BGH: Testamentsvollstrecker muss Hausgeld zahlen

Gehört eine Eigentumswohnung zu einem Nachlass, weil sie der Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat, sind die Hausgeldschulden, die während der Testamentsvollstreckung fällig werden, Nachlassverbindlichkeiten.

Hintergrund

Eine WEG verlangt von einem Testamentsvollstrecker Hausgeldzahlungen.
Der Testamentsvollstrecker hatte für den als Erben eingesetzten Enkel eines Verstorbenen eine Eigentumswohnung in der Anlage gekauft. Hintergrund war, dass der Erblasser in seinem Testament angeordnet hatte, der bis Ende 2022 eingesetzte Testamentsvollstrecker solle aus Mitteln des Nachlasses für den Erben eine Eigentumswohnung erwerben. Im Grundbuch wurden der Erbe als Wohnungseigentümer sowie ein Testamentsvollstreckervermerk eingetragen.
In der Folgezeit liefen Hausgeldrückstände auf. Wegen dieser Rückstände erwirkte die WEG gegen den Erben mehrere Vollstreckungsbescheide über insgesamt 5.600 Euro. Ein Versuch, in die Wohnung zu vollstrecken, verlief erfolglos. Die WEG verlangt nun vom Testamentsvollstrecker, in Höhe von 5.600 Euro die Zwangsvollstreckung in den Nachlass zu dulden sowie Zahlung weiterer zwischenzeitlich aufgelaufener Hausgeldrückstände von 2.600 Euro.
Der BGH hatte zu entscheiden, ob neben dem Erben persönlich auch der Nachlass für die Hausgelder haftet, sodass auch der Testamentsvollstrecker in Anspruch genommen werden kann.

Entscheidung

Der BGH gibt der WEG Recht. Die Hausgeldforderungen sind Nachlassschulden, die sowohl gegen den Erben als auch gegen den Testamentsvollstrecker geltend gemacht werden können.
Die Wohnung gehört zum Nachlass, denn sie wurde aus Mitteln des Nachlasses erworben. Sie unterliegt auch der Verwaltung durch den Testamentsvollstrecker. Deshalb sind die aus der Verwaltung entstehenden Schulden keine reinen Eigenschulden des Erben, sondern sog. Nachlasserbenschulden, für die sowohl der Erbe als auch der Nachlass haftet.

(BGH, Urteil v. 4.11.2011, V ZR 82/11)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1324028963.5&chorid=01816042&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienVerwaltung%2F357%2F01816042%2F2011-12-21%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20Testamentsvollstrecker%20muss%20Hausgeld%20zahlen

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BGH: Testamentsvollstrecker muss Hausgeld zahlen

Gehört eine Eigentumswohnung zu einem Nachlass, weil sie der Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat, sind die Hausgeldschulden, die während der Testamentsvollstreckung fällig werden, Nachlassverbindlichkeiten.

Hintergrund

Eine WEG verlangt von einem Testamentsvollstrecker Hausgeldzahlungen.
Der Testamentsvollstrecker hatte für den als Erben eingesetzten Enkel eines Verstorbenen eine Eigentumswohnung in der Anlage gekauft. Hintergrund war, dass der Erblasser in seinem Testament angeordnet hatte, der bis Ende 2022 eingesetzte Testamentsvollstrecker solle aus Mitteln des Nachlasses für den Erben eine Eigentumswohnung erwerben. Im Grundbuch wurden der Erbe als Wohnungseigentümer sowie ein Testamentsvollstreckervermerk eingetragen.
In der Folgezeit liefen Hausgeldrückstände auf. Wegen dieser Rückstände erwirkte die WEG gegen den Erben mehrere Vollstreckungsbescheide über insgesamt 5.600 Euro. Ein Versuch, in die Wohnung zu vollstrecken, verlief erfolglos. Die WEG verlangt nun vom Testamentsvollstrecker, in Höhe von 5.600 Euro die Zwangsvollstreckung in den Nachlass zu dulden sowie Zahlung weiterer zwischenzeitlich aufgelaufener Hausgeldrückstände von 2.600 Euro.
Der BGH hatte zu entscheiden, ob neben dem Erben persönlich auch der Nachlass für die Hausgelder haftet, sodass auch der Testamentsvollstrecker in Anspruch genommen werden kann.

Entscheidung

Der BGH gibt der WEG Recht. Die Hausgeldforderungen sind Nachlassschulden, die sowohl gegen den Erben als auch gegen den Testamentsvollstrecker geltend gemacht werden können.
Die Wohnung gehört zum Nachlass, denn sie wurde aus Mitteln des Nachlasses erworben. Sie unterliegt auch der Verwaltung durch den Testamentsvollstrecker. Deshalb sind die aus der Verwaltung entstehenden Schulden keine reinen Eigenschulden des Erben, sondern sog. Nachlasserbenschulden, für die sowohl der Erbe als auch der Nachlass haftet.

(BGH, Urteil v. 4.11.2011, V ZR 82/11)

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AG Tostedt: Verwalter muss neutral bleiben

Der Verwalter muss sich gegenüber den Wohnungseigentümern neutral verhalten und die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen wahren. Bezeichnet er einen Eigentümer als Querulanten, kann dies gegen seine Wiederbestellung sprechen.

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, mit dem der Verwalter für weitere 5 Jahre bestellt worden ist.
Anlässlich einer Eigentümerversammlung hatte ein Mitarbeiter der Verwaltung den nun klagenden Eigentümer als Querulanten bezeichnet und anderen Eigentümern geraten, sich von ihm zu distanzieren. Zuvor hatte der klagende Eigentümer mehrere Gerichtsverfahren angestrengt und diverse Eingaben an die Verwaltung gerichtet, was dort zusätzlichen Aufwand verursacht hat.

Entscheidung

Das AG Tostedt gibt der Anfechtungsklage statt. Die Wiederbestellung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Es liegen Anhaltspunkte vor, die für den klagenden Eigentümer die Annahme rechtfertigen, dass der Verwalter ihm nicht mit der gebotenen Neutralität begegnet.
Der Verwalter muss die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen vertreten, sei es untereinander oder im Verhältnis zu Dritten. Das setzt jedoch voraus, dass er die Anliegen der einzelnen Eigentümer unvoreingenommen prüft und sie ggf. mit einer sachlichen Empfehlung zur Entscheidung durch die Eigentümerversammlung stellt. Dabei muss der Verwalter insbesondere in internen Auseinandersetzungen zwischen einzelnen Eigentümern die Objektivität wahren, da er allen Eigentümern gleichermaßen zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet ist.
Aufgrund der Äußerungen des Mitarbeiters der Verwaltung ist hier zu befürchten, dass der Verwalter dem klagenden Eigentümer die erforderliche Neutralität nicht entgegenbringt. Wer einen Eigentümer als Querulanten bezeichnet und empfiehlt, sich von diesem zu distanzieren, bringt dadurch zum Ausdruck, dass er dessen Anliegen generell als unberechtigt und nachteilig für die Gemeinschaft empfinde.
Wenn ein Eigentümer durch sein Verhalten zusätzlichen Arbeitsaufwand beim Verwalter verursacht, muss es diesem allerdings möglich sein, Maßnahmen zu ergreifen, die einen geregelten Fortgang der Verwaltung gewährleisten. Gleichwohl ist der Verwalter nicht von der Pflicht befreit, die Anliegen aller Eigentümer unvoreingenommen auf ihre Berechtigung zu prüfen und sie gegebenenfalls gegenüber der Gemeinschaft zu vertreten. Auch dem Verwalter nicht zugeneigte Eigentümer können im Einzelfall berechtigte Anliegen haben.
Die getätigten Aussagen lassen hier aber befürchten, dass der Verwalter auch sachdienlichen Anliegen des klagenden Eigentümers nicht objektiv nachgeht und so dessen Interessen nicht neutral gegenüber den anderen Eigentümern oder Dritten vertritt.

(AG Tostedt, Urteil v. 6.5.2011, 5 C 119/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1324037637.45&chorid=01816042&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienVerwaltung%2F357%2F01816042%2F2011-12-21%2FTop-News%3A%20Verwalter%20muss%20neutral%20bleiben


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AG Tostedt: Verwalter muss neutral bleiben

Der Verwalter muss sich gegenüber den Wohnungseigentümern neutral verhalten und die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen wahren. Bezeichnet er einen Eigentümer als Querulanten, kann dies gegen seine Wiederbestellung sprechen.

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, mit dem der Verwalter für weitere 5 Jahre bestellt worden ist.
Anlässlich einer Eigentümerversammlung hatte ein Mitarbeiter der Verwaltung den nun klagenden Eigentümer als Querulanten bezeichnet und anderen Eigentümern geraten, sich von ihm zu distanzieren. Zuvor hatte der klagende Eigentümer mehrere Gerichtsverfahren angestrengt und diverse Eingaben an die Verwaltung gerichtet, was dort zusätzlichen Aufwand verursacht hat.

Entscheidung

Das AG Tostedt gibt der Anfechtungsklage statt. Die Wiederbestellung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Es liegen Anhaltspunkte vor, die für den klagenden Eigentümer die Annahme rechtfertigen, dass der Verwalter ihm nicht mit der gebotenen Neutralität begegnet.
Der Verwalter muss die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen vertreten, sei es untereinander oder im Verhältnis zu Dritten. Das setzt jedoch voraus, dass er die Anliegen der einzelnen Eigentümer unvoreingenommen prüft und sie ggf. mit einer sachlichen Empfehlung zur Entscheidung durch die Eigentümerversammlung stellt. Dabei muss der Verwalter insbesondere in internen Auseinandersetzungen zwischen einzelnen Eigentümern die Objektivität wahren, da er allen Eigentümern gleichermaßen zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet ist.
Aufgrund der Äußerungen des Mitarbeiters der Verwaltung ist hier zu befürchten, dass der Verwalter dem klagenden Eigentümer die erforderliche Neutralität nicht entgegenbringt. Wer einen Eigentümer als Querulanten bezeichnet und empfiehlt, sich von diesem zu distanzieren, bringt dadurch zum Ausdruck, dass er dessen Anliegen generell als unberechtigt und nachteilig für die Gemeinschaft empfinde.
Wenn ein Eigentümer durch sein Verhalten zusätzlichen Arbeitsaufwand beim Verwalter verursacht, muss es diesem allerdings möglich sein, Maßnahmen zu ergreifen, die einen geregelten Fortgang der Verwaltung gewährleisten. Gleichwohl ist der Verwalter nicht von der Pflicht befreit, die Anliegen aller Eigentümer unvoreingenommen auf ihre Berechtigung zu prüfen und sie gegebenenfalls gegenüber der Gemeinschaft zu vertreten. Auch dem Verwalter nicht zugeneigte Eigentümer können im Einzelfall berechtigte Anliegen haben.
Die getätigten Aussagen lassen hier aber befürchten, dass der Verwalter auch sachdienlichen Anliegen des klagenden Eigentümers nicht objektiv nachgeht und so dessen Interessen nicht neutral gegenüber den anderen Eigentümern oder Dritten vertritt.

(AG Tostedt, Urteil v. 6.5.2011, 5 C 119/10)

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BGH: Hebeanlage von Doppelparker kann Sondereigentum sein

Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird.

Hintergrund

Der Eigentümer eines Pkw verlangt von einer WEG Schadensersatz wegen der Beschädigung seines Fahrzeugs. Er hatte sein Fahrzeug mit Einverständnis des Berechtigten in der Wohnungseigentumsanlage in einer Doppelstockgarage geparkt. Während der Wagen dort stand, wurde dieser beschädigt. Der Fahrzeugeigentümer führt den Schaden darauf zurück, dass die hydraulische Hebeanlage zu tief abgesenkt wurde.
Die vom Kläger genutzte Doppelstockgarage besteht aus 4 Stellplätzen und verfügt über einen eigenständigen, mit den anderen Einheiten nicht verbundenen Hydraulikantrieb. Die übrigen Garageneinheiten der Anlage sind genauso konstruiert. In der Teilungserklärung ist für jede der Doppelstockgaragen Sondereigentum gebildet und dieses jeweils 4 Eigentümern zu je ¼ zugewiesen worden.
Der Fahrzeugeigentümer meint, die Fehlfunktion der Hydraulikanlage gehe auf deren unzureichende Wartung zurück. Er verlangt daher von der WEG Schadensersatz.

Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg. Die Hebeanlage steht nicht im Gemeinschaftseigentum, sodass die WEG nicht für den Schaden aufkommen muss.
Eine Garage, die mithilfe einer Hebebühne für 2 oder 4 Pkw genutzt werden kann (sog. Doppelstockgarage), bildet einen Raum im Sinne von § 3 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG. Sie kann daher als Ganze im Teileigentum einer Person oder mehrerer Personen in Bruchteilsgemeinschaft stehen. So liegt der Fall hier.
Das Sondereigentum an der Doppelstockgarage umfasst nach den hier gegebenen Verhältnissen auch die dazugehörige Hebebühne nebst Antrieb.
Betreibt eine Hebevorrichtung mehrere Einheiten, ist allerdings zwingend Gemeinschaftseigentum. Denn nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann kein Sondereigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Eine Anlage, die mehrere Doppelstockgaragen betreibt, dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer im Sinne dieser Vorschrift. Hierfür ist es nicht erforderlich, dass die Gesamtheit der Wohnungs- und Teileigentümer von ihr profitiert. Es reicht aus, dass mindestens 2 Wohnungs- oder Teileigentümer auf die Nutzung der Anlage angewiesen sind.
Eine Hebevorrichtung ist aber dann kein Gemeinschaftseigentum, wenn durch sie ausschließlich eine Doppelstockgarage betrieben wird und wenn an dieser Garage Sondereigentum - ggf. wie hier in Bruchteilen - besteht. Dass die Hebebühne nebst Antrieb notwendiger Bestandteil einer Doppelstockgarage ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Denn Gegenstand des Sondereigentums sind neben den gemäß § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räumen auch die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile, sofern sie verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG). Dies trifft auf die technische Einrichtung einer Doppelstockgarage zu, die - wie hier - als Ganzes im Sondereigentum steht und durch eine von den anderen Garageneinheiten unabhängige Einzelhydraulik betrieben wird.
(BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 75/11)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1322815608.26

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BGH: Hebeanlage von Doppelparker kann Sondereigentum sein

Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird.

Hintergrund

Der Eigentümer eines Pkw verlangt von einer WEG Schadensersatz wegen der Beschädigung seines Fahrzeugs. Er hatte sein Fahrzeug mit Einverständnis des Berechtigten in der Wohnungseigentumsanlage in einer Doppelstockgarage geparkt. Während der Wagen dort stand, wurde dieser beschädigt. Der Fahrzeugeigentümer führt den Schaden darauf zurück, dass die hydraulische Hebeanlage zu tief abgesenkt wurde.
Die vom Kläger genutzte Doppelstockgarage besteht aus 4 Stellplätzen und verfügt über einen eigenständigen, mit den anderen Einheiten nicht verbundenen Hydraulikantrieb. Die übrigen Garageneinheiten der Anlage sind genauso konstruiert. In der Teilungserklärung ist für jede der Doppelstockgaragen Sondereigentum gebildet und dieses jeweils 4 Eigentümern zu je ¼ zugewiesen worden.
Der Fahrzeugeigentümer meint, die Fehlfunktion der Hydraulikanlage gehe auf deren unzureichende Wartung zurück. Er verlangt daher von der WEG Schadensersatz.

Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg. Die Hebeanlage steht nicht im Gemeinschaftseigentum, sodass die WEG nicht für den Schaden aufkommen muss.
Eine Garage, die mithilfe einer Hebebühne für 2 oder 4 Pkw genutzt werden kann (sog. Doppelstockgarage), bildet einen Raum im Sinne von § 3 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG. Sie kann daher als Ganze im Teileigentum einer Person oder mehrerer Personen in Bruchteilsgemeinschaft stehen. So liegt der Fall hier.
Das Sondereigentum an der Doppelstockgarage umfasst nach den hier gegebenen Verhältnissen auch die dazugehörige Hebebühne nebst Antrieb.
Betreibt eine Hebevorrichtung mehrere Einheiten, ist allerdings zwingend Gemeinschaftseigentum. Denn nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann kein Sondereigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Eine Anlage, die mehrere Doppelstockgaragen betreibt, dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer im Sinne dieser Vorschrift. Hierfür ist es nicht erforderlich, dass die Gesamtheit der Wohnungs- und Teileigentümer von ihr profitiert. Es reicht aus, dass mindestens 2 Wohnungs- oder Teileigentümer auf die Nutzung der Anlage angewiesen sind.
Eine Hebevorrichtung ist aber dann kein Gemeinschaftseigentum, wenn durch sie ausschließlich eine Doppelstockgarage betrieben wird und wenn an dieser Garage Sondereigentum - ggf. wie hier in Bruchteilen - besteht. Dass die Hebebühne nebst Antrieb notwendiger Bestandteil einer Doppelstockgarage ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Denn Gegenstand des Sondereigentums sind neben den gemäß § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räumen auch die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile, sofern sie verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG). Dies trifft auf die technische Einrichtung einer Doppelstockgarage zu, die - wie hier - als Ganzes im Sondereigentum steht und durch eine von den anderen Garageneinheiten unabhängige Einzelhydraulik betrieben wird.
(BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 75/11)

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BGH: Keine Auskunft über Betriebskosten bei Pauschale

Der Mieter kann vom Vermieter grundsätzlich keine Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten verlangen, wenn eine Pauschale vereinbart ist. Nur bei Anhaltspunkten für eine Änderung besteht ein Auskunftsanspruch.


Hintergrund

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über einen Auskunftsanspruch.
Die Mieter zahlen für die kalten Betriebskosten eine monatliche Pauschale von 190 Euro. Diese halten sie für zu hoch, von Anfang an. Sie verlangen vom Vermieter Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten sowie Einsicht in die zugehörigen Belege.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Vermieter muss keine Auskunft erteilen.
Die Mieter können nicht deshalb Auskunft verlangen, weil sie die vereinbarte Pauschale für von Anfang an überhöht halten. Sie haben den Mietvertrag mit diesem Inhalt selbst abgeschlossen. Hieran müssen sie sich festhalten lassen. Der Vermieter muss seine anfängliche Kalkulation nicht offen legen. Ein Anspruch auf Offenlegung der anfänglichen Kalkulation kann auch nicht aus § 560 Abs. 3 BGB hergeleitet werden. Hiernach ist der Vermieter bei einer Ermäßigung der Betriebskosten verpflichtet, die Betriebskostenpauschale entsprechend herabzusetzen. Die Vorschrift gilt aber nicht für von vornherein zu hoch angesetzte Pauschalen.
Die Mieter können auch nicht nach Ablauf jedes Jahres Auskunft über die tatsächlichen Kosten verlangen. Eine Pauschale dient gerade dazu, dass der Vermieter nicht jährlich abrechnen muss. Dieser Vorteil ginge verloren, wenn der Vermieter doch jedes Jahr die konkreten Kosten ermitteln müsste.
Daher kann ein Auskunftsanspruch der Mieter nach § 242 BGB nur in Betracht kommen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich die Betriebskosten nachträglich ermäßigt haben. Ohne einen solchen Auskunftsanspruch könnten die Mieter nicht kontrollieren, ob der Vermieter seiner Pflicht aus § 560 Abs. 3 BGB nachgekommen ist, die Betriebskostenpauschale bei einer Ermäßigung der Betriebskosten herabzusetzen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.
(BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1322651113.19

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BGH: Keine Auskunft über Betriebskosten bei Pauschale

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Hintergrund

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über einen Auskunftsanspruch.
Die Mieter zahlen für die kalten Betriebskosten eine monatliche Pauschale von 190 Euro. Diese halten sie für zu hoch, von Anfang an. Sie verlangen vom Vermieter Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten sowie Einsicht in die zugehörigen Belege.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Vermieter muss keine Auskunft erteilen.
Die Mieter können nicht deshalb Auskunft verlangen, weil sie die vereinbarte Pauschale für von Anfang an überhöht halten. Sie haben den Mietvertrag mit diesem Inhalt selbst abgeschlossen. Hieran müssen sie sich festhalten lassen. Der Vermieter muss seine anfängliche Kalkulation nicht offen legen. Ein Anspruch auf Offenlegung der anfänglichen Kalkulation kann auch nicht aus § 560 Abs. 3 BGB hergeleitet werden. Hiernach ist der Vermieter bei einer Ermäßigung der Betriebskosten verpflichtet, die Betriebskostenpauschale entsprechend herabzusetzen. Die Vorschrift gilt aber nicht für von vornherein zu hoch angesetzte Pauschalen.
Die Mieter können auch nicht nach Ablauf jedes Jahres Auskunft über die tatsächlichen Kosten verlangen. Eine Pauschale dient gerade dazu, dass der Vermieter nicht jährlich abrechnen muss. Dieser Vorteil ginge verloren, wenn der Vermieter doch jedes Jahr die konkreten Kosten ermitteln müsste.
Daher kann ein Auskunftsanspruch der Mieter nach § 242 BGB nur in Betracht kommen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich die Betriebskosten nachträglich ermäßigt haben. Ohne einen solchen Auskunftsanspruch könnten die Mieter nicht kontrollieren, ob der Vermieter seiner Pflicht aus § 560 Abs. 3 BGB nachgekommen ist, die Betriebskostenpauschale bei einer Ermäßigung der Betriebskosten herabzusetzen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.
(BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11)

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BGH: Verjährung erst ab Wohnungsübergabe

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Mietsache verjähren innerhalb von 6 Monaten. Die Verjährung läuft erst, wenn die Wohnung ordnungsgemäß übergeben ist.

Hintergrund

Eine Vermieterin verlangt vom ehemaligen Mieter Schadensersatz wegen Schäden in der Wohnung.
Der langjährige Mieter räumte die in einem Zweifamilienhaus gelegene Wohnung Ende Juni 2007, nachdem es mit der im selben Haus wohnenden Vermieterin zu Streit gekommen war. Mit Schreiben vom 2.7.2007 kündigte er das Mietverhältnis wegen „Vertrauensverlusts" fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.9.2007.
Am 30.6.2007 bot der Mieter der Vermieterin an, die Wohnung zurückzugeben. Als die Vermieterin dies ablehnte, warf er die Wohnungsschlüssel in den zu seiner Wohnung gehörenden Briefkasten. Am 1.10.2007 führten die Parteien schließlich wie zwischenzeitlich abgesprochen eine „offizielle" Wohnungsübergabe durch.
Am 19.3.2008 beantragte die Vermieterin einen Mahnbescheid, mit dem sie Schäden in der Wohnung ersetzt verlangt. Der Mieter meint, eventuelle Schadensersatzansprüche seien verjährt. Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB habe zu laufen begonnen, als er am 30.6.2007 die Rückgabe der Wohnung angeboten habe.

Entscheidung

Schadensersatzansprüche der Vermieterin sind nicht verjährt.
Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Die Rückgabe setzt grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Schäden zu machen. Hingegen ist die Beendigung des Mietverhältnisses nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung.
Vorliegend hat die Verjährung erst mit Ablauf des 1.10.2007 begonnen, denn die Vermieterin hat die Wohnung erst an diesem Tag zurückerhalten. Sie hat die Wohnung nicht dadurch zurückerhalten, dass der Mieter versucht hat, ihr Ende Juni die Schlüssel zu übergeben und die Schlüssel dann in den Briefkasten geworfen hat.
Die Vermieterin war auch nicht mit der Rücknahme der Wohnung in Annahmeverzug. Dabei kann offen bleiben, ob ein Mieter berechtigt ist, die Mietsache vor Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben. Jedenfalls muss der Vermieter eine Wohnung nicht „auf Zuruf" zurücknehmen. Deshalb kam die Vermieterin hier nicht dadurch in Annahmeverzug, dass sie sich weigerte, die Schlüssel sofort an der Haustür zurückzunehmen.
Da die Parteien im Anschluss noch einen „offiziellen" Übergabetermin vereinbart und diesen auch durchgeführt haben, muss sich die Vermieterin auch nicht aus Treu und Glauben so behandeln lassen, als habe sie die Sachherrschaft über die Wohnung bereits vor der Übergabe am 1.10.2007 erhalten.
(BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1322575735.82

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BGH: Verjährung erst ab Wohnungsübergabe

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Mietsache verjähren innerhalb von 6 Monaten. Die Verjährung läuft erst, wenn die Wohnung ordnungsgemäß übergeben ist.

Hintergrund

Eine Vermieterin verlangt vom ehemaligen Mieter Schadensersatz wegen Schäden in der Wohnung.
Der langjährige Mieter räumte die in einem Zweifamilienhaus gelegene Wohnung Ende Juni 2007, nachdem es mit der im selben Haus wohnenden Vermieterin zu Streit gekommen war. Mit Schreiben vom 2.7.2007 kündigte er das Mietverhältnis wegen „Vertrauensverlusts" fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.9.2007.
Am 30.6.2007 bot der Mieter der Vermieterin an, die Wohnung zurückzugeben. Als die Vermieterin dies ablehnte, warf er die Wohnungsschlüssel in den zu seiner Wohnung gehörenden Briefkasten. Am 1.10.2007 führten die Parteien schließlich wie zwischenzeitlich abgesprochen eine „offizielle" Wohnungsübergabe durch.
Am 19.3.2008 beantragte die Vermieterin einen Mahnbescheid, mit dem sie Schäden in der Wohnung ersetzt verlangt. Der Mieter meint, eventuelle Schadensersatzansprüche seien verjährt. Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB habe zu laufen begonnen, als er am 30.6.2007 die Rückgabe der Wohnung angeboten habe.

Entscheidung

Schadensersatzansprüche der Vermieterin sind nicht verjährt.
Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Die Rückgabe setzt grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Schäden zu machen. Hingegen ist die Beendigung des Mietverhältnisses nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung.
Vorliegend hat die Verjährung erst mit Ablauf des 1.10.2007 begonnen, denn die Vermieterin hat die Wohnung erst an diesem Tag zurückerhalten. Sie hat die Wohnung nicht dadurch zurückerhalten, dass der Mieter versucht hat, ihr Ende Juni die Schlüssel zu übergeben und die Schlüssel dann in den Briefkasten geworfen hat.
Die Vermieterin war auch nicht mit der Rücknahme der Wohnung in Annahmeverzug. Dabei kann offen bleiben, ob ein Mieter berechtigt ist, die Mietsache vor Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben. Jedenfalls muss der Vermieter eine Wohnung nicht „auf Zuruf" zurücknehmen. Deshalb kam die Vermieterin hier nicht dadurch in Annahmeverzug, dass sie sich weigerte, die Schlüssel sofort an der Haustür zurückzunehmen.
Da die Parteien im Anschluss noch einen „offiziellen" Übergabetermin vereinbart und diesen auch durchgeführt haben, muss sich die Vermieterin auch nicht aus Treu und Glauben so behandeln lassen, als habe sie die Sachherrschaft über die Wohnung bereits vor der Übergabe am 1.10.2007 erhalten.
(BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1322575735.82

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BGH: Vermieter kann unpünktlichen Mietzahlern kündigen

Zahlt der Mieter die Miete wiederholt und trotz Abmahnung zu spät, kann dies den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung verlangt von einem Mieter nach fristloser Kündigung die Räumung der Wohnung.
Das Mietverhältnis besteht seit 1979. Dem Mietvertrag zufolge ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag des Monats zu zahlen. Zwischen Januar 2008 und März 2009 zahlte der Mieter 11 Mieten verspätet. Mit Schreiben vom 19. und 24.9.2008 mahnte der Vermieter den Mieter wegen der verspäteten Zahlungen ab. Der Mieter bestreitet, die Abmahnungen erhalten zu haben. Schließlich ließ der Vermieter eine weitere Abmahnung vom 12.2.2009 per Gerichtsvollzieher zustellen.
Die Miete für März 2009 ging erst am 10.3.2009 beim Vermieter ein. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit Schreiben vom 6.4.2009 fristlos, hilfsweise ordentlich.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Vermieter konnte das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Diese Voraussetzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt.
Bei der Würdigung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, sind auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen. Nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen kann bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen. So lag der Fall hier. Der Mieter hat vor der Abmahnung vielfach zu spät gezahlt. Nach der Abmahnung zahlte der Mieter die Miete erneut zu spät, was zur Kündigung führte.
(BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 301/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1321889829.4&chorid=00571807&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienWirtschaft%20%2F142%2F00571807%20%2F2011-11-22%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20Vermieter%20kann%20unp%FCnktlichen%20Mietzahlern%20k%FCndigen

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BGH: Vermieter kann unpünktlichen Mietzahlern kündigen

Zahlt der Mieter die Miete wiederholt und trotz Abmahnung zu spät, kann dies den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung verlangt von einem Mieter nach fristloser Kündigung die Räumung der Wohnung.
Das Mietverhältnis besteht seit 1979. Dem Mietvertrag zufolge ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag des Monats zu zahlen. Zwischen Januar 2008 und März 2009 zahlte der Mieter 11 Mieten verspätet. Mit Schreiben vom 19. und 24.9.2008 mahnte der Vermieter den Mieter wegen der verspäteten Zahlungen ab. Der Mieter bestreitet, die Abmahnungen erhalten zu haben. Schließlich ließ der Vermieter eine weitere Abmahnung vom 12.2.2009 per Gerichtsvollzieher zustellen.
Die Miete für März 2009 ging erst am 10.3.2009 beim Vermieter ein. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit Schreiben vom 6.4.2009 fristlos, hilfsweise ordentlich.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Vermieter konnte das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Diese Voraussetzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt.
Bei der Würdigung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, sind auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen. Nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen kann bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen. So lag der Fall hier. Der Mieter hat vor der Abmahnung vielfach zu spät gezahlt. Nach der Abmahnung zahlte der Mieter die Miete erneut zu spät, was zur Kündigung führte.
(BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 301/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1321889829.4&chorid=00571807&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienWirtschaft%20%2F142%2F00571807%20%2F2011-11-22%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20Vermieter%20kann%20unp%FCnktlichen%20Mietzahlern%20k%FCndigen

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BGH: Vermieter kann Mietstruktur auch bei Altvertrag ändern

Der Vermieter einer Wohnung kann Betriebskosten, die bisher nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden, künftig nach Verbrauch abrechnen und die Mietstruktur ändern. Das gilt auch für Mietverträge, die vor der Mietrechtsreform 2001 geschlossen worden sind.

Hintergrund
Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten darüber, ob der Vermieter die Mietstruktur dahingehend ändern durfte, dass die Wasserkosten künftig nach Verbrauch abgerechnet werden. Der Mietvertrag stammt aus dem Jahr 1979. Darin ist eine monatliche Kaltmiete vereinbart. Nebenkosten sind bei dem monatlich zu zahlenden Betrag nicht aufgeführt.
Im Juli 2008 bauten die Vermieter Kaltwasserzähler in der Wohnung ein und rechnen die Wasserkosten seitdem wie zuvor angekündigt nach Verbrauch ab. Die Wasserabrechnung für den Zeitraum Juli bis Dezember 2008 ergab eine Nachzahlung von 400 Euro.
Der Mieter weigert sich zu zahlen. Er meint, die Vermieter hätten die Mietstruktur nicht umstellen dürfen. § 556a BGB, der dem Vermieter eine einseitige Änderung der Mietstruktur ermöglicht, sei nicht anwendbar, weil diese Vorschrift erst am 1.9.2001 und damit nach Beginn des Mietverhältnisses in Kraft getreten sei.

Entscheidung
Der BGH gibt den Vermietern Recht.
Gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB kann der Vermieter durch einseitige Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung umgelegt werden. Das haben die Vermieter gemacht.
Ein Vermieter kann die Mietstruktur für verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten auch ändern, wenn zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war. Je nach den Umständen kann sich hier auch eine höhere Kostenbelastung des Mieters ergeben.
Das gilt uneingeschränkt auch für Altmietverträge, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 abgeschlossen wurden. Eine Übergangsvorschrift, die etwas anderes anordnet, gibt es hierzu nicht.
(BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 97/11)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1320739378.18

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BGH: Vermieter kann Mietstruktur auch bei Altvertrag ändern

Der Vermieter einer Wohnung kann Betriebskosten, die bisher nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden, künftig nach Verbrauch abrechnen und die Mietstruktur ändern. Das gilt auch für Mietverträge, die vor der Mietrechtsreform 2001 geschlossen worden sind.

Hintergrund
Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten darüber, ob der Vermieter die Mietstruktur dahingehend ändern durfte, dass die Wasserkosten künftig nach Verbrauch abgerechnet werden. Der Mietvertrag stammt aus dem Jahr 1979. Darin ist eine monatliche Kaltmiete vereinbart. Nebenkosten sind bei dem monatlich zu zahlenden Betrag nicht aufgeführt.
Im Juli 2008 bauten die Vermieter Kaltwasserzähler in der Wohnung ein und rechnen die Wasserkosten seitdem wie zuvor angekündigt nach Verbrauch ab. Die Wasserabrechnung für den Zeitraum Juli bis Dezember 2008 ergab eine Nachzahlung von 400 Euro.
Der Mieter weigert sich zu zahlen. Er meint, die Vermieter hätten die Mietstruktur nicht umstellen dürfen. § 556a BGB, der dem Vermieter eine einseitige Änderung der Mietstruktur ermöglicht, sei nicht anwendbar, weil diese Vorschrift erst am 1.9.2001 und damit nach Beginn des Mietverhältnisses in Kraft getreten sei.

Entscheidung
Der BGH gibt den Vermietern Recht.
Gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB kann der Vermieter durch einseitige Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung umgelegt werden. Das haben die Vermieter gemacht.
Ein Vermieter kann die Mietstruktur für verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten auch ändern, wenn zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war. Je nach den Umständen kann sich hier auch eine höhere Kostenbelastung des Mieters ergeben.
Das gilt uneingeschränkt auch für Altmietverträge, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 abgeschlossen wurden. Eine Übergangsvorschrift, die etwas anderes anordnet, gibt es hierzu nicht.
(BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 97/11)

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BGH: Mieter haftet länger für Schaden am Gemeinschaftseigentum

Für Schadensersatzansprüche einer WEG gegen den Mieter eines Miteigentümers wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum gilt die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist von 6 Monaten nicht.

Hintergrund
Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen der Beschädigung eines Fahrstuhls.
Die Mieter hatten in einer Wohnungseigentumsanlage eine Wohnung gemietet. Bei ihrem Auszug Ende Juni 2008 benutzten sie den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl, um Möbel zu transportieren. Dabei haben Sie den Fahrstuhl beschädigt.
Die WEG hat ihren Schadensersatzanspruch abgetreten. Der Abtretungsempfänger reichte im Dezember 2009 Klage auf 6.700 Euro Schadensersatz ein.
Die Mieter sind der Meinung, der Schadensersatzanspruch sei verjährt. Hier gelte auch die 6-monatige mietrechtliche Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 BGB.

Entscheidung
Der Anspruch ist nicht verjährt.
Die aus dem Mietrecht stammende Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB ist auf einen Schadensersatzanspruch einer WEG wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar. Ein solcher Anspruch unterliegt der gesetzlichen Regelverjährung von 3 Jahren.
(BGH, Urteil v. 29.6.2011, VIII ZR 349/10)

§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) ...

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1309274407.41

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BGH: Mieter haftet länger für Schaden am Gemeinschaftseigentum

Für Schadensersatzansprüche einer WEG gegen den Mieter eines Miteigentümers wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum gilt die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist von 6 Monaten nicht.

Hintergrund
Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen der Beschädigung eines Fahrstuhls.
Die Mieter hatten in einer Wohnungseigentumsanlage eine Wohnung gemietet. Bei ihrem Auszug Ende Juni 2008 benutzten sie den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl, um Möbel zu transportieren. Dabei haben Sie den Fahrstuhl beschädigt.
Die WEG hat ihren Schadensersatzanspruch abgetreten. Der Abtretungsempfänger reichte im Dezember 2009 Klage auf 6.700 Euro Schadensersatz ein.
Die Mieter sind der Meinung, der Schadensersatzanspruch sei verjährt. Hier gelte auch die 6-monatige mietrechtliche Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 BGB.

Entscheidung
Der Anspruch ist nicht verjährt.
Die aus dem Mietrecht stammende Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB ist auf einen Schadensersatzanspruch einer WEG wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar. Ein solcher Anspruch unterliegt der gesetzlichen Regelverjährung von 3 Jahren.
(BGH, Urteil v. 29.6.2011, VIII ZR 349/10)

§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) ...

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BGH: Auch Renovierungskosten bei Modernisierung umlagefähig

Kosten für Renovierungsarbeiten, die durch eine Modernisierungsmaßnahme anfallen, kann der Vermieter per Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen.

Hintergrund
Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über die Umlage von Renovierungskosten, die aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme angefallen sind.
Im Januar 2007 kündigte der Vermieter an, Wasserzähler einbauen zu lassen. Hierfür sei eine Mieterhöhung von 2,28 Euro monatlich zu erwarten.
Daraufhin erklärte der Mieter, er dulde den Einbau des Zählers in seiner Wohnung erst, wenn der Vermieter ihm einen Vorschuss für das Neutapezieren seiner Küche zahle, das durch die Baumaßnahme erforderlich werde. Der Vermieter zahlte den gewünschten Vorschuss. Gleichzeitig erklärte er, dass auch dies Kosten der Modernisierung seien. Deshalb werde die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen.
Nach Einbau des Wasserzählers legte der Vermieter die Gesamtkosten inkl. des Tapezier-Vorschusses gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter um. Hierdurch errechnete sich eine Mieterhöhung von 2,79 Euro monatlich. 1,32 Euro davon entfielen auf die Kosten für das Tapezieren. Diesen Anteil zahlte der Mieter 2 Jahre lang nicht. Der Vermieter klagte schließlich auf 24 x 1,32 Euro = 31,68 Euro.
 
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht.
Der Vermieter darf auch die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf die Mieter umlegen. Dies gilt auch, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen nach § 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lässt.
(BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 173/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1301489327.2


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BGH: Auch Renovierungskosten bei Modernisierung umlagefähig

Kosten für Renovierungsarbeiten, die durch eine Modernisierungsmaßnahme anfallen, kann der Vermieter per Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen.

Hintergrund
Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über die Umlage von Renovierungskosten, die aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme angefallen sind.
Im Januar 2007 kündigte der Vermieter an, Wasserzähler einbauen zu lassen. Hierfür sei eine Mieterhöhung von 2,28 Euro monatlich zu erwarten.
Daraufhin erklärte der Mieter, er dulde den Einbau des Zählers in seiner Wohnung erst, wenn der Vermieter ihm einen Vorschuss für das Neutapezieren seiner Küche zahle, das durch die Baumaßnahme erforderlich werde. Der Vermieter zahlte den gewünschten Vorschuss. Gleichzeitig erklärte er, dass auch dies Kosten der Modernisierung seien. Deshalb werde die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen.
Nach Einbau des Wasserzählers legte der Vermieter die Gesamtkosten inkl. des Tapezier-Vorschusses gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter um. Hierdurch errechnete sich eine Mieterhöhung von 2,79 Euro monatlich. 1,32 Euro davon entfielen auf die Kosten für das Tapezieren. Diesen Anteil zahlte der Mieter 2 Jahre lang nicht. Der Vermieter klagte schließlich auf 24 x 1,32 Euro = 31,68 Euro.
 
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht.
Der Vermieter darf auch die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf die Mieter umlegen. Dies gilt auch, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen nach § 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lässt.
(BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 173/10)

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BGH: Fehlen einer Abmahnung kann Entziehungsbeschluss kippen

Ein Wohnungseigentümer kann einen Beschluss über die Entziehung seines Wohnungseigentums mit der Begründung anfechten, dass keine Abmahnung vorausgegangen ist. War eine Abmahnung erfolgt, spielt deren Berechtigung erst bei der nachfolgenden Entziehungsklage eine Rolle.

Hintergrund
Die Eigentümer einer Wohnung wenden sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der WEG, nach dem sie ihre Wohnung zwangsveräußern müssen.
In einer Eigentümerversammlung im April 2008 haben die übrigen Wohnungseigentümer die Entziehung des Wohnungseigentums beschlossen. Diesen Beschluss haben die betroffenen Eigentümer angefochten, u. a. deshalb, weil keine Abmahnung vorausgegangen sei.
Das Berufungsgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Es sah den Entziehungsbeschluss als wirksam an, weil bei der Anfechtungsklage hiergegen nur dessen formelle, nicht aber die materiellen Voraussetzungen zu prüfen seien. Über die materiellen Voraussetzungen sei erst im nachfolgenden Verfahren über die Entziehungsklage zu entscheiden. Die Abmahnung sei eine materielle Voraussetzung. Das Berufungsgericht hat daher nicht geprüft, ob dem angefochtenen Beschluss eine Abmahnung vorausgegangen war.

Entscheidung
Der BGH hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf.
Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus (§ 18 Abs. 3 WEG). Dieser hat nicht selbst die Entziehung des Wohnungseigentums zur Folge, sondern ist eine besondere Prozessvoraussetzung der folgenden Entziehungsklage (§§ 18, 19 WEG).
Dem Entziehungsbeschluss muss regelmäßig eine Abmahnung des betroffenen Wohnungseigentümers vorausgehen. Auf sie kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, wenn sie unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet.
Die Frage, ob eine Abmahnung erfolgt ist, ist eine formelle Voraussetzung des Entziehungsbeschlusses und kann damit auch Gegenstand einer Anfechtungsklage sein. Bei der Anfechtungsklage muss das Gericht prüfen, ob vor dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung stand bzw. ob die Gründe für den Entziehungsbeschluss so gewichtig sind, dass sie ausnahmsweise entbehrlich war.
Ob die einer Abmahnung zugrunde gelegten Vorwürfe inhaltlich zutreffen und ob die abgemahnten Eigentümer erneut gegen Pflichten verstoßen haben, ist hingegen ausschließlich Gegenstand der Entziehungsklage.
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung vorausgegangen war oder ob es Gründe gibt, die eine Abmahnung als entbehrlich erscheinen lassen.

(BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1313668578.48

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BGH: Fehlen einer Abmahnung kann Entziehungsbeschluss kippen

Ein Wohnungseigentümer kann einen Beschluss über die Entziehung seines Wohnungseigentums mit der Begründung anfechten, dass keine Abmahnung vorausgegangen ist. War eine Abmahnung erfolgt, spielt deren Berechtigung erst bei der nachfolgenden Entziehungsklage eine Rolle.

Hintergrund
Die Eigentümer einer Wohnung wenden sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der WEG, nach dem sie ihre Wohnung zwangsveräußern müssen.
In einer Eigentümerversammlung im April 2008 haben die übrigen Wohnungseigentümer die Entziehung des Wohnungseigentums beschlossen. Diesen Beschluss haben die betroffenen Eigentümer angefochten, u. a. deshalb, weil keine Abmahnung vorausgegangen sei.
Das Berufungsgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Es sah den Entziehungsbeschluss als wirksam an, weil bei der Anfechtungsklage hiergegen nur dessen formelle, nicht aber die materiellen Voraussetzungen zu prüfen seien. Über die materiellen Voraussetzungen sei erst im nachfolgenden Verfahren über die Entziehungsklage zu entscheiden. Die Abmahnung sei eine materielle Voraussetzung. Das Berufungsgericht hat daher nicht geprüft, ob dem angefochtenen Beschluss eine Abmahnung vorausgegangen war.

Entscheidung
Der BGH hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf.
Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus (§ 18 Abs. 3 WEG). Dieser hat nicht selbst die Entziehung des Wohnungseigentums zur Folge, sondern ist eine besondere Prozessvoraussetzung der folgenden Entziehungsklage (§§ 18, 19 WEG).
Dem Entziehungsbeschluss muss regelmäßig eine Abmahnung des betroffenen Wohnungseigentümers vorausgehen. Auf sie kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, wenn sie unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet.
Die Frage, ob eine Abmahnung erfolgt ist, ist eine formelle Voraussetzung des Entziehungsbeschlusses und kann damit auch Gegenstand einer Anfechtungsklage sein. Bei der Anfechtungsklage muss das Gericht prüfen, ob vor dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung stand bzw. ob die Gründe für den Entziehungsbeschluss so gewichtig sind, dass sie ausnahmsweise entbehrlich war.
Ob die einer Abmahnung zugrunde gelegten Vorwürfe inhaltlich zutreffen und ob die abgemahnten Eigentümer erneut gegen Pflichten verstoßen haben, ist hingegen ausschließlich Gegenstand der Entziehungsklage.
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung vorausgegangen war oder ob es Gründe gibt, die eine Abmahnung als entbehrlich erscheinen lassen.

(BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1313668578.48

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BGH: Heizkörper können Sondereigentum sein

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können dem Sondereigentum zugeordnet werden. In diesem Fall sind auch die Thermostatventile Sondereigentum.

Hintergrund
Wohnungseigentümer streiten über Beschlüsse zur Modernisierung der Heizungsanlage.
Nach der Teilungserklärung stehen "die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung an" im Sondereigentum.
Im Oktober 2007 hatten die Eigentümer beschlossen, die alte Heizungsanlage inklusive Steigleitungen zu erneuern. Auf einer Eigentümerversammlung im Juli 2009 beschlossen sie, „auf der Grundlage der bisherigen Beschlüsse die Erneuerung der Heizzentrale, der Steigleitungen sowie aller notwendigen Verteilungsleitungen und Heizkörper ... nach Ende der Heizperiode 2009/2010 durchzuführen." Ferner beschlossen sie eine Sonderumlage von 110.000 Euro „für das Gemeinschaftseigentum" und von 205.900 Euro „für das Sondereigentum".
Ein Wohnungseigentümer hat diese Beschlüsse angefochten.

Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat nur teilweise Erfolg.
Rechtmäßig sind die Beschlüsse, soweit sie den Beginn der Arbeiten an der Heizzentrale und den Steigleitungen festlegen und eine Sonderumlage für das Gemeinschaftseigentum vorsehen. Heizzentrale und Steigleitungen einer Zentralheizung stehen im Gemeinschaftseigentum, sodass die Eigentümer insoweit Beschlusskompetenz haben.
Hingegen sind die Beschlüsse nichtig, soweit sie den Beginn der Arbeiten an den Verteilungsleitungen und Heizkörpern festlegen. Den Eigentümern fehlt die Beschlusskompetenz, weil diese Bauteile hier wirksam dem Sondereigentum zugeordnet sind. Mangels Beschlusskompetenz ist auch der Beschluss über die Sonderumlage für das Sondereigentum nichtig.
Die Zuordnung der Verteilungsleitungen und Heizkörper zum Sondereigentum ist wirksam. Diese Bauteile dienen nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. § 5 Abs. 2 WEG steht dem nicht entgegen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass eine Heizungsanlage ein in sich geschlossenes System darstellt. Die Zuordnung der Heizkörper zum Sondereigentum erfasst auch die Heizungs- und Thermostatventile.
Heizkörper und Anschlussleitungen sind auch nicht deshalb zwingendes Gemeinschaftseigentum, weil sich eine Heizungsanlage anders nicht erneuern ließe. Die Erneuerung der Heizzentrale und der Steig- und der sonstigen zentralen Verteilungsleitungen einer Zentralheizung kann zwar dazu führen, dass vorhandene alte Heizkörper und Anschlussleitungen nicht mehr an die neue Anlage angeschlossen werden können. Ein Wohnungseigentümer, der seine Heizkörper und Anschlussleitungen nicht erneuern möchte, kann aber nicht verlangen, auch unter Verwendung seiner alten Bauteile mit Heizwärme versorgt zu werden.
Die Gemeinschaft muss dem einzelnen Wohnungseigentümer unter dem Gesichtspunkt der Rücksichtnahme eine angemessene Zeit geben, seine Heizkörper umzustellen. Nicht aber muss die WEG die Durchführung der beschlossenen Erneuerung über den danach gebotenen Zeitraum hinaus zurückstellen. Ein Wohnungseigentümer, der seine Geräte auch danach nicht erneuern will, kann dann von der Heizungsanlage getrennt werden, wenn seine Geräte und/oder Anschlussleitungen mit der neuen Zentralheizung nicht mehr kompatibel sind.
(BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1312881269.85


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BGH: Heizkörper können Sondereigentum sein

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können dem Sondereigentum zugeordnet werden. In diesem Fall sind auch die Thermostatventile Sondereigentum.

Hintergrund
Wohnungseigentümer streiten über Beschlüsse zur Modernisierung der Heizungsanlage.
Nach der Teilungserklärung stehen "die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung an" im Sondereigentum.
Im Oktober 2007 hatten die Eigentümer beschlossen, die alte Heizungsanlage inklusive Steigleitungen zu erneuern. Auf einer Eigentümerversammlung im Juli 2009 beschlossen sie, „auf der Grundlage der bisherigen Beschlüsse die Erneuerung der Heizzentrale, der Steigleitungen sowie aller notwendigen Verteilungsleitungen und Heizkörper ... nach Ende der Heizperiode 2009/2010 durchzuführen." Ferner beschlossen sie eine Sonderumlage von 110.000 Euro „für das Gemeinschaftseigentum" und von 205.900 Euro „für das Sondereigentum".
Ein Wohnungseigentümer hat diese Beschlüsse angefochten.

Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat nur teilweise Erfolg.
Rechtmäßig sind die Beschlüsse, soweit sie den Beginn der Arbeiten an der Heizzentrale und den Steigleitungen festlegen und eine Sonderumlage für das Gemeinschaftseigentum vorsehen. Heizzentrale und Steigleitungen einer Zentralheizung stehen im Gemeinschaftseigentum, sodass die Eigentümer insoweit Beschlusskompetenz haben.
Hingegen sind die Beschlüsse nichtig, soweit sie den Beginn der Arbeiten an den Verteilungsleitungen und Heizkörpern festlegen. Den Eigentümern fehlt die Beschlusskompetenz, weil diese Bauteile hier wirksam dem Sondereigentum zugeordnet sind. Mangels Beschlusskompetenz ist auch der Beschluss über die Sonderumlage für das Sondereigentum nichtig.
Die Zuordnung der Verteilungsleitungen und Heizkörper zum Sondereigentum ist wirksam. Diese Bauteile dienen nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. § 5 Abs. 2 WEG steht dem nicht entgegen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass eine Heizungsanlage ein in sich geschlossenes System darstellt. Die Zuordnung der Heizkörper zum Sondereigentum erfasst auch die Heizungs- und Thermostatventile.
Heizkörper und Anschlussleitungen sind auch nicht deshalb zwingendes Gemeinschaftseigentum, weil sich eine Heizungsanlage anders nicht erneuern ließe. Die Erneuerung der Heizzentrale und der Steig- und der sonstigen zentralen Verteilungsleitungen einer Zentralheizung kann zwar dazu führen, dass vorhandene alte Heizkörper und Anschlussleitungen nicht mehr an die neue Anlage angeschlossen werden können. Ein Wohnungseigentümer, der seine Heizkörper und Anschlussleitungen nicht erneuern möchte, kann aber nicht verlangen, auch unter Verwendung seiner alten Bauteile mit Heizwärme versorgt zu werden.
Die Gemeinschaft muss dem einzelnen Wohnungseigentümer unter dem Gesichtspunkt der Rücksichtnahme eine angemessene Zeit geben, seine Heizkörper umzustellen. Nicht aber muss die WEG die Durchführung der beschlossenen Erneuerung über den danach gebotenen Zeitraum hinaus zurückstellen. Ein Wohnungseigentümer, der seine Geräte auch danach nicht erneuern will, kann dann von der Heizungsanlage getrennt werden, wenn seine Geräte und/oder Anschlussleitungen mit der neuen Zentralheizung nicht mehr kompatibel sind.
(BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10)

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BGH: „Weißen“ ist nicht dasselbe wie „Streichen“

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter zum „Weißen“ der Wände verpflichtet, enthält eine unzulässige Farbvorgabe und ist daher unwirksam.

Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.
Im Formularmietvertrag wurde die Renovierungspflicht auf den Mieter übertragen. Zum Umfang der Arbeiten heißt es, dass diese u. a. „das Weißen der Decken und Oberwände" umfassen. Bei Ende des Mietverhältnisses weigerte sich der Mieter, Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Vermieterin beauftragte daraufhin einen Handwerker mit diesen Arbeiten und verlangt nun die Kosten hierfür vom Mieter als Schadensersatz.

Entscheidung
Der BGH gibt dem Mieter Recht.
Die Renovierungsklausel ist unwirksam, denn sie enthält eine unzulässige Farbvorgabe. Nach der kundenfeindlichsten Auslegung ist die Pflicht des Mieters zum „Weißen" von Decken und Wänden nicht nur im Sinne von „Streichen", sondern so zu verstehen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen ist. Das benachteiligt den Mieter unangemessen, denn er muss die Wohnung auch während des Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbe dekorieren. Hierdurch wird er in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt, ohne dass die Vermieterin hieran ein anerkennenswertes Interesse hat.
(BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 47/11)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1319547431.02

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BGH: „Weißen“ ist nicht dasselbe wie „Streichen“

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter zum „Weißen“ der Wände verpflichtet, enthält eine unzulässige Farbvorgabe und ist daher unwirksam.

Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.
Im Formularmietvertrag wurde die Renovierungspflicht auf den Mieter übertragen. Zum Umfang der Arbeiten heißt es, dass diese u. a. „das Weißen der Decken und Oberwände" umfassen. Bei Ende des Mietverhältnisses weigerte sich der Mieter, Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Vermieterin beauftragte daraufhin einen Handwerker mit diesen Arbeiten und verlangt nun die Kosten hierfür vom Mieter als Schadensersatz.

Entscheidung
Der BGH gibt dem Mieter Recht.
Die Renovierungsklausel ist unwirksam, denn sie enthält eine unzulässige Farbvorgabe. Nach der kundenfeindlichsten Auslegung ist die Pflicht des Mieters zum „Weißen" von Decken und Wänden nicht nur im Sinne von „Streichen", sondern so zu verstehen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen ist. Das benachteiligt den Mieter unangemessen, denn er muss die Wohnung auch während des Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbe dekorieren. Hierdurch wird er in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt, ohne dass die Vermieterin hieran ein anerkennenswertes Interesse hat.
(BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 47/11)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1319547431.02

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BGH: Großer Spielraum bei Änderung des Verteilungsschlüssels

Wohnungseigentümer haben bei der Änderung der Kostenverteilung viel Spielraum. Auch wenn ein Eigentümer, der bisher besonders wenig zahlen musste, durch den neuen Schlüssel wesentlich mehr belastet wird, ist die Änderung zulässig, wenn dies größere Verteilungsgerechtigkeit bringt.

Hintergrund
Der Eigentümer einer Teileigentumseinheit wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss aus einer Eigentümerversammlung, mit dem der Kostenverteilungsschlüssel für einige Kostenpositionen geändert wurde.
In der Teilungserklärung ist die Größe des Miteigentumsanteils bei den Teileigentümern niedriger angesetzt worden als bei den Wohnungseigentümern mit vergleichbar großen Wohnungen. Während bei den Wohnungen rechnerisch auf 1/10.000stel Miteigentumsanteil 3,37 Quadratmeter entfallen, beträgt dieser bei den Teileigentumseinheiten 34,2 Quadratmeter.
Auf einer Eigentümerversammlung im Mai 2009 fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, dass die Kosten für Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schneebeseitigungsmittel, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Schädlingsbekämpfung, Niederschlagswasser sowie die Wartungskosten für die Notstrom- und Brandsicherung in Zukunft nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der Fläche der jeweiligen Sondereigentumseinheiten abgerechnet werden.
Hinsichtlich anderer Kosten verblieb es bei einer Verteilung nach Miteigentumsanteilen bzw. bei den Heiz- und Wasserkosten bei einer Verteilung nach Verbrauch.
Der Eigentümer zweier Teileigentumseinheiten hat gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben.

Entscheidung
Die Anfechtungsklage bleibt erfolglos. Die Änderung der Kostenverteilung war zulässig und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
§ 16 Abs. 3 WEG ermöglicht den Wohnungseigentümern bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten, den Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Von dieser Kompetenz haben die Wohnungseigentümer Gebrauch gemacht.
Bei Änderungen des Umlageschlüssels haben die Wohnungseigentümer einen weiten Gestaltungsspielraum. Sie dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Eines sachlichen Grundes für die Änderung bedarf es nicht. Die Änderung darf nur nicht willkürlich sein.
Vorliegend ist die Umstellung des Umlageschlüssels von MEA auf Quadratmeter nicht zu beanstanden. Die Änderung führt zwar zu einer erheblichen Mehrbelastung des klagenden Teileigentümers. Allerdings war er durch den bisherigen Schlüssel, der die Eigentümer von Teileigentumseinheiten wesentlich geringer belastet hat, unbillig privilegiert, während der neue Schlüssel zu höherer Kostengerechtigkeit führt.
(BGH, Urteil v. 16.9.2011, V ZR 3/11)

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BGH: Großer Spielraum bei Änderung des Verteilungsschlüssels

Wohnungseigentümer haben bei der Änderung der Kostenverteilung viel Spielraum. Auch wenn ein Eigentümer, der bisher besonders wenig zahlen musste, durch den neuen Schlüssel wesentlich mehr belastet wird, ist die Änderung zulässig, wenn dies größere Verteilungsgerechtigkeit bringt.

Hintergrund
Der Eigentümer einer Teileigentumseinheit wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss aus einer Eigentümerversammlung, mit dem der Kostenverteilungsschlüssel für einige Kostenpositionen geändert wurde.
In der Teilungserklärung ist die Größe des Miteigentumsanteils bei den Teileigentümern niedriger angesetzt worden als bei den Wohnungseigentümern mit vergleichbar großen Wohnungen. Während bei den Wohnungen rechnerisch auf 1/10.000stel Miteigentumsanteil 3,37 Quadratmeter entfallen, beträgt dieser bei den Teileigentumseinheiten 34,2 Quadratmeter.
Auf einer Eigentümerversammlung im Mai 2009 fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, dass die Kosten für Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schneebeseitigungsmittel, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Schädlingsbekämpfung, Niederschlagswasser sowie die Wartungskosten für die Notstrom- und Brandsicherung in Zukunft nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der Fläche der jeweiligen Sondereigentumseinheiten abgerechnet werden.
Hinsichtlich anderer Kosten verblieb es bei einer Verteilung nach Miteigentumsanteilen bzw. bei den Heiz- und Wasserkosten bei einer Verteilung nach Verbrauch.
Der Eigentümer zweier Teileigentumseinheiten hat gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben.

Entscheidung
Die Anfechtungsklage bleibt erfolglos. Die Änderung der Kostenverteilung war zulässig und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
§ 16 Abs. 3 WEG ermöglicht den Wohnungseigentümern bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten, den Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Von dieser Kompetenz haben die Wohnungseigentümer Gebrauch gemacht.
Bei Änderungen des Umlageschlüssels haben die Wohnungseigentümer einen weiten Gestaltungsspielraum. Sie dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Eines sachlichen Grundes für die Änderung bedarf es nicht. Die Änderung darf nur nicht willkürlich sein.
Vorliegend ist die Umstellung des Umlageschlüssels von MEA auf Quadratmeter nicht zu beanstanden. Die Änderung führt zwar zu einer erheblichen Mehrbelastung des klagenden Teileigentümers. Allerdings war er durch den bisherigen Schlüssel, der die Eigentümer von Teileigentumseinheiten wesentlich geringer belastet hat, unbillig privilegiert, während der neue Schlüssel zu höherer Kostengerechtigkeit führt.
(BGH, Urteil v. 16.9.2011, V ZR 3/11)

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BGH: Mehrvertretungsgebühr bei Beschlussanfechtung

Vertritt ein Rechtsanwalt bei einer Anfechtungsklage die beklagten Wohnungseigentümer, fällt auch dann die Gebühr für die Vertretung mehrerer Auftraggeber an, wenn der Anwalt den Auftrag zur Vertretung der beklagten Eigentümer vom Verwalter erhalten hat.

Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer erhob gegen einen Beschluss aus einer Eigentümerversammlung Anfechtungsklage. Die Klage wurde dem Verwalter zugestellt. Dieser beauftragte einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer. Später nahm der Kläger die Klage zurück. Das Gericht erlegte ihm die Kosten des Rechtsstreits auf.
Strittig ist nun, ob der Kläger den beklagten Eigentümern nur die Rechtsanwaltskosten erstatten muss, die für die Vertretung eines Auftraggebers entstehen, oder ob die Anwaltskosten auf der Basis mehrerer Auftraggeber zu errechnen sind (sog. Mehrvertretungsgebühr).

Entscheidung
Dem Rechtsanwalt, der die übrigen Wohnungseigentümer in einem Beschlussanfechtungsprozess vertritt, steht die Mehrvertretungsgebühr zu.
Die Beschlussanfechtung ist nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, sondern gegen die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft zu richten. Es handelt sich also nicht um einen Verbandsprozess, sondern um einen Individualprozess, der allerdings einem Verbandsprozess gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft angenähert ist. Die Klage ist nicht jedem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern dem Verwalter zuzustellen. Dieser ist berechtigt, die Wohnungseigentümer in dem Rechtsstreit zu vertreten oder anwaltlich vertreten zu lassen. Die Wohnungseigentümer können gemäß § 50 WEG in der Regel nur die Kosten eines Rechtsanwalts erstattet bekommen.
Daraus kann nicht gefolgert werden, dass diesem Rechtsanwalt die Erhöhungsgebühr für die Vertretung mehrerer Auftraggeber nicht zusteht. Auch dem Umstand, dass der Verwalter den Anwalt beauftragt hat, kommt keine Bedeutung zu. Die Mehrvertretungsgebühr fällt immer dann an, wenn der Rechtsanwalt für mehrere Auftraggeber tätig geworden ist. Ob es einen oder mehrere Auftraggeber gibt, hängt nicht davon ab, wer dem Anwalt den Auftrag erteilt hat. Auch wenn bei einer Personenmehrheit nur eine Person den Auftrag erteilt hat, sind die mehreren Personen Auftraggeber des Rechtsanwalts.
Daran ändert nichts, dass das gerichtliche Verfahren über die Beschlussanfechtung einem Verbandsprozess ähnelt. Entscheidend ist, dass in dem Individualprozess gegen die übrigen Wohnungseigentümer mehrere Personen und nicht etwa der „Rest des Verbandes" als notwendige Streitgenossen auf der Beklagtenseite stehen, die sich anwaltlich vertreten lassen.
(BGH, Beschluss v. 15.9.2011, V ZB 39/11)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1320070330.9

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BGH: Mehrvertretungsgebühr bei Beschlussanfechtung

Vertritt ein Rechtsanwalt bei einer Anfechtungsklage die beklagten Wohnungseigentümer, fällt auch dann die Gebühr für die Vertretung mehrerer Auftraggeber an, wenn der Anwalt den Auftrag zur Vertretung der beklagten Eigentümer vom Verwalter erhalten hat.

Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer erhob gegen einen Beschluss aus einer Eigentümerversammlung Anfechtungsklage. Die Klage wurde dem Verwalter zugestellt. Dieser beauftragte einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer. Später nahm der Kläger die Klage zurück. Das Gericht erlegte ihm die Kosten des Rechtsstreits auf.
Strittig ist nun, ob der Kläger den beklagten Eigentümern nur die Rechtsanwaltskosten erstatten muss, die für die Vertretung eines Auftraggebers entstehen, oder ob die Anwaltskosten auf der Basis mehrerer Auftraggeber zu errechnen sind (sog. Mehrvertretungsgebühr).

Entscheidung
Dem Rechtsanwalt, der die übrigen Wohnungseigentümer in einem Beschlussanfechtungsprozess vertritt, steht die Mehrvertretungsgebühr zu.
Die Beschlussanfechtung ist nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, sondern gegen die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft zu richten. Es handelt sich also nicht um einen Verbandsprozess, sondern um einen Individualprozess, der allerdings einem Verbandsprozess gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft angenähert ist. Die Klage ist nicht jedem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern dem Verwalter zuzustellen. Dieser ist berechtigt, die Wohnungseigentümer in dem Rechtsstreit zu vertreten oder anwaltlich vertreten zu lassen. Die Wohnungseigentümer können gemäß § 50 WEG in der Regel nur die Kosten eines Rechtsanwalts erstattet bekommen.
Daraus kann nicht gefolgert werden, dass diesem Rechtsanwalt die Erhöhungsgebühr für die Vertretung mehrerer Auftraggeber nicht zusteht. Auch dem Umstand, dass der Verwalter den Anwalt beauftragt hat, kommt keine Bedeutung zu. Die Mehrvertretungsgebühr fällt immer dann an, wenn der Rechtsanwalt für mehrere Auftraggeber tätig geworden ist. Ob es einen oder mehrere Auftraggeber gibt, hängt nicht davon ab, wer dem Anwalt den Auftrag erteilt hat. Auch wenn bei einer Personenmehrheit nur eine Person den Auftrag erteilt hat, sind die mehreren Personen Auftraggeber des Rechtsanwalts.
Daran ändert nichts, dass das gerichtliche Verfahren über die Beschlussanfechtung einem Verbandsprozess ähnelt. Entscheidend ist, dass in dem Individualprozess gegen die übrigen Wohnungseigentümer mehrere Personen und nicht etwa der „Rest des Verbandes" als notwendige Streitgenossen auf der Beklagtenseite stehen, die sich anwaltlich vertreten lassen.
(BGH, Beschluss v. 15.9.2011, V ZB 39/11)

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OLG Düsseldorf: Täuschung über Schadensursache kann Kündigung rechtfertigen

Macht der Mieter gegenüber dem Vermieter über die Ursache eines Schadens an der Mietsache falsche Angaben, kann dies den Vermieter dazu berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Hintergrund
In einem gewerblichen Mietobjekt löste sich ein Heizkörper von der Wand, als eine Mitarbeiterin der Mieterin diesen reinigte. Gegenüber dem Vermieter gab die Mieterin an, der Heizkörper sei „einfach so" von der Wand gefallen. Der Vermieter veranlasste aufgrund dieser Angaben die Reparatur. Später erfuhr er zufällig den tatsächlichen Schadenshergang und kündigte das Mietverhältnis fristlos.

Entscheidung
Das OLG Düsseldorf gibt dem Vermieter Recht. Er war berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, weil das Vertrauensverhältnis der Vertragsparteien durch die Falschangabe zerrüttet ist.
Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Mieterin oder ihre Mitarbeiterin den Schaden tatsächlich verschuldet haben oder dieser auf einem Montagefehler beruhte. Entscheidend ist, dass die Mieterin den Vermieter nicht wahrheitsgemäß über die Abläufe, die dem Unfall vorangegangen sind, und die Beteiligung ihrer Mitarbeiterin informiert hat. Dadurch hat sie dem Vermieter die Möglichkeit genommen, sich ein Bild von den Geschehnissen und den möglichen Ursachen und Verantwortungsbeiträgen zu machen.
Dieses Verhalten kann das Vertrauen in eine redliche Gestaltung des Vertragsverhältnisses erschüttern; dies unabhängig davon, ob die Mieterin im Ergebnis ein Verschulden an der Unfallursache trifft oder nicht.
(OLG Düsseldorf, Beschluss v. 21.3.2011, 24 U 102/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1319031337.47&chorid=00571807&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienWirtschaft%20%2F142%2F00571807%20%2F2011-10-20%2FTop-News%3A%20T%E4uschung%20%FCber%20Schadensursache%20kann%20K%FCndigung%20rechtfertigen


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OLG Düsseldorf: Täuschung über Schadensursache kann Kündigung rechtfertigen

Macht der Mieter gegenüber dem Vermieter über die Ursache eines Schadens an der Mietsache falsche Angaben, kann dies den Vermieter dazu berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Hintergrund
In einem gewerblichen Mietobjekt löste sich ein Heizkörper von der Wand, als eine Mitarbeiterin der Mieterin diesen reinigte. Gegenüber dem Vermieter gab die Mieterin an, der Heizkörper sei „einfach so" von der Wand gefallen. Der Vermieter veranlasste aufgrund dieser Angaben die Reparatur. Später erfuhr er zufällig den tatsächlichen Schadenshergang und kündigte das Mietverhältnis fristlos.

Entscheidung
Das OLG Düsseldorf gibt dem Vermieter Recht. Er war berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, weil das Vertrauensverhältnis der Vertragsparteien durch die Falschangabe zerrüttet ist.
Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Mieterin oder ihre Mitarbeiterin den Schaden tatsächlich verschuldet haben oder dieser auf einem Montagefehler beruhte. Entscheidend ist, dass die Mieterin den Vermieter nicht wahrheitsgemäß über die Abläufe, die dem Unfall vorangegangen sind, und die Beteiligung ihrer Mitarbeiterin informiert hat. Dadurch hat sie dem Vermieter die Möglichkeit genommen, sich ein Bild von den Geschehnissen und den möglichen Ursachen und Verantwortungsbeiträgen zu machen.
Dieses Verhalten kann das Vertrauen in eine redliche Gestaltung des Vertragsverhältnisses erschüttern; dies unabhängig davon, ob die Mieterin im Ergebnis ein Verschulden an der Unfallursache trifft oder nicht.
(OLG Düsseldorf, Beschluss v. 21.3.2011, 24 U 102/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1319031337.47&chorid=00571807&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienWirtschaft%20%2F142%2F00571807%20%2F2011-10-20%2FTop-News%3A%20T%E4uschung%20%FCber%20Schadensursache%20kann%20K%FCndigung%20rechtfertigen


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Problematik: Verbilligte Vermietung

Die verbilligte Vermietung von Wohnungen wird ab 2012 einfacher. Die Neuregelung wirkt sich aber nicht in allen Fällen positiv aus.

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) ist nach der von der Finanzverwaltung übernommenen ständigen BFH-Rechtsprechung bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen (z.B. BFH, Urteil v. 11.8.2010, IX R 3/10, BStBl 2011 II S. 166; BMF, Schreiben v. 8.10.2004, BStBl 2004 I S. 933).
Damit lassen sich selbst dauerhafte Verluste ohne kritische Nachfragen oder Prognosen über die künftige Erwartung von Überschüssen geltend machen, mit anderen positiven Einkünften verrechnen und Steuern sparen. Diese aus Sicht von Vermietern günstige Rechtslage gilt aber nicht generell:

• Wird an fremde Dritte oder an Angehörige verbilligt vermietet, kann es dazu kommen, dass die Nutzungsüberlassung gem. § 21 Abs. 2 EStG in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist und insoweit Werbungskosten nur begrenzt abziehbar sind. Hierbei ändert sich ab 2012 die Vergleichsrechnung mit der aktuellen ortsüblichen Marktmiete und es gibt keine Überschussprognose mehr.
• Handelt es sich um ein Mietverhältnis zwischen Verwandten, kann dieses aufgrund der Durchführung oder formalen Fehlern dazu kommen, dass es nicht anerkannt wird (zuletzt BFH, Beschluss v. 2.3.2011, IX B 144/10, BFH/NV 2011 S. 1367 mit Verweis auf andere Entscheidungen). Dann stellt sich die Frage der Einkunftserzielungsabsicht erst gar nicht und Werbungskosten sowie Verluste fallen in den nicht abzugsfähigen Bereich der Liebhaberei.

Verhältnis zur Marktmiete bis VZ 2011

Nach § 21 Abs. 2 EStG in seiner bis zum Veranlagungszeitraum (VZ) 2011 geltenden Fassung gibt es bei einer im Vergleich zur ortsüblichen Marktmiete verbilligter Überlassung einer Wohnung eine Vierteilung: Beträgt die vereinbarte Miete

1. weniger als 56 % der ortsüblichen Miete, erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlich und einen unentgeltlich vermieteten Teil. Dann können nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
2. weniger als 75 %, aber zumindest 50 %, ist eine Totalüberschussprognose erforderlich. Kommt diese zu einem positiven Ergebnis, wird die Vermietung als vollentgeltlich angesehen und Werbungskosten können in voller Höhe abgezogen werden. Lässt sich die Überschusserzielungsabsicht nicht nachweisen, dürfen die Werbungskosten wie in Nr. 1 nur anteilig abgezogen werden (BMF, Schreiben v. 8.10.2004, BStBl 2004 I S. 933, Tz. 13).
3. 75 % oder mehr im Vergleich zur ortsüblichen Miete, kann bei einer dauerhaften Vermietung grundsätzlich ohne Totalüberschussprognose die Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt werden und die Vermietung einer Wohnung gilt als vollentgeltlich.
4. 0 EUR, liegen keine Mieteinkünfte vor und steuerlich ist nichts zu veranlassen.

Dabei ist gem. R 21.2 EStR von der ortsüblichen Marktmiete (Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten) für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Die Finanzverwaltung beanstandet es nicht, wenn der niedrigste Wert innerhalb der Mietpreisspanne angesetzt wird. Existiert in Kommunen kein Mietspiegel, kann vom ortsüblichen Mittelwert einer vergleichbaren Wohnung ausgegangen werden (LfSt Bayern, Verfügung v. 25.1.2008, S 2253 - 38 St 32/St 33).
§ 21 Abs. 2 EStG findet jedoch keine Anwendung, wenn eine Wohnung oder andere Räume zu anderen - z.B. gewerblichen- Zwecken vermietet werden. Daher ist bei einer verbilligten Vermietung zu Nicht-Wohnzwecken in jedem Fall ein Werbungskostenabzug nur im Verhältnis der vereinbarten zur ortsüblichen Miete zulässig. In der Höhe des Einnahmeverzichts dienen die Aufwendungen des Überlassenden nicht, wie es § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG voraussetzt, der Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen (OFD Rheinland, Kurzinfo Ertragsteuer 63/2009 v. 18.12.2009).

Verhältnis zur Marktmiete ab VZ 2012

Mit dem ab dem VZ 2012 über das Steuervereinfachungsgesetz geänderten § 21 Abs. 2 EStG entfällt generell die bislang erforderliche Prüfung der zweiten Prozentstufe und damit insbesondere auch die im Korridor von 56 bis 75 % vorzunehmende Totalüberschussprognose. Diese Konstellation war bislang insbesondere häufig bei der Vermietung an Angehörige wegen verbilligter Wohnraumüberlassung anzutreffen.
Beträgt die Miete ab dem 1.1.2012

1. weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, erfolgt generell und ohne Prüfung einer Totalüberschussprognose eine Aufteilung in einen entgeltlich und einen unentgeltlich vermieteten Teil und nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten können von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
2. 66 % oder mehr im Vergleich zur ortsüblichen Miete, dann gilt die verbilligte Vermietung einer Wohnung ohne Totalüberschussprognose als vollentgeltlich und ein ungekürzter Werbungskostenabzug ist zugelassen.
3. 0 EUR, liegen keine Mieteinkünfte vor und steuerlich ist nichts zu veranlassen.

Diese Neuregelung kann sich für den vermietenden Angehörigen sowohl positiv als auch negativ auswirken.

Beispiel
Die Tochter zahlt ihrem Vater 60 % der ortsüblichen Miete und der Vater weist dem Finanzamt einen Überschuss nach. 2011 zählen die Werbungskosten in voller Höhe, 2012 aber nur noch zu 60 %.
Abwandlung 1
Wie Grundfall, der Vater kann dem Finanzamt keinen Überschuss nachweisen. 2011 und 2012 zählen die Werbungskosten nur zu 60 %.
Abwandlung 2
Die Tochter zahlt 70 % und der Vater erleidet durch hohe Werbungskosten langfristig einen Verlust. 2011 mindern die Werbungskosten die Einnahmen nur zu 70 %, 2012 jedoch in voller Höhe.
Abwandlung 3
Die Tochter zahlt 56 % und der Vater erleidet durch hohe Werbungskosten langfristig einen Verlust. 2011 und 2012 zählen die Werbungskosten nur zu 56 %.

Da die Steueränderung auch für alle bereits bestehenden Mietverträge gilt, sollten Familien in jedem Fall eine Anpassung der Miethöhe ab dem Jahreswechsel überdenken und möglicherweise neu kalkulieren. Die geänderte Vereinbarung sollte zum Nachweis in Schriftform erfolgen.
Steuerlich besonders lukrativ, aber auch riskant ist es, um sich einen möglichst hohen Werbungskostenabzug bei niedrigen Einnahmen zu sichern, wenn die verbilligte Vermietung zu exakt 66 % der ortsüblichen Miete erfolgt.
Die Überprüfung, ob und inwieweit die Miete noch den ortsüblichen Verhältnissen entspricht und die geänderten Prozentsätze erreicht werden, sollte noch im Jahr 2011 erfolgen. Dabei darf sich der Vermieter am jeweils untersten Wert innerhalb der Preisspanne im örtlichen Mietspiegel orientieren.

Überprüfung von Mietverträgen unter Verwandten

Hier gelten zunächst zwei Grundsätze:

1. Es steht Angehörigen nach § 15 AO wie grundsätzlich jedem Stpfl. frei, ihre rechtlichen Verhältnisse untereinander so zu gestalten, dass sich für sie eine möglichst geringe steuerliche Belastung ergibt (BFH, Urteil v. 17.3.2010, IV R 25/08, BStBl 2010 II S. 622). So dürfen Hausbesitzer frei entschieden, an wen sie vermieten und welchen Betrag sie dabei vereinbaren. Ob an fremde Dritte oder Verwandte, Einnahmen und Ausgaben werden grundsätzlich steuerlich gleich behandelt.
2. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich ohne weitere Prüfung typisierend vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Daher ist die Frage der Liebhaberei bei dauerhafter Vermietung selbst dann nicht relevant, wenn über längere Zeiträume erwirtschaftete Werbungskosten-Überschüsse zu berücksichtigen sind.

Eine Ausnahme vom der pauschalen Unterstellung bei dauerhafter Vermietung gibt es jedoch, wenn besondere Umstände (verbilligte Vermietung, teils selbst genutzte Ferienwohnung, befristete Vermietung oder aufwendig gestaltetes Wohngebäude) gegen das Bestehen der Einkünfteerzielungsabsicht sprechen.
Wird das Mietverhältnis zwischen Verwandten allerdings nicht anerkannt, stellt sich die Frage der Einkunftserzielungsabsicht erst gar nicht, weil die auf eine Einkünfteerzielung gerichtete Tätigkeit fehlt (BFH, Beschluss v. 10.6.2010, IX B 233/09, BFH/NV 2010 S. 1824).
Die Prüfung eines Mietvertrags zwischen Angehörigen erfolgt vor dem Hintergrund, dass Leistung und Gegenleistung nur dann gegeneinander abgewogen sind, wenn ihn fremde Dritte abschließen. Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen müssen hingegen nach den allgemeinen Grundsätzen einem Fremdvergleich standhalten. Denn innerhalb eines Familienverbundes fehlt der Interessensgegensatz und es können zivilrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten steuerrechtlich missbraucht werden. Hierbei geht es vor allem um die zu treffende Entscheidung, ob Aufwendungen in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Erzielen von Mieteinkünften stehen oder dem nicht steuerbaren privaten Bereich des § 12 EStG zuzuordnen sind.

Hinweis

Die für Angehörigenverträge geltenden Grundsätze sind nicht zwischen Eltern und volljährigen nicht unterhaltsberechtigten Kindern anzuwenden, da hier grundsätzlich von einem natürlichen Interessengegensatz auszugehen ist. Denn es besteht keine Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaft und widerspricht auch der Lebenserfahrung, dass sich Kinder über 18 in persönlichen und geschäftlichen Angelegenheiten stets den Wünschen der Eltern unterordnen (BFH, Urteil v. 26.7.1984, IV R 11/81, BStBl 1984 II S. 714). Wird die den Eltern gehörende Wohnung an das unterhaltsberechtigte Kind vermietet und zahlt das Kind die Miete durch Verrechnung mit dem von den Eltern gewährten Barunterhalt, liegt nicht allein deshalb ein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten vor (BFH, Urteil v. 19.10.1999, IX R 80/97, BFH/NV 2000 S. 429).

Entsprechen der Mietvertrag und seine Durchführung nicht den üblichen Gepflogenheiten wie unter fremden Dritten, wird ihm die steuerliche Anerkennung versagt oder es besteht zumindest die Gefahr dazu. Das gilt, wenn der Mietvertrag

• zivilrechtlich nicht wirksam geschlossen worden ist,
• tatsächlich anders als zuvor vereinbart durchgeführt wird oder
• in seinem Inhalt und der Durchführung dem zwischen Fremden Üblichen (sog. Fremdvergleich) widerspricht.

Doch nicht bereits jede Abweichung vom Üblichen zieht sofort die Konsequenz der steuerlichen Nichtanerkennung nach sich. Dies gilt speziell für unwesentliche und kleinere Abweichungen, die z.B. durch geschäftliche Unerfahrenheit innerhalb der Familie verursacht sind.
Entscheidend ist vielmehr, dass im Rahmen einer Gesamtwürdigung die ernsthafte Vereinbarung und die tatsächliche Durchführung des Mietvertrags mit hinreichender Sicherheit feststehen. So führt die Nichtbeachtung zivilrechtlicher Formerfordernisse nicht alleine und ausnahmslos dazu, dass ein bestehendes Vertragsverhältnis nicht anerkannt wird. Die zivilrechtliche Unwirksamkeit ist jedoch ein besonderes Indiz gegen den vertraglichen Bindungswillen der Beteiligten, das zur Versagung der steuerlichen Anerkennung führen kann (BFH, Urteil v. 22.2.2007, IX R 45/06 und BFH, Urteil v. 12.5.2009, IX R 46/08).
In der Praxis ist für die Anerkennung eines Mietvertrags vor allem seine tatsächliche Durchführung entscheidend. Das FA prüft hierbei, ob die Angehörigen - insbesondere Eltern im Verhältnis zu Kindern - eine Trennung der Vermögens- und Einkunftssphären gewährleisten. Dabei muss während der gesamten Vertragsdauer eine klare und deutliche Abgrenzung von einer Unterhaltsgewährung oder verschleierten Schenkung bestehen. Schenken z.B. Eltern ihren Kindern Geldbeträge, die diese ihnen sogleich wieder als Miete überweisen, so spricht das dafür.

Praxis-Tipp
Als Vergleich kann das BMF-Schreiben zu den allgemeinen Grundregeln zur steuerrechtlichen Anerkennung von Darlehensverträgen zwischen Angehörigen, hinsichtlich unwirksamen Verträgen nach Zivilrecht und zur Prüfung des Fremdvergleichs hilfreich sein (BMf, Schreiben v. 23.12.2010, BStBl 2011 I S. 37).

Formale Voraussetzungen

Mietverträge können formlos geschlossen werden, was grundsätzlich auch im Bereich der Vermietung an nahe Angehörige gilt. Allerdings ist ein mündlich abgeschlossener Vertrag im Alltag unüblich und würde insoweit im Rahmen der Gesamtbetrachtung eher gegen eine Anerkennung sprechen. Da die Beteiligten gegenüber dem Finanzamt die Beweislast für die Inhalte des Vertrags tragen, empfiehlt sich die Schriftform.
Wird der Wohnraum verbilligt minderjährigen Verwandten überlassen, ist für den Abschluss eines Mietvertrags die Bestellung und Mitwirkung eines Ergänzungspflegers zwingend erforderlich. Hat dieser an den vereinbarten Regeln nicht mitgewirkt, ist der Vertrag nichtig oder zunächst einmal schwebend unwirksam und damit steuerrechtlich im Regelfall nicht anzuerkennen. Kommt es dann über die spätere Bestellung eines Ergänzungspflegers, entfaltet die zivilrechtliche Heilung steuerlich erst ab dem Zeitpunkt ihre Wirkung, in dem dieser das Rechtsgeschäft genehmigt (BFH, Urteil v. 31.10.1989, IX R 216/84, BStBl 1992 II S. 506). In der Zwischenzeit können aufgelaufene Werbungskosten nicht berücksichtigt werden.

Hinweis
Ein zivilrechtlicher Formfehler kann ausnahmsweise rückwirkend und damit von Anfang an geheilt werden, wenn den Vertragsparteien die Nichtbeachtung nicht angelastet werden kann. Dies gelingt aber nur, wenn sie zeitnah nach dem Erkennen der Unwirksamkeit die erforderlichen Maßnahmen zur Berichtigung ergreifen.

Der Vertrag muss klare und eindeutige Abmachungen enthalten, die jeden Zweifel über die wesentlichen Bestandteile ausschließen. Das betrifft z.B. die Bezeichnung der überlassenen Mietsache und die Miethöhe. Lässt sich dem Mietvertrag z.B. nicht entnehmen, ob eine Warm- oder Kaltmiete vereinbart wurde, fehlt es an einer klaren und eindeutigen Bestimmung der Höhe der Miete als einer vertraglichen Hauptpflicht (BFH, Beschluss v. 28.7.2004, IX B 50/04, BFH/NV 2004 S. 1531). Dies gilt auch bei nachträglichen Vertragsänderungen. Grundsätzlich gehört auch eine Vereinbarung über die Nebenkosten zu den Regelungen, die im Mietvertrag üblicherweise enthalten sind. Fehlende Nebenkostenabreden führen nicht automatisch zur steuerlichen Nichtanerkennung, können aber Beweisanzeichen im Rahmen der Gesamtbetrachtung sein.
Die Anerkennung des Mietvertrags ist z. B. ausgeschlossen, wenn

• die Miete nicht gezahlt wird,
• die Zahlung der Miete entgegen den Vereinbarungen im Mietvertrag nicht monatlich, sondern jährlich bzw. in einem Gesamtbetrag für mehrere Jahre erfolgen (BFH, Urteil v. 19.6.1991, IX R 306/87, BStBl 1992 II S. 75)
• ein Mietverhältnis zwischen Ehegatten oder gleichgeschlechtlichen Personen einer eingetragenen Lebenspartnerschaft über eine gemeinsam bewohnte Wohnung besteht. Ansonsten sind die für die steuerliche Beurteilung von Verträgen zwischen Ehegatten geltenden Grundsätze nicht auf Verträge zwischen Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft übertragbar
• Wohnräume im Haus der Eltern bzw. Kinder an volljährige unterhaltsberechtigte Kinder bzw. pflegebedürftige Eltern vermietet werden, die keine abgeschlossene Wohnung bilden (BFH, Beschluss v. 16.1.2003, IX B 172/02, BStBl 2003 II S. 301 und BFH, Beschluss v. 4.7.2007, IX B 50/07, BFH/NV 2007 S. 1875)
• Angehörige sich wechselseitig in etwa gleichwertige Wohnungen vermieten und Gestaltungsmissbrauch vorliegt (BFH, Urteil v. 25.1.1994, IX R 97, 98/90, BStBl 1994 II S. 738). Ausnahme: Kind vermietet den Eltern eine Wohnung zu fremdüblichen Bedingungen und wohnt gleichzeitig unentgeltlich in einem Haus der Eltern (BFH, Urteil v. 14.1.2003, IX R 5/00, BStBl 2003 II S. 509)
• Miete nach dem Eingang unmittelbar wieder zurückbezahlt wird, ohne dass es dazu einen Rechtsgrund gibt (FG Düsseldorf, Urteil v. 21.5.2010, 1 K 292/09 E)
• der Vermieter dem Nutzer das Geld für die jeweilige Miete im Vorhinein zur Verfügung stellt
• nicht feststeht, dass Zahlungen endgültig in das Vermögen des Vermieters gelangen - etwa bei finanziellen Schwierigkeiten des Mieters.
• ein zuvor im Zusammenhang mit einer Grundstücksübertragung eingeräumtes, unentgeltliches Wohnungsrecht gegen Vereinbarung einer dauernden Last aufgehoben und gleichzeitig ein Mietverhältnis mit einer Miete i. H. der dauernden Last vereinbart wird

Hinweis
Je mehr unübliche Sachverhalte zusammentreffen, desto eher wird das FA die steuerliche Anerkennung im Rahmen der Gesamtbetrachtung versagen.

Verbilligte Überlassung von Wohnungen an Arbeitnehmer

Die verbilligte Überlassung einer Wohnung kann als geldwerter Vorteil zu den Einnahmen aus nichtselbständiger Arbeit gehören, wenn dem Arbeitnehmer dieser Sachbezug aus dem Dienstverhältnis für das Zurverfügungstellen seiner individuellen Arbeitskraft zufließt (BFH, Urteil v. 11.5.2011, VI R 65/09).
Der Vorteil wird gem. § 8 Abs. 2 EStG mit dem Unterschiedsbetrag zwischen dem üblichen (um Preisnachlässe geminderten) Endpreis am Abgabeort und dem Betrag, der dem Arbeitnehmer in Rechnung gestellt worden ist, bewertet. Dabei bemisst sich der übliche Endpreis am Abgabeort nach der ortsüblichen Miete, die auch für Wohnungen an Angehörige als Referenzwert gilt.
Der Vorteil ist nur dann lohnsteuerpflichtig, wenn er durch das individuelle Dienstverhältnis veranlasst und die Arbeitskraft des Arbeitnehmers als Gegenleistung anzusehen ist.
Kein Arbeitslohn liegt vor, wenn die verbilligte Vermietung

• wegen anderer Rechtsbeziehungen erfolgt,
• wegen nicht auf dem Dienstverhältnis beruhender Beziehungen zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber gewährt wird,
• sich die den Vorteil bewirkende Zuwendung als notwendige Begleiterscheinung betriebsfunktionaler Zielsetzungen erweist,
• nicht dazu führt, dass die tatsächlich erhobene Miete zusammen mit den abgerechneten Nebenkosten den unteren Wert der Spanne zwischen mehreren Mietwerten für vergleichbare Wohnungen (Kaltmiete plus umlagefähige Kosten) unterschreitet.

Liegt eine durch das Arbeitsverhältnis veranlasste verbilligte Wohnraumüberlassung vor, kommt die besondere Freigrenze für Sachbezüge des § 8 Abs. 2 Satz 9 EStG von 44 EUR monatlich zum Ansatz.
Möglich ist auch der Rabattfreibetrag nach § 8 Abs. 3 EStG, wenn der jeweilige Arbeitnehmer aufgrund seines Dienstverhältnisses Leistungen erhält, die vom Arbeitgeber nicht überwiegend für den Bedarf seiner Belegschaft erbracht werden. Das ist i.d.R. der Fall, wenn die Vermietung von Wohnungen durch den Arbeitgeber konkret am Markt (und dabei mindestens in gleichem Umfang wie an Arbeitnehmer) angeboten wird. Der Rabattfreibetrag kommt jedoch nicht zur Anwendung, wenn die für den geldwerten Vorteil zu erhebende Lohnsteuer nach § 40 EStG pauschaliert wird (BFH, Urteil v. 21.1.2010, VI R 51/08, BStBl 2010 II S. S. 700).

Aktuelle Rechtsprechung

• Die besonderen steuerrechtlichen Anforderungen der Rechtsprechung an Vertragsverhältnisse bilden nur Beweisanzeichen bei der im Rahmen einer Gesamtbetrachtung zu treffenden Entscheidung, sind aber keine Tatbestandsmerkmale. Dementsprechend sind bei Würdigung aller Umstände des Einzelfalls mehrere Indizien einzubeziehen, ob die inhaltliche Gestaltung und tatsächliche Durchführung einem Fremdvergleich standhält (BFH, Beschluss v. 2.3.2011, IX B 144/10, BFH/NV 2011 S. 1367).
• Bei der Vermietung von Gewerbeobjekten ist die Einkünfteerzielungsabsicht stets konkret festzustellen (BFH, Urteil v. 20.7.2010, IX R 49/09, BStBl 2010 II S. 1038).
• Nach der Systematik des EStG stellt sich die Frage der Einkünfteerzielungsabsicht als subjektives Tatbestandsmerkmal erst, nachdem eine auf Einkünfteerzielung gerichtete Tätigkeit als objektiver Tatbestand festgestellt wurde. Die Gewährung rechtlichen Gehörs verlangt nicht, der von einem Beteiligten vertretenen Ansicht und versuchten Aufklärungsmaßnahmen zur Durchführung des Mietverhältnisses zu folgen (BFH, Beschluss v. 10.6.2010, IX B 233/09, BFH/NV 2010 S. 1824).
• Ein entgeltliches, auf die Nutzung der Wohnung gerichtetes Rechtsverhältnis liegt nicht vor, wenn die Nutzungsüberlassung als Naturalunterhalt im Rahmen einer Unterhaltsverpflichtung in die Berechnung von Unterhalt einbezogen wurde (BFH, Beschluss v. 24.6.2009, IX B 35/09, BFH/NV 2009 S. 1647).
• Halten nahe Angehörige zivilrechtliche Formerfordernisse nicht ein, spricht dies im Rahmen der steuerrechtlichen Beurteilung des Vertrages indiziell gegen den vertraglichen Bindungswillen (BFH, Urteil v. 12.5.2009, IX R 46/08, BStBl 2011 II S. 24).
• Ob bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen der Mangel der zivilrechtlichen Form als Beweisanzeichen mit verstärkter Wirkung den Vertragsparteien anzulasten ist, beurteilt sich nach der Eigenqualifikation des Rechtsverhältnisses durch die Parteien. Vereinbaren Verwandte etwas in einer zivilrechtlich nicht hinreichenden Form und behaupten sie, den Vertrag entsprechend dem Vereinbarten auch tatsächlich vollzogen zu haben, so können sie zum Beweis nicht lediglich ihre eigene Schilderung des Verfahrensablaufs mit Blick auf die zwischen Angehörigen intern üblichen Gepflogenheiten - keine schriftliche Kommunikation - anbieten (BFH, Urteil v. 11.5.2010, IX R 19/09, BStBl 2010 II S. 823).
• Vertragsverhältnisse zwischen nahe stehenden Personen sind steuerrechtlich nur dann anzuerkennen, wenn die betreffenden Verträge bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden sind und sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem entspricht, was zwischen Fremden üblich ist. Besteht bei einem Mietvertrag der Mietzins in Dienstleistungen, ist es für die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses erforderlich, dass über den Wert der wechselseitigen Ansprüche (Mietzins einerseits und Arbeitsentgelt andererseits) von vornherein eindeutige Vereinbarungen und über die Verrechnung dieser Ansprüche entsprechende Aufzeichnungen vorliegen (Hessisches FG, Urteil v. 27.10.2010, 3 K 646/06, 3 K 2511/06, rkr.).
• Ein Mietvertrag über einen Teil der Wohnung des Partners, in der beide Partner gemeinsam wohnen, geht steuerrechtlich ins Leere, solange die Lebensgemeinschaft besteht. Denn nicht ein zivilrechtlicher Vertrag, sondern die persönliche Beziehung der Partner ist Grundlage dieses gemeinsamen Wohnens. Aus dem wirtschaftlichen Aspekt der Lebensgemeinschaft ergibt sich, dass beide Partner nach ihren Kräften finanziell zur gemeinsamen Lebensführung beitragen, wozu auch das Wohnen gehört. Die als Mietzins erklärten Zahlungen des anderen sind daher als Beiträge zur gemeinsamen Haushaltsführung zu werten. Gewichtige Beweisanzeichen dafür, dass in der Wohnung ein gemeinsamer Haushalt besteht, sind etwa, dass nur ein Zugang zur Wohnung besteht und der Umstand, dass in der Wohnung nur ein Telefonanschluss in das Festnetz unterhalten wird (FG München, Urteil v. 23.2.2010, 13 K 3571/07, rkr.).
• Die ortsübliche Marktmiete umfasst die Kaltmiete zzgl. der umlagefähigen Kosten. Wird eine voll möblierte Wohnung überlassen, ist das bei Berechnung der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen (Niedersächsisches FG, Urteil v. 7.12.2010, 3 K 251/08).
• Haben Stpfl. unter Verstoß gegen die ihnen für das Vorliegen steuermindernder Tatsachen obliegende Darlegungs- und Beweislast weder dargetan, wann der behauptete mündliche Mietvertrag mit dem Sohn abgeschlossen wurde, noch welchen konkreten Inhalt dieser Mietvertrag hatte, so kann davon ausgegangen werden, dass sie tatsächlich keinen Mietvertrag abgeschlossen haben und die entsprechenden negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur erklärt haben, um sich einen steuerlichen Vorteil zu verschaffen. Selbst wenn man vom Abschluss eines Angehörigen-Mietvertrags ausgehen würde, hielte dieser mangels tatsächlicher vertragsgemäßer Durchführung einem Fremdvergleich nicht Stand, wenn kein Anhaltspunkt vorliegt, wann die jeweilige Miete fällig war und wann der Sohn sie entrichtet hat. Schädlich ist zudem, wenn nicht feststellbar ist, welche Vereinbarungen die Vertragsparteien über die vertraglichen Nebenpflichten, insbesondere über die Zahlung und Abrechnung der Betriebskosten getroffen haben und ob und inwieweit diese vertraglichen Nebenpflichten tatsächlich auch vertragsgemäß erfüllt worden sind (FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 18.11.2009, 8 K 8051/08, rkr.).
• Fehlt es einem Vertrag an der wegen Minderjährigkeit eines der Vertragspartner erforderlichen Mitwirkung eines Ergänzungspflegers, ist das ein Beweisanzeichen gegen die Ernsthaftigkeit des Vertrages. Entsprechen Gestaltung und Durchführung des Vertrages ansonsten aber dem zwischen Fremden Üblichen und wirken die Vertragsbeteiligten nach Erkennen der Unwirksamkeit des Vertrages zeitnah auf die Genehmigung eines Ergänzungspflegers hin, so ist der Vertrag steuerlich anzuerkennen (Niedersächsisches FG, Urteil v. 10.12.2009, 1 K 141/09, rkr.).
• Das Finanzamt hat keine Obliegenheit, den Stpfl. darauf hinzuweisen, dass eine Miete wegen allgemeiner Mietpreissteigerung zur Vermeidung steuerliche Nachteile erhöht werden müsste (FG München, Urteil v. 4.12.2009, 1 K 3948/07, rkr.).

Dipl.-Fw. (FH) Robert Kracht, Bonn

Quelle: http://www.haufe.de/steuern/topIssueDetails?objectIds=1318570668.07&chorid=00511434&b_start:int=0&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FSteuern%2F53%2F00511434%2F2011-10-20%2FTop-Thema%3A+Verbilligte+Vermietung&view=themeName


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