Es liegt im Ermessen der Wohnungseigentümer, ob sie für die
Sanierung eines Altbaus einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder
sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen
zu beschließen.
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer beantragte
in einer Eigentümerversammlung im Oktober 2009 die Aufstellung eines
verbindlichen Sanierungsplans für das gemeinschaftliche Gebäude für den
Zeitraum 2010 bis 2014. Das Gebäude ist ca. 100 Jahre alt. Die übrigen
Miteigentümer lehnten den Antrag ab.
Hiergegen wendet sich der Eigentümer mit der Anfechtungsklage.
Zugleich beantragt er, die anderen Eigentümer zu verurteilen, der
Aufstellung eines Sanierungsplans zuzustimmen.
Entscheidung
Die Klage bleibt ohne Erfolg. Der Eigentümer hat keinen Anspruch auf Beschluss eines Sanierungsplans.
Gemäß
§ 21 Abs. 4 WEG kann der Eigentümer verlangen, dass die Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums dem Interesse der Gesamtheit der
Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Sind die
Wohnungseigentümer nicht durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss
gebunden, können sie unter mehreren geeigneten Maßnahmen nach billigem
Ermessen auswählen. Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme entsteht
lediglich dann, wenn allein diese ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Zur
Planung und Koordinierung verschiedener Arbeiten kann sich die
Eigentümergemeinschaft eines Sanierungsplans bedienen. Soweit es um die
Prognose der anstehenden Maßnahmen im Sinne einer Bedarfsermittlung
geht, ist es Aufgabe des Verwalters, einen solchen Plan zu erstellen und
zu führen.
Einen verbindlichen Sanierungsplan, wie ihn der
klagende Eigentümer anstrebt, hat dagegen die Eigentümerversammlung zu
beschließen. Diese kann mittels einer Prioritätenliste, die bei neuen
Erkenntnissen gegebenenfalls aktualisiert werden muss, eine sachgerechte
Planung über einen längeren Zeitraum hinweg vornehmen. Ob ein solcher
Plan beschlossen wird, steht ebenso wie seine spätere Fortentwicklung
grundsätzlich im Ermessen der Gemeinschaft.
Ein darauf gerichteter
Anspruch besteht ausnahmsweise, wenn aufgrund besonderer Umstände nur
ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Solche
außergewöhnlichen Umstände konnte der BGH im vorliegenden Fall nicht
feststellen.
(BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11)
Quelle
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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