BGH: Für altes Gebäude gelten alte Schallschutz-Grenzwerte

Der erforderliche Schallschutz in einer Wohnungseigentumsanlage richtet sich grundsätzlich nach den Schutzwerten, die bei Errichtung des Gebäudes gültig waren. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch darauf, dass ein vorhandener, die Mindestanforderungen überschreitender Trittschallschutz beibehalten wird.

Hintergrund

Zwei Wohnungseigentümer streiten darüber, welchen Trittschallschutz der Eigentümer der oben liegenden Wohnung gewährleisten muss.
Das Gebäude wurde 1966 errichtet. Als der Eigentümer der Wohnung im 1. OG seine Wohnung erwarb, war die darüber liegende Wohnung im 2. OG in Wohnzimmer und Flur mit Teppichboden ausgelegt. Nachdem der Mieter ausgezogen war, ersetzte der neue Mieter den Teppichboden im Wohnzimmer durch Laminat und im Flur durch Fliesen. Der neue Belag wurde jeweils auf einer Schallschutzmatte auf dem ursprünglich vorhandenen Parkettfußboden verlegt. In den übrigen Räumen befindet sich unverändert ein Fliesenbelag.
Die Eigentümer der unteren Wohnung bemängeln, dass es seit der Entfernung des Teppichbodens in ihrer Wohnung zu unzumutbaren Lärmbelästigungen durch Tritt- und Luftschall komme. Sie verlangen, dass der Eigentümer der oberen Wohnung einen verbesserten Trittschallschutz einbaut.

Entscheidung

Der Eigentümer der oberen Wohnung kann keinen verbesserten Schallschutz verlangen.
Maßstab für die sich zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes ergebenden Pflichten ist § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen, wozu auch der Oberbodenbelag gehört, nur so Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Dabei muss ein Wohnungseigentümer für die Aktivitäten seines Mieters einstehen.
Für die Beurteilung ist hier die DIN 4109 heranzuziehen. Zwar bezeichnet die Regelung nur - zudem rechtlich unverbindliche - Mindestanforderungen, die zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen an den Schallschutz im Hochbau gestellt werden. Der DIN 4109 kommt gleichwohl ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtigungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben.
Errichtungszeitpunkt ist maßgeblich
Maßgeblich ist hier die Ausgabe von 1962 der DIN 4109, da sich der durch den Eigentümer zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten richtet. Spätere Änderungen der Werte, wie sie durch die Neufassung der DIN 4109 im Jahr 1989 vorgenommen wurden, bleiben auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer ohne Auswirkungen. Denn andernfalls wäre ein Wohnungseigentümer zur Vermeidung ansonsten drohender Ansprüche der übrigen Wohnungseigentümer gehalten, bei einer Erhöhung des Schutzniveaus den vorhandenen Schallschutz durch nachträgliche Maßnahmen zu verbessern. Eine derartige Verpflichtung sieht das Gesetz indes nicht vor.

Renovierung gibt keinen Anspruch auf besseren Schallschutz

Der Umstand, dass die Mieterin den vorhandenen Bodenbelag durch einen anderen ersetzt hat, rechtfertigt es nicht, die zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltende Ausgabe der DIN 4109 heranzuziehen. Der Austausch des Bodenbelags betrifft ausschließlich die Ausstattung der Wohnung. Nachhaltige Auswirkungen auf die Gebäudesubstanz ergeben sich insoweit jedenfalls dann nicht, wenn in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke - wie hier - nicht eingegriffen wird. In diesem Fall bleiben die Anforderungen an den Schallschutz unverändert. Eine bei den übrigen Wohnungseigentümern etwa vorhandene Erwartung, aufgrund der Renovierungsarbeiten seien die nunmehr geltenden Schallschutzwerte einzuhalten, wird - anders als bei einer baulichen Veränderung des Gebäudes - nicht durch hinreichende äußere Umstände begründet.
Auch der Umstand, dass in der oberen Wohnung bislang ein Teppichboden verlegt war, hat für den Schallschutz keine Bedeutung. Allerdings kann sich im Einzelfall ein höheres Schutzniveau ergeben, als es durch die DIN 4109 festgelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz zu entnehmen sind, die über den Mindeststandard hinausgehen, oder dass die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände, wozu etwa die bei ihrer Errichtung vorhandene Ausstattung oder das Wohnumfeld zählen, ein besonderes Gepräge erhalten hat.
Das ist hier indes nicht der Fall. Der Teppichboden wurde erst nach Errichtung des Gebäudes verlegt. Auf die Beibehaltung der dadurch geschaffenen Schallsituation haben die Eigentümer der unteren Wohnung schon deshalb keinen Anspruch, weil sich die Ausstattung im Hinblick darauf, dass der Eigentümer in der Wahl des Bodenbelags frei ist, letztlich als zufällig erweist.
Das gilt selbst dann, wenn der Belag über lange Zeit in der Wohnung belassen wurde und wenn der Schallschutz mit diesem Belag höher war. Hierdurch wird der Eigentümer in seiner Freiheit, was die künftige Ausgestaltung seines Sondereigentums betrifft, nicht eingeschränkt. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen Trittschallschutzes, es gibt nur einen Anspruch darauf, dass sich der Trittschall im Rahmen der schallschutztechnischen Mindestanforderungen hält.

(BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 195/11)

Quelle

Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de

BGH: Für altes Gebäude gelten alte Schallschutz-Grenzwerte

Der erforderliche Schallschutz in einer Wohnungseigentumsanlage richtet sich grundsätzlich nach den Schutzwerten, die bei Errichtung des Gebäudes gültig waren. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch darauf, dass ein vorhandener, die Mindestanforderungen überschreitender Trittschallschutz beibehalten wird.

Hintergrund

Zwei Wohnungseigentümer streiten darüber, welchen Trittschallschutz der Eigentümer der oben liegenden Wohnung gewährleisten muss.
Das Gebäude wurde 1966 errichtet. Als der Eigentümer der Wohnung im 1. OG seine Wohnung erwarb, war die darüber liegende Wohnung im 2. OG in Wohnzimmer und Flur mit Teppichboden ausgelegt. Nachdem der Mieter ausgezogen war, ersetzte der neue Mieter den Teppichboden im Wohnzimmer durch Laminat und im Flur durch Fliesen. Der neue Belag wurde jeweils auf einer Schallschutzmatte auf dem ursprünglich vorhandenen Parkettfußboden verlegt. In den übrigen Räumen befindet sich unverändert ein Fliesenbelag.
Die Eigentümer der unteren Wohnung bemängeln, dass es seit der Entfernung des Teppichbodens in ihrer Wohnung zu unzumutbaren Lärmbelästigungen durch Tritt- und Luftschall komme. Sie verlangen, dass der Eigentümer der oberen Wohnung einen verbesserten Trittschallschutz einbaut.

Entscheidung

Der Eigentümer der oberen Wohnung kann keinen verbesserten Schallschutz verlangen.
Maßstab für die sich zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes ergebenden Pflichten ist § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen, wozu auch der Oberbodenbelag gehört, nur so Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Dabei muss ein Wohnungseigentümer für die Aktivitäten seines Mieters einstehen.
Für die Beurteilung ist hier die DIN 4109 heranzuziehen. Zwar bezeichnet die Regelung nur - zudem rechtlich unverbindliche - Mindestanforderungen, die zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen an den Schallschutz im Hochbau gestellt werden. Der DIN 4109 kommt gleichwohl ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtigungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben.
Errichtungszeitpunkt ist maßgeblich
Maßgeblich ist hier die Ausgabe von 1962 der DIN 4109, da sich der durch den Eigentümer zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten richtet. Spätere Änderungen der Werte, wie sie durch die Neufassung der DIN 4109 im Jahr 1989 vorgenommen wurden, bleiben auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer ohne Auswirkungen. Denn andernfalls wäre ein Wohnungseigentümer zur Vermeidung ansonsten drohender Ansprüche der übrigen Wohnungseigentümer gehalten, bei einer Erhöhung des Schutzniveaus den vorhandenen Schallschutz durch nachträgliche Maßnahmen zu verbessern. Eine derartige Verpflichtung sieht das Gesetz indes nicht vor.

Renovierung gibt keinen Anspruch auf besseren Schallschutz

Der Umstand, dass die Mieterin den vorhandenen Bodenbelag durch einen anderen ersetzt hat, rechtfertigt es nicht, die zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltende Ausgabe der DIN 4109 heranzuziehen. Der Austausch des Bodenbelags betrifft ausschließlich die Ausstattung der Wohnung. Nachhaltige Auswirkungen auf die Gebäudesubstanz ergeben sich insoweit jedenfalls dann nicht, wenn in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke - wie hier - nicht eingegriffen wird. In diesem Fall bleiben die Anforderungen an den Schallschutz unverändert. Eine bei den übrigen Wohnungseigentümern etwa vorhandene Erwartung, aufgrund der Renovierungsarbeiten seien die nunmehr geltenden Schallschutzwerte einzuhalten, wird - anders als bei einer baulichen Veränderung des Gebäudes - nicht durch hinreichende äußere Umstände begründet.
Auch der Umstand, dass in der oberen Wohnung bislang ein Teppichboden verlegt war, hat für den Schallschutz keine Bedeutung. Allerdings kann sich im Einzelfall ein höheres Schutzniveau ergeben, als es durch die DIN 4109 festgelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz zu entnehmen sind, die über den Mindeststandard hinausgehen, oder dass die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände, wozu etwa die bei ihrer Errichtung vorhandene Ausstattung oder das Wohnumfeld zählen, ein besonderes Gepräge erhalten hat.
Das ist hier indes nicht der Fall. Der Teppichboden wurde erst nach Errichtung des Gebäudes verlegt. Auf die Beibehaltung der dadurch geschaffenen Schallsituation haben die Eigentümer der unteren Wohnung schon deshalb keinen Anspruch, weil sich die Ausstattung im Hinblick darauf, dass der Eigentümer in der Wahl des Bodenbelags frei ist, letztlich als zufällig erweist.
Das gilt selbst dann, wenn der Belag über lange Zeit in der Wohnung belassen wurde und wenn der Schallschutz mit diesem Belag höher war. Hierdurch wird der Eigentümer in seiner Freiheit, was die künftige Ausgestaltung seines Sondereigentums betrifft, nicht eingeschränkt. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen Trittschallschutzes, es gibt nur einen Anspruch darauf, dass sich der Trittschall im Rahmen der schallschutztechnischen Mindestanforderungen hält.

(BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 195/11)

Quelle

Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de

BGH: Mieter kommt auch in Verzug, wenn er sich über Mangelursache irrt

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands kündigen, wenn der Mieter die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.

Hintergrund

Die Vermieter eines Einfamilienhauses verlangen von den Mietern nach einer fristlosen Kündigung die Räumung des Hauses.

Im Dezember 2008 bemängelten die Mieter, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden. Bei einem Ortstermin im Dezember 2008 erklärten die Vermieter, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter dafür verantwortlich sei. Die Mieter verfügten über zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen.

Die Mieter minderten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete von monatlich 1.550 Euro für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um 20 Prozent (310 Euro monatlich). Am 7.1.2010 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands von 3.410 Euro fristlos.

Im Räumungsprozess vor dem Amtsgericht ergab ein Sachverständigengutachten, dass die Mietsache keinen Mangel aufweist. Das Amtsgericht verurteilte die Mieter im Mai 2010 zur Räumung. Daraufhin glichen die Mieter im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Im Februar 2011 zahlten die Mieter sämtliche noch offenen Mietrückstände.

Entscheidung

Die Mieter müssen das Haus räumen. Die fristlose Kündigung war wirksam, weil die Mieter die Mietrückstände zu vertreten hatten und ist auch nicht durch den späteren Ausgleich der Rückstände unwirksam geworden.

Auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB hat der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das ist der allgemeine Sorgfaltsmaßstab. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt.

Mieter kann in Zweifelsfällen unter Vorbehalt zahlen

Wenn der Mieter Zweifel an der Mangelursache hat, kann er die Miete unter Vorbehalt zahlen. Dann bleibt ihm die Möglichkeit, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

Vorliegend konnte der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Mieter verneint werden. Ihnen musste sich die Vermutung aufdrängen, dass die Aquarien und das Terrarium zu einer höheren Luftfeuchtigkeit im Haus führen und sie dementsprechend häufiger hätten lüften müssen.

Zahlung außerhalb der Schonfrist

Die Mieter haben die Rückstände erst im Februar 2011 vollständig gezahlt. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage) erfolgte, blieb die Kündigung vom 7.1.2010 wirksam. Die Mieter müssen das Haus daher räumen.

(BGH, Urteil v. 11.7.2012,  VIII ZR 138/11)

Quelle

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BGH: Mieter kommt auch in Verzug, wenn er sich über Mangelursache irrt

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands kündigen, wenn der Mieter die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.

Hintergrund

Die Vermieter eines Einfamilienhauses verlangen von den Mietern nach einer fristlosen Kündigung die Räumung des Hauses.

Im Dezember 2008 bemängelten die Mieter, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden. Bei einem Ortstermin im Dezember 2008 erklärten die Vermieter, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter dafür verantwortlich sei. Die Mieter verfügten über zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen.

Die Mieter minderten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete von monatlich 1.550 Euro für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um 20 Prozent (310 Euro monatlich). Am 7.1.2010 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands von 3.410 Euro fristlos.

Im Räumungsprozess vor dem Amtsgericht ergab ein Sachverständigengutachten, dass die Mietsache keinen Mangel aufweist. Das Amtsgericht verurteilte die Mieter im Mai 2010 zur Räumung. Daraufhin glichen die Mieter im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Im Februar 2011 zahlten die Mieter sämtliche noch offenen Mietrückstände.

Entscheidung

Die Mieter müssen das Haus räumen. Die fristlose Kündigung war wirksam, weil die Mieter die Mietrückstände zu vertreten hatten und ist auch nicht durch den späteren Ausgleich der Rückstände unwirksam geworden.

Auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB hat der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das ist der allgemeine Sorgfaltsmaßstab. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt.

Mieter kann in Zweifelsfällen unter Vorbehalt zahlen

Wenn der Mieter Zweifel an der Mangelursache hat, kann er die Miete unter Vorbehalt zahlen. Dann bleibt ihm die Möglichkeit, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

Vorliegend konnte der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Mieter verneint werden. Ihnen musste sich die Vermutung aufdrängen, dass die Aquarien und das Terrarium zu einer höheren Luftfeuchtigkeit im Haus führen und sie dementsprechend häufiger hätten lüften müssen.

Zahlung außerhalb der Schonfrist

Die Mieter haben die Rückstände erst im Februar 2011 vollständig gezahlt. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage) erfolgte, blieb die Kündigung vom 7.1.2010 wirksam. Die Mieter müssen das Haus daher räumen.

(BGH, Urteil v. 11.7.2012,  VIII ZR 138/11)

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