sind.
Beschlussanfechtung auch nach Vollzug zulässig
Darüber hinaus haben die Bundesrichter entschieden, dass auch nach Vollzug eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ein Rechtsschutzbedürfnis für die Beschlussanfechtung besteht, solange Auswirkungen der Beschlussanfechtung auf Folgeprozesse nicht sicher auszuschließen sind.
Nur ausnahmsweise entfällt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn ein Erfolg der Klage den Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft keinen Nutzen mehr bringen kann. Das kann z. B. anzunehmen sein, wenn ein haltsgleicher Zweitbeschlusses bestandskräftig geworden ist.
(BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 202/10)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1308730701.89
Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de
Eigentümer muss trotz erfolgreicher
Beschlussanfechtung zahlen
Der WEG-Verwalter ist grundsätzlich gehalten, Beschlüsse der Wohnungseigentümer unverzüglich umzusetzen. Das gilt auch für Beschlüsse über Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung. Wird ein solcher Beschluss erfolgreich angefochten, sind die Arbeiten daher oft schon durchgeführt und lassen sich nicht mehr rückgängig machen. Dann stellt sich die Frage, ob die Eigentümer, die gegen die Maßnahme gestimmt haben, von den Kosten der Maßnahme befreit sind oder wie alle anderen Eigentümer ihren Anteil leisten müssen.
Der BGH hat diese Frage nun im letzteren Sinne entschieden. Den Karlsruher Richtern zufolge wird ein Wohnungseigentümer, der einem Beschluss über eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung nicht zugestimmt hat, nach erfolgreicher Beschlussanfechtung auch dann nicht in analoger Anwendung von § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den Kosten befreit, wenn die Maßnahme bereits durchgeführt ist und nicht rückgängig gemacht werden kann.
Der Gesetzgeber habe sich dafür entschieden, in § 16 Abs. 2 WEG die Kostenverteilung ohne Rücksicht auf das Abstimmungsverhalten zu regeln. § 16 Abs. 6 WEG, der für bauliche Veränderungen vorsieht, dass die Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, auch keine Kosten tragen müssen, sei auf Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung nicht analog anwendbar.
Zudem müsse eine erfolgreiche Anfechtung nicht zur Folge haben, dass die durchgeführten Maßnahmen unbrauchbar sind.
Beschlussanfechtung auch nach Vollzug zulässig
Darüber hinaus haben die Bundesrichter entschieden, dass auch nach Vollzug eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ein Rechtsschutzbedürfnis für die Beschlussanfechtung besteht, solange Auswirkungen der Beschlussanfechtung auf Folgeprozesse nicht sicher auszuschließen sind.
Nur ausnahmsweise entfällt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn ein Erfolg der Klage den Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft keinen Nutzen mehr bringen kann. Das kann z. B. anzunehmen sein, wenn ein haltsgleicher Zweitbeschlusses bestandskräftig geworden ist.
(BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 202/10)
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BGH: Vermieter kann Verwaltungskosten auf Gewerbemieter abwälzen
In einem gewerblichen Mietverhältnis kann der Vermieter den Mieter auch durch Formularvertrag verpflichten, die Kosten für die Hausverwaltung zu tragen.
Hintergrund
Der Vermieter gewerblicher Mieträume verlangt vom Mieter Zahlung von Verwaltungskosten. In einer Anlage zum Mietvertrag sind die Mietnebenkosten, die der Mieter tragen muss, aufgeführt. Dort sind unter Nr. 17 als sonstige Betriebskosten u. a. „die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung der Mietsache" genannt. Der Mieter leistet monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten.
Aus der Betriebskostenabrechnung 2005 ergibt sich eine Nachzahlung von 5.200 Euro. Der Mieter weigert sich, den hierin enthaltenen Anteil der Verwaltungskosten von 2.650 Euro zu zahlen.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Mietvertrag enthält eine wirksame Verpflichtung des Mieters, die Verwaltungskosten zu tragen.
Eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" ist nicht überraschend und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen. Die Umlage von Verwaltungskosten auf den gewerblichen Mieter ist nicht so ungewöhnlich, dass dieser als Vertragspartner damit nicht zu rechnen braucht.
Die Bewertung der Klausel hängt auch nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu anderen Positionen ab, denn bei Vertragsschluss muss noch nicht feststehen, welche Kosten entstehen werden. Der Mieter ist insoweit vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt, das den Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlage nicht erforderlicher Kosten freizustellen.
Ein Überraschungseffekt ergibt sich hier auch nicht aus der Stellung der Klausel über die Verwaltungskosten im Rahmen der allgemeinen Geschäftsbedingungen. Durch die Platzierung der Klausel in Nr. 17 wird auch im Zusammenhang mit der fehlenden Bezifferung der Kosten nicht der Eindruck erweckt, dass es sich um eine vergleichsweise unbedeutende Position handele.
(BGH, Urteil v. 4.5.2011, XII ZR 112/09)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1308123595.24
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Hintergrund
Der Vermieter gewerblicher Mieträume verlangt vom Mieter Zahlung von Verwaltungskosten. In einer Anlage zum Mietvertrag sind die Mietnebenkosten, die der Mieter tragen muss, aufgeführt. Dort sind unter Nr. 17 als sonstige Betriebskosten u. a. „die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung der Mietsache" genannt. Der Mieter leistet monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten.
Aus der Betriebskostenabrechnung 2005 ergibt sich eine Nachzahlung von 5.200 Euro. Der Mieter weigert sich, den hierin enthaltenen Anteil der Verwaltungskosten von 2.650 Euro zu zahlen.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Mietvertrag enthält eine wirksame Verpflichtung des Mieters, die Verwaltungskosten zu tragen.
Eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" ist nicht überraschend und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen. Die Umlage von Verwaltungskosten auf den gewerblichen Mieter ist nicht so ungewöhnlich, dass dieser als Vertragspartner damit nicht zu rechnen braucht.
Die Bewertung der Klausel hängt auch nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu anderen Positionen ab, denn bei Vertragsschluss muss noch nicht feststehen, welche Kosten entstehen werden. Der Mieter ist insoweit vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt, das den Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlage nicht erforderlicher Kosten freizustellen.
Ein Überraschungseffekt ergibt sich hier auch nicht aus der Stellung der Klausel über die Verwaltungskosten im Rahmen der allgemeinen Geschäftsbedingungen. Durch die Platzierung der Klausel in Nr. 17 wird auch im Zusammenhang mit der fehlenden Bezifferung der Kosten nicht der Eindruck erweckt, dass es sich um eine vergleichsweise unbedeutende Position handele.
(BGH, Urteil v. 4.5.2011, XII ZR 112/09)
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BGH: Wiederbestellung des Verwalters ohne Vergleichsangebot möglich
Vor der Wiederbestelltung des WEG-Verwalters müssen keine Vergleichsangebote anderer Verwalter eingeholt werden. Die Eigentümer können auch dann am bewährten Verwalter festhalten, wenn dessen Vergütung höher ist als die anderer Verwalter.
Preisvergleich muss nicht immer sein
Hintergrund
Wohnungseigentümer wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen die (Wieder-)Bestellung des Verwalters.
Der Verwalter war 1998 für 5 Jahre bestellt worden. Die Bestellung lief am 30.4.2003 aus. Auch nach Ablauf der Bestellung führte der Verwalter die Verwaltungsgeschäfte zur allgemeinen Zufriedenheit der Eigentümer weiter. Eine Neubestellung unterblieb aus Versehen, weil weder der Verwalter noch die Eigentümer und der Beirat daran dachten, dass die Amtszeit abgelaufen war. Erst 2008 fiel auf, dass der Verwalter seit Jahren ohne förmliche Bestellung arbeitet. Daraufhin berief der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein.
Unter TOP 3 war vorgesehen, dass der (alte) Verwalter aufgrund eines Angebots für 5 Jahre neu bestellt werden soll. Dies beschlossen die Eigentümer dann auch.
Einige Wohnungseigentümer erhoben gegen den Bestellungsbeschluss Anfechtungsklage. Sie meinen, vor der Neubestellung hätten auch Alternativangebote von anderen Verwaltern eingeholt werden müssen.
Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Die Wiederbestellung des Verwalters entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Ladung zur Eigentümerversammlung war ordnungsgemäß. Da die Verwalterbestellung abgelaufen war, war der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats hierfür zuständig.
Es reichte auch aus, dass nur ein Angebot des bisherigen Verwalters vorlag. Der Beiratsvorsitzende musste kein Alternativangebote anderer Verwalter einholen und den Eigentümern zur Prüfung zur Verfügung stellen. Nur bei einer Neubestellung müssen Alternativangebote eingeholt werden, es sei denn, dass sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat.
Zwar können Alternativangebote den Wohnungseigentümern deutlicher aufzeigen, woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit dem amtierenden Verwalter sind. Insbesondere Schwächen in dessen Leistungsangebot treten oft nur durch die Einholung von Alternativangeboten zutage. Dieser Aufwand muss aber nur getrieben werden, wenn die Eigentümer mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind oder Anlass besteht, die Angemessenheit der Honorierung zu überprüfen.
Allerdings ist die Verwaltervergütung nicht der einzige und auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt bei der Verwalterbestellung. Es kommt auch darauf an, ob der Verwalter seine Aufgaben gut erfüllen kann und die Eigentümer gut mit ihm zurechtkommen. Es entspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung, an einem Verwalter festzuhalten, der zwar etwas teuer ist als andere, aber seine Aufgabe gut macht und mit dem die Eigentümer zurechtkommen.
Auch wenn hier die förmliche Bestellung des Verwalters bei seiner Wiederbestellung bereits mehrere Jahre abgelaufen war, mussten keine Alternativangebote eingeholt werden, denn die tatsächliche Verwaltertätigkeit wurde nahtlos fortgesetzt.
Auch dass der Verwalter 2003 seine Wiederbestellung verschlafen hatte, spricht nicht dagegen, ihn nun wieder zu bestellen. Es handelte sich um ein einmaliges kollektives Versehen. Auch die Eigentümer und der Beirat hatten den Fehler nicht bemerkt.
(BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1305709194.07
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Preisvergleich muss nicht immer sein
Hintergrund
Wohnungseigentümer wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen die (Wieder-)Bestellung des Verwalters.
Der Verwalter war 1998 für 5 Jahre bestellt worden. Die Bestellung lief am 30.4.2003 aus. Auch nach Ablauf der Bestellung führte der Verwalter die Verwaltungsgeschäfte zur allgemeinen Zufriedenheit der Eigentümer weiter. Eine Neubestellung unterblieb aus Versehen, weil weder der Verwalter noch die Eigentümer und der Beirat daran dachten, dass die Amtszeit abgelaufen war. Erst 2008 fiel auf, dass der Verwalter seit Jahren ohne förmliche Bestellung arbeitet. Daraufhin berief der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein.
Unter TOP 3 war vorgesehen, dass der (alte) Verwalter aufgrund eines Angebots für 5 Jahre neu bestellt werden soll. Dies beschlossen die Eigentümer dann auch.
Einige Wohnungseigentümer erhoben gegen den Bestellungsbeschluss Anfechtungsklage. Sie meinen, vor der Neubestellung hätten auch Alternativangebote von anderen Verwaltern eingeholt werden müssen.
Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Die Wiederbestellung des Verwalters entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Ladung zur Eigentümerversammlung war ordnungsgemäß. Da die Verwalterbestellung abgelaufen war, war der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats hierfür zuständig.
Es reichte auch aus, dass nur ein Angebot des bisherigen Verwalters vorlag. Der Beiratsvorsitzende musste kein Alternativangebote anderer Verwalter einholen und den Eigentümern zur Prüfung zur Verfügung stellen. Nur bei einer Neubestellung müssen Alternativangebote eingeholt werden, es sei denn, dass sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat.
Zwar können Alternativangebote den Wohnungseigentümern deutlicher aufzeigen, woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit dem amtierenden Verwalter sind. Insbesondere Schwächen in dessen Leistungsangebot treten oft nur durch die Einholung von Alternativangeboten zutage. Dieser Aufwand muss aber nur getrieben werden, wenn die Eigentümer mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind oder Anlass besteht, die Angemessenheit der Honorierung zu überprüfen.
Allerdings ist die Verwaltervergütung nicht der einzige und auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt bei der Verwalterbestellung. Es kommt auch darauf an, ob der Verwalter seine Aufgaben gut erfüllen kann und die Eigentümer gut mit ihm zurechtkommen. Es entspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung, an einem Verwalter festzuhalten, der zwar etwas teuer ist als andere, aber seine Aufgabe gut macht und mit dem die Eigentümer zurechtkommen.
Auch wenn hier die förmliche Bestellung des Verwalters bei seiner Wiederbestellung bereits mehrere Jahre abgelaufen war, mussten keine Alternativangebote eingeholt werden, denn die tatsächliche Verwaltertätigkeit wurde nahtlos fortgesetzt.
Auch dass der Verwalter 2003 seine Wiederbestellung verschlafen hatte, spricht nicht dagegen, ihn nun wieder zu bestellen. Es handelte sich um ein einmaliges kollektives Versehen. Auch die Eigentümer und der Beirat hatten den Fehler nicht bemerkt.
(BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10)
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BGH: Wiederbestellung des Verwalters ohne Vergleichsangebot möglich
Vor der Wiederbestelltung des WEG-Verwalters müssen keine Vergleichsangebote anderer Verwalter eingeholt werden. Die Eigentümer können auch dann am bewährten Verwalter festhalten, wenn dessen Vergütung höher ist als die anderer Verwalter.
Preisvergleich muss nicht immer sein
Hintergrund
Wohnungseigentümer wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen die (Wieder-)Bestellung des Verwalters.
Der Verwalter war 1998 für 5 Jahre bestellt worden. Die Bestellung lief am 30.4.2003 aus. Auch nach Ablauf der Bestellung führte der Verwalter die Verwaltungsgeschäfte zur allgemeinen Zufriedenheit der Eigentümer weiter. Eine Neubestellung unterblieb aus Versehen, weil weder der Verwalter noch die Eigentümer und der Beirat daran dachten, dass die Amtszeit abgelaufen war. Erst 2008 fiel auf, dass der Verwalter seit Jahren ohne förmliche Bestellung arbeitet. Daraufhin berief der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein.
Unter TOP 3 war vorgesehen, dass der (alte) Verwalter aufgrund eines Angebots für 5 Jahre neu bestellt werden soll. Dies beschlossen die Eigentümer dann auch.
Einige Wohnungseigentümer erhoben gegen den Bestellungsbeschluss Anfechtungsklage. Sie meinen, vor der Neubestellung hätten auch Alternativangebote von anderen Verwaltern eingeholt werden müssen.
Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Die Wiederbestellung des Verwalters entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Ladung zur Eigentümerversammlung war ordnungsgemäß. Da die Verwalterbestellung abgelaufen war, war der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats hierfür zuständig.
Es reichte auch aus, dass nur ein Angebot des bisherigen Verwalters vorlag. Der Beiratsvorsitzende musste kein Alternativangebote anderer Verwalter einholen und den Eigentümern zur Prüfung zur Verfügung stellen. Nur bei einer Neubestellung müssen Alternativangebote eingeholt werden, es sei denn, dass sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat.
Zwar können Alternativangebote den Wohnungseigentümern deutlicher aufzeigen, woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit dem amtierenden Verwalter sind. Insbesondere Schwächen in dessen Leistungsangebot treten oft nur durch die Einholung von Alternativangeboten zutage. Dieser Aufwand muss aber nur getrieben werden, wenn die Eigentümer mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind oder Anlass besteht, die Angemessenheit der Honorierung zu überprüfen.
Allerdings ist die Verwaltervergütung nicht der einzige und auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt bei der Verwalterbestellung. Es kommt auch darauf an, ob der Verwalter seine Aufgaben gut erfüllen kann und die Eigentümer gut mit ihm zurechtkommen. Es entspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung, an einem Verwalter festzuhalten, der zwar etwas teuer ist als andere, aber seine Aufgabe gut macht und mit dem die Eigentümer zurechtkommen.
Auch wenn hier die förmliche Bestellung des Verwalters bei seiner Wiederbestellung bereits mehrere Jahre abgelaufen war, mussten keine Alternativangebote eingeholt werden, denn die tatsächliche Verwaltertätigkeit wurde nahtlos fortgesetzt.
Auch dass der Verwalter 2003 seine Wiederbestellung verschlafen hatte, spricht nicht dagegen, ihn nun wieder zu bestellen. Es handelte sich um ein einmaliges kollektives Versehen. Auch die Eigentümer und der Beirat hatten den Fehler nicht bemerkt.
(BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10)
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Preisvergleich muss nicht immer sein
Hintergrund
Wohnungseigentümer wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen die (Wieder-)Bestellung des Verwalters.
Der Verwalter war 1998 für 5 Jahre bestellt worden. Die Bestellung lief am 30.4.2003 aus. Auch nach Ablauf der Bestellung führte der Verwalter die Verwaltungsgeschäfte zur allgemeinen Zufriedenheit der Eigentümer weiter. Eine Neubestellung unterblieb aus Versehen, weil weder der Verwalter noch die Eigentümer und der Beirat daran dachten, dass die Amtszeit abgelaufen war. Erst 2008 fiel auf, dass der Verwalter seit Jahren ohne förmliche Bestellung arbeitet. Daraufhin berief der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein.
Unter TOP 3 war vorgesehen, dass der (alte) Verwalter aufgrund eines Angebots für 5 Jahre neu bestellt werden soll. Dies beschlossen die Eigentümer dann auch.
Einige Wohnungseigentümer erhoben gegen den Bestellungsbeschluss Anfechtungsklage. Sie meinen, vor der Neubestellung hätten auch Alternativangebote von anderen Verwaltern eingeholt werden müssen.
Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Die Wiederbestellung des Verwalters entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Ladung zur Eigentümerversammlung war ordnungsgemäß. Da die Verwalterbestellung abgelaufen war, war der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats hierfür zuständig.
Es reichte auch aus, dass nur ein Angebot des bisherigen Verwalters vorlag. Der Beiratsvorsitzende musste kein Alternativangebote anderer Verwalter einholen und den Eigentümern zur Prüfung zur Verfügung stellen. Nur bei einer Neubestellung müssen Alternativangebote eingeholt werden, es sei denn, dass sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat.
Zwar können Alternativangebote den Wohnungseigentümern deutlicher aufzeigen, woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit dem amtierenden Verwalter sind. Insbesondere Schwächen in dessen Leistungsangebot treten oft nur durch die Einholung von Alternativangeboten zutage. Dieser Aufwand muss aber nur getrieben werden, wenn die Eigentümer mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind oder Anlass besteht, die Angemessenheit der Honorierung zu überprüfen.
Allerdings ist die Verwaltervergütung nicht der einzige und auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt bei der Verwalterbestellung. Es kommt auch darauf an, ob der Verwalter seine Aufgaben gut erfüllen kann und die Eigentümer gut mit ihm zurechtkommen. Es entspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung, an einem Verwalter festzuhalten, der zwar etwas teuer ist als andere, aber seine Aufgabe gut macht und mit dem die Eigentümer zurechtkommen.
Auch wenn hier die förmliche Bestellung des Verwalters bei seiner Wiederbestellung bereits mehrere Jahre abgelaufen war, mussten keine Alternativangebote eingeholt werden, denn die tatsächliche Verwaltertätigkeit wurde nahtlos fortgesetzt.
Auch dass der Verwalter 2003 seine Wiederbestellung verschlafen hatte, spricht nicht dagegen, ihn nun wieder zu bestellen. Es handelte sich um ein einmaliges kollektives Versehen. Auch die Eigentümer und der Beirat hatten den Fehler nicht bemerkt.
(BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1305709194.07
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BGH: Verwalterentlastung ist im Zweifel 1.000 Euro wert
Der Streitwert einer Klage gegen die Verwalterentlastung bestimmt sich nach der Höhe möglicher Ansprüche gegen den Verwalter und dem Wert, den die Vertrauensbekundung hat, die in der Entlastung liegt. Letzterer ist in der Regel mit 1.000 Euro zu veranschlagen.
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer hat Anfechtungsklage gegen einen Entlastungsbeschluss erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Streitwert wurde auf 1.500 Euro festgesetzt.
Gegen das Urteil des Amtsgerichts legte der Eigentümer Berufung ein. Das Landgericht setzte den Streitwert auf 500 Euro herab. Der Streitwert bemesse sich danach, in welcher Höhe der Wohnungseigentümer bei wirtschaftlicher Betrachtung durch die Entlastung entsprechend seinen Miteigentumsanteilen belastet sei. Der Anteil des Eigentümers an möglichen Forderungen gegen den Verwalter betrage 814 Euro. Da die Durchsetzung der Forderung unsicher sei, sei dieser Wert noch um die Hälfte zu kürzen.
Nach Reduzierung des Streitwerts wies das Landgericht die Berufung als unzulässig zurück, weil die Berufungssumme von 600 Euro nicht erreicht sei. Hiergegen legte der Eigentümer Beschwerde ein.
Entscheidung
Die Beschwerde hat Erfolg. Der BGH setzt den Streitwert auf 1.000 Euro fest, so dass die Berufung zulässig ist.
Der Streitwert entspricht dem Interesse des Klägers, das dieser an der Aufhebung der Verwalterentlastung hat. Bei der Bemessung ist der Wert von Forderungen gegen den Verwalter zu berücksichtigen, wenn die Entlastung wegen solcher Forderungen verweigert wird oder verweigert werden soll.
Zu berücksichtigen ist bei der Bemessung des Interesses aber auch der Zweck, den die Entlastung des Verwalters neben dem Verzicht auf eventuelle Forderungen hat. Sie dient nämlich dazu, die Grundlage für die weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft zu legen.
Der Wert, den die neben etwaigen Forderungen zu berücksichtigende vertrauensvolle Zusammenarbeit hat, hängt nicht vom Volumen der Jahresabrechnung ab und ist nach billigem Ermessen zu bestimmen. Fehlen nähere Anhaltspunkte, ist dieser Wert mit 1.000 Euro zu veranschlagen.
Da der Wert der denkbaren Forderungen des Eigentümers im vorliegenden Fall aus bestimmten Gründen für die Streitwertfestsetzung nicht berücksichtigt werden konnte, wurde der Streitwert insgesamt auf 1.000 Euro festgesetzt.
(BGH, Beschluss v. 31.3.2011, V ZB 236/10)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1305017293.01
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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kontakt@gottschling-immobilien.de
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer hat Anfechtungsklage gegen einen Entlastungsbeschluss erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Streitwert wurde auf 1.500 Euro festgesetzt.
Gegen das Urteil des Amtsgerichts legte der Eigentümer Berufung ein. Das Landgericht setzte den Streitwert auf 500 Euro herab. Der Streitwert bemesse sich danach, in welcher Höhe der Wohnungseigentümer bei wirtschaftlicher Betrachtung durch die Entlastung entsprechend seinen Miteigentumsanteilen belastet sei. Der Anteil des Eigentümers an möglichen Forderungen gegen den Verwalter betrage 814 Euro. Da die Durchsetzung der Forderung unsicher sei, sei dieser Wert noch um die Hälfte zu kürzen.
Nach Reduzierung des Streitwerts wies das Landgericht die Berufung als unzulässig zurück, weil die Berufungssumme von 600 Euro nicht erreicht sei. Hiergegen legte der Eigentümer Beschwerde ein.
Entscheidung
Die Beschwerde hat Erfolg. Der BGH setzt den Streitwert auf 1.000 Euro fest, so dass die Berufung zulässig ist.
Der Streitwert entspricht dem Interesse des Klägers, das dieser an der Aufhebung der Verwalterentlastung hat. Bei der Bemessung ist der Wert von Forderungen gegen den Verwalter zu berücksichtigen, wenn die Entlastung wegen solcher Forderungen verweigert wird oder verweigert werden soll.
Zu berücksichtigen ist bei der Bemessung des Interesses aber auch der Zweck, den die Entlastung des Verwalters neben dem Verzicht auf eventuelle Forderungen hat. Sie dient nämlich dazu, die Grundlage für die weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft zu legen.
Der Wert, den die neben etwaigen Forderungen zu berücksichtigende vertrauensvolle Zusammenarbeit hat, hängt nicht vom Volumen der Jahresabrechnung ab und ist nach billigem Ermessen zu bestimmen. Fehlen nähere Anhaltspunkte, ist dieser Wert mit 1.000 Euro zu veranschlagen.
Da der Wert der denkbaren Forderungen des Eigentümers im vorliegenden Fall aus bestimmten Gründen für die Streitwertfestsetzung nicht berücksichtigt werden konnte, wurde der Streitwert insgesamt auf 1.000 Euro festgesetzt.
(BGH, Beschluss v. 31.3.2011, V ZB 236/10)
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BGH: Verwalterentlastung ist im Zweifel 1.000 Euro wert
Der Streitwert einer Klage gegen die Verwalterentlastung bestimmt sich nach der Höhe möglicher Ansprüche gegen den Verwalter und dem Wert, den die Vertrauensbekundung hat, die in der Entlastung liegt. Letzterer ist in der Regel mit 1.000 Euro zu veranschlagen.
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer hat Anfechtungsklage gegen einen Entlastungsbeschluss erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Streitwert wurde auf 1.500 Euro festgesetzt.
Gegen das Urteil des Amtsgerichts legte der Eigentümer Berufung ein. Das Landgericht setzte den Streitwert auf 500 Euro herab. Der Streitwert bemesse sich danach, in welcher Höhe der Wohnungseigentümer bei wirtschaftlicher Betrachtung durch die Entlastung entsprechend seinen Miteigentumsanteilen belastet sei. Der Anteil des Eigentümers an möglichen Forderungen gegen den Verwalter betrage 814 Euro. Da die Durchsetzung der Forderung unsicher sei, sei dieser Wert noch um die Hälfte zu kürzen.
Nach Reduzierung des Streitwerts wies das Landgericht die Berufung als unzulässig zurück, weil die Berufungssumme von 600 Euro nicht erreicht sei. Hiergegen legte der Eigentümer Beschwerde ein.
Entscheidung
Die Beschwerde hat Erfolg. Der BGH setzt den Streitwert auf 1.000 Euro fest, so dass die Berufung zulässig ist.
Der Streitwert entspricht dem Interesse des Klägers, das dieser an der Aufhebung der Verwalterentlastung hat. Bei der Bemessung ist der Wert von Forderungen gegen den Verwalter zu berücksichtigen, wenn die Entlastung wegen solcher Forderungen verweigert wird oder verweigert werden soll.
Zu berücksichtigen ist bei der Bemessung des Interesses aber auch der Zweck, den die Entlastung des Verwalters neben dem Verzicht auf eventuelle Forderungen hat. Sie dient nämlich dazu, die Grundlage für die weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft zu legen.
Der Wert, den die neben etwaigen Forderungen zu berücksichtigende vertrauensvolle Zusammenarbeit hat, hängt nicht vom Volumen der Jahresabrechnung ab und ist nach billigem Ermessen zu bestimmen. Fehlen nähere Anhaltspunkte, ist dieser Wert mit 1.000 Euro zu veranschlagen.
Da der Wert der denkbaren Forderungen des Eigentümers im vorliegenden Fall aus bestimmten Gründen für die Streitwertfestsetzung nicht berücksichtigt werden konnte, wurde der Streitwert insgesamt auf 1.000 Euro festgesetzt.
(BGH, Beschluss v. 31.3.2011, V ZB 236/10)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1305017293.01
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Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer hat Anfechtungsklage gegen einen Entlastungsbeschluss erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Streitwert wurde auf 1.500 Euro festgesetzt.
Gegen das Urteil des Amtsgerichts legte der Eigentümer Berufung ein. Das Landgericht setzte den Streitwert auf 500 Euro herab. Der Streitwert bemesse sich danach, in welcher Höhe der Wohnungseigentümer bei wirtschaftlicher Betrachtung durch die Entlastung entsprechend seinen Miteigentumsanteilen belastet sei. Der Anteil des Eigentümers an möglichen Forderungen gegen den Verwalter betrage 814 Euro. Da die Durchsetzung der Forderung unsicher sei, sei dieser Wert noch um die Hälfte zu kürzen.
Nach Reduzierung des Streitwerts wies das Landgericht die Berufung als unzulässig zurück, weil die Berufungssumme von 600 Euro nicht erreicht sei. Hiergegen legte der Eigentümer Beschwerde ein.
Entscheidung
Die Beschwerde hat Erfolg. Der BGH setzt den Streitwert auf 1.000 Euro fest, so dass die Berufung zulässig ist.
Der Streitwert entspricht dem Interesse des Klägers, das dieser an der Aufhebung der Verwalterentlastung hat. Bei der Bemessung ist der Wert von Forderungen gegen den Verwalter zu berücksichtigen, wenn die Entlastung wegen solcher Forderungen verweigert wird oder verweigert werden soll.
Zu berücksichtigen ist bei der Bemessung des Interesses aber auch der Zweck, den die Entlastung des Verwalters neben dem Verzicht auf eventuelle Forderungen hat. Sie dient nämlich dazu, die Grundlage für die weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft zu legen.
Der Wert, den die neben etwaigen Forderungen zu berücksichtigende vertrauensvolle Zusammenarbeit hat, hängt nicht vom Volumen der Jahresabrechnung ab und ist nach billigem Ermessen zu bestimmen. Fehlen nähere Anhaltspunkte, ist dieser Wert mit 1.000 Euro zu veranschlagen.
Da der Wert der denkbaren Forderungen des Eigentümers im vorliegenden Fall aus bestimmten Gründen für die Streitwertfestsetzung nicht berücksichtigt werden konnte, wurde der Streitwert insgesamt auf 1.000 Euro festgesetzt.
(BGH, Beschluss v. 31.3.2011, V ZB 236/10)
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BGH: Verwalter darf nicht grenzenlos Aufträge vergeben
Auch wenn ein Sanierungsbeschluss keine Kostenobergrenze nennt, darf der WEG-Verwalter keine Aufträge in unbegrenzter Höhe vergeben. Er muss sich vielmehr an dem ihm bekannten Willen der Eigentümer orientieren.
Vorsicht, wenn es teurer wird
Hintergrund
Der ehemalige Verwalter einer WEG verklagt diese auf Freistellung von einem Negativsaldo auf dem ehemaligen WEG-Konto.
Im Oktober 2007 hatten die Wohnungseigentümer eine Sanierungsmaßnahme beschlossen. Hierbei gingen sie anhand der im Vorfeld vorgelegten Gutachten und Schätzungen von einem Kostenvolumen von 4.000 Euro aus.
Bei der Durchführung der Maßnahme gab der Verwalter weitere Arbeiten in Auftrag. Die gesamten Kosten beliefen sich schließlich auf 18.000 Euro. Diesen Betrag zahlte der Verwalter vom WEG-Konto, das er auf seinen Namen eingerichtet hatte. Das Konto kam hierdurch mit fast 15.000 Euro ins Minus.
Die Verwaltung endete im Februar 2008. Das Konto war zu diesem Zeitpunkt noch mit gut 6.000 Euro im Soll. Der Ex-Verwalter verlangt nun von der WEG, ihn von diesem Betrag freizustellen.
Entscheidung
Der BGH gibt der WEG Recht. Der Verwalter hat keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz.
Grundsätzlich dürfen Verwalter für die WEG keinen Kredit aufnehmen, wenn sie hierfür nicht durch Eigentümerbeschluss ermächtigt sind. Ob das stets auch für einen Kontokorrentkredit gilt, mit dem der Verwalter eine beschlossene Instandhaltungsmaßnahme finanziert, ist dem BGH zufolge aber „zweifelhaft".
Die Frage, ob ein Kontokorrentkredit im Einzelfall doch zulässig sein kann, hat der BGH aber offen gelassen. Der Verwalter war nämlich nicht befugt, Aufträge über 18.000 Euro zu vergeben. Der Verwalter muss die Beschlüsse der Wohnungseigentümer in deren Interesse durchführen. Er ist nicht berechtigt, in unbegrenzter Höhe Aufträge zu vergeben, um das Sanierungsziel zu erreichen, auch wenn der Sanierungsbeschluss keine Kostenobergrenze nennt.
Aus den Vorbereitungen ergab sich, dass die Eigentümer mit Kosten von etwa 4.000 Euro rechneten. Das muss der Verwalter berücksichtigen. Weit teurere Maßnahmen waren deshalb von dem Beschluss nicht gedeckt. Hieran ändert sich auch dadurch nichts, dass der Verwalter den Eigentümern sofort nach Vergabe der weiteren Aufträge angezeigt hat, dass die Arbeiten teurer werden, als ursprünglich geplant.
(BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10, veröffentlicht am 25.3.2011)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1301047206.07
Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de
Vorsicht, wenn es teurer wird
Hintergrund
Der ehemalige Verwalter einer WEG verklagt diese auf Freistellung von einem Negativsaldo auf dem ehemaligen WEG-Konto.
Im Oktober 2007 hatten die Wohnungseigentümer eine Sanierungsmaßnahme beschlossen. Hierbei gingen sie anhand der im Vorfeld vorgelegten Gutachten und Schätzungen von einem Kostenvolumen von 4.000 Euro aus.
Bei der Durchführung der Maßnahme gab der Verwalter weitere Arbeiten in Auftrag. Die gesamten Kosten beliefen sich schließlich auf 18.000 Euro. Diesen Betrag zahlte der Verwalter vom WEG-Konto, das er auf seinen Namen eingerichtet hatte. Das Konto kam hierdurch mit fast 15.000 Euro ins Minus.
Die Verwaltung endete im Februar 2008. Das Konto war zu diesem Zeitpunkt noch mit gut 6.000 Euro im Soll. Der Ex-Verwalter verlangt nun von der WEG, ihn von diesem Betrag freizustellen.
Entscheidung
Der BGH gibt der WEG Recht. Der Verwalter hat keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz.
Grundsätzlich dürfen Verwalter für die WEG keinen Kredit aufnehmen, wenn sie hierfür nicht durch Eigentümerbeschluss ermächtigt sind. Ob das stets auch für einen Kontokorrentkredit gilt, mit dem der Verwalter eine beschlossene Instandhaltungsmaßnahme finanziert, ist dem BGH zufolge aber „zweifelhaft".
Die Frage, ob ein Kontokorrentkredit im Einzelfall doch zulässig sein kann, hat der BGH aber offen gelassen. Der Verwalter war nämlich nicht befugt, Aufträge über 18.000 Euro zu vergeben. Der Verwalter muss die Beschlüsse der Wohnungseigentümer in deren Interesse durchführen. Er ist nicht berechtigt, in unbegrenzter Höhe Aufträge zu vergeben, um das Sanierungsziel zu erreichen, auch wenn der Sanierungsbeschluss keine Kostenobergrenze nennt.
Aus den Vorbereitungen ergab sich, dass die Eigentümer mit Kosten von etwa 4.000 Euro rechneten. Das muss der Verwalter berücksichtigen. Weit teurere Maßnahmen waren deshalb von dem Beschluss nicht gedeckt. Hieran ändert sich auch dadurch nichts, dass der Verwalter den Eigentümern sofort nach Vergabe der weiteren Aufträge angezeigt hat, dass die Arbeiten teurer werden, als ursprünglich geplant.
(BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10, veröffentlicht am 25.3.2011)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1301047206.07
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BGH: Kläger muss beklagte Wohnungseigentümer genau bezeichnen
Bei der Beschlussanfechtung muss der Kläger die beklagten Wohnungseigentümer mit Namen und Anschrift benennen. Dass die Konkretisierung der Beklagten nicht schon mit Klageerhebung, sondern erst bis zum Ende der mündlichen Verhandlung erfolgen muss, ändert hieran nichts.
Hintergrund
Die Mitglieder einer WEG erhoben eine Anfechtungsklage, die gegen mehrere in einer Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse gerichtet war. In der Klageschrift waren die anderen Eigentümer nicht namentlich benannt. Vielmehr hieß es dort: „Die ausführliche Eigentümerliste wird gem. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG nachgereicht."
Eine Eigentümerliste legten die Kläger aber in der Folgezeit nicht vor. Die Verwaltung habe sich geweigert, eine aktuelle Eigentümerliste herauszugeben.
Mit der Klageerwiderung reichten die Beklagten eine Liste mit den Namen und Anschriften der Eigentümer zu den Gerichtsakten. Die Kläger nahmen daraufhin in einem Schriftsatz auf diese Liste Bezug und benannten als Beklagte nochmals „vorsorglich" die anderen Wohnungseigentümer namentlich, allerdings ohne deren Anschriften aufzuführen.
Das Landgericht hielt die Klage für unzulässig. Die Kläger hätten bis zum Ende der mündlichen Verhandlung eine ordnungsgemäße Eigentümerliste vorlegen müssen. Dies sei nicht geschehen. Die bloße Bezugnahme auf die in der Klageerwiderung vorgelegte Liste reiche nicht aus.
Entscheidung
Der BGH hält die Klage entgegen dem Landgericht für zulässig.
Grundsätzlich müssen die Beklagten schon bei Klageerhebung mit Namen und vollständiger Anschrift bezeichnet werden. Für die Beschlussanfechtungsklage verschiebt § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG den Zeitpunkt, bis zu dem alle Beklagten namentlich benannt sein müssen, auf den Schluss der mündlichen Verhandlung. Diese Verschiebung mildert aber nicht die Anforderungen, die an die Bezeichnung der Beklagten zu stellen sind. Hierzu zählt auch die ladungsfähige Anschrift.
Die Anschriften der beklagten Eigentümer haben die Kläger selbst dem Gericht nicht mitgeteilt. Hier bestand aber die Besonderheit, dass die Kläger zunächst moniert hatten, der Verwalter habe keine Eigentümerliste herausgegeben. Es gelangte dann aber mit der Klageerwiderung die Liste mit Namen und Anschriften zu den Gerichtsakten. Damit waren sämtliche erforderliche Angaben zu den beklagten Wohnungseigentümern zu den Gerichtsakten gelangt. Es wäre reine Förmelei, wenn man von den Klägern verlangte, diese Angaben nochmals selbst in einem Schriftsatz vorzubringen. Die Bezugnahme auf die von der Gegenpartei eingereichte Liste reichte daher aus. Mehr mussten die Kläger insoweit nicht tun.
(BGH, Urteil v. 4.3.2011, V ZR 190/10, veröffentlicht am 29.3.2011)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1301399966.79
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Hintergrund
Die Mitglieder einer WEG erhoben eine Anfechtungsklage, die gegen mehrere in einer Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse gerichtet war. In der Klageschrift waren die anderen Eigentümer nicht namentlich benannt. Vielmehr hieß es dort: „Die ausführliche Eigentümerliste wird gem. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG nachgereicht."
Eine Eigentümerliste legten die Kläger aber in der Folgezeit nicht vor. Die Verwaltung habe sich geweigert, eine aktuelle Eigentümerliste herauszugeben.
Mit der Klageerwiderung reichten die Beklagten eine Liste mit den Namen und Anschriften der Eigentümer zu den Gerichtsakten. Die Kläger nahmen daraufhin in einem Schriftsatz auf diese Liste Bezug und benannten als Beklagte nochmals „vorsorglich" die anderen Wohnungseigentümer namentlich, allerdings ohne deren Anschriften aufzuführen.
Das Landgericht hielt die Klage für unzulässig. Die Kläger hätten bis zum Ende der mündlichen Verhandlung eine ordnungsgemäße Eigentümerliste vorlegen müssen. Dies sei nicht geschehen. Die bloße Bezugnahme auf die in der Klageerwiderung vorgelegte Liste reiche nicht aus.
Entscheidung
Der BGH hält die Klage entgegen dem Landgericht für zulässig.
Grundsätzlich müssen die Beklagten schon bei Klageerhebung mit Namen und vollständiger Anschrift bezeichnet werden. Für die Beschlussanfechtungsklage verschiebt § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG den Zeitpunkt, bis zu dem alle Beklagten namentlich benannt sein müssen, auf den Schluss der mündlichen Verhandlung. Diese Verschiebung mildert aber nicht die Anforderungen, die an die Bezeichnung der Beklagten zu stellen sind. Hierzu zählt auch die ladungsfähige Anschrift.
Die Anschriften der beklagten Eigentümer haben die Kläger selbst dem Gericht nicht mitgeteilt. Hier bestand aber die Besonderheit, dass die Kläger zunächst moniert hatten, der Verwalter habe keine Eigentümerliste herausgegeben. Es gelangte dann aber mit der Klageerwiderung die Liste mit Namen und Anschriften zu den Gerichtsakten. Damit waren sämtliche erforderliche Angaben zu den beklagten Wohnungseigentümern zu den Gerichtsakten gelangt. Es wäre reine Förmelei, wenn man von den Klägern verlangte, diese Angaben nochmals selbst in einem Schriftsatz vorzubringen. Die Bezugnahme auf die von der Gegenpartei eingereichte Liste reichte daher aus. Mehr mussten die Kläger insoweit nicht tun.
(BGH, Urteil v. 4.3.2011, V ZR 190/10, veröffentlicht am 29.3.2011)
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BGH: Kläger muss beklagte Wohnungseigentümer genau bezeichnen
Bei der Beschlussanfechtung muss der Kläger die beklagten Wohnungseigentümer mit Namen und Anschrift benennen. Dass die Konkretisierung der Beklagten nicht schon mit Klageerhebung, sondern erst bis zum Ende der mündlichen Verhandlung erfolgen muss, ändert hieran nichts.
Hintergrund
Die Mitglieder einer WEG erhoben eine Anfechtungsklage, die gegen mehrere in einer Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse gerichtet war. In der Klageschrift waren die anderen Eigentümer nicht namentlich benannt. Vielmehr hieß es dort: „Die ausführliche Eigentümerliste wird gem. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG nachgereicht."
Eine Eigentümerliste legten die Kläger aber in der Folgezeit nicht vor. Die Verwaltung habe sich geweigert, eine aktuelle Eigentümerliste herauszugeben.
Mit der Klageerwiderung reichten die Beklagten eine Liste mit den Namen und Anschriften der Eigentümer zu den Gerichtsakten. Die Kläger nahmen daraufhin in einem Schriftsatz auf diese Liste Bezug und benannten als Beklagte nochmals „vorsorglich" die anderen Wohnungseigentümer namentlich, allerdings ohne deren Anschriften aufzuführen.
Das Landgericht hielt die Klage für unzulässig. Die Kläger hätten bis zum Ende der mündlichen Verhandlung eine ordnungsgemäße Eigentümerliste vorlegen müssen. Dies sei nicht geschehen. Die bloße Bezugnahme auf die in der Klageerwiderung vorgelegte Liste reiche nicht aus.
Entscheidung
Der BGH hält die Klage entgegen dem Landgericht für zulässig.
Grundsätzlich müssen die Beklagten schon bei Klageerhebung mit Namen und vollständiger Anschrift bezeichnet werden. Für die Beschlussanfechtungsklage verschiebt § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG den Zeitpunkt, bis zu dem alle Beklagten namentlich benannt sein müssen, auf den Schluss der mündlichen Verhandlung. Diese Verschiebung mildert aber nicht die Anforderungen, die an die Bezeichnung der Beklagten zu stellen sind. Hierzu zählt auch die ladungsfähige Anschrift.
Die Anschriften der beklagten Eigentümer haben die Kläger selbst dem Gericht nicht mitgeteilt. Hier bestand aber die Besonderheit, dass die Kläger zunächst moniert hatten, der Verwalter habe keine Eigentümerliste herausgegeben. Es gelangte dann aber mit der Klageerwiderung die Liste mit Namen und Anschriften zu den Gerichtsakten. Damit waren sämtliche erforderliche Angaben zu den beklagten Wohnungseigentümern zu den Gerichtsakten gelangt. Es wäre reine Förmelei, wenn man von den Klägern verlangte, diese Angaben nochmals selbst in einem Schriftsatz vorzubringen. Die Bezugnahme auf die von der Gegenpartei eingereichte Liste reichte daher aus. Mehr mussten die Kläger insoweit nicht tun.
(BGH, Urteil v. 4.3.2011, V ZR 190/10, veröffentlicht am 29.3.2011)
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Die Mitglieder einer WEG erhoben eine Anfechtungsklage, die gegen mehrere in einer Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse gerichtet war. In der Klageschrift waren die anderen Eigentümer nicht namentlich benannt. Vielmehr hieß es dort: „Die ausführliche Eigentümerliste wird gem. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG nachgereicht."
Eine Eigentümerliste legten die Kläger aber in der Folgezeit nicht vor. Die Verwaltung habe sich geweigert, eine aktuelle Eigentümerliste herauszugeben.
Mit der Klageerwiderung reichten die Beklagten eine Liste mit den Namen und Anschriften der Eigentümer zu den Gerichtsakten. Die Kläger nahmen daraufhin in einem Schriftsatz auf diese Liste Bezug und benannten als Beklagte nochmals „vorsorglich" die anderen Wohnungseigentümer namentlich, allerdings ohne deren Anschriften aufzuführen.
Das Landgericht hielt die Klage für unzulässig. Die Kläger hätten bis zum Ende der mündlichen Verhandlung eine ordnungsgemäße Eigentümerliste vorlegen müssen. Dies sei nicht geschehen. Die bloße Bezugnahme auf die in der Klageerwiderung vorgelegte Liste reiche nicht aus.
Entscheidung
Der BGH hält die Klage entgegen dem Landgericht für zulässig.
Grundsätzlich müssen die Beklagten schon bei Klageerhebung mit Namen und vollständiger Anschrift bezeichnet werden. Für die Beschlussanfechtungsklage verschiebt § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG den Zeitpunkt, bis zu dem alle Beklagten namentlich benannt sein müssen, auf den Schluss der mündlichen Verhandlung. Diese Verschiebung mildert aber nicht die Anforderungen, die an die Bezeichnung der Beklagten zu stellen sind. Hierzu zählt auch die ladungsfähige Anschrift.
Die Anschriften der beklagten Eigentümer haben die Kläger selbst dem Gericht nicht mitgeteilt. Hier bestand aber die Besonderheit, dass die Kläger zunächst moniert hatten, der Verwalter habe keine Eigentümerliste herausgegeben. Es gelangte dann aber mit der Klageerwiderung die Liste mit Namen und Anschriften zu den Gerichtsakten. Damit waren sämtliche erforderliche Angaben zu den beklagten Wohnungseigentümern zu den Gerichtsakten gelangt. Es wäre reine Förmelei, wenn man von den Klägern verlangte, diese Angaben nochmals selbst in einem Schriftsatz vorzubringen. Die Bezugnahme auf die von der Gegenpartei eingereichte Liste reichte daher aus. Mehr mussten die Kläger insoweit nicht tun.
(BGH, Urteil v. 4.3.2011, V ZR 190/10, veröffentlicht am 29.3.2011)
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BGH: Verwalter darf nicht grenzenlos Aufträge vergeben
Auch wenn ein Sanierungsbeschluss keine Kostenobergrenze nennt, darf der WEG-Verwalter keine Aufträge in unbegrenzter Höhe vergeben. Er muss sich vielmehr an dem ihm bekannten Willen der Eigentümer orientieren.
Vorsicht, wenn es teurer wird
Hintergrund
Der ehemalige Verwalter einer WEG verklagt diese auf Freistellung von einem Negativsaldo auf dem ehemaligen WEG-Konto.
Im Oktober 2007 hatten die Wohnungseigentümer eine Sanierungsmaßnahme beschlossen. Hierbei gingen sie anhand der im Vorfeld vorgelegten Gutachten und Schätzungen von einem Kostenvolumen von 4.000 Euro aus.
Bei der Durchführung der Maßnahme gab der Verwalter weitere Arbeiten in Auftrag. Die gesamten Kosten beliefen sich schließlich auf 18.000 Euro. Diesen Betrag zahlte der Verwalter vom WEG-Konto, das er auf seinen Namen eingerichtet hatte. Das Konto kam hierdurch mit fast 15.000 Euro ins Minus.
Die Verwaltung endete im Februar 2008. Das Konto war zu diesem Zeitpunkt noch mit gut 6.000 Euro im Soll. Der Ex-Verwalter verlangt nun von der WEG, ihn von diesem Betrag freizustellen.
Entscheidung
Der BGH gibt der WEG Recht. Der Verwalter hat keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz.
Grundsätzlich dürfen Verwalter für die WEG keinen Kredit aufnehmen, wenn sie hierfür nicht durch Eigentümerbeschluss ermächtigt sind. Ob das stets auch für einen Kontokorrentkredit gilt, mit dem der Verwalter eine beschlossene Instandhaltungsmaßnahme finanziert, ist dem BGH zufolge aber „zweifelhaft".
Die Frage, ob ein Kontokorrentkredit im Einzelfall doch zulässig sein kann, hat der BGH aber offen gelassen. Der Verwalter war nämlich nicht befugt, Aufträge über 18.000 Euro zu vergeben. Der Verwalter muss die Beschlüsse der Wohnungseigentümer in deren Interesse durchführen. Er ist nicht berechtigt, in unbegrenzter Höhe Aufträge zu vergeben, um das Sanierungsziel zu erreichen, auch wenn der Sanierungsbeschluss keine Kostenobergrenze nennt.
Aus den Vorbereitungen ergab sich, dass die Eigentümer mit Kosten von etwa 4.000 Euro rechneten. Das muss der Verwalter berücksichtigen. Weit teurere Maßnahmen waren deshalb von dem Beschluss nicht gedeckt. Hieran ändert sich auch dadurch nichts, dass der Verwalter den Eigentümern sofort nach Vergabe der weiteren Aufträge angezeigt hat, dass die Arbeiten teurer werden, als ursprünglich geplant.
(BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10, veröffentlicht am 25.3.2011)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1301047206.07
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Vorsicht, wenn es teurer wird
Hintergrund
Der ehemalige Verwalter einer WEG verklagt diese auf Freistellung von einem Negativsaldo auf dem ehemaligen WEG-Konto.
Im Oktober 2007 hatten die Wohnungseigentümer eine Sanierungsmaßnahme beschlossen. Hierbei gingen sie anhand der im Vorfeld vorgelegten Gutachten und Schätzungen von einem Kostenvolumen von 4.000 Euro aus.
Bei der Durchführung der Maßnahme gab der Verwalter weitere Arbeiten in Auftrag. Die gesamten Kosten beliefen sich schließlich auf 18.000 Euro. Diesen Betrag zahlte der Verwalter vom WEG-Konto, das er auf seinen Namen eingerichtet hatte. Das Konto kam hierdurch mit fast 15.000 Euro ins Minus.
Die Verwaltung endete im Februar 2008. Das Konto war zu diesem Zeitpunkt noch mit gut 6.000 Euro im Soll. Der Ex-Verwalter verlangt nun von der WEG, ihn von diesem Betrag freizustellen.
Entscheidung
Der BGH gibt der WEG Recht. Der Verwalter hat keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz.
Grundsätzlich dürfen Verwalter für die WEG keinen Kredit aufnehmen, wenn sie hierfür nicht durch Eigentümerbeschluss ermächtigt sind. Ob das stets auch für einen Kontokorrentkredit gilt, mit dem der Verwalter eine beschlossene Instandhaltungsmaßnahme finanziert, ist dem BGH zufolge aber „zweifelhaft".
Die Frage, ob ein Kontokorrentkredit im Einzelfall doch zulässig sein kann, hat der BGH aber offen gelassen. Der Verwalter war nämlich nicht befugt, Aufträge über 18.000 Euro zu vergeben. Der Verwalter muss die Beschlüsse der Wohnungseigentümer in deren Interesse durchführen. Er ist nicht berechtigt, in unbegrenzter Höhe Aufträge zu vergeben, um das Sanierungsziel zu erreichen, auch wenn der Sanierungsbeschluss keine Kostenobergrenze nennt.
Aus den Vorbereitungen ergab sich, dass die Eigentümer mit Kosten von etwa 4.000 Euro rechneten. Das muss der Verwalter berücksichtigen. Weit teurere Maßnahmen waren deshalb von dem Beschluss nicht gedeckt. Hieran ändert sich auch dadurch nichts, dass der Verwalter den Eigentümern sofort nach Vergabe der weiteren Aufträge angezeigt hat, dass die Arbeiten teurer werden, als ursprünglich geplant.
(BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10, veröffentlicht am 25.3.2011)
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BGH: Verwalter muss keine Kopien verschicken
Ein Wohnungseigentümer, der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen möchte, muss dies in der Regel im Büro des Verwalters tun. Er hat keinen Anspruch darauf, dass ihm der Verwalter Kopien übersendet.
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer verlangt vom Verwalter, dass dieser ihm Kopien von Verwaltungsunterlagen anfertigt und übersendet. Der Eigentümer wohnt in der Anlage 21 Kilometer vom Büro des Verwalters entfernt.
Über mehrere Jahre stellte der Eigentümer ca. 100 Anfragen an den Verwalter und bat um schriftliche Auskunft zu Verwaltungsfragen. Der Verwalter beantwortete diese Fragen und sandte dem Eigentümer auf Kopien von Unterlagen, die dieser angefordert hatte. Teilweise ließ sich der Verwalter die Kosten erstatten. An Eigentümerversammlungen nahm der Eigentümer nicht teil.
Der Eigentümer verlangt nun vom Verwalter, ihm von bestimmten weiteren Verwaltungsunterlagen Kopien zu übersenden, hilfsweise gegen Kostenerstattung. Der Verwalter meint, er müsse keine Kopien übersenden. Der Eigentümer könne die Unterlagen auch bei ihm im Büro einsehen.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Verwalter Recht.
Eigentümer haben keinen Anspruch gegen den Verwalter, dass dieser Kopien von Verwaltungsunterlagen fertigt und ihnen zusendet, auch nicht gegen Kostenerstattung. Das Informationsrecht der Eigentümer wird ausreichend dadurch gewahrt, dass sie die Unterlagen in den Geschäftsräumen des Verwalters einsehen und dort - auf eigene Kosten - Kopien anfertigen (lassen) können.
Wohnungseigentümer haben gegen den Verwalter einen Anspruch darauf, sämtliche Verwaltungsunterlagen einzusehen. Das Einsichtsrecht unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen, wie z. B. einem besonderen rechtlichen Interesse des Wohnungseigentümers. Es findet seine Grenzen nur im Verbot des Rechtsmissbrauchs und im Schikaneverbot.
Wenn nichts anderes vereinbart ist, ist das Einsichtsrecht grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters zu gewähren, denn dieser Ort stellt den Schwerpunkt der Verwaltung dar. Hingegen liegt der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit nicht am Ort der Wohnungseigentumsanlage. Dort sind lediglich die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, ausgeführte Arbeiten zu prüfen und abzunehmen, Verhandlungen mit örtlichen Handwerkern und Behörden zu führen sowie die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen. Die übrigen darüber hinausgehenden Aufgaben erledigt der Verwalter üblicherweise in seinem Büro.
Dem Eigentümer war es hier auch zuzumuten, eine Fahrt von 21 Kilometern zur Einsichtnahme beim Verwalter auf sich zu nehmen. Ob Eigentümer bei großer Entfernung zwischen Anlage und Verwalterbüro Einsichtnahme am Ort der Wohnungseigentumsanlage verlangen können, ließ der BGH offen, da es hierauf wegen der zumutbaren Entfernung von 21 Kilometern nicht ankam.
Da der Verwalter den Eigentümern nicht außerhalb seiner Geschäftsräume Einsicht in die Unterlagen gewähren muss, muss er ihnen auch keine Kopien senden. Bei der Einsichtnahme beim Verwalter können sich die Eigentümer aber auf eigene Kosten Kopien anfertigen bzw. anfertigen lassen.
(BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10, veröffentlicht am 14.3.2011)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1300105553.48
In eigener Sache:
Hausverwaltung Gottschling bietet als erweiterten Service an eine Kopie des gesamten Schriftverkehrs an den Beirat zu versenden. Haben wir Ihr Interesse geweckt? Sprechen Sie uns an!
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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kontakt@gottschling-immobilien.de
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer verlangt vom Verwalter, dass dieser ihm Kopien von Verwaltungsunterlagen anfertigt und übersendet. Der Eigentümer wohnt in der Anlage 21 Kilometer vom Büro des Verwalters entfernt.
Über mehrere Jahre stellte der Eigentümer ca. 100 Anfragen an den Verwalter und bat um schriftliche Auskunft zu Verwaltungsfragen. Der Verwalter beantwortete diese Fragen und sandte dem Eigentümer auf Kopien von Unterlagen, die dieser angefordert hatte. Teilweise ließ sich der Verwalter die Kosten erstatten. An Eigentümerversammlungen nahm der Eigentümer nicht teil.
Der Eigentümer verlangt nun vom Verwalter, ihm von bestimmten weiteren Verwaltungsunterlagen Kopien zu übersenden, hilfsweise gegen Kostenerstattung. Der Verwalter meint, er müsse keine Kopien übersenden. Der Eigentümer könne die Unterlagen auch bei ihm im Büro einsehen.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Verwalter Recht.
Eigentümer haben keinen Anspruch gegen den Verwalter, dass dieser Kopien von Verwaltungsunterlagen fertigt und ihnen zusendet, auch nicht gegen Kostenerstattung. Das Informationsrecht der Eigentümer wird ausreichend dadurch gewahrt, dass sie die Unterlagen in den Geschäftsräumen des Verwalters einsehen und dort - auf eigene Kosten - Kopien anfertigen (lassen) können.
Wohnungseigentümer haben gegen den Verwalter einen Anspruch darauf, sämtliche Verwaltungsunterlagen einzusehen. Das Einsichtsrecht unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen, wie z. B. einem besonderen rechtlichen Interesse des Wohnungseigentümers. Es findet seine Grenzen nur im Verbot des Rechtsmissbrauchs und im Schikaneverbot.
Wenn nichts anderes vereinbart ist, ist das Einsichtsrecht grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters zu gewähren, denn dieser Ort stellt den Schwerpunkt der Verwaltung dar. Hingegen liegt der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit nicht am Ort der Wohnungseigentumsanlage. Dort sind lediglich die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, ausgeführte Arbeiten zu prüfen und abzunehmen, Verhandlungen mit örtlichen Handwerkern und Behörden zu führen sowie die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen. Die übrigen darüber hinausgehenden Aufgaben erledigt der Verwalter üblicherweise in seinem Büro.
Dem Eigentümer war es hier auch zuzumuten, eine Fahrt von 21 Kilometern zur Einsichtnahme beim Verwalter auf sich zu nehmen. Ob Eigentümer bei großer Entfernung zwischen Anlage und Verwalterbüro Einsichtnahme am Ort der Wohnungseigentumsanlage verlangen können, ließ der BGH offen, da es hierauf wegen der zumutbaren Entfernung von 21 Kilometern nicht ankam.
Da der Verwalter den Eigentümern nicht außerhalb seiner Geschäftsräume Einsicht in die Unterlagen gewähren muss, muss er ihnen auch keine Kopien senden. Bei der Einsichtnahme beim Verwalter können sich die Eigentümer aber auf eigene Kosten Kopien anfertigen bzw. anfertigen lassen.
(BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10, veröffentlicht am 14.3.2011)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1300105553.48
In eigener Sache:
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BGH: Verwalter muss keine Kopien verschicken
Ein Wohnungseigentümer, der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen möchte, muss dies in der Regel im Büro des Verwalters tun. Er hat keinen Anspruch darauf, dass ihm der Verwalter Kopien übersendet.
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer verlangt vom Verwalter, dass dieser ihm Kopien von Verwaltungsunterlagen anfertigt und übersendet. Der Eigentümer wohnt in der Anlage 21 Kilometer vom Büro des Verwalters entfernt.
Über mehrere Jahre stellte der Eigentümer ca. 100 Anfragen an den Verwalter und bat um schriftliche Auskunft zu Verwaltungsfragen. Der Verwalter beantwortete diese Fragen und sandte dem Eigentümer auf Kopien von Unterlagen, die dieser angefordert hatte. Teilweise ließ sich der Verwalter die Kosten erstatten. An Eigentümerversammlungen nahm der Eigentümer nicht teil.
Der Eigentümer verlangt nun vom Verwalter, ihm von bestimmten weiteren Verwaltungsunterlagen Kopien zu übersenden, hilfsweise gegen Kostenerstattung. Der Verwalter meint, er müsse keine Kopien übersenden. Der Eigentümer könne die Unterlagen auch bei ihm im Büro einsehen.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Verwalter Recht.
Eigentümer haben keinen Anspruch gegen den Verwalter, dass dieser Kopien von Verwaltungsunterlagen fertigt und ihnen zusendet, auch nicht gegen Kostenerstattung. Das Informationsrecht der Eigentümer wird ausreichend dadurch gewahrt, dass sie die Unterlagen in den Geschäftsräumen des Verwalters einsehen und dort - auf eigene Kosten - Kopien anfertigen (lassen) können.
Wohnungseigentümer haben gegen den Verwalter einen Anspruch darauf, sämtliche Verwaltungsunterlagen einzusehen. Das Einsichtsrecht unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen, wie z. B. einem besonderen rechtlichen Interesse des Wohnungseigentümers. Es findet seine Grenzen nur im Verbot des Rechtsmissbrauchs und im Schikaneverbot.
Wenn nichts anderes vereinbart ist, ist das Einsichtsrecht grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters zu gewähren, denn dieser Ort stellt den Schwerpunkt der Verwaltung dar. Hingegen liegt der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit nicht am Ort der Wohnungseigentumsanlage. Dort sind lediglich die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, ausgeführte Arbeiten zu prüfen und abzunehmen, Verhandlungen mit örtlichen Handwerkern und Behörden zu führen sowie die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen. Die übrigen darüber hinausgehenden Aufgaben erledigt der Verwalter üblicherweise in seinem Büro.
Dem Eigentümer war es hier auch zuzumuten, eine Fahrt von 21 Kilometern zur Einsichtnahme beim Verwalter auf sich zu nehmen. Ob Eigentümer bei großer Entfernung zwischen Anlage und Verwalterbüro Einsichtnahme am Ort der Wohnungseigentumsanlage verlangen können, ließ der BGH offen, da es hierauf wegen der zumutbaren Entfernung von 21 Kilometern nicht ankam.
Da der Verwalter den Eigentümern nicht außerhalb seiner Geschäftsräume Einsicht in die Unterlagen gewähren muss, muss er ihnen auch keine Kopien senden. Bei der Einsichtnahme beim Verwalter können sich die Eigentümer aber auf eigene Kosten Kopien anfertigen bzw. anfertigen lassen.
(BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10, veröffentlicht am 14.3.2011)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1300105553.48
In eigener Sache:
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Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer verlangt vom Verwalter, dass dieser ihm Kopien von Verwaltungsunterlagen anfertigt und übersendet. Der Eigentümer wohnt in der Anlage 21 Kilometer vom Büro des Verwalters entfernt.
Über mehrere Jahre stellte der Eigentümer ca. 100 Anfragen an den Verwalter und bat um schriftliche Auskunft zu Verwaltungsfragen. Der Verwalter beantwortete diese Fragen und sandte dem Eigentümer auf Kopien von Unterlagen, die dieser angefordert hatte. Teilweise ließ sich der Verwalter die Kosten erstatten. An Eigentümerversammlungen nahm der Eigentümer nicht teil.
Der Eigentümer verlangt nun vom Verwalter, ihm von bestimmten weiteren Verwaltungsunterlagen Kopien zu übersenden, hilfsweise gegen Kostenerstattung. Der Verwalter meint, er müsse keine Kopien übersenden. Der Eigentümer könne die Unterlagen auch bei ihm im Büro einsehen.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Verwalter Recht.
Eigentümer haben keinen Anspruch gegen den Verwalter, dass dieser Kopien von Verwaltungsunterlagen fertigt und ihnen zusendet, auch nicht gegen Kostenerstattung. Das Informationsrecht der Eigentümer wird ausreichend dadurch gewahrt, dass sie die Unterlagen in den Geschäftsräumen des Verwalters einsehen und dort - auf eigene Kosten - Kopien anfertigen (lassen) können.
Wohnungseigentümer haben gegen den Verwalter einen Anspruch darauf, sämtliche Verwaltungsunterlagen einzusehen. Das Einsichtsrecht unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen, wie z. B. einem besonderen rechtlichen Interesse des Wohnungseigentümers. Es findet seine Grenzen nur im Verbot des Rechtsmissbrauchs und im Schikaneverbot.
Wenn nichts anderes vereinbart ist, ist das Einsichtsrecht grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters zu gewähren, denn dieser Ort stellt den Schwerpunkt der Verwaltung dar. Hingegen liegt der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit nicht am Ort der Wohnungseigentumsanlage. Dort sind lediglich die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, ausgeführte Arbeiten zu prüfen und abzunehmen, Verhandlungen mit örtlichen Handwerkern und Behörden zu führen sowie die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen. Die übrigen darüber hinausgehenden Aufgaben erledigt der Verwalter üblicherweise in seinem Büro.
Dem Eigentümer war es hier auch zuzumuten, eine Fahrt von 21 Kilometern zur Einsichtnahme beim Verwalter auf sich zu nehmen. Ob Eigentümer bei großer Entfernung zwischen Anlage und Verwalterbüro Einsichtnahme am Ort der Wohnungseigentumsanlage verlangen können, ließ der BGH offen, da es hierauf wegen der zumutbaren Entfernung von 21 Kilometern nicht ankam.
Da der Verwalter den Eigentümern nicht außerhalb seiner Geschäftsräume Einsicht in die Unterlagen gewähren muss, muss er ihnen auch keine Kopien senden. Bei der Einsichtnahme beim Verwalter können sich die Eigentümer aber auf eigene Kosten Kopien anfertigen bzw. anfertigen lassen.
(BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10, veröffentlicht am 14.3.2011)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1300105553.48
In eigener Sache:
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BGH: Ort einer Eigentümerversammlung darf nicht spontan verlegt werden
Wenn sich Wohnungseigentümer schriftlich darauf geeinigt haben, wann und wo eine Eigentümerversammlung abgehalten werden soll, darf der Ort dieser Versammlung nicht einseitig geändert werden.
Zwei Eigentümer, kein Verwalter:
das kann Streit geben
Hintergrund
Zwei Wohnungseigentümer streiten um die Frage, ob eine Eigentümerversammlung wirksam einberufen worden ist.
Ursprünglich hatten sich die Eigentümer schriftlich darauf geeinigt, dass in den Kanzleiräumen eines Anwalts eine „Voll/Universalversammlung“ stattfinden sollte; dabei sollte auf die formellen Einberufungsvoraussetzungen des WEG verzichtet werden.
Als sich die Eigentümer aber nicht darauf einigen konnten, wer die Versammlung leiten sollte und welche Tagesordnungspunkte behandelt werden sollten, sagte ein Eigentümer seine Teilnahme an der Versammlung ab. Der andere Eigentümer führte die Versammlung trotzdem durch. Da ihm der Zutritt zu dem ursprünglich vereinbarten Raum verwehrt wurde, verlegte er die Versammlung in die Räume seines eigenen Anwalts.
Die in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse wurden angefochten.
Entscheidung
Der BGH meint: zu Recht! Die Beschlüsse sind ungültig, weil sie nicht in einer ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung gefasst worden sind.
Ein Einberufungsmangel ist darin zu sehen, dass die Eigentümerversammlung nicht an dem Ort durchgeführt worden ist, den die Wohnungseigentümer bei der Einberufung der Versammlung (also in der schriftlichen Vereinbarung) einvernehmlich festgelegt hatten. Die Versammlung hätte also nicht ohne Einverständnis des anderen Teils an einen anderen Ort verlegt werden dürfen.
Hier spielte es auch keine Rolle, dass den Eigentümern der Zutritt zum ursprünglich vorgesehenen Versammlungsort verwehrt worden war. Es gibt keine Selbsthilferecht einzelner Wohnungseigentümer für den Wechsel des vereinbarten Versammlungsorts. Es lag auch kein Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben vor. Denn die Eigentümer, die die Versammlung abgesagt hatten, hatten sachliche Gründe dafür: man hatte sich weder auf eine Tagesordnung noch auf einen Versammlungsleiter einigen können.
(BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 222/10)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1311588133.59
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Zwei Eigentümer, kein Verwalter:
das kann Streit geben
Hintergrund
Zwei Wohnungseigentümer streiten um die Frage, ob eine Eigentümerversammlung wirksam einberufen worden ist.
Ursprünglich hatten sich die Eigentümer schriftlich darauf geeinigt, dass in den Kanzleiräumen eines Anwalts eine „Voll/Universalversammlung“ stattfinden sollte; dabei sollte auf die formellen Einberufungsvoraussetzungen des WEG verzichtet werden.
Als sich die Eigentümer aber nicht darauf einigen konnten, wer die Versammlung leiten sollte und welche Tagesordnungspunkte behandelt werden sollten, sagte ein Eigentümer seine Teilnahme an der Versammlung ab. Der andere Eigentümer führte die Versammlung trotzdem durch. Da ihm der Zutritt zu dem ursprünglich vereinbarten Raum verwehrt wurde, verlegte er die Versammlung in die Räume seines eigenen Anwalts.
Die in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse wurden angefochten.
Entscheidung
Der BGH meint: zu Recht! Die Beschlüsse sind ungültig, weil sie nicht in einer ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung gefasst worden sind.
Ein Einberufungsmangel ist darin zu sehen, dass die Eigentümerversammlung nicht an dem Ort durchgeführt worden ist, den die Wohnungseigentümer bei der Einberufung der Versammlung (also in der schriftlichen Vereinbarung) einvernehmlich festgelegt hatten. Die Versammlung hätte also nicht ohne Einverständnis des anderen Teils an einen anderen Ort verlegt werden dürfen.
Hier spielte es auch keine Rolle, dass den Eigentümern der Zutritt zum ursprünglich vorgesehenen Versammlungsort verwehrt worden war. Es gibt keine Selbsthilferecht einzelner Wohnungseigentümer für den Wechsel des vereinbarten Versammlungsorts. Es lag auch kein Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben vor. Denn die Eigentümer, die die Versammlung abgesagt hatten, hatten sachliche Gründe dafür: man hatte sich weder auf eine Tagesordnung noch auf einen Versammlungsleiter einigen können.
(BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 222/10)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1311588133.59
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BGH: Ort einer Eigentümerversammlung darf nicht spontan verlegt werden
Wenn sich Wohnungseigentümer schriftlich darauf geeinigt haben, wann und wo eine Eigentümerversammlung abgehalten werden soll, darf der Ort dieser Versammlung nicht einseitig geändert werden.
Zwei Eigentümer, kein Verwalter:
das kann Streit geben
Hintergrund
Zwei Wohnungseigentümer streiten um die Frage, ob eine Eigentümerversammlung wirksam einberufen worden ist.
Ursprünglich hatten sich die Eigentümer schriftlich darauf geeinigt, dass in den Kanzleiräumen eines Anwalts eine „Voll/Universalversammlung“ stattfinden sollte; dabei sollte auf die formellen Einberufungsvoraussetzungen des WEG verzichtet werden.
Als sich die Eigentümer aber nicht darauf einigen konnten, wer die Versammlung leiten sollte und welche Tagesordnungspunkte behandelt werden sollten, sagte ein Eigentümer seine Teilnahme an der Versammlung ab. Der andere Eigentümer führte die Versammlung trotzdem durch. Da ihm der Zutritt zu dem ursprünglich vereinbarten Raum verwehrt wurde, verlegte er die Versammlung in die Räume seines eigenen Anwalts.
Die in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse wurden angefochten.
Entscheidung
Der BGH meint: zu Recht! Die Beschlüsse sind ungültig, weil sie nicht in einer ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung gefasst worden sind.
Ein Einberufungsmangel ist darin zu sehen, dass die Eigentümerversammlung nicht an dem Ort durchgeführt worden ist, den die Wohnungseigentümer bei der Einberufung der Versammlung (also in der schriftlichen Vereinbarung) einvernehmlich festgelegt hatten. Die Versammlung hätte also nicht ohne Einverständnis des anderen Teils an einen anderen Ort verlegt werden dürfen.
Hier spielte es auch keine Rolle, dass den Eigentümern der Zutritt zum ursprünglich vorgesehenen Versammlungsort verwehrt worden war. Es gibt keine Selbsthilferecht einzelner Wohnungseigentümer für den Wechsel des vereinbarten Versammlungsorts. Es lag auch kein Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben vor. Denn die Eigentümer, die die Versammlung abgesagt hatten, hatten sachliche Gründe dafür: man hatte sich weder auf eine Tagesordnung noch auf einen Versammlungsleiter einigen können.
(BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 222/10)
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Zwei Eigentümer, kein Verwalter:
das kann Streit geben
Hintergrund
Zwei Wohnungseigentümer streiten um die Frage, ob eine Eigentümerversammlung wirksam einberufen worden ist.
Ursprünglich hatten sich die Eigentümer schriftlich darauf geeinigt, dass in den Kanzleiräumen eines Anwalts eine „Voll/Universalversammlung“ stattfinden sollte; dabei sollte auf die formellen Einberufungsvoraussetzungen des WEG verzichtet werden.
Als sich die Eigentümer aber nicht darauf einigen konnten, wer die Versammlung leiten sollte und welche Tagesordnungspunkte behandelt werden sollten, sagte ein Eigentümer seine Teilnahme an der Versammlung ab. Der andere Eigentümer führte die Versammlung trotzdem durch. Da ihm der Zutritt zu dem ursprünglich vereinbarten Raum verwehrt wurde, verlegte er die Versammlung in die Räume seines eigenen Anwalts.
Die in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse wurden angefochten.
Entscheidung
Der BGH meint: zu Recht! Die Beschlüsse sind ungültig, weil sie nicht in einer ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung gefasst worden sind.
Ein Einberufungsmangel ist darin zu sehen, dass die Eigentümerversammlung nicht an dem Ort durchgeführt worden ist, den die Wohnungseigentümer bei der Einberufung der Versammlung (also in der schriftlichen Vereinbarung) einvernehmlich festgelegt hatten. Die Versammlung hätte also nicht ohne Einverständnis des anderen Teils an einen anderen Ort verlegt werden dürfen.
Hier spielte es auch keine Rolle, dass den Eigentümern der Zutritt zum ursprünglich vorgesehenen Versammlungsort verwehrt worden war. Es gibt keine Selbsthilferecht einzelner Wohnungseigentümer für den Wechsel des vereinbarten Versammlungsorts. Es lag auch kein Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben vor. Denn die Eigentümer, die die Versammlung abgesagt hatten, hatten sachliche Gründe dafür: man hatte sich weder auf eine Tagesordnung noch auf einen Versammlungsleiter einigen können.
(BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 222/10)
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