Der erforderliche Schallschutz in einer Wohnungseigentumsanlage richtet sich grundsätzlich nach den Schutzwerten, die bei Errichtung des Gebäudes gültig waren. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch darauf, dass ein vorhandener, die Mindestanforderungen überschreitender Trittschallschutz beibehalten wird.
Hintergrund
Zwei Wohnungseigentümer streiten darüber, welchen Trittschallschutz der Eigentümer der oben liegenden Wohnung gewährleisten muss.
Das Gebäude wurde 1966 errichtet. Als der Eigentümer der Wohnung im 1. OG seine Wohnung erwarb, war die darüber liegende Wohnung im 2. OG in Wohnzimmer und Flur mit Teppichboden ausgelegt. Nachdem der Mieter ausgezogen war, ersetzte der neue Mieter den Teppichboden im Wohnzimmer durch Laminat und im Flur durch Fliesen. Der neue Belag wurde jeweils auf einer Schallschutzmatte auf dem ursprünglich vorhandenen Parkettfußboden verlegt. In den übrigen Räumen befindet sich unverändert ein Fliesenbelag.
Die Eigentümer der unteren Wohnung bemängeln, dass es seit der Entfernung des Teppichbodens in ihrer Wohnung zu unzumutbaren Lärmbelästigungen durch Tritt- und Luftschall komme. Sie verlangen, dass der Eigentümer der oberen Wohnung einen verbesserten Trittschallschutz einbaut.
Entscheidung
Der Eigentümer der oberen Wohnung kann keinen verbesserten Schallschutz verlangen.
Maßstab für die sich zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes ergebenden Pflichten ist § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen, wozu auch der Oberbodenbelag gehört, nur so Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Dabei muss ein Wohnungseigentümer für die Aktivitäten seines Mieters einstehen.
Für die Beurteilung ist hier die DIN 4109 heranzuziehen. Zwar bezeichnet die Regelung nur - zudem rechtlich unverbindliche - Mindestanforderungen, die zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen an den Schallschutz im Hochbau gestellt werden. Der DIN 4109 kommt gleichwohl ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtigungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben.
Errichtungszeitpunkt ist maßgeblich
Maßgeblich ist hier die Ausgabe von 1962 der DIN 4109, da sich der durch den Eigentümer zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten richtet. Spätere Änderungen der Werte, wie sie durch die Neufassung der DIN 4109 im Jahr 1989 vorgenommen wurden, bleiben auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer ohne Auswirkungen. Denn andernfalls wäre ein Wohnungseigentümer zur Vermeidung ansonsten drohender Ansprüche der übrigen Wohnungseigentümer gehalten, bei einer Erhöhung des Schutzniveaus den vorhandenen Schallschutz durch nachträgliche Maßnahmen zu verbessern. Eine derartige Verpflichtung sieht das Gesetz indes nicht vor.
Renovierung gibt keinen Anspruch auf besseren Schallschutz
Der Umstand, dass die Mieterin den vorhandenen Bodenbelag durch einen anderen ersetzt hat, rechtfertigt es nicht, die zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltende Ausgabe der DIN 4109 heranzuziehen. Der Austausch des Bodenbelags betrifft ausschließlich die Ausstattung der Wohnung. Nachhaltige Auswirkungen auf die Gebäudesubstanz ergeben sich insoweit jedenfalls dann nicht, wenn in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke - wie hier - nicht eingegriffen wird. In diesem Fall bleiben die Anforderungen an den Schallschutz unverändert. Eine bei den übrigen Wohnungseigentümern etwa vorhandene Erwartung, aufgrund der Renovierungsarbeiten seien die nunmehr geltenden Schallschutzwerte einzuhalten, wird - anders als bei einer baulichen Veränderung des Gebäudes - nicht durch hinreichende äußere Umstände begründet.
Auch der Umstand, dass in der oberen Wohnung bislang ein Teppichboden verlegt war, hat für den Schallschutz keine Bedeutung. Allerdings kann sich im Einzelfall ein höheres Schutzniveau ergeben, als es durch die DIN 4109 festgelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz zu entnehmen sind, die über den Mindeststandard hinausgehen, oder dass die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände, wozu etwa die bei ihrer Errichtung vorhandene Ausstattung oder das Wohnumfeld zählen, ein besonderes Gepräge erhalten hat.
Das ist hier indes nicht der Fall. Der Teppichboden wurde erst nach Errichtung des Gebäudes verlegt. Auf die Beibehaltung der dadurch geschaffenen Schallsituation haben die Eigentümer der unteren Wohnung schon deshalb keinen Anspruch, weil sich die Ausstattung im Hinblick darauf, dass der Eigentümer in der Wahl des Bodenbelags frei ist, letztlich als zufällig erweist.
Das gilt selbst dann, wenn der Belag über lange Zeit in der Wohnung belassen wurde und wenn der Schallschutz mit diesem Belag höher war. Hierdurch wird der Eigentümer in seiner Freiheit, was die künftige Ausgestaltung seines Sondereigentums betrifft, nicht eingeschränkt. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen Trittschallschutzes, es gibt nur einen Anspruch darauf, dass sich der Trittschall im Rahmen der schallschutztechnischen Mindestanforderungen hält.
(BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 195/11)
Quelle
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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Samstag, 14. Juli 2012
BGH: Für altes Gebäude gelten alte Schallschutz-Grenzwerte
Der erforderliche Schallschutz in einer
Wohnungseigentumsanlage richtet sich grundsätzlich nach den
Schutzwerten, die bei Errichtung des Gebäudes gültig waren. Es gibt
keinen allgemeinen Anspruch darauf, dass ein vorhandener, die
Mindestanforderungen überschreitender Trittschallschutz beibehalten
wird.
Hintergrund
Zwei Wohnungseigentümer streiten darüber, welchen Trittschallschutz der Eigentümer der oben liegenden Wohnung gewährleisten muss.
Das Gebäude wurde 1966 errichtet. Als der Eigentümer der Wohnung im 1. OG seine Wohnung erwarb, war die darüber liegende Wohnung im 2. OG in Wohnzimmer und Flur mit Teppichboden ausgelegt. Nachdem der Mieter ausgezogen war, ersetzte der neue Mieter den Teppichboden im Wohnzimmer durch Laminat und im Flur durch Fliesen. Der neue Belag wurde jeweils auf einer Schallschutzmatte auf dem ursprünglich vorhandenen Parkettfußboden verlegt. In den übrigen Räumen befindet sich unverändert ein Fliesenbelag.
Die Eigentümer der unteren Wohnung bemängeln, dass es seit der Entfernung des Teppichbodens in ihrer Wohnung zu unzumutbaren Lärmbelästigungen durch Tritt- und Luftschall komme. Sie verlangen, dass der Eigentümer der oberen Wohnung einen verbesserten Trittschallschutz einbaut.
Entscheidung
Der Eigentümer der oberen Wohnung kann keinen verbesserten Schallschutz verlangen.
Maßstab für die sich zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes ergebenden Pflichten ist § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen, wozu auch der Oberbodenbelag gehört, nur so Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Dabei muss ein Wohnungseigentümer für die Aktivitäten seines Mieters einstehen.
Für die Beurteilung ist hier die DIN 4109 heranzuziehen. Zwar bezeichnet die Regelung nur - zudem rechtlich unverbindliche - Mindestanforderungen, die zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen an den Schallschutz im Hochbau gestellt werden. Der DIN 4109 kommt gleichwohl ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtigungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben.
Errichtungszeitpunkt ist maßgeblich
Maßgeblich ist hier die Ausgabe von 1962 der DIN 4109, da sich der durch den Eigentümer zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten richtet. Spätere Änderungen der Werte, wie sie durch die Neufassung der DIN 4109 im Jahr 1989 vorgenommen wurden, bleiben auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer ohne Auswirkungen. Denn andernfalls wäre ein Wohnungseigentümer zur Vermeidung ansonsten drohender Ansprüche der übrigen Wohnungseigentümer gehalten, bei einer Erhöhung des Schutzniveaus den vorhandenen Schallschutz durch nachträgliche Maßnahmen zu verbessern. Eine derartige Verpflichtung sieht das Gesetz indes nicht vor.
Renovierung gibt keinen Anspruch auf besseren Schallschutz
Der Umstand, dass die Mieterin den vorhandenen Bodenbelag durch einen anderen ersetzt hat, rechtfertigt es nicht, die zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltende Ausgabe der DIN 4109 heranzuziehen. Der Austausch des Bodenbelags betrifft ausschließlich die Ausstattung der Wohnung. Nachhaltige Auswirkungen auf die Gebäudesubstanz ergeben sich insoweit jedenfalls dann nicht, wenn in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke - wie hier - nicht eingegriffen wird. In diesem Fall bleiben die Anforderungen an den Schallschutz unverändert. Eine bei den übrigen Wohnungseigentümern etwa vorhandene Erwartung, aufgrund der Renovierungsarbeiten seien die nunmehr geltenden Schallschutzwerte einzuhalten, wird - anders als bei einer baulichen Veränderung des Gebäudes - nicht durch hinreichende äußere Umstände begründet.
Auch der Umstand, dass in der oberen Wohnung bislang ein Teppichboden verlegt war, hat für den Schallschutz keine Bedeutung. Allerdings kann sich im Einzelfall ein höheres Schutzniveau ergeben, als es durch die DIN 4109 festgelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz zu entnehmen sind, die über den Mindeststandard hinausgehen, oder dass die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände, wozu etwa die bei ihrer Errichtung vorhandene Ausstattung oder das Wohnumfeld zählen, ein besonderes Gepräge erhalten hat.
Das ist hier indes nicht der Fall. Der Teppichboden wurde erst nach Errichtung des Gebäudes verlegt. Auf die Beibehaltung der dadurch geschaffenen Schallsituation haben die Eigentümer der unteren Wohnung schon deshalb keinen Anspruch, weil sich die Ausstattung im Hinblick darauf, dass der Eigentümer in der Wahl des Bodenbelags frei ist, letztlich als zufällig erweist.
Das gilt selbst dann, wenn der Belag über lange Zeit in der Wohnung belassen wurde und wenn der Schallschutz mit diesem Belag höher war. Hierdurch wird der Eigentümer in seiner Freiheit, was die künftige Ausgestaltung seines Sondereigentums betrifft, nicht eingeschränkt. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen Trittschallschutzes, es gibt nur einen Anspruch darauf, dass sich der Trittschall im Rahmen der schallschutztechnischen Mindestanforderungen hält.
(BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 195/11)
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Hintergrund
Zwei Wohnungseigentümer streiten darüber, welchen Trittschallschutz der Eigentümer der oben liegenden Wohnung gewährleisten muss.
Das Gebäude wurde 1966 errichtet. Als der Eigentümer der Wohnung im 1. OG seine Wohnung erwarb, war die darüber liegende Wohnung im 2. OG in Wohnzimmer und Flur mit Teppichboden ausgelegt. Nachdem der Mieter ausgezogen war, ersetzte der neue Mieter den Teppichboden im Wohnzimmer durch Laminat und im Flur durch Fliesen. Der neue Belag wurde jeweils auf einer Schallschutzmatte auf dem ursprünglich vorhandenen Parkettfußboden verlegt. In den übrigen Räumen befindet sich unverändert ein Fliesenbelag.
Die Eigentümer der unteren Wohnung bemängeln, dass es seit der Entfernung des Teppichbodens in ihrer Wohnung zu unzumutbaren Lärmbelästigungen durch Tritt- und Luftschall komme. Sie verlangen, dass der Eigentümer der oberen Wohnung einen verbesserten Trittschallschutz einbaut.
Entscheidung
Der Eigentümer der oberen Wohnung kann keinen verbesserten Schallschutz verlangen.
Maßstab für die sich zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes ergebenden Pflichten ist § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen, wozu auch der Oberbodenbelag gehört, nur so Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Dabei muss ein Wohnungseigentümer für die Aktivitäten seines Mieters einstehen.
Für die Beurteilung ist hier die DIN 4109 heranzuziehen. Zwar bezeichnet die Regelung nur - zudem rechtlich unverbindliche - Mindestanforderungen, die zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen an den Schallschutz im Hochbau gestellt werden. Der DIN 4109 kommt gleichwohl ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtigungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben.
Errichtungszeitpunkt ist maßgeblich
Maßgeblich ist hier die Ausgabe von 1962 der DIN 4109, da sich der durch den Eigentümer zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten richtet. Spätere Änderungen der Werte, wie sie durch die Neufassung der DIN 4109 im Jahr 1989 vorgenommen wurden, bleiben auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer ohne Auswirkungen. Denn andernfalls wäre ein Wohnungseigentümer zur Vermeidung ansonsten drohender Ansprüche der übrigen Wohnungseigentümer gehalten, bei einer Erhöhung des Schutzniveaus den vorhandenen Schallschutz durch nachträgliche Maßnahmen zu verbessern. Eine derartige Verpflichtung sieht das Gesetz indes nicht vor.
Renovierung gibt keinen Anspruch auf besseren Schallschutz
Der Umstand, dass die Mieterin den vorhandenen Bodenbelag durch einen anderen ersetzt hat, rechtfertigt es nicht, die zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltende Ausgabe der DIN 4109 heranzuziehen. Der Austausch des Bodenbelags betrifft ausschließlich die Ausstattung der Wohnung. Nachhaltige Auswirkungen auf die Gebäudesubstanz ergeben sich insoweit jedenfalls dann nicht, wenn in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke - wie hier - nicht eingegriffen wird. In diesem Fall bleiben die Anforderungen an den Schallschutz unverändert. Eine bei den übrigen Wohnungseigentümern etwa vorhandene Erwartung, aufgrund der Renovierungsarbeiten seien die nunmehr geltenden Schallschutzwerte einzuhalten, wird - anders als bei einer baulichen Veränderung des Gebäudes - nicht durch hinreichende äußere Umstände begründet.
Auch der Umstand, dass in der oberen Wohnung bislang ein Teppichboden verlegt war, hat für den Schallschutz keine Bedeutung. Allerdings kann sich im Einzelfall ein höheres Schutzniveau ergeben, als es durch die DIN 4109 festgelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz zu entnehmen sind, die über den Mindeststandard hinausgehen, oder dass die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände, wozu etwa die bei ihrer Errichtung vorhandene Ausstattung oder das Wohnumfeld zählen, ein besonderes Gepräge erhalten hat.
Das ist hier indes nicht der Fall. Der Teppichboden wurde erst nach Errichtung des Gebäudes verlegt. Auf die Beibehaltung der dadurch geschaffenen Schallsituation haben die Eigentümer der unteren Wohnung schon deshalb keinen Anspruch, weil sich die Ausstattung im Hinblick darauf, dass der Eigentümer in der Wahl des Bodenbelags frei ist, letztlich als zufällig erweist.
Das gilt selbst dann, wenn der Belag über lange Zeit in der Wohnung belassen wurde und wenn der Schallschutz mit diesem Belag höher war. Hierdurch wird der Eigentümer in seiner Freiheit, was die künftige Ausgestaltung seines Sondereigentums betrifft, nicht eingeschränkt. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen Trittschallschutzes, es gibt nur einen Anspruch darauf, dass sich der Trittschall im Rahmen der schallschutztechnischen Mindestanforderungen hält.
(BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 195/11)
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BGH: Mieter kommt auch in Verzug, wenn er sich über Mangelursache irrt
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands kündigen, wenn der Mieter die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.
(BGH, Urteil v. 11.7.2012, VIII ZR 138/11)
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Hintergrund
Die Vermieter eines Einfamilienhauses verlangen von den Mietern nach einer fristlosen Kündigung die Räumung des Hauses.
Im Dezember 2008 bemängelten die Mieter, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden. Bei einem Ortstermin im Dezember 2008 erklärten die Vermieter, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter dafür verantwortlich sei. Die Mieter verfügten über zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen.
Die Mieter minderten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete von monatlich 1.550 Euro für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um 20 Prozent (310 Euro monatlich). Am 7.1.2010 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands von 3.410 Euro fristlos.
Im Räumungsprozess vor dem Amtsgericht ergab ein Sachverständigengutachten, dass die Mietsache keinen Mangel aufweist. Das Amtsgericht verurteilte die Mieter im Mai 2010 zur Räumung. Daraufhin glichen die Mieter im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Im Februar 2011 zahlten die Mieter sämtliche noch offenen Mietrückstände.
Entscheidung
Die Mieter müssen das Haus räumen. Die fristlose Kündigung war wirksam, weil die Mieter die Mietrückstände zu vertreten hatten und ist auch nicht durch den späteren Ausgleich der Rückstände unwirksam geworden.
Auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB hat der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das ist der allgemeine Sorgfaltsmaßstab. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt.
Mieter kann in Zweifelsfällen unter Vorbehalt zahlen
Wenn der Mieter Zweifel an der Mangelursache hat, kann er die Miete unter Vorbehalt zahlen. Dann bleibt ihm die Möglichkeit, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.
Vorliegend konnte der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Mieter verneint werden. Ihnen musste sich die Vermutung aufdrängen, dass die Aquarien und das Terrarium zu einer höheren Luftfeuchtigkeit im Haus führen und sie dementsprechend häufiger hätten lüften müssen.
Zahlung außerhalb der Schonfrist
Die Mieter haben die Rückstände erst im Februar 2011 vollständig gezahlt. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage) erfolgte, blieb die Kündigung vom 7.1.2010 wirksam. Die Mieter müssen das Haus daher räumen.
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BGH: Mieter kommt auch in Verzug, wenn er sich über Mangelursache irrt
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis auch dann fristlos
wegen eines Mietrückstands kündigen, wenn der Mieter die Miete aufgrund
eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.
(BGH, Urteil v. 11.7.2012, VIII ZR 138/11)
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Hintergrund
Die Vermieter eines Einfamilienhauses verlangen von den Mietern nach einer fristlosen Kündigung die Räumung des Hauses.
Im
Dezember 2008 bemängelten die Mieter, dass sich im Haus aufgrund
baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden. Bei einem
Ortstermin im Dezember 2008 erklärten die Vermieter, dass ihrer Ansicht
nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter dafür verantwortlich
sei. Die Mieter verfügten über zwei Aquarien und ein Terrarium mit
Schlangen.
Die Mieter minderten die vertraglich
vereinbarte Bruttomiete von monatlich 1.550 Euro für die Monate März
2009 bis Juni 2010 um 20 Prozent (310 Euro monatlich). Am 7.1.2010
kündigten die Vermieter das Mietverhältnis wegen des bis dahin
aufgelaufenen Mietrückstands von 3.410 Euro fristlos.
Im
Räumungsprozess vor dem Amtsgericht ergab ein
Sachverständigengutachten, dass die Mietsache keinen Mangel aufweist.
Das Amtsgericht verurteilte die Mieter im Mai 2010 zur Räumung.
Daraufhin glichen die Mieter im Juni 2010 den für die Monate Februar
2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli
2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Im Februar 2011 zahlten die
Mieter sämtliche noch offenen Mietrückstände.
Entscheidung
Die
Mieter müssen das Haus räumen. Die fristlose Kündigung war wirksam,
weil die Mieter die Mietrückstände zu vertreten hatten und ist auch
nicht durch den späteren Ausgleich der Rückstände unwirksam geworden.
Auch
im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB hat der Mieter die Nichtzahlung der
Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt.
Das ist der allgemeine Sorgfaltsmaßstab. Für eine mildere Haftung und
damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein
Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der
Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt.
Mieter kann in Zweifelsfällen unter Vorbehalt zahlen
Wenn
der Mieter Zweifel an der Mangelursache hat, kann er die Miete unter
Vorbehalt zahlen. Dann bleibt ihm die Möglichkeit, eine gerichtliche
Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen
Kündigung ausgesetzt zu sein.
Vorliegend konnte
der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Mieter
verneint werden. Ihnen musste sich die Vermutung aufdrängen, dass die
Aquarien und das Terrarium zu einer höheren Luftfeuchtigkeit im Haus
führen und sie dementsprechend häufiger hätten lüften müssen.
Zahlung außerhalb der Schonfrist
Die
Mieter haben die Rückstände erst im Februar 2011 vollständig gezahlt.
Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3
Nr. 2 BGB (zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage)
erfolgte, blieb die Kündigung vom 7.1.2010 wirksam. Die Mieter müssen
das Haus daher räumen.
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Donnerstag, 14. Juni 2012
BGH: Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung verjährt nicht
Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung unterliegt grundsätzlich nicht der Verjährung.
Hintergrund
Die Eigentümer einer Dachgeschosswohnung streiten mit den übrigen Wohnungseigentümern über den Bau einer Feuertreppe. Die Eigentümer haben die Wohnung im Jahr 2005 erworben. Ursprünglich war die Wohnung mit der daneben liegenden Wohnung zu einer Einheit verbunden. Aufgrund der Trennung verfügt die Wohnung nicht mehr über einen zweiten Rettungsweg. Das Bauaufsichtsamt beanstandete dies im April 2008 und genehmigte den Bau einer Außenspindeltreppe.
In einer Eigentümerversammlung lehnte die Eigentümergemeinschaft den Antrag der Dachgeschoss-Eigentümer ab, die von einem Architekten geplante Feuertreppe zu errichten. Diesen Beschluss haben die Dachgeschoss-Eigentümer angefochten und beantragt, die anderen Eigentümer zur Zustimmung zu verurteilen. Da die beklagten Eigentümer der Auffassung sind, die genaue Ausgestaltung eines Rettungsweges sei Sache der Eigentümergemeinschaft, haben die Dachgeschoss-Eigentümer im Laufe des Verfahrens hilfsweise beantragt, die übrigen Eigentümer zu verurteilen, dem Antrag zuzustimmen, dass die Eigentümergemeinschaft einen fachgerechten Rettungsweg anbringt. Das Landgericht hat die beklagten Eigentümer dem Hilfsantrag gemäß verurteilt.
Der BGH hatte u.a. darüber zu entscheiden, ob ein eventueller Anspruch der Dachgeschoss-Eigentümer verjährt ist.
Entscheidung
Ein eventueller Anspruch der Dachgeschoss-Eigentümer ist nicht verjährt.
Die Einhaltung der Brandschutzvorschriften entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Ist eine Maßnahme im Interesse einer ordnungsmäßigen Verwaltung notwendig, erfordert diese ständig ihre Durchführung.
Das Gemeinschaftseigentum muss instandgesetzt werden, auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauert. Eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjähren.
Dies folgt auch aus dem Zweck der Verjährungsvorschriften. Die Verjährung soll den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhandengekommen oder Zeugen nicht mehr auffindbar sind. Diese Erwägungen treffen auf den Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nicht zu. Eine Beweisnot der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer ist auszuschließen. Denn der einzelne Wohnungseigentümer will mit der Durchsetzung des Anspruchs nach § 21 Abs. 4 WEG eine ordnungsgemäße Verwaltung für die Zukunft sicherstellen.
Da vorliegend noch zu klären ist, ob auch der Hilfsantrag zuvor in einer Eigentümerversammlung hätte behandelt werden müssen, hat der BGH den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
(BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 177/11)
Quelle
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Hintergrund
Die Eigentümer einer Dachgeschosswohnung streiten mit den übrigen Wohnungseigentümern über den Bau einer Feuertreppe. Die Eigentümer haben die Wohnung im Jahr 2005 erworben. Ursprünglich war die Wohnung mit der daneben liegenden Wohnung zu einer Einheit verbunden. Aufgrund der Trennung verfügt die Wohnung nicht mehr über einen zweiten Rettungsweg. Das Bauaufsichtsamt beanstandete dies im April 2008 und genehmigte den Bau einer Außenspindeltreppe.
In einer Eigentümerversammlung lehnte die Eigentümergemeinschaft den Antrag der Dachgeschoss-Eigentümer ab, die von einem Architekten geplante Feuertreppe zu errichten. Diesen Beschluss haben die Dachgeschoss-Eigentümer angefochten und beantragt, die anderen Eigentümer zur Zustimmung zu verurteilen. Da die beklagten Eigentümer der Auffassung sind, die genaue Ausgestaltung eines Rettungsweges sei Sache der Eigentümergemeinschaft, haben die Dachgeschoss-Eigentümer im Laufe des Verfahrens hilfsweise beantragt, die übrigen Eigentümer zu verurteilen, dem Antrag zuzustimmen, dass die Eigentümergemeinschaft einen fachgerechten Rettungsweg anbringt. Das Landgericht hat die beklagten Eigentümer dem Hilfsantrag gemäß verurteilt.
Der BGH hatte u.a. darüber zu entscheiden, ob ein eventueller Anspruch der Dachgeschoss-Eigentümer verjährt ist.
Entscheidung
Ein eventueller Anspruch der Dachgeschoss-Eigentümer ist nicht verjährt.
Die Einhaltung der Brandschutzvorschriften entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Ist eine Maßnahme im Interesse einer ordnungsmäßigen Verwaltung notwendig, erfordert diese ständig ihre Durchführung.
Das Gemeinschaftseigentum muss instandgesetzt werden, auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauert. Eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjähren.
Dies folgt auch aus dem Zweck der Verjährungsvorschriften. Die Verjährung soll den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhandengekommen oder Zeugen nicht mehr auffindbar sind. Diese Erwägungen treffen auf den Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nicht zu. Eine Beweisnot der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer ist auszuschließen. Denn der einzelne Wohnungseigentümer will mit der Durchsetzung des Anspruchs nach § 21 Abs. 4 WEG eine ordnungsgemäße Verwaltung für die Zukunft sicherstellen.
Da vorliegend noch zu klären ist, ob auch der Hilfsantrag zuvor in einer Eigentümerversammlung hätte behandelt werden müssen, hat der BGH den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
(BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 177/11)
Quelle
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BGH: Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung verjährt nicht
Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung unterliegt grundsätzlich nicht der Verjährung.
Hintergrund
Die Eigentümer einer Dachgeschosswohnung streiten mit den übrigen Wohnungseigentümern über den Bau einer Feuertreppe. Die Eigentümer haben die Wohnung im Jahr 2005 erworben. Ursprünglich war die Wohnung mit der daneben liegenden Wohnung zu einer Einheit verbunden. Aufgrund der Trennung verfügt die Wohnung nicht mehr über einen zweiten Rettungsweg. Das Bauaufsichtsamt beanstandete dies im April 2008 und genehmigte den Bau einer Außenspindeltreppe.
In einer Eigentümerversammlung lehnte die Eigentümergemeinschaft den Antrag der Dachgeschoss-Eigentümer ab, die von einem Architekten geplante Feuertreppe zu errichten. Diesen Beschluss haben die Dachgeschoss-Eigentümer angefochten und beantragt, die anderen Eigentümer zur Zustimmung zu verurteilen. Da die beklagten Eigentümer der Auffassung sind, die genaue Ausgestaltung eines Rettungsweges sei Sache der Eigentümergemeinschaft, haben die Dachgeschoss-Eigentümer im Laufe des Verfahrens hilfsweise beantragt, die übrigen Eigentümer zu verurteilen, dem Antrag zuzustimmen, dass die Eigentümergemeinschaft einen fachgerechten Rettungsweg anbringt. Das Landgericht hat die beklagten Eigentümer dem Hilfsantrag gemäß verurteilt.
Der BGH hatte u.a. darüber zu entscheiden, ob ein eventueller Anspruch der Dachgeschoss-Eigentümer verjährt ist.
Entscheidung
Ein eventueller Anspruch der Dachgeschoss-Eigentümer ist nicht verjährt.
Die Einhaltung der Brandschutzvorschriften entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Ist eine Maßnahme im Interesse einer ordnungsmäßigen Verwaltung notwendig, erfordert diese ständig ihre Durchführung.
Das Gemeinschaftseigentum muss instandgesetzt werden, auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauert. Eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjähren.
Dies folgt auch aus dem Zweck der Verjährungsvorschriften. Die Verjährung soll den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhandengekommen oder Zeugen nicht mehr auffindbar sind. Diese Erwägungen treffen auf den Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nicht zu. Eine Beweisnot der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer ist auszuschließen. Denn der einzelne Wohnungseigentümer will mit der Durchsetzung des Anspruchs nach § 21 Abs. 4 WEG eine ordnungsgemäße Verwaltung für die Zukunft sicherstellen.
Da vorliegend noch zu klären ist, ob auch der Hilfsantrag zuvor in einer Eigentümerversammlung hätte behandelt werden müssen, hat der BGH den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
(BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 177/11)
Quelle
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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Hintergrund
Die Eigentümer einer Dachgeschosswohnung streiten mit den übrigen Wohnungseigentümern über den Bau einer Feuertreppe. Die Eigentümer haben die Wohnung im Jahr 2005 erworben. Ursprünglich war die Wohnung mit der daneben liegenden Wohnung zu einer Einheit verbunden. Aufgrund der Trennung verfügt die Wohnung nicht mehr über einen zweiten Rettungsweg. Das Bauaufsichtsamt beanstandete dies im April 2008 und genehmigte den Bau einer Außenspindeltreppe.
In einer Eigentümerversammlung lehnte die Eigentümergemeinschaft den Antrag der Dachgeschoss-Eigentümer ab, die von einem Architekten geplante Feuertreppe zu errichten. Diesen Beschluss haben die Dachgeschoss-Eigentümer angefochten und beantragt, die anderen Eigentümer zur Zustimmung zu verurteilen. Da die beklagten Eigentümer der Auffassung sind, die genaue Ausgestaltung eines Rettungsweges sei Sache der Eigentümergemeinschaft, haben die Dachgeschoss-Eigentümer im Laufe des Verfahrens hilfsweise beantragt, die übrigen Eigentümer zu verurteilen, dem Antrag zuzustimmen, dass die Eigentümergemeinschaft einen fachgerechten Rettungsweg anbringt. Das Landgericht hat die beklagten Eigentümer dem Hilfsantrag gemäß verurteilt.
Der BGH hatte u.a. darüber zu entscheiden, ob ein eventueller Anspruch der Dachgeschoss-Eigentümer verjährt ist.
Entscheidung
Ein eventueller Anspruch der Dachgeschoss-Eigentümer ist nicht verjährt.
Die Einhaltung der Brandschutzvorschriften entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Ist eine Maßnahme im Interesse einer ordnungsmäßigen Verwaltung notwendig, erfordert diese ständig ihre Durchführung.
Das Gemeinschaftseigentum muss instandgesetzt werden, auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauert. Eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjähren.
Dies folgt auch aus dem Zweck der Verjährungsvorschriften. Die Verjährung soll den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhandengekommen oder Zeugen nicht mehr auffindbar sind. Diese Erwägungen treffen auf den Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nicht zu. Eine Beweisnot der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer ist auszuschließen. Denn der einzelne Wohnungseigentümer will mit der Durchsetzung des Anspruchs nach § 21 Abs. 4 WEG eine ordnungsgemäße Verwaltung für die Zukunft sicherstellen.
Da vorliegend noch zu klären ist, ob auch der Hilfsantrag zuvor in einer Eigentümerversammlung hätte behandelt werden müssen, hat der BGH den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
(BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 177/11)
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Dienstag, 5. Juni 2012
BGH: WEG muss keinen Sanierungsplan aufstellen
Es liegt im Ermessen der Wohnungseigentümer, ob sie für die Sanierung eines Altbaus einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen zu beschließen.
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer beantragte in einer Eigentümerversammlung im Oktober 2009 die Aufstellung eines verbindlichen Sanierungsplans für das gemeinschaftliche Gebäude für den Zeitraum 2010 bis 2014. Das Gebäude ist ca. 100 Jahre alt. Die übrigen Miteigentümer lehnten den Antrag ab.
Hiergegen wendet sich der Eigentümer mit der Anfechtungsklage. Zugleich beantragt er, die anderen Eigentümer zu verurteilen, der Aufstellung eines Sanierungsplans zuzustimmen.
Entscheidung
Die Klage bleibt ohne Erfolg. Der Eigentümer hat keinen Anspruch auf Beschluss eines Sanierungsplans.
Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann der Eigentümer verlangen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Sind die Wohnungseigentümer nicht durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss gebunden, können sie unter mehreren geeigneten Maßnahmen nach billigem Ermessen auswählen. Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme entsteht lediglich dann, wenn allein diese ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Zur Planung und Koordinierung verschiedener Arbeiten kann sich die Eigentümergemeinschaft eines Sanierungsplans bedienen. Soweit es um die Prognose der anstehenden Maßnahmen im Sinne einer Bedarfsermittlung geht, ist es Aufgabe des Verwalters, einen solchen Plan zu erstellen und zu führen.
Einen verbindlichen Sanierungsplan, wie ihn der klagende Eigentümer anstrebt, hat dagegen die Eigentümerversammlung zu beschließen. Diese kann mittels einer Prioritätenliste, die bei neuen Erkenntnissen gegebenenfalls aktualisiert werden muss, eine sachgerechte Planung über einen längeren Zeitraum hinweg vornehmen. Ob ein solcher Plan beschlossen wird, steht ebenso wie seine spätere Fortentwicklung grundsätzlich im Ermessen der Gemeinschaft.
Ein darauf gerichteter Anspruch besteht ausnahmsweise, wenn aufgrund besonderer Umstände nur ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Solche außergewöhnlichen Umstände konnte der BGH im vorliegenden Fall nicht feststellen.
(BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11)
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Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer beantragte in einer Eigentümerversammlung im Oktober 2009 die Aufstellung eines verbindlichen Sanierungsplans für das gemeinschaftliche Gebäude für den Zeitraum 2010 bis 2014. Das Gebäude ist ca. 100 Jahre alt. Die übrigen Miteigentümer lehnten den Antrag ab.
Hiergegen wendet sich der Eigentümer mit der Anfechtungsklage. Zugleich beantragt er, die anderen Eigentümer zu verurteilen, der Aufstellung eines Sanierungsplans zuzustimmen.
Entscheidung
Die Klage bleibt ohne Erfolg. Der Eigentümer hat keinen Anspruch auf Beschluss eines Sanierungsplans.
Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann der Eigentümer verlangen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Sind die Wohnungseigentümer nicht durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss gebunden, können sie unter mehreren geeigneten Maßnahmen nach billigem Ermessen auswählen. Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme entsteht lediglich dann, wenn allein diese ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Zur Planung und Koordinierung verschiedener Arbeiten kann sich die Eigentümergemeinschaft eines Sanierungsplans bedienen. Soweit es um die Prognose der anstehenden Maßnahmen im Sinne einer Bedarfsermittlung geht, ist es Aufgabe des Verwalters, einen solchen Plan zu erstellen und zu führen.
Einen verbindlichen Sanierungsplan, wie ihn der klagende Eigentümer anstrebt, hat dagegen die Eigentümerversammlung zu beschließen. Diese kann mittels einer Prioritätenliste, die bei neuen Erkenntnissen gegebenenfalls aktualisiert werden muss, eine sachgerechte Planung über einen längeren Zeitraum hinweg vornehmen. Ob ein solcher Plan beschlossen wird, steht ebenso wie seine spätere Fortentwicklung grundsätzlich im Ermessen der Gemeinschaft.
Ein darauf gerichteter Anspruch besteht ausnahmsweise, wenn aufgrund besonderer Umstände nur ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Solche außergewöhnlichen Umstände konnte der BGH im vorliegenden Fall nicht feststellen.
(BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11)
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BGH: WEG muss keinen Sanierungsplan aufstellen
Es liegt im Ermessen der Wohnungseigentümer, ob sie für die
Sanierung eines Altbaus einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder
sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen
zu beschließen.
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer beantragte in einer Eigentümerversammlung im Oktober 2009 die Aufstellung eines verbindlichen Sanierungsplans für das gemeinschaftliche Gebäude für den Zeitraum 2010 bis 2014. Das Gebäude ist ca. 100 Jahre alt. Die übrigen Miteigentümer lehnten den Antrag ab.
Hiergegen wendet sich der Eigentümer mit der Anfechtungsklage. Zugleich beantragt er, die anderen Eigentümer zu verurteilen, der Aufstellung eines Sanierungsplans zuzustimmen.
Entscheidung
Die Klage bleibt ohne Erfolg. Der Eigentümer hat keinen Anspruch auf Beschluss eines Sanierungsplans.
Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann der Eigentümer verlangen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Sind die Wohnungseigentümer nicht durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss gebunden, können sie unter mehreren geeigneten Maßnahmen nach billigem Ermessen auswählen. Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme entsteht lediglich dann, wenn allein diese ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Zur Planung und Koordinierung verschiedener Arbeiten kann sich die Eigentümergemeinschaft eines Sanierungsplans bedienen. Soweit es um die Prognose der anstehenden Maßnahmen im Sinne einer Bedarfsermittlung geht, ist es Aufgabe des Verwalters, einen solchen Plan zu erstellen und zu führen.
Einen verbindlichen Sanierungsplan, wie ihn der klagende Eigentümer anstrebt, hat dagegen die Eigentümerversammlung zu beschließen. Diese kann mittels einer Prioritätenliste, die bei neuen Erkenntnissen gegebenenfalls aktualisiert werden muss, eine sachgerechte Planung über einen längeren Zeitraum hinweg vornehmen. Ob ein solcher Plan beschlossen wird, steht ebenso wie seine spätere Fortentwicklung grundsätzlich im Ermessen der Gemeinschaft.
Ein darauf gerichteter Anspruch besteht ausnahmsweise, wenn aufgrund besonderer Umstände nur ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Solche außergewöhnlichen Umstände konnte der BGH im vorliegenden Fall nicht feststellen.
(BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11)
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Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer beantragte in einer Eigentümerversammlung im Oktober 2009 die Aufstellung eines verbindlichen Sanierungsplans für das gemeinschaftliche Gebäude für den Zeitraum 2010 bis 2014. Das Gebäude ist ca. 100 Jahre alt. Die übrigen Miteigentümer lehnten den Antrag ab.
Hiergegen wendet sich der Eigentümer mit der Anfechtungsklage. Zugleich beantragt er, die anderen Eigentümer zu verurteilen, der Aufstellung eines Sanierungsplans zuzustimmen.
Entscheidung
Die Klage bleibt ohne Erfolg. Der Eigentümer hat keinen Anspruch auf Beschluss eines Sanierungsplans.
Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann der Eigentümer verlangen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Sind die Wohnungseigentümer nicht durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss gebunden, können sie unter mehreren geeigneten Maßnahmen nach billigem Ermessen auswählen. Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme entsteht lediglich dann, wenn allein diese ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Zur Planung und Koordinierung verschiedener Arbeiten kann sich die Eigentümergemeinschaft eines Sanierungsplans bedienen. Soweit es um die Prognose der anstehenden Maßnahmen im Sinne einer Bedarfsermittlung geht, ist es Aufgabe des Verwalters, einen solchen Plan zu erstellen und zu führen.
Einen verbindlichen Sanierungsplan, wie ihn der klagende Eigentümer anstrebt, hat dagegen die Eigentümerversammlung zu beschließen. Diese kann mittels einer Prioritätenliste, die bei neuen Erkenntnissen gegebenenfalls aktualisiert werden muss, eine sachgerechte Planung über einen längeren Zeitraum hinweg vornehmen. Ob ein solcher Plan beschlossen wird, steht ebenso wie seine spätere Fortentwicklung grundsätzlich im Ermessen der Gemeinschaft.
Ein darauf gerichteter Anspruch besteht ausnahmsweise, wenn aufgrund besonderer Umstände nur ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Solche außergewöhnlichen Umstände konnte der BGH im vorliegenden Fall nicht feststellen.
(BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11)
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BGH: Neuer Beschluss über bestehende Schuld ist nichtig
Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.
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Hintergrund
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von Miteigentümern eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung 2007. Die beklagten Eigentümer haben am 24.5.2006 das Eigentum an einer Eigentumswohnung und einem Stellplatz in der Anlage erworben.
In der Jahresabrechnung 2007 sind unter der Bezeichnung „Abrechnung 2006“ Rückstände aus dem Jahr 2006 von 214,42 Euro für die Wohnung und 500,78 Euro für den Stellplatz enthalten. Die Rückstände stammen teilweise aus der Zeit vor Eigentumserwerb, teilweise aus der Zeit danach.
Der BGH hatte zu entscheiden, ob die Eigentümer aufgrund der Jahresabrechnung 2007 verpflichtet sind, die Rückstände aus dem Jahr 2006 zu zahlen.
Entscheidung
Der BGH gibt den beklagten Wohnungseigentümern Recht. Der Beschluss über die Jahresabrechnung 2007 ist nichtig, soweit darin Rückstände aus dem Jahr 2006 enthalten sind.
Beitragsrückstände sind kein zulässiger Bestandteil einer Jahresabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG. Diese ist auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs unter Berücksichtigung der Vorschüsse, die die Eigentümer gezahlt haben, beschränkt.
Dem entspricht es, dass der Beschluss über eine Jahresabrechnung nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, welcher die im Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze), anspruchsbegründend wirkt. Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse entstanden sind, lässt der Beschluss unberührt. Dies gilt nicht nur für die in dem Wirtschaftsplan des abzurechnenden Jahres beschlossenen und damit nach § 28 Abs. 2 WEG geschuldeten Vorschüsse, sondern auch für Zahlungsverpflichtungen, die durch die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der Vorjahre begründet worden sind.
Keine Beschlusskompetenz für „alte“ Rückstände
Werden dennoch Vorjahresrückstände in eine Jahresabrechnung einbezogen, ist dies kein bloßer Abrechnungsfehler, sondern die Abrechnung ist insoweit nichtig. Für die Aufnahme abrechnungsfremder Bestandteile in die Abrechnung fehlt den Eigentümern die Beschlusskompetenz.
Soweit der Abrechnungsbeschluss die beklagten Eigentümer verpflichtet, rückständige Beiträge zu zahlen, die vor ihrem Eigentumserwerb fällig geworden und daher vom Voreigentümer zu tragen sind, würde den jetzigen Eigentümern eine nicht bestehende Erwerberhaftung auferlegt. Die Haftung eines Erwerbers für Rückstände seines Rechtsvorgängers kann aber nur durch Vereinbarung, nicht durch Beschluss begründet werden. Ein solcher Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Rückständige Beiträge aus dem Jahr 2006, die nach Eigentumserwerb fällig geworden sind, haben ihre Grundlage entweder im Wirtschaftsplan 2006 oder der Abrechnung 2006. Eine erneute Beschlussfassung hierüber in der Abrechnung 2007 wäre eine Neubegründung einer bestehenden Schuld. Hierzu haben die Eigentümer keine Beschlusskompetenz, sodass der Beschluss insoweit nichtig ist. Anderenfalls könnten die Eigentümer durch Aufnahme aller rückständigen Beiträge in die jeweils aktuelle Jahresabrechnung die Vorschriften über die Verjährung durch Mehrheitsbeschluss faktisch außer Kraft setzen. Das aber fällt ebenso wenig in ihre Zuständigkeit wie die Begründung einer gesetzlich nicht vorgesehenen Haftung eines Wohnungseigentümers durch Mehrheitsbeschluss.
(BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 147/11)
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BGH: Neuer Beschluss über bestehende Schuld ist nichtig
Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits
entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines
Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu
zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist mangels
Beschlusskompetenz nichtig.
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Hintergrund
Eine
Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von Miteigentümern eine
Nachzahlung aus der Jahresabrechnung 2007. Die beklagten Eigentümer
haben am 24.5.2006 das Eigentum an einer Eigentumswohnung und einem
Stellplatz in der Anlage erworben.
In der
Jahresabrechnung 2007 sind unter der Bezeichnung „Abrechnung 2006“
Rückstände aus dem Jahr 2006 von 214,42 Euro für die Wohnung und 500,78
Euro für den Stellplatz enthalten. Die Rückstände stammen teilweise aus
der Zeit vor Eigentumserwerb, teilweise aus der Zeit danach.
Der
BGH hatte zu entscheiden, ob die Eigentümer aufgrund der
Jahresabrechnung 2007 verpflichtet sind, die Rückstände aus dem Jahr
2006 zu zahlen.
Entscheidung
Der
BGH gibt den beklagten Wohnungseigentümern Recht. Der Beschluss über
die Jahresabrechnung 2007 ist nichtig, soweit darin Rückstände aus dem
Jahr 2006 enthalten sind.
Beitragsrückstände sind
kein zulässiger Bestandteil einer Jahresabrechnung im Sinne des § 28
Abs. 3 WEG. Diese ist auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen
Wirtschaftsjahrs unter Berücksichtigung der Vorschüsse, die die
Eigentümer gezahlt haben, beschränkt.
Dem
entspricht es, dass der Beschluss über eine Jahresabrechnung nur
hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden
Betrages, welcher die im Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr
beschlossenen Vorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze),
anspruchsbegründend wirkt. Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere
Beschlüsse entstanden sind, lässt der Beschluss unberührt. Dies gilt
nicht nur für die in dem Wirtschaftsplan des abzurechnenden Jahres
beschlossenen und damit nach § 28 Abs. 2 WEG geschuldeten Vorschüsse,
sondern auch für Zahlungsverpflichtungen, die durch die Wirtschaftspläne
und Jahresabrechnungen der Vorjahre begründet worden sind.
Keine Beschlusskompetenz für „alte“ Rückstände
Werden
dennoch Vorjahresrückstände in eine Jahresabrechnung einbezogen, ist
dies kein bloßer Abrechnungsfehler, sondern die Abrechnung ist insoweit
nichtig. Für die Aufnahme abrechnungsfremder Bestandteile in die
Abrechnung fehlt den Eigentümern die Beschlusskompetenz.
Soweit
der Abrechnungsbeschluss die beklagten Eigentümer verpflichtet,
rückständige Beiträge zu zahlen, die vor ihrem Eigentumserwerb fällig
geworden und daher vom Voreigentümer zu tragen sind, würde den jetzigen
Eigentümern eine nicht bestehende Erwerberhaftung auferlegt. Die Haftung
eines Erwerbers für Rückstände seines Rechtsvorgängers kann aber nur
durch Vereinbarung, nicht durch Beschluss begründet werden. Ein solcher
Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Rückständige
Beiträge aus dem Jahr 2006, die nach Eigentumserwerb fällig geworden
sind, haben ihre Grundlage entweder im Wirtschaftsplan 2006 oder der
Abrechnung 2006. Eine erneute Beschlussfassung hierüber in der
Abrechnung 2007 wäre eine Neubegründung einer bestehenden Schuld. Hierzu
haben die Eigentümer keine Beschlusskompetenz, sodass der Beschluss
insoweit nichtig ist. Anderenfalls könnten die Eigentümer durch Aufnahme
aller rückständigen Beiträge in die jeweils aktuelle Jahresabrechnung
die Vorschriften über die Verjährung durch Mehrheitsbeschluss faktisch
außer Kraft setzen. Das aber fällt ebenso wenig in ihre Zuständigkeit
wie die Begründung einer gesetzlich nicht vorgesehenen Haftung eines
Wohnungseigentümers durch Mehrheitsbeschluss.
(BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 147/11)
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BGH: Im Zweifel ist WEG für Fensteraustausch zuständig
Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.
Hintergrund
Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft streiten darüber, wer für einen Fensteraustausch zuständig ist. Gemäß § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. Im räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden:
In einer Wohnung traten Feuchtigkeitsschäden auf. Ein Gutachter stellte feste, dass ein Dachflächenfenster ausgetauscht werden müsse. In einer Eigentümerversammlung lehnten die Wohnungseigentümer ab, das Fenster auf Kosten der Gemeinschaft auszutauschen. Hiergegen wendet sich der betroffene Eigentümer.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Eigentümer Recht. Die Eigentümergemeinschaft muss das Dachflächenfenster auf ihre Kosten austauschen.
Die Fenster nebst Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Das hat zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist und die damit verbundenen Kosten tragen muss. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.
Eine abweichende Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten enthält § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung. Ausdrücklich wird dort nur die "Erneuerung des Außenanstrichs", nicht aber die vollständige Erneuerung der Fenster geregelt. Die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer lässt sich der Gemeinschaftsordnung nicht entnehmen.
Für eine Zuständigkeit des Sondereigentümers für die Erneuerung spricht zwar auf den ersten Blick, dass ihm nicht nur der Innenanstrich und die Behebung von Glasschäden, sondern auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen obliegen. Im gesetzlichen Sprachgebrauch umfasst die Instandhaltung und Instandsetzung auch einen Austausch. Die Auslegung der differenzierten Regelung in ihrem Gesamtzusammenhang spricht aber dafür, dass der Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung enger gemeint ist und nicht die vollständige Erneuerung, sondern nur die übliche Pflege, die Wartung und die Reparatur der vorhandenen Fenster erfasst. Denn die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen wird der Eigentümergemeinschaft zugewiesen.
Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist; behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen. In der hier verwendeten Klausel ist dieser Zweck sogar ausdrücklich festgehalten worden, weil eine einheitliche Ausführung von Maßnahmen, die die Außenansicht betreffen, als "unabdingbar" bezeichnet und der Außenanstrich aus diesem Grund der Gemeinschaft zugewiesen wird.
(BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11)
Quelle
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Hintergrund
Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft streiten darüber, wer für einen Fensteraustausch zuständig ist. Gemäß § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. Im räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden:
- Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen.
- Behebung von Glasschäden
- Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden.
In einer Wohnung traten Feuchtigkeitsschäden auf. Ein Gutachter stellte feste, dass ein Dachflächenfenster ausgetauscht werden müsse. In einer Eigentümerversammlung lehnten die Wohnungseigentümer ab, das Fenster auf Kosten der Gemeinschaft auszutauschen. Hiergegen wendet sich der betroffene Eigentümer.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Eigentümer Recht. Die Eigentümergemeinschaft muss das Dachflächenfenster auf ihre Kosten austauschen.
Die Fenster nebst Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Das hat zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist und die damit verbundenen Kosten tragen muss. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.
Eine abweichende Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten enthält § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung. Ausdrücklich wird dort nur die "Erneuerung des Außenanstrichs", nicht aber die vollständige Erneuerung der Fenster geregelt. Die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer lässt sich der Gemeinschaftsordnung nicht entnehmen.
Für eine Zuständigkeit des Sondereigentümers für die Erneuerung spricht zwar auf den ersten Blick, dass ihm nicht nur der Innenanstrich und die Behebung von Glasschäden, sondern auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen obliegen. Im gesetzlichen Sprachgebrauch umfasst die Instandhaltung und Instandsetzung auch einen Austausch. Die Auslegung der differenzierten Regelung in ihrem Gesamtzusammenhang spricht aber dafür, dass der Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung enger gemeint ist und nicht die vollständige Erneuerung, sondern nur die übliche Pflege, die Wartung und die Reparatur der vorhandenen Fenster erfasst. Denn die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen wird der Eigentümergemeinschaft zugewiesen.
Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist; behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen. In der hier verwendeten Klausel ist dieser Zweck sogar ausdrücklich festgehalten worden, weil eine einheitliche Ausführung von Maßnahmen, die die Außenansicht betreffen, als "unabdingbar" bezeichnet und der Außenanstrich aus diesem Grund der Gemeinschaft zugewiesen wird.
(BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11)
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BGH: Im Zweifel ist WEG für Fensteraustausch zuständig
Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung
und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im Bereich des
Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den
Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im
Zweifel Sache der Gemeinschaft.
Hintergrund
Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft streiten darüber, wer für einen Fensteraustausch zuständig ist. Gemäß § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. Im räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden:
In einer Wohnung traten Feuchtigkeitsschäden auf. Ein Gutachter stellte feste, dass ein Dachflächenfenster ausgetauscht werden müsse. In einer Eigentümerversammlung lehnten die Wohnungseigentümer ab, das Fenster auf Kosten der Gemeinschaft auszutauschen. Hiergegen wendet sich der betroffene Eigentümer.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Eigentümer Recht. Die Eigentümergemeinschaft muss das Dachflächenfenster auf ihre Kosten austauschen.
Die Fenster nebst Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Das hat zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist und die damit verbundenen Kosten tragen muss. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.
Eine abweichende Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten enthält § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung. Ausdrücklich wird dort nur die "Erneuerung des Außenanstrichs", nicht aber die vollständige Erneuerung der Fenster geregelt. Die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer lässt sich der Gemeinschaftsordnung nicht entnehmen.
Für eine Zuständigkeit des Sondereigentümers für die Erneuerung spricht zwar auf den ersten Blick, dass ihm nicht nur der Innenanstrich und die Behebung von Glasschäden, sondern auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen obliegen. Im gesetzlichen Sprachgebrauch umfasst die Instandhaltung und Instandsetzung auch einen Austausch. Die Auslegung der differenzierten Regelung in ihrem Gesamtzusammenhang spricht aber dafür, dass der Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung enger gemeint ist und nicht die vollständige Erneuerung, sondern nur die übliche Pflege, die Wartung und die Reparatur der vorhandenen Fenster erfasst. Denn die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen wird der Eigentümergemeinschaft zugewiesen.
Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist; behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen. In der hier verwendeten Klausel ist dieser Zweck sogar ausdrücklich festgehalten worden, weil eine einheitliche Ausführung von Maßnahmen, die die Außenansicht betreffen, als "unabdingbar" bezeichnet und der Außenanstrich aus diesem Grund der Gemeinschaft zugewiesen wird.
(BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11)
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Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft streiten darüber, wer für einen Fensteraustausch zuständig ist. Gemäß § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. Im räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden:
- Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen.
- Behebung von Glasschäden
- Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden.
In einer Wohnung traten Feuchtigkeitsschäden auf. Ein Gutachter stellte feste, dass ein Dachflächenfenster ausgetauscht werden müsse. In einer Eigentümerversammlung lehnten die Wohnungseigentümer ab, das Fenster auf Kosten der Gemeinschaft auszutauschen. Hiergegen wendet sich der betroffene Eigentümer.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Eigentümer Recht. Die Eigentümergemeinschaft muss das Dachflächenfenster auf ihre Kosten austauschen.
Die Fenster nebst Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Das hat zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist und die damit verbundenen Kosten tragen muss. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.
Eine abweichende Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten enthält § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung. Ausdrücklich wird dort nur die "Erneuerung des Außenanstrichs", nicht aber die vollständige Erneuerung der Fenster geregelt. Die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer lässt sich der Gemeinschaftsordnung nicht entnehmen.
Für eine Zuständigkeit des Sondereigentümers für die Erneuerung spricht zwar auf den ersten Blick, dass ihm nicht nur der Innenanstrich und die Behebung von Glasschäden, sondern auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen obliegen. Im gesetzlichen Sprachgebrauch umfasst die Instandhaltung und Instandsetzung auch einen Austausch. Die Auslegung der differenzierten Regelung in ihrem Gesamtzusammenhang spricht aber dafür, dass der Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung enger gemeint ist und nicht die vollständige Erneuerung, sondern nur die übliche Pflege, die Wartung und die Reparatur der vorhandenen Fenster erfasst. Denn die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen wird der Eigentümergemeinschaft zugewiesen.
Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist; behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen. In der hier verwendeten Klausel ist dieser Zweck sogar ausdrücklich festgehalten worden, weil eine einheitliche Ausführung von Maßnahmen, die die Außenansicht betreffen, als "unabdingbar" bezeichnet und der Außenanstrich aus diesem Grund der Gemeinschaft zugewiesen wird.
(BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11)
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BGH: WEG-Heizkostenabrechnung zwingend nach Verbrauch
Die Heizkostenverordnung gilt auch für WEGs unmittelbar. Deshalb sind die Heizkosten in den Einzelabrechnungen zwingend nach Verbrauch zu verteilen. In die Gesamtabrechnung sind hingegen die tatsächlichen Zahlungen einzustellen. Für Abgrenzungen ist dort kein Raum.
Hintergrund
Auf einer Eigentümerversammlung im Juli 2009 wurde die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2008 durch Mehrheitsbeschluss genehmigt. Bei den Heiz- und Warmwasserkosten wurden in die Gesamtabrechnung wie auch in die Einzelabrechnungen nicht die Kosten für die im Jahr 2008 tatsächlich bezogene Fernwärmeenergie aufgenommen, sondern alle Zahlungen, die im Jahr 2008 an den Energieversorger geleistet worden sind.
Einige Wohnungseigentümer wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen die Genehmigung der Jahresabrechnung.
Entscheidung
Der BGH gibt der Klage statt, soweit die Einzelabrechnungen betroffen sind, denn diese verstoßen gegen die Heizkostenverordnung (HeizKV). Hinsichtlich der Gesamtabrechnung hat die Klage keinen Erfolg.
Heizkostenverordnung gilt unmittelbar
Die Vorschriften der HeizKV sind unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben.
Die HeizKV ist allerdings nicht für eine unmittelbare Anwendung innerhalb einer WEG geeignet. Sie gibt kein festes Abrechnungssystem vor, sondern nur einen Rahmen. Dieser muss von der WEG erst durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der HeizKV möglich ist. Der Verwalter kann eine derart weitreichende Auswahlentscheidung nicht eigenständig treffen.
Daraus folgt aber nicht, dass die Regelungen der HeizKV für die Wohnungseigentümergemeinschaft keine unmittelbare Geltung hätten, sondern erst durch Vereinbarung oder Beschluss eingeführt werden müssten. Die von den Wohnungseigentümern zu treffende Entscheidung über die Ausfüllung des von der HeizKV vorgegebenen Rahmens betrifft die Frage, wie die Eigentümer die vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung vornehmen, insbesondere welchen der möglichen Verteilungsmaßstäbe sie wählen. Insoweit bedarf es einer Regelung durch die WEG. Eine Beschlussfassung oder Vereinbarung darüber, ob nach der HeizKV abzurechnen ist, ist hingegen nicht erforderlich.
Allein eine den Anforderungen der HeizKV genügende Abrechnung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Genehmigen die Wohnungseigentümer eine Heizkostenabrechnung, die verbrauchsunabhängig orientiert ist, ist der Beschluss auf Anfechtung für unwirksam zu erklären. Das gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer (noch) keine der HeizKV entsprechende Regelung eingeführt haben. Dann müssen sie eine solche Regelung nachholen, damit auf ihrer Grundlage die Heizkosten verteilt werden können.
Gesamtabrechnung ist reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung
Die Verwaltung hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenabrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung, wenn alle im Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermöglicht durch einen Abgleich mit den Gesamtkontoständen, die rechnerische Richtigkeit der Abrechnung zu prüfen.
Für Abgrenzungen in der Gesamtabrechnung ist kein Raum. Die einfache Prüfung der Abrechnung ließe sich bei Vornahme von Abgrenzungen nicht oder nur erschwert durchführen. Ein sachlicher Grund, hiervon bei der Darstellung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Gesamtabrechnung abzuweichen, besteht nicht, insbesondere lässt sich ein solcher nicht aus der HeizKV herleiten.
Einzelabrechnung nach Verbrauch
Die HeizKV erfordert lediglich eine Verteilung der tatsächlich angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten auf der Grundlage des gemessenen Verbrauchs. Den Vorgaben der HeizKV ist daher bereits dann Genüge getan, wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen wird, dort also die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs verteilt werden.
Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläuterung versehen ist. An welcher konkreten Stelle der Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erläuterung erfolgt, bleibt dem Verwalter überlassen. Entscheidend ist allein, dass die Darstellung verständlich und nachvollziehbar ist.
Allgemeiner Schlüssel für nicht verbrauchte Brennstoffe
Hinsichtlich der Umlage der verausgabten Gelder für die angeschafften, aber noch nicht verbrauchten Brennstoffe enthält die HeizKV keine Regelung. Diese Kosten sind daher zunächst nach dem allgemeinen oder einem ansonsten vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen.
(BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10)
Quelle
Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de
Hintergrund
Auf einer Eigentümerversammlung im Juli 2009 wurde die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2008 durch Mehrheitsbeschluss genehmigt. Bei den Heiz- und Warmwasserkosten wurden in die Gesamtabrechnung wie auch in die Einzelabrechnungen nicht die Kosten für die im Jahr 2008 tatsächlich bezogene Fernwärmeenergie aufgenommen, sondern alle Zahlungen, die im Jahr 2008 an den Energieversorger geleistet worden sind.
Einige Wohnungseigentümer wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen die Genehmigung der Jahresabrechnung.
Entscheidung
Der BGH gibt der Klage statt, soweit die Einzelabrechnungen betroffen sind, denn diese verstoßen gegen die Heizkostenverordnung (HeizKV). Hinsichtlich der Gesamtabrechnung hat die Klage keinen Erfolg.
Heizkostenverordnung gilt unmittelbar
Die Vorschriften der HeizKV sind unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben.
Die HeizKV ist allerdings nicht für eine unmittelbare Anwendung innerhalb einer WEG geeignet. Sie gibt kein festes Abrechnungssystem vor, sondern nur einen Rahmen. Dieser muss von der WEG erst durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der HeizKV möglich ist. Der Verwalter kann eine derart weitreichende Auswahlentscheidung nicht eigenständig treffen.
Daraus folgt aber nicht, dass die Regelungen der HeizKV für die Wohnungseigentümergemeinschaft keine unmittelbare Geltung hätten, sondern erst durch Vereinbarung oder Beschluss eingeführt werden müssten. Die von den Wohnungseigentümern zu treffende Entscheidung über die Ausfüllung des von der HeizKV vorgegebenen Rahmens betrifft die Frage, wie die Eigentümer die vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung vornehmen, insbesondere welchen der möglichen Verteilungsmaßstäbe sie wählen. Insoweit bedarf es einer Regelung durch die WEG. Eine Beschlussfassung oder Vereinbarung darüber, ob nach der HeizKV abzurechnen ist, ist hingegen nicht erforderlich.
Allein eine den Anforderungen der HeizKV genügende Abrechnung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Genehmigen die Wohnungseigentümer eine Heizkostenabrechnung, die verbrauchsunabhängig orientiert ist, ist der Beschluss auf Anfechtung für unwirksam zu erklären. Das gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer (noch) keine der HeizKV entsprechende Regelung eingeführt haben. Dann müssen sie eine solche Regelung nachholen, damit auf ihrer Grundlage die Heizkosten verteilt werden können.
Gesamtabrechnung ist reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung
Die Verwaltung hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenabrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung, wenn alle im Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermöglicht durch einen Abgleich mit den Gesamtkontoständen, die rechnerische Richtigkeit der Abrechnung zu prüfen.
Für Abgrenzungen in der Gesamtabrechnung ist kein Raum. Die einfache Prüfung der Abrechnung ließe sich bei Vornahme von Abgrenzungen nicht oder nur erschwert durchführen. Ein sachlicher Grund, hiervon bei der Darstellung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Gesamtabrechnung abzuweichen, besteht nicht, insbesondere lässt sich ein solcher nicht aus der HeizKV herleiten.
Einzelabrechnung nach Verbrauch
Die HeizKV erfordert lediglich eine Verteilung der tatsächlich angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten auf der Grundlage des gemessenen Verbrauchs. Den Vorgaben der HeizKV ist daher bereits dann Genüge getan, wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen wird, dort also die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs verteilt werden.
Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläuterung versehen ist. An welcher konkreten Stelle der Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erläuterung erfolgt, bleibt dem Verwalter überlassen. Entscheidend ist allein, dass die Darstellung verständlich und nachvollziehbar ist.
Allgemeiner Schlüssel für nicht verbrauchte Brennstoffe
Hinsichtlich der Umlage der verausgabten Gelder für die angeschafften, aber noch nicht verbrauchten Brennstoffe enthält die HeizKV keine Regelung. Diese Kosten sind daher zunächst nach dem allgemeinen oder einem ansonsten vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen.
(BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10)
Quelle
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www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de
BGH: WEG-Heizkostenabrechnung zwingend nach Verbrauch
Die Heizkostenverordnung gilt auch für WEGs unmittelbar. Deshalb
sind die Heizkosten in den Einzelabrechnungen zwingend nach Verbrauch
zu verteilen. In die Gesamtabrechnung sind hingegen die tatsächlichen
Zahlungen einzustellen. Für Abgrenzungen ist dort kein Raum.
Hintergrund
Auf einer Eigentümerversammlung im Juli 2009 wurde die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2008 durch Mehrheitsbeschluss genehmigt. Bei den Heiz- und Warmwasserkosten wurden in die Gesamtabrechnung wie auch in die Einzelabrechnungen nicht die Kosten für die im Jahr 2008 tatsächlich bezogene Fernwärmeenergie aufgenommen, sondern alle Zahlungen, die im Jahr 2008 an den Energieversorger geleistet worden sind.
Einige Wohnungseigentümer wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen die Genehmigung der Jahresabrechnung.
Entscheidung
Der BGH gibt der Klage statt, soweit die Einzelabrechnungen betroffen sind, denn diese verstoßen gegen die Heizkostenverordnung (HeizKV). Hinsichtlich der Gesamtabrechnung hat die Klage keinen Erfolg.
Heizkostenverordnung gilt unmittelbar
Die Vorschriften der HeizKV sind unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben.
Die HeizKV ist allerdings nicht für eine unmittelbare Anwendung innerhalb einer WEG geeignet. Sie gibt kein festes Abrechnungssystem vor, sondern nur einen Rahmen. Dieser muss von der WEG erst durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der HeizKV möglich ist. Der Verwalter kann eine derart weitreichende Auswahlentscheidung nicht eigenständig treffen.
Daraus folgt aber nicht, dass die Regelungen der HeizKV für die Wohnungseigentümergemeinschaft keine unmittelbare Geltung hätten, sondern erst durch Vereinbarung oder Beschluss eingeführt werden müssten. Die von den Wohnungseigentümern zu treffende Entscheidung über die Ausfüllung des von der HeizKV vorgegebenen Rahmens betrifft die Frage, wie die Eigentümer die vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung vornehmen, insbesondere welchen der möglichen Verteilungsmaßstäbe sie wählen. Insoweit bedarf es einer Regelung durch die WEG. Eine Beschlussfassung oder Vereinbarung darüber, ob nach der HeizKV abzurechnen ist, ist hingegen nicht erforderlich.
Allein eine den Anforderungen der HeizKV genügende Abrechnung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Genehmigen die Wohnungseigentümer eine Heizkostenabrechnung, die verbrauchsunabhängig orientiert ist, ist der Beschluss auf Anfechtung für unwirksam zu erklären. Das gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer (noch) keine der HeizKV entsprechende Regelung eingeführt haben. Dann müssen sie eine solche Regelung nachholen, damit auf ihrer Grundlage die Heizkosten verteilt werden können.
Gesamtabrechnung ist reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung
Die Verwaltung hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenabrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung, wenn alle im Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermöglicht durch einen Abgleich mit den Gesamtkontoständen, die rechnerische Richtigkeit der Abrechnung zu prüfen.
Für Abgrenzungen in der Gesamtabrechnung ist kein Raum. Die einfache Prüfung der Abrechnung ließe sich bei Vornahme von Abgrenzungen nicht oder nur erschwert durchführen. Ein sachlicher Grund, hiervon bei der Darstellung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Gesamtabrechnung abzuweichen, besteht nicht, insbesondere lässt sich ein solcher nicht aus der HeizKV herleiten.
Einzelabrechnung nach Verbrauch
Die HeizKV erfordert lediglich eine Verteilung der tatsächlich angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten auf der Grundlage des gemessenen Verbrauchs. Den Vorgaben der HeizKV ist daher bereits dann Genüge getan, wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen wird, dort also die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs verteilt werden.
Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläuterung versehen ist. An welcher konkreten Stelle der Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erläuterung erfolgt, bleibt dem Verwalter überlassen. Entscheidend ist allein, dass die Darstellung verständlich und nachvollziehbar ist.
Allgemeiner Schlüssel für nicht verbrauchte Brennstoffe
Hinsichtlich der Umlage der verausgabten Gelder für die angeschafften, aber noch nicht verbrauchten Brennstoffe enthält die HeizKV keine Regelung. Diese Kosten sind daher zunächst nach dem allgemeinen oder einem ansonsten vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen.
(BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10)
Quelle
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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Hintergrund
Auf einer Eigentümerversammlung im Juli 2009 wurde die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2008 durch Mehrheitsbeschluss genehmigt. Bei den Heiz- und Warmwasserkosten wurden in die Gesamtabrechnung wie auch in die Einzelabrechnungen nicht die Kosten für die im Jahr 2008 tatsächlich bezogene Fernwärmeenergie aufgenommen, sondern alle Zahlungen, die im Jahr 2008 an den Energieversorger geleistet worden sind.
Einige Wohnungseigentümer wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen die Genehmigung der Jahresabrechnung.
Entscheidung
Der BGH gibt der Klage statt, soweit die Einzelabrechnungen betroffen sind, denn diese verstoßen gegen die Heizkostenverordnung (HeizKV). Hinsichtlich der Gesamtabrechnung hat die Klage keinen Erfolg.
Heizkostenverordnung gilt unmittelbar
Die Vorschriften der HeizKV sind unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben.
Die HeizKV ist allerdings nicht für eine unmittelbare Anwendung innerhalb einer WEG geeignet. Sie gibt kein festes Abrechnungssystem vor, sondern nur einen Rahmen. Dieser muss von der WEG erst durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der HeizKV möglich ist. Der Verwalter kann eine derart weitreichende Auswahlentscheidung nicht eigenständig treffen.
Daraus folgt aber nicht, dass die Regelungen der HeizKV für die Wohnungseigentümergemeinschaft keine unmittelbare Geltung hätten, sondern erst durch Vereinbarung oder Beschluss eingeführt werden müssten. Die von den Wohnungseigentümern zu treffende Entscheidung über die Ausfüllung des von der HeizKV vorgegebenen Rahmens betrifft die Frage, wie die Eigentümer die vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung vornehmen, insbesondere welchen der möglichen Verteilungsmaßstäbe sie wählen. Insoweit bedarf es einer Regelung durch die WEG. Eine Beschlussfassung oder Vereinbarung darüber, ob nach der HeizKV abzurechnen ist, ist hingegen nicht erforderlich.
Allein eine den Anforderungen der HeizKV genügende Abrechnung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Genehmigen die Wohnungseigentümer eine Heizkostenabrechnung, die verbrauchsunabhängig orientiert ist, ist der Beschluss auf Anfechtung für unwirksam zu erklären. Das gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer (noch) keine der HeizKV entsprechende Regelung eingeführt haben. Dann müssen sie eine solche Regelung nachholen, damit auf ihrer Grundlage die Heizkosten verteilt werden können.
Gesamtabrechnung ist reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung
Die Verwaltung hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenabrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung, wenn alle im Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermöglicht durch einen Abgleich mit den Gesamtkontoständen, die rechnerische Richtigkeit der Abrechnung zu prüfen.
Für Abgrenzungen in der Gesamtabrechnung ist kein Raum. Die einfache Prüfung der Abrechnung ließe sich bei Vornahme von Abgrenzungen nicht oder nur erschwert durchführen. Ein sachlicher Grund, hiervon bei der Darstellung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Gesamtabrechnung abzuweichen, besteht nicht, insbesondere lässt sich ein solcher nicht aus der HeizKV herleiten.
Einzelabrechnung nach Verbrauch
Die HeizKV erfordert lediglich eine Verteilung der tatsächlich angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten auf der Grundlage des gemessenen Verbrauchs. Den Vorgaben der HeizKV ist daher bereits dann Genüge getan, wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen wird, dort also die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs verteilt werden.
Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläuterung versehen ist. An welcher konkreten Stelle der Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erläuterung erfolgt, bleibt dem Verwalter überlassen. Entscheidend ist allein, dass die Darstellung verständlich und nachvollziehbar ist.
Allgemeiner Schlüssel für nicht verbrauchte Brennstoffe
Hinsichtlich der Umlage der verausgabten Gelder für die angeschafften, aber noch nicht verbrauchten Brennstoffe enthält die HeizKV keine Regelung. Diese Kosten sind daher zunächst nach dem allgemeinen oder einem ansonsten vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen.
(BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10)
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BGH: Provisionshinweis in Anzeige kann zu Maklervertrag führen
Ein in einer Anzeige auf "Immobilienscout 24" enthaltener Hinweis auf eine Maklerprovision kann ein eindeutiges Provisionsverlangen darstellen und Grundlage für einen Maklervertrag sein.
Hintergrund
Eine Immobilienmaklerin verlangt Maklerprovision für die Vermittlung eines Baugrundstücks. Die Maklerin hatte das Grundstück in einer Anzeige auf dem im Internet-Portal "Immobilienscout24" angeboten. Die Anzeige enthielt Angaben zu Größe und Kaufpreis sowie den Hinweis "Provision 7,14 Prozent".
Der spätere Erwerber meldete sich telefonisch bei der Maklerin und bekundete sein Interesse an dem Grundstück. Die Maklerin teilte ihm die Adresse des Grundstücks und die Kontaktdaten des Verkäufers mit. Kurze Zeit darauf schlossen Verkäufer und Erwerber einen notariellen Kaufvertrag. Die Maklerin stellte dem Erwerber eine Maklerprovision von 60.690 Euro in Rechnung.
Der Erwerber bestreitet, dass ein Maklervertrag zustande gekommen sei und wendet zudem ein, das Grundstück sei ihm schon bekannt gewesen.
Entscheidung
Die Anzeige enthält ein eindeutiges Provisionsverlangen, das Grundlage eines Maklervertrags sein kann.
Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden, wobei hier strenge Anforderungen gelten. Wer sich an einen Makler wendet, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft, eine Maklerprovision zu zahlen, wenn er das Objekt kauft. Der Interessent darf davon ausgehen, dass der Makler für den Verkäufer tätig ist und nicht auch von ihm eine Provision erwartet.
Makler muss auf Käuferprovision hinweisen
Anderes gilt nur, wenn der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich schlüssig zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will
Ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags liegt grundsätzlich noch nicht in der Anzeige des Maklers. Eine durch die Anzeige veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Weist er in einem Zeitungs- oder im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus.
Da der BGH nicht abschließend beurteilen konnte, ob hier ein Maklervertrag zustande gekommen ist und auch die Frage der Vorkenntnis noch nicht geklärt ist, hat er den Fall an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
(BGH, Urteil v. 3.5.2012, III ZR 62/11)
Quelle
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Hintergrund
Eine Immobilienmaklerin verlangt Maklerprovision für die Vermittlung eines Baugrundstücks. Die Maklerin hatte das Grundstück in einer Anzeige auf dem im Internet-Portal "Immobilienscout24" angeboten. Die Anzeige enthielt Angaben zu Größe und Kaufpreis sowie den Hinweis "Provision 7,14 Prozent".
Der spätere Erwerber meldete sich telefonisch bei der Maklerin und bekundete sein Interesse an dem Grundstück. Die Maklerin teilte ihm die Adresse des Grundstücks und die Kontaktdaten des Verkäufers mit. Kurze Zeit darauf schlossen Verkäufer und Erwerber einen notariellen Kaufvertrag. Die Maklerin stellte dem Erwerber eine Maklerprovision von 60.690 Euro in Rechnung.
Der Erwerber bestreitet, dass ein Maklervertrag zustande gekommen sei und wendet zudem ein, das Grundstück sei ihm schon bekannt gewesen.
Entscheidung
Die Anzeige enthält ein eindeutiges Provisionsverlangen, das Grundlage eines Maklervertrags sein kann.
Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden, wobei hier strenge Anforderungen gelten. Wer sich an einen Makler wendet, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft, eine Maklerprovision zu zahlen, wenn er das Objekt kauft. Der Interessent darf davon ausgehen, dass der Makler für den Verkäufer tätig ist und nicht auch von ihm eine Provision erwartet.
Makler muss auf Käuferprovision hinweisen
Anderes gilt nur, wenn der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich schlüssig zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will
Ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags liegt grundsätzlich noch nicht in der Anzeige des Maklers. Eine durch die Anzeige veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Weist er in einem Zeitungs- oder im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus.
Da der BGH nicht abschließend beurteilen konnte, ob hier ein Maklervertrag zustande gekommen ist und auch die Frage der Vorkenntnis noch nicht geklärt ist, hat er den Fall an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
(BGH, Urteil v. 3.5.2012, III ZR 62/11)
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BGH: Provisionshinweis in Anzeige kann zu Maklervertrag führen
Ein in einer Anzeige auf "Immobilienscout 24" enthaltener
Hinweis auf eine Maklerprovision kann ein eindeutiges
Provisionsverlangen darstellen und Grundlage für einen Maklervertrag
sein.
Hintergrund
Eine Immobilienmaklerin verlangt Maklerprovision für die Vermittlung eines Baugrundstücks. Die Maklerin hatte das Grundstück in einer Anzeige auf dem im Internet-Portal "Immobilienscout24" angeboten. Die Anzeige enthielt Angaben zu Größe und Kaufpreis sowie den Hinweis "Provision 7,14 Prozent".
Der spätere Erwerber meldete sich telefonisch bei der Maklerin und bekundete sein Interesse an dem Grundstück. Die Maklerin teilte ihm die Adresse des Grundstücks und die Kontaktdaten des Verkäufers mit. Kurze Zeit darauf schlossen Verkäufer und Erwerber einen notariellen Kaufvertrag. Die Maklerin stellte dem Erwerber eine Maklerprovision von 60.690 Euro in Rechnung.
Der Erwerber bestreitet, dass ein Maklervertrag zustande gekommen sei und wendet zudem ein, das Grundstück sei ihm schon bekannt gewesen.
Entscheidung
Die Anzeige enthält ein eindeutiges Provisionsverlangen, das Grundlage eines Maklervertrags sein kann.
Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden, wobei hier strenge Anforderungen gelten. Wer sich an einen Makler wendet, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft, eine Maklerprovision zu zahlen, wenn er das Objekt kauft. Der Interessent darf davon ausgehen, dass der Makler für den Verkäufer tätig ist und nicht auch von ihm eine Provision erwartet.
Makler muss auf Käuferprovision hinweisen
Anderes gilt nur, wenn der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich schlüssig zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will
Ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags liegt grundsätzlich noch nicht in der Anzeige des Maklers. Eine durch die Anzeige veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Weist er in einem Zeitungs- oder im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus.
Da der BGH nicht abschließend beurteilen konnte, ob hier ein Maklervertrag zustande gekommen ist und auch die Frage der Vorkenntnis noch nicht geklärt ist, hat er den Fall an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
(BGH, Urteil v. 3.5.2012, III ZR 62/11)
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Hintergrund
Eine Immobilienmaklerin verlangt Maklerprovision für die Vermittlung eines Baugrundstücks. Die Maklerin hatte das Grundstück in einer Anzeige auf dem im Internet-Portal "Immobilienscout24" angeboten. Die Anzeige enthielt Angaben zu Größe und Kaufpreis sowie den Hinweis "Provision 7,14 Prozent".
Der spätere Erwerber meldete sich telefonisch bei der Maklerin und bekundete sein Interesse an dem Grundstück. Die Maklerin teilte ihm die Adresse des Grundstücks und die Kontaktdaten des Verkäufers mit. Kurze Zeit darauf schlossen Verkäufer und Erwerber einen notariellen Kaufvertrag. Die Maklerin stellte dem Erwerber eine Maklerprovision von 60.690 Euro in Rechnung.
Der Erwerber bestreitet, dass ein Maklervertrag zustande gekommen sei und wendet zudem ein, das Grundstück sei ihm schon bekannt gewesen.
Entscheidung
Die Anzeige enthält ein eindeutiges Provisionsverlangen, das Grundlage eines Maklervertrags sein kann.
Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden, wobei hier strenge Anforderungen gelten. Wer sich an einen Makler wendet, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft, eine Maklerprovision zu zahlen, wenn er das Objekt kauft. Der Interessent darf davon ausgehen, dass der Makler für den Verkäufer tätig ist und nicht auch von ihm eine Provision erwartet.
Makler muss auf Käuferprovision hinweisen
Anderes gilt nur, wenn der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich schlüssig zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will
Ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags liegt grundsätzlich noch nicht in der Anzeige des Maklers. Eine durch die Anzeige veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Weist er in einem Zeitungs- oder im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus.
Da der BGH nicht abschließend beurteilen konnte, ob hier ein Maklervertrag zustande gekommen ist und auch die Frage der Vorkenntnis noch nicht geklärt ist, hat er den Fall an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
(BGH, Urteil v. 3.5.2012, III ZR 62/11)
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Dienstag, 28. Februar 2012
BGH: Verwalter muss für WEG Offenbarungseid leisten
Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, in einem gegen die WEG gerichteten Vollstreckungsverfahren für die Gemeinschaft die eidesstattliche Versicherung abzugeben.
Hintergrund
Der Gläubiger einer WEG hat gegen diese ein Versäumnisurteil über 1.234,84 Euro erwirkt. Er betreibt gegen die WEG die Zwangsvollstreckung und beantragt, dass die WEG die eidesstattliche Versicherung („Offenbarungseid") abgeben soll.
Der Gerichtvollzieher hat den Verwalter zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung geladen. Dem hat der Verwalter widersprochen. Er meint, er sei weder berechtigt noch verpflichtet, eine eidesstattliche Versicherung für die WEG abzugeben.
Entscheidung
Der Verwalter einer WEG ist verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Gemeinschaft abzugeben.
Nach § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG ist der Verwalter u. a. berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. Insbesondere ist der Verwalter berechtigt, einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 5 WEG im Vollstreckungsverfahren zu führen. § 43 Nr. 5 WEG bezieht sich auch auf Klagen Dritter, die sich gegen die WEG richten und sich auf das gemeinschaftliche Eigentum oder seine Verwaltung beziehen. Kommt es aufgrund einer derartigen Klage eines Dritten zu einem Vollstreckungsverfahren gegen die Gemeinschaft, so ist der Verwalter schon nach dem Wortlaut des § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG berechtigt, die Gemeinschaft dabei zu vertreten. Teil des Vollstreckungsverfahrens ist auch die eidesstattliche Versicherung gemäß §§ 899 ff. ZPO.
Der Verwalter ist zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet. Die Wahrnehmung der Interessen der WEG in einem gegen diese gerichteten Vollstreckungsverfahren gehört zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Aufgaben des Verwalters, der insbesondere für die Bezahlung der an die Gemeinschaft gerichteten Rechnungen zu sorgen hat. Das umfasst auch die Erfüllung gesetzlicher Pflichten, die damit im Zusammenhang stehen.
Der Gläubiger hat ein schutzwürdiges Interesse daran, vollständige Auskunft über die Vermögensverhältnisse der WEG zu erhalten. Zu dieser Auskunft wird aber in der Regel nur der Verwalter in der Lage sein. Dieses Interesse des Gläubigers wird nicht ausreichend dadurch gewahrt, dass sich die Eigentümer vom Verwalter unterrichten lassen können. Denn es kann weder davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer dies ohne weiteres von sich aus tun werden, noch dass sich eine derartige Informationsbeschaffung durch die Eigentümer einfach durchsetzen ließe.
(BGH, Beschluss v. 22.9.2011, I ZB 61/10)
Quelle
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Hintergrund
Der Gläubiger einer WEG hat gegen diese ein Versäumnisurteil über 1.234,84 Euro erwirkt. Er betreibt gegen die WEG die Zwangsvollstreckung und beantragt, dass die WEG die eidesstattliche Versicherung („Offenbarungseid") abgeben soll.
Der Gerichtvollzieher hat den Verwalter zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung geladen. Dem hat der Verwalter widersprochen. Er meint, er sei weder berechtigt noch verpflichtet, eine eidesstattliche Versicherung für die WEG abzugeben.
Entscheidung
Der Verwalter einer WEG ist verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Gemeinschaft abzugeben.
Nach § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG ist der Verwalter u. a. berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. Insbesondere ist der Verwalter berechtigt, einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 5 WEG im Vollstreckungsverfahren zu führen. § 43 Nr. 5 WEG bezieht sich auch auf Klagen Dritter, die sich gegen die WEG richten und sich auf das gemeinschaftliche Eigentum oder seine Verwaltung beziehen. Kommt es aufgrund einer derartigen Klage eines Dritten zu einem Vollstreckungsverfahren gegen die Gemeinschaft, so ist der Verwalter schon nach dem Wortlaut des § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG berechtigt, die Gemeinschaft dabei zu vertreten. Teil des Vollstreckungsverfahrens ist auch die eidesstattliche Versicherung gemäß §§ 899 ff. ZPO.
Der Verwalter ist zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet. Die Wahrnehmung der Interessen der WEG in einem gegen diese gerichteten Vollstreckungsverfahren gehört zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Aufgaben des Verwalters, der insbesondere für die Bezahlung der an die Gemeinschaft gerichteten Rechnungen zu sorgen hat. Das umfasst auch die Erfüllung gesetzlicher Pflichten, die damit im Zusammenhang stehen.
Der Gläubiger hat ein schutzwürdiges Interesse daran, vollständige Auskunft über die Vermögensverhältnisse der WEG zu erhalten. Zu dieser Auskunft wird aber in der Regel nur der Verwalter in der Lage sein. Dieses Interesse des Gläubigers wird nicht ausreichend dadurch gewahrt, dass sich die Eigentümer vom Verwalter unterrichten lassen können. Denn es kann weder davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer dies ohne weiteres von sich aus tun werden, noch dass sich eine derartige Informationsbeschaffung durch die Eigentümer einfach durchsetzen ließe.
(BGH, Beschluss v. 22.9.2011, I ZB 61/10)
Quelle
Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de
BGH: Verwalter muss für WEG Offenbarungseid leisten
Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, in einem gegen die WEG
gerichteten Vollstreckungsverfahren für die Gemeinschaft die
eidesstattliche Versicherung abzugeben.
Hintergrund
Der Gläubiger einer WEG hat gegen diese ein Versäumnisurteil über 1.234,84 Euro erwirkt. Er betreibt gegen die WEG die Zwangsvollstreckung und beantragt, dass die WEG die eidesstattliche Versicherung („Offenbarungseid") abgeben soll.
Der Gerichtvollzieher hat den Verwalter zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung geladen. Dem hat der Verwalter widersprochen. Er meint, er sei weder berechtigt noch verpflichtet, eine eidesstattliche Versicherung für die WEG abzugeben.
Entscheidung
Der Verwalter einer WEG ist verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Gemeinschaft abzugeben.
Nach § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG ist der Verwalter u. a. berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. Insbesondere ist der Verwalter berechtigt, einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 5 WEG im Vollstreckungsverfahren zu führen. § 43 Nr. 5 WEG bezieht sich auch auf Klagen Dritter, die sich gegen die WEG richten und sich auf das gemeinschaftliche Eigentum oder seine Verwaltung beziehen. Kommt es aufgrund einer derartigen Klage eines Dritten zu einem Vollstreckungsverfahren gegen die Gemeinschaft, so ist der Verwalter schon nach dem Wortlaut des § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG berechtigt, die Gemeinschaft dabei zu vertreten. Teil des Vollstreckungsverfahrens ist auch die eidesstattliche Versicherung gemäß §§ 899 ff. ZPO.
Der Verwalter ist zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet. Die Wahrnehmung der Interessen der WEG in einem gegen diese gerichteten Vollstreckungsverfahren gehört zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Aufgaben des Verwalters, der insbesondere für die Bezahlung der an die Gemeinschaft gerichteten Rechnungen zu sorgen hat. Das umfasst auch die Erfüllung gesetzlicher Pflichten, die damit im Zusammenhang stehen.
Der Gläubiger hat ein schutzwürdiges Interesse daran, vollständige Auskunft über die Vermögensverhältnisse der WEG zu erhalten. Zu dieser Auskunft wird aber in der Regel nur der Verwalter in der Lage sein. Dieses Interesse des Gläubigers wird nicht ausreichend dadurch gewahrt, dass sich die Eigentümer vom Verwalter unterrichten lassen können. Denn es kann weder davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer dies ohne weiteres von sich aus tun werden, noch dass sich eine derartige Informationsbeschaffung durch die Eigentümer einfach durchsetzen ließe.
(BGH, Beschluss v. 22.9.2011, I ZB 61/10)
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Hintergrund
Der Gläubiger einer WEG hat gegen diese ein Versäumnisurteil über 1.234,84 Euro erwirkt. Er betreibt gegen die WEG die Zwangsvollstreckung und beantragt, dass die WEG die eidesstattliche Versicherung („Offenbarungseid") abgeben soll.
Der Gerichtvollzieher hat den Verwalter zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung geladen. Dem hat der Verwalter widersprochen. Er meint, er sei weder berechtigt noch verpflichtet, eine eidesstattliche Versicherung für die WEG abzugeben.
Entscheidung
Der Verwalter einer WEG ist verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Gemeinschaft abzugeben.
Nach § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG ist der Verwalter u. a. berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. Insbesondere ist der Verwalter berechtigt, einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 5 WEG im Vollstreckungsverfahren zu führen. § 43 Nr. 5 WEG bezieht sich auch auf Klagen Dritter, die sich gegen die WEG richten und sich auf das gemeinschaftliche Eigentum oder seine Verwaltung beziehen. Kommt es aufgrund einer derartigen Klage eines Dritten zu einem Vollstreckungsverfahren gegen die Gemeinschaft, so ist der Verwalter schon nach dem Wortlaut des § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG berechtigt, die Gemeinschaft dabei zu vertreten. Teil des Vollstreckungsverfahrens ist auch die eidesstattliche Versicherung gemäß §§ 899 ff. ZPO.
Der Verwalter ist zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet. Die Wahrnehmung der Interessen der WEG in einem gegen diese gerichteten Vollstreckungsverfahren gehört zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Aufgaben des Verwalters, der insbesondere für die Bezahlung der an die Gemeinschaft gerichteten Rechnungen zu sorgen hat. Das umfasst auch die Erfüllung gesetzlicher Pflichten, die damit im Zusammenhang stehen.
Der Gläubiger hat ein schutzwürdiges Interesse daran, vollständige Auskunft über die Vermögensverhältnisse der WEG zu erhalten. Zu dieser Auskunft wird aber in der Regel nur der Verwalter in der Lage sein. Dieses Interesse des Gläubigers wird nicht ausreichend dadurch gewahrt, dass sich die Eigentümer vom Verwalter unterrichten lassen können. Denn es kann weder davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer dies ohne weiteres von sich aus tun werden, noch dass sich eine derartige Informationsbeschaffung durch die Eigentümer einfach durchsetzen ließe.
(BGH, Beschluss v. 22.9.2011, I ZB 61/10)
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Donnerstag, 2. Februar 2012
LG Köln: Kinderbetreuung in WEG kann unzulässig sein
Die Betreuung fremder Kinder in einer Eigentumswohnung als sog. Tagesmutter geht über die bloße Wohnnutzung hinaus und kann unzulässig sein.
Hintergrund
Die Mieterin einer Eigentumswohnung übt in der im 1. OG rechts gelegenen Wohnung eine Tätigkeit als Tagesmutter aus. Sie betreut dort gegen Entgelt werktags zwischen 7 und 19 Uhr bis zu 5 Kinder im Alter von 0 bis 3 Jahren.
In der Teilungserklärung findet sich zur gewerblichen Nutzung der Wohnungen folgende Regelung:
„Die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann sie auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Als wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung gilt insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt. ..."
Der Verwalter hat eine Genehmigung, die Wohnung zur Kinderbetreuung nutzen zu dürfen, verweigert. Die Eigentümerin der im EG rechts gelegenen Wohnung verlangt nun von der vermietenden Eigentümerin Unterlassung.
Entscheidung
Das LG Köln gibt der Klage statt. Die Nutzung der Wohnung zur ganztägigen Betreuung fremder Kinder ist unzulässig.
Die Kinderbetreuung in der Wohnung ist eine zustimmungspflichtige Tätigkeit im Sinne der Teilungserklärung. Die Mieterin bietet die Betreuung ganztätig gegen Entgelt an, sodass es sich jedenfalls um eine berufliche Tätigkeit handelt. Ob die Tätigkeit als Gewerbe einzuordnen ist, kann daher offen bleiben.
Der Verwalter durfte die Zustimmung zu dieser beruflichen Nutzung der Wohnung aus wichtigem Grund verweigern. Bei einer vom Einzelfall losgelösten, typisierenden Betrachtung ist davon auszugehen, dass eine ganztägige Kinderbetreuung in einem Wohnhaus zu Beeinträchtigungen führen kann. Denkbar sind hier ein erhöhter Lärmpegel sowie eine gesteigerte Besucherfrequenz und damit einhergehende Störungen wie vermehrter Schmutz im Treppenhaus, häufiges Betätigen der Klingel, Türenschlagen - insgesamt also größere Unruhe im Haus. Zudem ist auch ein erhöhtes Müllaufkommen durch die Entsorgung der vermehrt anfallenden Windeln zu berücksichtigen. Darauf, ob diese Beeinträchtigungen im Einzelfall tatsächlich vorliegen, kommt es nicht an.
Die zu befürchtenden Beeinträchtigungen sind auch unzumutbar. Sie gehen über diejenigen Auswirkungen hinaus, die mit einer normalen Wohnungsnutzung einhergehen, sodass die Nachbarn nicht zur Duldung verpflichtet sind.
Die Auswirkungen entsprechen teilweise zwar denen, wie sie von einer Nutzung der Wohnung durch eine kinderreiche Familie ausgehen würden und die zweifellos zu dulden wären. Hinzu kommt allerdings vermehrter Publikumsverkehr ab 7 Uhr morgens. Außerdem kommen täglich mehrere Kinder ins Haus, womit eine stärkere Verschmutzung des Treppenhauses einhergeht.
Aufgrund der Unterschiede zwischen einer kinderreichen Familie und einer mehrere Kleinkinder betreuenden Tagesmutter ist die beanstandete Nutzung der Wohnung unzulässig.
(LG Köln, Urteil v. 11.8.2011, 29 S 285/10)
Quelle
Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de
Hintergrund
Die Mieterin einer Eigentumswohnung übt in der im 1. OG rechts gelegenen Wohnung eine Tätigkeit als Tagesmutter aus. Sie betreut dort gegen Entgelt werktags zwischen 7 und 19 Uhr bis zu 5 Kinder im Alter von 0 bis 3 Jahren.
In der Teilungserklärung findet sich zur gewerblichen Nutzung der Wohnungen folgende Regelung:
„Die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann sie auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Als wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung gilt insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt. ..."
Der Verwalter hat eine Genehmigung, die Wohnung zur Kinderbetreuung nutzen zu dürfen, verweigert. Die Eigentümerin der im EG rechts gelegenen Wohnung verlangt nun von der vermietenden Eigentümerin Unterlassung.
Entscheidung
Das LG Köln gibt der Klage statt. Die Nutzung der Wohnung zur ganztägigen Betreuung fremder Kinder ist unzulässig.
Die Kinderbetreuung in der Wohnung ist eine zustimmungspflichtige Tätigkeit im Sinne der Teilungserklärung. Die Mieterin bietet die Betreuung ganztätig gegen Entgelt an, sodass es sich jedenfalls um eine berufliche Tätigkeit handelt. Ob die Tätigkeit als Gewerbe einzuordnen ist, kann daher offen bleiben.
Der Verwalter durfte die Zustimmung zu dieser beruflichen Nutzung der Wohnung aus wichtigem Grund verweigern. Bei einer vom Einzelfall losgelösten, typisierenden Betrachtung ist davon auszugehen, dass eine ganztägige Kinderbetreuung in einem Wohnhaus zu Beeinträchtigungen führen kann. Denkbar sind hier ein erhöhter Lärmpegel sowie eine gesteigerte Besucherfrequenz und damit einhergehende Störungen wie vermehrter Schmutz im Treppenhaus, häufiges Betätigen der Klingel, Türenschlagen - insgesamt also größere Unruhe im Haus. Zudem ist auch ein erhöhtes Müllaufkommen durch die Entsorgung der vermehrt anfallenden Windeln zu berücksichtigen. Darauf, ob diese Beeinträchtigungen im Einzelfall tatsächlich vorliegen, kommt es nicht an.
Die zu befürchtenden Beeinträchtigungen sind auch unzumutbar. Sie gehen über diejenigen Auswirkungen hinaus, die mit einer normalen Wohnungsnutzung einhergehen, sodass die Nachbarn nicht zur Duldung verpflichtet sind.
Die Auswirkungen entsprechen teilweise zwar denen, wie sie von einer Nutzung der Wohnung durch eine kinderreiche Familie ausgehen würden und die zweifellos zu dulden wären. Hinzu kommt allerdings vermehrter Publikumsverkehr ab 7 Uhr morgens. Außerdem kommen täglich mehrere Kinder ins Haus, womit eine stärkere Verschmutzung des Treppenhauses einhergeht.
Aufgrund der Unterschiede zwischen einer kinderreichen Familie und einer mehrere Kleinkinder betreuenden Tagesmutter ist die beanstandete Nutzung der Wohnung unzulässig.
(LG Köln, Urteil v. 11.8.2011, 29 S 285/10)
Quelle
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LG Köln: Kinderbetreuung in WEG kann unzulässig sein
Die Betreuung fremder Kinder in einer Eigentumswohnung als sog.
Tagesmutter geht über die bloße Wohnnutzung hinaus und kann unzulässig
sein.
Hintergrund
Die Mieterin einer Eigentumswohnung übt in der im 1. OG rechts gelegenen Wohnung eine Tätigkeit als Tagesmutter aus. Sie betreut dort gegen Entgelt werktags zwischen 7 und 19 Uhr bis zu 5 Kinder im Alter von 0 bis 3 Jahren.
In der Teilungserklärung findet sich zur gewerblichen Nutzung der Wohnungen folgende Regelung:
„Die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann sie auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Als wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung gilt insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt. ..."
Der Verwalter hat eine Genehmigung, die Wohnung zur Kinderbetreuung nutzen zu dürfen, verweigert. Die Eigentümerin der im EG rechts gelegenen Wohnung verlangt nun von der vermietenden Eigentümerin Unterlassung.
Entscheidung
Das LG Köln gibt der Klage statt. Die Nutzung der Wohnung zur ganztägigen Betreuung fremder Kinder ist unzulässig.
Die Kinderbetreuung in der Wohnung ist eine zustimmungspflichtige Tätigkeit im Sinne der Teilungserklärung. Die Mieterin bietet die Betreuung ganztätig gegen Entgelt an, sodass es sich jedenfalls um eine berufliche Tätigkeit handelt. Ob die Tätigkeit als Gewerbe einzuordnen ist, kann daher offen bleiben.
Der Verwalter durfte die Zustimmung zu dieser beruflichen Nutzung der Wohnung aus wichtigem Grund verweigern. Bei einer vom Einzelfall losgelösten, typisierenden Betrachtung ist davon auszugehen, dass eine ganztägige Kinderbetreuung in einem Wohnhaus zu Beeinträchtigungen führen kann. Denkbar sind hier ein erhöhter Lärmpegel sowie eine gesteigerte Besucherfrequenz und damit einhergehende Störungen wie vermehrter Schmutz im Treppenhaus, häufiges Betätigen der Klingel, Türenschlagen - insgesamt also größere Unruhe im Haus. Zudem ist auch ein erhöhtes Müllaufkommen durch die Entsorgung der vermehrt anfallenden Windeln zu berücksichtigen. Darauf, ob diese Beeinträchtigungen im Einzelfall tatsächlich vorliegen, kommt es nicht an.
Die zu befürchtenden Beeinträchtigungen sind auch unzumutbar. Sie gehen über diejenigen Auswirkungen hinaus, die mit einer normalen Wohnungsnutzung einhergehen, sodass die Nachbarn nicht zur Duldung verpflichtet sind.
Die Auswirkungen entsprechen teilweise zwar denen, wie sie von einer Nutzung der Wohnung durch eine kinderreiche Familie ausgehen würden und die zweifellos zu dulden wären. Hinzu kommt allerdings vermehrter Publikumsverkehr ab 7 Uhr morgens. Außerdem kommen täglich mehrere Kinder ins Haus, womit eine stärkere Verschmutzung des Treppenhauses einhergeht.
Aufgrund der Unterschiede zwischen einer kinderreichen Familie und einer mehrere Kleinkinder betreuenden Tagesmutter ist die beanstandete Nutzung der Wohnung unzulässig.
(LG Köln, Urteil v. 11.8.2011, 29 S 285/10)
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Hintergrund
Die Mieterin einer Eigentumswohnung übt in der im 1. OG rechts gelegenen Wohnung eine Tätigkeit als Tagesmutter aus. Sie betreut dort gegen Entgelt werktags zwischen 7 und 19 Uhr bis zu 5 Kinder im Alter von 0 bis 3 Jahren.
In der Teilungserklärung findet sich zur gewerblichen Nutzung der Wohnungen folgende Regelung:
„Die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann sie auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Als wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung gilt insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt. ..."
Der Verwalter hat eine Genehmigung, die Wohnung zur Kinderbetreuung nutzen zu dürfen, verweigert. Die Eigentümerin der im EG rechts gelegenen Wohnung verlangt nun von der vermietenden Eigentümerin Unterlassung.
Entscheidung
Das LG Köln gibt der Klage statt. Die Nutzung der Wohnung zur ganztägigen Betreuung fremder Kinder ist unzulässig.
Die Kinderbetreuung in der Wohnung ist eine zustimmungspflichtige Tätigkeit im Sinne der Teilungserklärung. Die Mieterin bietet die Betreuung ganztätig gegen Entgelt an, sodass es sich jedenfalls um eine berufliche Tätigkeit handelt. Ob die Tätigkeit als Gewerbe einzuordnen ist, kann daher offen bleiben.
Der Verwalter durfte die Zustimmung zu dieser beruflichen Nutzung der Wohnung aus wichtigem Grund verweigern. Bei einer vom Einzelfall losgelösten, typisierenden Betrachtung ist davon auszugehen, dass eine ganztägige Kinderbetreuung in einem Wohnhaus zu Beeinträchtigungen führen kann. Denkbar sind hier ein erhöhter Lärmpegel sowie eine gesteigerte Besucherfrequenz und damit einhergehende Störungen wie vermehrter Schmutz im Treppenhaus, häufiges Betätigen der Klingel, Türenschlagen - insgesamt also größere Unruhe im Haus. Zudem ist auch ein erhöhtes Müllaufkommen durch die Entsorgung der vermehrt anfallenden Windeln zu berücksichtigen. Darauf, ob diese Beeinträchtigungen im Einzelfall tatsächlich vorliegen, kommt es nicht an.
Die zu befürchtenden Beeinträchtigungen sind auch unzumutbar. Sie gehen über diejenigen Auswirkungen hinaus, die mit einer normalen Wohnungsnutzung einhergehen, sodass die Nachbarn nicht zur Duldung verpflichtet sind.
Die Auswirkungen entsprechen teilweise zwar denen, wie sie von einer Nutzung der Wohnung durch eine kinderreiche Familie ausgehen würden und die zweifellos zu dulden wären. Hinzu kommt allerdings vermehrter Publikumsverkehr ab 7 Uhr morgens. Außerdem kommen täglich mehrere Kinder ins Haus, womit eine stärkere Verschmutzung des Treppenhauses einhergeht.
Aufgrund der Unterschiede zwischen einer kinderreichen Familie und einer mehrere Kleinkinder betreuenden Tagesmutter ist die beanstandete Nutzung der Wohnung unzulässig.
(LG Köln, Urteil v. 11.8.2011, 29 S 285/10)
Quelle
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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BGH: Zwangsverwalter ist nicht für Hausgeldrückstände zuständig
Der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung ist nicht verpflichtet, rückständige Hausgelder bzw. rückständige Sonderumlagen zu zahlen. Das zählt nicht zu seinem Pflichtenkreis.
Hintergrund
Eine WEG verlangt von einem Wohnungseigentümer Zahlung auf eine Sonderumlage.
Im Juni 2005 hatten die Eigentümer die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, die im August 2005 fällig sein sollte. Auf die beiden Wohnungen des beklagten Eigentümers entfielen 7.700 Euro.
Ende 2006 wurde die Zwangsverwaltung über die beiden Wohnungen angeordnet. Im Oktober 2008 zahlte der Zwangsverwalter 1.000 Euro auf die Sonderumlage. Wegen des noch offenen Betrages hat die WEG den Erlass eines Mahnbescheids gegen den Eigentümer beantragt, der diesem im Juli 2009 zugestellt wurde. Der Eigentümer meint, der Zahlungsanspruch sei verjährt.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Wohnungseigentümer Recht. Der Anspruch auf Zahlung der Sonderumlage ist verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist endete am 31.12.2008. Die Verjährung hat auch nicht wegen der Teilzahlung des Zwangsverwalters gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB neu begonnen.
Nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährung erneut, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt. Dem Anerkenntnis des Schuldners steht das eines anderen gleich, der aufgrund eines Rechtsgeschäfts oder kraft Gesetzes ermächtigt ist, für den Schuldner zu handeln, z. B. Zwangsverwalter.
Allerdings tritt der Zwangsverwalter nur insoweit an die Stelle des Schuldners, als sich das aus seinem Pflichtenkreis heraus ergibt. Er hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen.
Die Ausgaben, die zur ordnungsgemäßen Durchführung der Zwangsverwaltung erforderlich sind, hat er gemäß § 155 Abs. 1 ZVG ohne Teilungsplan und Anordnung des Vollstreckungsgerichts aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten. Zu den Ausgaben der Verwaltung zählt bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum auch das laufende Hausgeld.
Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören hingegen die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Hausgelder. Dies gilt auch für rückständige Sonderumlagen. Sie sind nur im gerichtlichen Verteilungsverfahren zu berücksichtigen, wenn die Gemeinschaft wegen dieser Ansprüche die Zwangsverwaltung betreibt.
Hier hat der Zwangsverwalter selbständig eine Teilzahlung auf die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung von der WEG beschlossene, rückständige Sonderumlage geleistet. Das war von seinem Pflichtenkreis nicht erfasst. Seine Handlung kann, da er hierzu gesetzlich nicht ermächtigt war, dem beklagten Eigentümer nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden. Deshalb hat Zahlung des Zwangsverwalters keinen Einfluss auf die Verjährung.
(BGH, Urteil v. 9.12.2011, V ZR 131/11)
Quelle
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Hintergrund
Eine WEG verlangt von einem Wohnungseigentümer Zahlung auf eine Sonderumlage.
Im Juni 2005 hatten die Eigentümer die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, die im August 2005 fällig sein sollte. Auf die beiden Wohnungen des beklagten Eigentümers entfielen 7.700 Euro.
Ende 2006 wurde die Zwangsverwaltung über die beiden Wohnungen angeordnet. Im Oktober 2008 zahlte der Zwangsverwalter 1.000 Euro auf die Sonderumlage. Wegen des noch offenen Betrages hat die WEG den Erlass eines Mahnbescheids gegen den Eigentümer beantragt, der diesem im Juli 2009 zugestellt wurde. Der Eigentümer meint, der Zahlungsanspruch sei verjährt.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Wohnungseigentümer Recht. Der Anspruch auf Zahlung der Sonderumlage ist verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist endete am 31.12.2008. Die Verjährung hat auch nicht wegen der Teilzahlung des Zwangsverwalters gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB neu begonnen.
Nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährung erneut, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt. Dem Anerkenntnis des Schuldners steht das eines anderen gleich, der aufgrund eines Rechtsgeschäfts oder kraft Gesetzes ermächtigt ist, für den Schuldner zu handeln, z. B. Zwangsverwalter.
Allerdings tritt der Zwangsverwalter nur insoweit an die Stelle des Schuldners, als sich das aus seinem Pflichtenkreis heraus ergibt. Er hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen.
Die Ausgaben, die zur ordnungsgemäßen Durchführung der Zwangsverwaltung erforderlich sind, hat er gemäß § 155 Abs. 1 ZVG ohne Teilungsplan und Anordnung des Vollstreckungsgerichts aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten. Zu den Ausgaben der Verwaltung zählt bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum auch das laufende Hausgeld.
Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören hingegen die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Hausgelder. Dies gilt auch für rückständige Sonderumlagen. Sie sind nur im gerichtlichen Verteilungsverfahren zu berücksichtigen, wenn die Gemeinschaft wegen dieser Ansprüche die Zwangsverwaltung betreibt.
Hier hat der Zwangsverwalter selbständig eine Teilzahlung auf die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung von der WEG beschlossene, rückständige Sonderumlage geleistet. Das war von seinem Pflichtenkreis nicht erfasst. Seine Handlung kann, da er hierzu gesetzlich nicht ermächtigt war, dem beklagten Eigentümer nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden. Deshalb hat Zahlung des Zwangsverwalters keinen Einfluss auf die Verjährung.
(BGH, Urteil v. 9.12.2011, V ZR 131/11)
Quelle
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BGH: Zwangsverwalter ist nicht für Hausgeldrückstände zuständig
Der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung ist nicht verpflichtet,
rückständige Hausgelder bzw. rückständige Sonderumlagen zu zahlen. Das
zählt nicht zu seinem Pflichtenkreis.
Hintergrund
Eine WEG verlangt von einem Wohnungseigentümer Zahlung auf eine Sonderumlage.
Im Juni 2005 hatten die Eigentümer die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, die im August 2005 fällig sein sollte. Auf die beiden Wohnungen des beklagten Eigentümers entfielen 7.700 Euro.
Ende 2006 wurde die Zwangsverwaltung über die beiden Wohnungen angeordnet. Im Oktober 2008 zahlte der Zwangsverwalter 1.000 Euro auf die Sonderumlage. Wegen des noch offenen Betrages hat die WEG den Erlass eines Mahnbescheids gegen den Eigentümer beantragt, der diesem im Juli 2009 zugestellt wurde. Der Eigentümer meint, der Zahlungsanspruch sei verjährt.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Wohnungseigentümer Recht. Der Anspruch auf Zahlung der Sonderumlage ist verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist endete am 31.12.2008. Die Verjährung hat auch nicht wegen der Teilzahlung des Zwangsverwalters gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB neu begonnen.
Nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährung erneut, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt. Dem Anerkenntnis des Schuldners steht das eines anderen gleich, der aufgrund eines Rechtsgeschäfts oder kraft Gesetzes ermächtigt ist, für den Schuldner zu handeln, z. B. Zwangsverwalter.
Allerdings tritt der Zwangsverwalter nur insoweit an die Stelle des Schuldners, als sich das aus seinem Pflichtenkreis heraus ergibt. Er hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen.
Die Ausgaben, die zur ordnungsgemäßen Durchführung der Zwangsverwaltung erforderlich sind, hat er gemäß § 155 Abs. 1 ZVG ohne Teilungsplan und Anordnung des Vollstreckungsgerichts aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten. Zu den Ausgaben der Verwaltung zählt bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum auch das laufende Hausgeld.
Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören hingegen die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Hausgelder. Dies gilt auch für rückständige Sonderumlagen. Sie sind nur im gerichtlichen Verteilungsverfahren zu berücksichtigen, wenn die Gemeinschaft wegen dieser Ansprüche die Zwangsverwaltung betreibt.
Hier hat der Zwangsverwalter selbständig eine Teilzahlung auf die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung von der WEG beschlossene, rückständige Sonderumlage geleistet. Das war von seinem Pflichtenkreis nicht erfasst. Seine Handlung kann, da er hierzu gesetzlich nicht ermächtigt war, dem beklagten Eigentümer nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden. Deshalb hat Zahlung des Zwangsverwalters keinen Einfluss auf die Verjährung.
(BGH, Urteil v. 9.12.2011, V ZR 131/11)
Quelle
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Hintergrund
Eine WEG verlangt von einem Wohnungseigentümer Zahlung auf eine Sonderumlage.
Im Juni 2005 hatten die Eigentümer die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, die im August 2005 fällig sein sollte. Auf die beiden Wohnungen des beklagten Eigentümers entfielen 7.700 Euro.
Ende 2006 wurde die Zwangsverwaltung über die beiden Wohnungen angeordnet. Im Oktober 2008 zahlte der Zwangsverwalter 1.000 Euro auf die Sonderumlage. Wegen des noch offenen Betrages hat die WEG den Erlass eines Mahnbescheids gegen den Eigentümer beantragt, der diesem im Juli 2009 zugestellt wurde. Der Eigentümer meint, der Zahlungsanspruch sei verjährt.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Wohnungseigentümer Recht. Der Anspruch auf Zahlung der Sonderumlage ist verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist endete am 31.12.2008. Die Verjährung hat auch nicht wegen der Teilzahlung des Zwangsverwalters gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB neu begonnen.
Nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährung erneut, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt. Dem Anerkenntnis des Schuldners steht das eines anderen gleich, der aufgrund eines Rechtsgeschäfts oder kraft Gesetzes ermächtigt ist, für den Schuldner zu handeln, z. B. Zwangsverwalter.
Allerdings tritt der Zwangsverwalter nur insoweit an die Stelle des Schuldners, als sich das aus seinem Pflichtenkreis heraus ergibt. Er hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen.
Die Ausgaben, die zur ordnungsgemäßen Durchführung der Zwangsverwaltung erforderlich sind, hat er gemäß § 155 Abs. 1 ZVG ohne Teilungsplan und Anordnung des Vollstreckungsgerichts aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten. Zu den Ausgaben der Verwaltung zählt bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum auch das laufende Hausgeld.
Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören hingegen die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Hausgelder. Dies gilt auch für rückständige Sonderumlagen. Sie sind nur im gerichtlichen Verteilungsverfahren zu berücksichtigen, wenn die Gemeinschaft wegen dieser Ansprüche die Zwangsverwaltung betreibt.
Hier hat der Zwangsverwalter selbständig eine Teilzahlung auf die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung von der WEG beschlossene, rückständige Sonderumlage geleistet. Das war von seinem Pflichtenkreis nicht erfasst. Seine Handlung kann, da er hierzu gesetzlich nicht ermächtigt war, dem beklagten Eigentümer nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden. Deshalb hat Zahlung des Zwangsverwalters keinen Einfluss auf die Verjährung.
(BGH, Urteil v. 9.12.2011, V ZR 131/11)
Quelle
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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kontakt@gottschling-immobilien.de
BGH: Abflussprinzip bei Heizkostenabrechnung unzulässig
Der Vermieter muss die Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abrechnen. Eine Abrechnung anhand der Vorauszahlungen widerspricht der Heizkostenverordnung.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern die Nachzahlung von Heizkosten.
Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen hat die Vermieterin nach dem sogenannten Abflussprinzip nur die im Abrechnungszeitraum gezahlten Vorauszahlungen an den Energieversorger als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten darüber, ob die Abrechnungen den Anforderungen der Heizkostenverordnung entsprechen.
Entscheidung
Der BGH gibt den Mietern Recht. Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung.
Gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.
Ein derartiger Mangel der Abrechnung kann auch nicht dadurch ausgeglichen werden, dass die Heizkostenforderung nach § 12 Heizkostenverordnung um 15 Prozent gekürzt wird. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.
(BGH, Urteil v. 1.2.2012, VIII ZR 156/11)
Quelle
Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern die Nachzahlung von Heizkosten.
Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen hat die Vermieterin nach dem sogenannten Abflussprinzip nur die im Abrechnungszeitraum gezahlten Vorauszahlungen an den Energieversorger als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten darüber, ob die Abrechnungen den Anforderungen der Heizkostenverordnung entsprechen.
Entscheidung
Der BGH gibt den Mietern Recht. Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung.
Gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.
Ein derartiger Mangel der Abrechnung kann auch nicht dadurch ausgeglichen werden, dass die Heizkostenforderung nach § 12 Heizkostenverordnung um 15 Prozent gekürzt wird. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.
(BGH, Urteil v. 1.2.2012, VIII ZR 156/11)
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kontakt@gottschling-immobilien.de
BGH: Abflussprinzip bei Heizkostenabrechnung unzulässig
Der Vermieter muss die Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch
abrechnen. Eine Abrechnung anhand der Vorauszahlungen widerspricht der
Heizkostenverordnung.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern die Nachzahlung von Heizkosten.
Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen hat die Vermieterin nach dem sogenannten Abflussprinzip nur die im Abrechnungszeitraum gezahlten Vorauszahlungen an den Energieversorger als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten darüber, ob die Abrechnungen den Anforderungen der Heizkostenverordnung entsprechen.
Entscheidung
Der BGH gibt den Mietern Recht. Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung.
Gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.
Ein derartiger Mangel der Abrechnung kann auch nicht dadurch ausgeglichen werden, dass die Heizkostenforderung nach § 12 Heizkostenverordnung um 15 Prozent gekürzt wird. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.
(BGH, Urteil v. 1.2.2012, VIII ZR 156/11)
Quelle
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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kontakt@gottschling-immobilien.de
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern die Nachzahlung von Heizkosten.
Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen hat die Vermieterin nach dem sogenannten Abflussprinzip nur die im Abrechnungszeitraum gezahlten Vorauszahlungen an den Energieversorger als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten darüber, ob die Abrechnungen den Anforderungen der Heizkostenverordnung entsprechen.
Entscheidung
Der BGH gibt den Mietern Recht. Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung.
Gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.
Ein derartiger Mangel der Abrechnung kann auch nicht dadurch ausgeglichen werden, dass die Heizkostenforderung nach § 12 Heizkostenverordnung um 15 Prozent gekürzt wird. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.
(BGH, Urteil v. 1.2.2012, VIII ZR 156/11)
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