Gehört eine Eigentumswohnung zu einem Nachlass, weil sie der Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat, sind die Hausgeldschulden, die während der Testamentsvollstreckung fällig werden, Nachlassverbindlichkeiten.
Hintergrund
Eine WEG verlangt von einem Testamentsvollstrecker Hausgeldzahlungen.
Der Testamentsvollstrecker hatte für den als Erben eingesetzten Enkel eines Verstorbenen eine Eigentumswohnung in der Anlage gekauft. Hintergrund war, dass der Erblasser in seinem Testament angeordnet hatte, der bis Ende 2022 eingesetzte Testamentsvollstrecker solle aus Mitteln des Nachlasses für den Erben eine Eigentumswohnung erwerben. Im Grundbuch wurden der Erbe als Wohnungseigentümer sowie ein Testamentsvollstreckervermerk eingetragen.
In der Folgezeit liefen Hausgeldrückstände auf. Wegen dieser Rückstände erwirkte die WEG gegen den Erben mehrere Vollstreckungsbescheide über insgesamt 5.600 Euro. Ein Versuch, in die Wohnung zu vollstrecken, verlief erfolglos. Die WEG verlangt nun vom Testamentsvollstrecker, in Höhe von 5.600 Euro die Zwangsvollstreckung in den Nachlass zu dulden sowie Zahlung weiterer zwischenzeitlich aufgelaufener Hausgeldrückstände von 2.600 Euro.
Der BGH hatte zu entscheiden, ob neben dem Erben persönlich auch der Nachlass für die Hausgelder haftet, sodass auch der Testamentsvollstrecker in Anspruch genommen werden kann.
Entscheidung
Der BGH gibt der WEG Recht. Die Hausgeldforderungen sind Nachlassschulden, die sowohl gegen den Erben als auch gegen den Testamentsvollstrecker geltend gemacht werden können.
Die Wohnung gehört zum Nachlass, denn sie wurde aus Mitteln des Nachlasses erworben. Sie unterliegt auch der Verwaltung durch den Testamentsvollstrecker. Deshalb sind die aus der Verwaltung entstehenden Schulden keine reinen Eigenschulden des Erben, sondern sog. Nachlasserbenschulden, für die sowohl der Erbe als auch der Nachlass haftet.
(BGH, Urteil v. 4.11.2011, V ZR 82/11)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1324028963.5&chorid=01816042&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienVerwaltung%2F357%2F01816042%2F2011-12-21%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20Testamentsvollstrecker%20muss%20Hausgeld%20zahlen
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Mittwoch, 21. Dezember 2011
BGH: Testamentsvollstrecker muss Hausgeld zahlen
Gehört eine Eigentumswohnung zu einem Nachlass, weil sie der
Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat,
sind die Hausgeldschulden, die während der Testamentsvollstreckung
fällig werden, Nachlassverbindlichkeiten.
Hintergrund
Eine WEG verlangt von einem Testamentsvollstrecker Hausgeldzahlungen.
Der Testamentsvollstrecker hatte für den als Erben eingesetzten Enkel eines Verstorbenen eine Eigentumswohnung in der Anlage gekauft. Hintergrund war, dass der Erblasser in seinem Testament angeordnet hatte, der bis Ende 2022 eingesetzte Testamentsvollstrecker solle aus Mitteln des Nachlasses für den Erben eine Eigentumswohnung erwerben. Im Grundbuch wurden der Erbe als Wohnungseigentümer sowie ein Testamentsvollstreckervermerk eingetragen.
In der Folgezeit liefen Hausgeldrückstände auf. Wegen dieser Rückstände erwirkte die WEG gegen den Erben mehrere Vollstreckungsbescheide über insgesamt 5.600 Euro. Ein Versuch, in die Wohnung zu vollstrecken, verlief erfolglos. Die WEG verlangt nun vom Testamentsvollstrecker, in Höhe von 5.600 Euro die Zwangsvollstreckung in den Nachlass zu dulden sowie Zahlung weiterer zwischenzeitlich aufgelaufener Hausgeldrückstände von 2.600 Euro.
Der BGH hatte zu entscheiden, ob neben dem Erben persönlich auch der Nachlass für die Hausgelder haftet, sodass auch der Testamentsvollstrecker in Anspruch genommen werden kann.
Entscheidung
Der BGH gibt der WEG Recht. Die Hausgeldforderungen sind Nachlassschulden, die sowohl gegen den Erben als auch gegen den Testamentsvollstrecker geltend gemacht werden können.
Die Wohnung gehört zum Nachlass, denn sie wurde aus Mitteln des Nachlasses erworben. Sie unterliegt auch der Verwaltung durch den Testamentsvollstrecker. Deshalb sind die aus der Verwaltung entstehenden Schulden keine reinen Eigenschulden des Erben, sondern sog. Nachlasserbenschulden, für die sowohl der Erbe als auch der Nachlass haftet.
(BGH, Urteil v. 4.11.2011, V ZR 82/11)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1324028963.5&chorid=01816042&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienVerwaltung%2F357%2F01816042%2F2011-12-21%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20Testamentsvollstrecker%20muss%20Hausgeld%20zahlen
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Hintergrund
Eine WEG verlangt von einem Testamentsvollstrecker Hausgeldzahlungen.
Der Testamentsvollstrecker hatte für den als Erben eingesetzten Enkel eines Verstorbenen eine Eigentumswohnung in der Anlage gekauft. Hintergrund war, dass der Erblasser in seinem Testament angeordnet hatte, der bis Ende 2022 eingesetzte Testamentsvollstrecker solle aus Mitteln des Nachlasses für den Erben eine Eigentumswohnung erwerben. Im Grundbuch wurden der Erbe als Wohnungseigentümer sowie ein Testamentsvollstreckervermerk eingetragen.
In der Folgezeit liefen Hausgeldrückstände auf. Wegen dieser Rückstände erwirkte die WEG gegen den Erben mehrere Vollstreckungsbescheide über insgesamt 5.600 Euro. Ein Versuch, in die Wohnung zu vollstrecken, verlief erfolglos. Die WEG verlangt nun vom Testamentsvollstrecker, in Höhe von 5.600 Euro die Zwangsvollstreckung in den Nachlass zu dulden sowie Zahlung weiterer zwischenzeitlich aufgelaufener Hausgeldrückstände von 2.600 Euro.
Der BGH hatte zu entscheiden, ob neben dem Erben persönlich auch der Nachlass für die Hausgelder haftet, sodass auch der Testamentsvollstrecker in Anspruch genommen werden kann.
Entscheidung
Der BGH gibt der WEG Recht. Die Hausgeldforderungen sind Nachlassschulden, die sowohl gegen den Erben als auch gegen den Testamentsvollstrecker geltend gemacht werden können.
Die Wohnung gehört zum Nachlass, denn sie wurde aus Mitteln des Nachlasses erworben. Sie unterliegt auch der Verwaltung durch den Testamentsvollstrecker. Deshalb sind die aus der Verwaltung entstehenden Schulden keine reinen Eigenschulden des Erben, sondern sog. Nachlasserbenschulden, für die sowohl der Erbe als auch der Nachlass haftet.
(BGH, Urteil v. 4.11.2011, V ZR 82/11)
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AG Tostedt: Verwalter muss neutral bleiben
Der Verwalter muss sich gegenüber den Wohnungseigentümern neutral verhalten und die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen wahren. Bezeichnet er einen Eigentümer als Querulanten, kann dies gegen seine Wiederbestellung sprechen.
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, mit dem der Verwalter für weitere 5 Jahre bestellt worden ist.
Anlässlich einer Eigentümerversammlung hatte ein Mitarbeiter der Verwaltung den nun klagenden Eigentümer als Querulanten bezeichnet und anderen Eigentümern geraten, sich von ihm zu distanzieren. Zuvor hatte der klagende Eigentümer mehrere Gerichtsverfahren angestrengt und diverse Eingaben an die Verwaltung gerichtet, was dort zusätzlichen Aufwand verursacht hat.
Entscheidung
Das AG Tostedt gibt der Anfechtungsklage statt. Die Wiederbestellung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Es liegen Anhaltspunkte vor, die für den klagenden Eigentümer die Annahme rechtfertigen, dass der Verwalter ihm nicht mit der gebotenen Neutralität begegnet.
Der Verwalter muss die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen vertreten, sei es untereinander oder im Verhältnis zu Dritten. Das setzt jedoch voraus, dass er die Anliegen der einzelnen Eigentümer unvoreingenommen prüft und sie ggf. mit einer sachlichen Empfehlung zur Entscheidung durch die Eigentümerversammlung stellt. Dabei muss der Verwalter insbesondere in internen Auseinandersetzungen zwischen einzelnen Eigentümern die Objektivität wahren, da er allen Eigentümern gleichermaßen zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet ist.
Aufgrund der Äußerungen des Mitarbeiters der Verwaltung ist hier zu befürchten, dass der Verwalter dem klagenden Eigentümer die erforderliche Neutralität nicht entgegenbringt. Wer einen Eigentümer als Querulanten bezeichnet und empfiehlt, sich von diesem zu distanzieren, bringt dadurch zum Ausdruck, dass er dessen Anliegen generell als unberechtigt und nachteilig für die Gemeinschaft empfinde.
Wenn ein Eigentümer durch sein Verhalten zusätzlichen Arbeitsaufwand beim Verwalter verursacht, muss es diesem allerdings möglich sein, Maßnahmen zu ergreifen, die einen geregelten Fortgang der Verwaltung gewährleisten. Gleichwohl ist der Verwalter nicht von der Pflicht befreit, die Anliegen aller Eigentümer unvoreingenommen auf ihre Berechtigung zu prüfen und sie gegebenenfalls gegenüber der Gemeinschaft zu vertreten. Auch dem Verwalter nicht zugeneigte Eigentümer können im Einzelfall berechtigte Anliegen haben.
Die getätigten Aussagen lassen hier aber befürchten, dass der Verwalter auch sachdienlichen Anliegen des klagenden Eigentümers nicht objektiv nachgeht und so dessen Interessen nicht neutral gegenüber den anderen Eigentümern oder Dritten vertritt.
(AG Tostedt, Urteil v. 6.5.2011, 5 C 119/10)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1324037637.45&chorid=01816042&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienVerwaltung%2F357%2F01816042%2F2011-12-21%2FTop-News%3A%20Verwalter%20muss%20neutral%20bleiben
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Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, mit dem der Verwalter für weitere 5 Jahre bestellt worden ist.
Anlässlich einer Eigentümerversammlung hatte ein Mitarbeiter der Verwaltung den nun klagenden Eigentümer als Querulanten bezeichnet und anderen Eigentümern geraten, sich von ihm zu distanzieren. Zuvor hatte der klagende Eigentümer mehrere Gerichtsverfahren angestrengt und diverse Eingaben an die Verwaltung gerichtet, was dort zusätzlichen Aufwand verursacht hat.
Entscheidung
Das AG Tostedt gibt der Anfechtungsklage statt. Die Wiederbestellung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Es liegen Anhaltspunkte vor, die für den klagenden Eigentümer die Annahme rechtfertigen, dass der Verwalter ihm nicht mit der gebotenen Neutralität begegnet.
Der Verwalter muss die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen vertreten, sei es untereinander oder im Verhältnis zu Dritten. Das setzt jedoch voraus, dass er die Anliegen der einzelnen Eigentümer unvoreingenommen prüft und sie ggf. mit einer sachlichen Empfehlung zur Entscheidung durch die Eigentümerversammlung stellt. Dabei muss der Verwalter insbesondere in internen Auseinandersetzungen zwischen einzelnen Eigentümern die Objektivität wahren, da er allen Eigentümern gleichermaßen zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet ist.
Aufgrund der Äußerungen des Mitarbeiters der Verwaltung ist hier zu befürchten, dass der Verwalter dem klagenden Eigentümer die erforderliche Neutralität nicht entgegenbringt. Wer einen Eigentümer als Querulanten bezeichnet und empfiehlt, sich von diesem zu distanzieren, bringt dadurch zum Ausdruck, dass er dessen Anliegen generell als unberechtigt und nachteilig für die Gemeinschaft empfinde.
Wenn ein Eigentümer durch sein Verhalten zusätzlichen Arbeitsaufwand beim Verwalter verursacht, muss es diesem allerdings möglich sein, Maßnahmen zu ergreifen, die einen geregelten Fortgang der Verwaltung gewährleisten. Gleichwohl ist der Verwalter nicht von der Pflicht befreit, die Anliegen aller Eigentümer unvoreingenommen auf ihre Berechtigung zu prüfen und sie gegebenenfalls gegenüber der Gemeinschaft zu vertreten. Auch dem Verwalter nicht zugeneigte Eigentümer können im Einzelfall berechtigte Anliegen haben.
Die getätigten Aussagen lassen hier aber befürchten, dass der Verwalter auch sachdienlichen Anliegen des klagenden Eigentümers nicht objektiv nachgeht und so dessen Interessen nicht neutral gegenüber den anderen Eigentümern oder Dritten vertritt.
(AG Tostedt, Urteil v. 6.5.2011, 5 C 119/10)
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AG Tostedt: Verwalter muss neutral bleiben
Der Verwalter muss sich gegenüber den Wohnungseigentümern neutral
verhalten und die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen wahren.
Bezeichnet er einen Eigentümer als Querulanten, kann dies gegen seine
Wiederbestellung sprechen.
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, mit dem der Verwalter für weitere 5 Jahre bestellt worden ist.
Anlässlich einer Eigentümerversammlung hatte ein Mitarbeiter der Verwaltung den nun klagenden Eigentümer als Querulanten bezeichnet und anderen Eigentümern geraten, sich von ihm zu distanzieren. Zuvor hatte der klagende Eigentümer mehrere Gerichtsverfahren angestrengt und diverse Eingaben an die Verwaltung gerichtet, was dort zusätzlichen Aufwand verursacht hat.
Entscheidung
Das AG Tostedt gibt der Anfechtungsklage statt. Die Wiederbestellung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Es liegen Anhaltspunkte vor, die für den klagenden Eigentümer die Annahme rechtfertigen, dass der Verwalter ihm nicht mit der gebotenen Neutralität begegnet.
Der Verwalter muss die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen vertreten, sei es untereinander oder im Verhältnis zu Dritten. Das setzt jedoch voraus, dass er die Anliegen der einzelnen Eigentümer unvoreingenommen prüft und sie ggf. mit einer sachlichen Empfehlung zur Entscheidung durch die Eigentümerversammlung stellt. Dabei muss der Verwalter insbesondere in internen Auseinandersetzungen zwischen einzelnen Eigentümern die Objektivität wahren, da er allen Eigentümern gleichermaßen zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet ist.
Aufgrund der Äußerungen des Mitarbeiters der Verwaltung ist hier zu befürchten, dass der Verwalter dem klagenden Eigentümer die erforderliche Neutralität nicht entgegenbringt. Wer einen Eigentümer als Querulanten bezeichnet und empfiehlt, sich von diesem zu distanzieren, bringt dadurch zum Ausdruck, dass er dessen Anliegen generell als unberechtigt und nachteilig für die Gemeinschaft empfinde.
Wenn ein Eigentümer durch sein Verhalten zusätzlichen Arbeitsaufwand beim Verwalter verursacht, muss es diesem allerdings möglich sein, Maßnahmen zu ergreifen, die einen geregelten Fortgang der Verwaltung gewährleisten. Gleichwohl ist der Verwalter nicht von der Pflicht befreit, die Anliegen aller Eigentümer unvoreingenommen auf ihre Berechtigung zu prüfen und sie gegebenenfalls gegenüber der Gemeinschaft zu vertreten. Auch dem Verwalter nicht zugeneigte Eigentümer können im Einzelfall berechtigte Anliegen haben.
Die getätigten Aussagen lassen hier aber befürchten, dass der Verwalter auch sachdienlichen Anliegen des klagenden Eigentümers nicht objektiv nachgeht und so dessen Interessen nicht neutral gegenüber den anderen Eigentümern oder Dritten vertritt.
(AG Tostedt, Urteil v. 6.5.2011, 5 C 119/10)
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Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, mit dem der Verwalter für weitere 5 Jahre bestellt worden ist.
Anlässlich einer Eigentümerversammlung hatte ein Mitarbeiter der Verwaltung den nun klagenden Eigentümer als Querulanten bezeichnet und anderen Eigentümern geraten, sich von ihm zu distanzieren. Zuvor hatte der klagende Eigentümer mehrere Gerichtsverfahren angestrengt und diverse Eingaben an die Verwaltung gerichtet, was dort zusätzlichen Aufwand verursacht hat.
Entscheidung
Das AG Tostedt gibt der Anfechtungsklage statt. Die Wiederbestellung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Es liegen Anhaltspunkte vor, die für den klagenden Eigentümer die Annahme rechtfertigen, dass der Verwalter ihm nicht mit der gebotenen Neutralität begegnet.
Der Verwalter muss die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen vertreten, sei es untereinander oder im Verhältnis zu Dritten. Das setzt jedoch voraus, dass er die Anliegen der einzelnen Eigentümer unvoreingenommen prüft und sie ggf. mit einer sachlichen Empfehlung zur Entscheidung durch die Eigentümerversammlung stellt. Dabei muss der Verwalter insbesondere in internen Auseinandersetzungen zwischen einzelnen Eigentümern die Objektivität wahren, da er allen Eigentümern gleichermaßen zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet ist.
Aufgrund der Äußerungen des Mitarbeiters der Verwaltung ist hier zu befürchten, dass der Verwalter dem klagenden Eigentümer die erforderliche Neutralität nicht entgegenbringt. Wer einen Eigentümer als Querulanten bezeichnet und empfiehlt, sich von diesem zu distanzieren, bringt dadurch zum Ausdruck, dass er dessen Anliegen generell als unberechtigt und nachteilig für die Gemeinschaft empfinde.
Wenn ein Eigentümer durch sein Verhalten zusätzlichen Arbeitsaufwand beim Verwalter verursacht, muss es diesem allerdings möglich sein, Maßnahmen zu ergreifen, die einen geregelten Fortgang der Verwaltung gewährleisten. Gleichwohl ist der Verwalter nicht von der Pflicht befreit, die Anliegen aller Eigentümer unvoreingenommen auf ihre Berechtigung zu prüfen und sie gegebenenfalls gegenüber der Gemeinschaft zu vertreten. Auch dem Verwalter nicht zugeneigte Eigentümer können im Einzelfall berechtigte Anliegen haben.
Die getätigten Aussagen lassen hier aber befürchten, dass der Verwalter auch sachdienlichen Anliegen des klagenden Eigentümers nicht objektiv nachgeht und so dessen Interessen nicht neutral gegenüber den anderen Eigentümern oder Dritten vertritt.
(AG Tostedt, Urteil v. 6.5.2011, 5 C 119/10)
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Mittwoch, 7. Dezember 2011
BGH: Hebeanlage von Doppelparker kann Sondereigentum sein
Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird.
Hintergrund
Der Eigentümer eines Pkw verlangt von einer WEG Schadensersatz wegen der Beschädigung seines Fahrzeugs. Er hatte sein Fahrzeug mit Einverständnis des Berechtigten in der Wohnungseigentumsanlage in einer Doppelstockgarage geparkt. Während der Wagen dort stand, wurde dieser beschädigt. Der Fahrzeugeigentümer führt den Schaden darauf zurück, dass die hydraulische Hebeanlage zu tief abgesenkt wurde.
Die vom Kläger genutzte Doppelstockgarage besteht aus 4 Stellplätzen und verfügt über einen eigenständigen, mit den anderen Einheiten nicht verbundenen Hydraulikantrieb. Die übrigen Garageneinheiten der Anlage sind genauso konstruiert. In der Teilungserklärung ist für jede der Doppelstockgaragen Sondereigentum gebildet und dieses jeweils 4 Eigentümern zu je ¼ zugewiesen worden.
Der Fahrzeugeigentümer meint, die Fehlfunktion der Hydraulikanlage gehe auf deren unzureichende Wartung zurück. Er verlangt daher von der WEG Schadensersatz.
Entscheidung
Die Klage hat keinen Erfolg. Die Hebeanlage steht nicht im Gemeinschaftseigentum, sodass die WEG nicht für den Schaden aufkommen muss.
Eine Garage, die mithilfe einer Hebebühne für 2 oder 4 Pkw genutzt werden kann (sog. Doppelstockgarage), bildet einen Raum im Sinne von § 3 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG. Sie kann daher als Ganze im Teileigentum einer Person oder mehrerer Personen in Bruchteilsgemeinschaft stehen. So liegt der Fall hier.
Das Sondereigentum an der Doppelstockgarage umfasst nach den hier gegebenen Verhältnissen auch die dazugehörige Hebebühne nebst Antrieb.
Betreibt eine Hebevorrichtung mehrere Einheiten, ist allerdings zwingend Gemeinschaftseigentum. Denn nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann kein Sondereigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Eine Anlage, die mehrere Doppelstockgaragen betreibt, dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer im Sinne dieser Vorschrift. Hierfür ist es nicht erforderlich, dass die Gesamtheit der Wohnungs- und Teileigentümer von ihr profitiert. Es reicht aus, dass mindestens 2 Wohnungs- oder Teileigentümer auf die Nutzung der Anlage angewiesen sind.
Eine Hebevorrichtung ist aber dann kein Gemeinschaftseigentum, wenn durch sie ausschließlich eine Doppelstockgarage betrieben wird und wenn an dieser Garage Sondereigentum - ggf. wie hier in Bruchteilen - besteht. Dass die Hebebühne nebst Antrieb notwendiger Bestandteil einer Doppelstockgarage ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Denn Gegenstand des Sondereigentums sind neben den gemäß § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räumen auch die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile, sofern sie verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG). Dies trifft auf die technische Einrichtung einer Doppelstockgarage zu, die - wie hier - als Ganzes im Sondereigentum steht und durch eine von den anderen Garageneinheiten unabhängige Einzelhydraulik betrieben wird.
(BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 75/11)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1322815608.26
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Hintergrund
Der Eigentümer eines Pkw verlangt von einer WEG Schadensersatz wegen der Beschädigung seines Fahrzeugs. Er hatte sein Fahrzeug mit Einverständnis des Berechtigten in der Wohnungseigentumsanlage in einer Doppelstockgarage geparkt. Während der Wagen dort stand, wurde dieser beschädigt. Der Fahrzeugeigentümer führt den Schaden darauf zurück, dass die hydraulische Hebeanlage zu tief abgesenkt wurde.
Die vom Kläger genutzte Doppelstockgarage besteht aus 4 Stellplätzen und verfügt über einen eigenständigen, mit den anderen Einheiten nicht verbundenen Hydraulikantrieb. Die übrigen Garageneinheiten der Anlage sind genauso konstruiert. In der Teilungserklärung ist für jede der Doppelstockgaragen Sondereigentum gebildet und dieses jeweils 4 Eigentümern zu je ¼ zugewiesen worden.
Der Fahrzeugeigentümer meint, die Fehlfunktion der Hydraulikanlage gehe auf deren unzureichende Wartung zurück. Er verlangt daher von der WEG Schadensersatz.
Entscheidung
Die Klage hat keinen Erfolg. Die Hebeanlage steht nicht im Gemeinschaftseigentum, sodass die WEG nicht für den Schaden aufkommen muss.
Eine Garage, die mithilfe einer Hebebühne für 2 oder 4 Pkw genutzt werden kann (sog. Doppelstockgarage), bildet einen Raum im Sinne von § 3 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG. Sie kann daher als Ganze im Teileigentum einer Person oder mehrerer Personen in Bruchteilsgemeinschaft stehen. So liegt der Fall hier.
Das Sondereigentum an der Doppelstockgarage umfasst nach den hier gegebenen Verhältnissen auch die dazugehörige Hebebühne nebst Antrieb.
Betreibt eine Hebevorrichtung mehrere Einheiten, ist allerdings zwingend Gemeinschaftseigentum. Denn nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann kein Sondereigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Eine Anlage, die mehrere Doppelstockgaragen betreibt, dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer im Sinne dieser Vorschrift. Hierfür ist es nicht erforderlich, dass die Gesamtheit der Wohnungs- und Teileigentümer von ihr profitiert. Es reicht aus, dass mindestens 2 Wohnungs- oder Teileigentümer auf die Nutzung der Anlage angewiesen sind.
Eine Hebevorrichtung ist aber dann kein Gemeinschaftseigentum, wenn durch sie ausschließlich eine Doppelstockgarage betrieben wird und wenn an dieser Garage Sondereigentum - ggf. wie hier in Bruchteilen - besteht. Dass die Hebebühne nebst Antrieb notwendiger Bestandteil einer Doppelstockgarage ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Denn Gegenstand des Sondereigentums sind neben den gemäß § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räumen auch die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile, sofern sie verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG). Dies trifft auf die technische Einrichtung einer Doppelstockgarage zu, die - wie hier - als Ganzes im Sondereigentum steht und durch eine von den anderen Garageneinheiten unabhängige Einzelhydraulik betrieben wird.
(BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 75/11)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1322815608.26
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BGH: Hebeanlage von Doppelparker kann Sondereigentum sein
Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich
auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere
Garageneinheit betrieben wird.
Hintergrund
Der Eigentümer eines Pkw verlangt von einer WEG Schadensersatz wegen der Beschädigung seines Fahrzeugs. Er hatte sein Fahrzeug mit Einverständnis des Berechtigten in der Wohnungseigentumsanlage in einer Doppelstockgarage geparkt. Während der Wagen dort stand, wurde dieser beschädigt. Der Fahrzeugeigentümer führt den Schaden darauf zurück, dass die hydraulische Hebeanlage zu tief abgesenkt wurde.
Die vom Kläger genutzte Doppelstockgarage besteht aus 4 Stellplätzen und verfügt über einen eigenständigen, mit den anderen Einheiten nicht verbundenen Hydraulikantrieb. Die übrigen Garageneinheiten der Anlage sind genauso konstruiert. In der Teilungserklärung ist für jede der Doppelstockgaragen Sondereigentum gebildet und dieses jeweils 4 Eigentümern zu je ¼ zugewiesen worden.
Der Fahrzeugeigentümer meint, die Fehlfunktion der Hydraulikanlage gehe auf deren unzureichende Wartung zurück. Er verlangt daher von der WEG Schadensersatz.
Entscheidung
Die Klage hat keinen Erfolg. Die Hebeanlage steht nicht im Gemeinschaftseigentum, sodass die WEG nicht für den Schaden aufkommen muss.
Eine Garage, die mithilfe einer Hebebühne für 2 oder 4 Pkw genutzt werden kann (sog. Doppelstockgarage), bildet einen Raum im Sinne von § 3 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG. Sie kann daher als Ganze im Teileigentum einer Person oder mehrerer Personen in Bruchteilsgemeinschaft stehen. So liegt der Fall hier.
Das Sondereigentum an der Doppelstockgarage umfasst nach den hier gegebenen Verhältnissen auch die dazugehörige Hebebühne nebst Antrieb.
Betreibt eine Hebevorrichtung mehrere Einheiten, ist allerdings zwingend Gemeinschaftseigentum. Denn nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann kein Sondereigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Eine Anlage, die mehrere Doppelstockgaragen betreibt, dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer im Sinne dieser Vorschrift. Hierfür ist es nicht erforderlich, dass die Gesamtheit der Wohnungs- und Teileigentümer von ihr profitiert. Es reicht aus, dass mindestens 2 Wohnungs- oder Teileigentümer auf die Nutzung der Anlage angewiesen sind.
Eine Hebevorrichtung ist aber dann kein Gemeinschaftseigentum, wenn durch sie ausschließlich eine Doppelstockgarage betrieben wird und wenn an dieser Garage Sondereigentum - ggf. wie hier in Bruchteilen - besteht. Dass die Hebebühne nebst Antrieb notwendiger Bestandteil einer Doppelstockgarage ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Denn Gegenstand des Sondereigentums sind neben den gemäß § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räumen auch die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile, sofern sie verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG). Dies trifft auf die technische Einrichtung einer Doppelstockgarage zu, die - wie hier - als Ganzes im Sondereigentum steht und durch eine von den anderen Garageneinheiten unabhängige Einzelhydraulik betrieben wird.
(BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 75/11)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1322815608.26
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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Hintergrund
Der Eigentümer eines Pkw verlangt von einer WEG Schadensersatz wegen der Beschädigung seines Fahrzeugs. Er hatte sein Fahrzeug mit Einverständnis des Berechtigten in der Wohnungseigentumsanlage in einer Doppelstockgarage geparkt. Während der Wagen dort stand, wurde dieser beschädigt. Der Fahrzeugeigentümer führt den Schaden darauf zurück, dass die hydraulische Hebeanlage zu tief abgesenkt wurde.
Die vom Kläger genutzte Doppelstockgarage besteht aus 4 Stellplätzen und verfügt über einen eigenständigen, mit den anderen Einheiten nicht verbundenen Hydraulikantrieb. Die übrigen Garageneinheiten der Anlage sind genauso konstruiert. In der Teilungserklärung ist für jede der Doppelstockgaragen Sondereigentum gebildet und dieses jeweils 4 Eigentümern zu je ¼ zugewiesen worden.
Der Fahrzeugeigentümer meint, die Fehlfunktion der Hydraulikanlage gehe auf deren unzureichende Wartung zurück. Er verlangt daher von der WEG Schadensersatz.
Entscheidung
Die Klage hat keinen Erfolg. Die Hebeanlage steht nicht im Gemeinschaftseigentum, sodass die WEG nicht für den Schaden aufkommen muss.
Eine Garage, die mithilfe einer Hebebühne für 2 oder 4 Pkw genutzt werden kann (sog. Doppelstockgarage), bildet einen Raum im Sinne von § 3 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG. Sie kann daher als Ganze im Teileigentum einer Person oder mehrerer Personen in Bruchteilsgemeinschaft stehen. So liegt der Fall hier.
Das Sondereigentum an der Doppelstockgarage umfasst nach den hier gegebenen Verhältnissen auch die dazugehörige Hebebühne nebst Antrieb.
Betreibt eine Hebevorrichtung mehrere Einheiten, ist allerdings zwingend Gemeinschaftseigentum. Denn nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann kein Sondereigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Eine Anlage, die mehrere Doppelstockgaragen betreibt, dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer im Sinne dieser Vorschrift. Hierfür ist es nicht erforderlich, dass die Gesamtheit der Wohnungs- und Teileigentümer von ihr profitiert. Es reicht aus, dass mindestens 2 Wohnungs- oder Teileigentümer auf die Nutzung der Anlage angewiesen sind.
Eine Hebevorrichtung ist aber dann kein Gemeinschaftseigentum, wenn durch sie ausschließlich eine Doppelstockgarage betrieben wird und wenn an dieser Garage Sondereigentum - ggf. wie hier in Bruchteilen - besteht. Dass die Hebebühne nebst Antrieb notwendiger Bestandteil einer Doppelstockgarage ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Denn Gegenstand des Sondereigentums sind neben den gemäß § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räumen auch die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile, sofern sie verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG). Dies trifft auf die technische Einrichtung einer Doppelstockgarage zu, die - wie hier - als Ganzes im Sondereigentum steht und durch eine von den anderen Garageneinheiten unabhängige Einzelhydraulik betrieben wird.
(BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 75/11)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1322815608.26
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BGH: Keine Auskunft über Betriebskosten bei Pauschale
Der Mieter kann vom Vermieter grundsätzlich keine Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten verlangen, wenn eine Pauschale vereinbart ist. Nur bei Anhaltspunkten für eine Änderung besteht ein Auskunftsanspruch.
Hintergrund
Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über einen Auskunftsanspruch.
Die Mieter zahlen für die kalten Betriebskosten eine monatliche Pauschale von 190 Euro. Diese halten sie für zu hoch, von Anfang an. Sie verlangen vom Vermieter Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten sowie Einsicht in die zugehörigen Belege.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Vermieter muss keine Auskunft erteilen.
Die Mieter können nicht deshalb Auskunft verlangen, weil sie die vereinbarte Pauschale für von Anfang an überhöht halten. Sie haben den Mietvertrag mit diesem Inhalt selbst abgeschlossen. Hieran müssen sie sich festhalten lassen. Der Vermieter muss seine anfängliche Kalkulation nicht offen legen. Ein Anspruch auf Offenlegung der anfänglichen Kalkulation kann auch nicht aus § 560 Abs. 3 BGB hergeleitet werden. Hiernach ist der Vermieter bei einer Ermäßigung der Betriebskosten verpflichtet, die Betriebskostenpauschale entsprechend herabzusetzen. Die Vorschrift gilt aber nicht für von vornherein zu hoch angesetzte Pauschalen.
Die Mieter können auch nicht nach Ablauf jedes Jahres Auskunft über die tatsächlichen Kosten verlangen. Eine Pauschale dient gerade dazu, dass der Vermieter nicht jährlich abrechnen muss. Dieser Vorteil ginge verloren, wenn der Vermieter doch jedes Jahr die konkreten Kosten ermitteln müsste.
Daher kann ein Auskunftsanspruch der Mieter nach § 242 BGB nur in Betracht kommen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich die Betriebskosten nachträglich ermäßigt haben. Ohne einen solchen Auskunftsanspruch könnten die Mieter nicht kontrollieren, ob der Vermieter seiner Pflicht aus § 560 Abs. 3 BGB nachgekommen ist, die Betriebskostenpauschale bei einer Ermäßigung der Betriebskosten herabzusetzen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.
(BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1322651113.19
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Hintergrund
Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über einen Auskunftsanspruch.
Die Mieter zahlen für die kalten Betriebskosten eine monatliche Pauschale von 190 Euro. Diese halten sie für zu hoch, von Anfang an. Sie verlangen vom Vermieter Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten sowie Einsicht in die zugehörigen Belege.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Vermieter muss keine Auskunft erteilen.
Die Mieter können nicht deshalb Auskunft verlangen, weil sie die vereinbarte Pauschale für von Anfang an überhöht halten. Sie haben den Mietvertrag mit diesem Inhalt selbst abgeschlossen. Hieran müssen sie sich festhalten lassen. Der Vermieter muss seine anfängliche Kalkulation nicht offen legen. Ein Anspruch auf Offenlegung der anfänglichen Kalkulation kann auch nicht aus § 560 Abs. 3 BGB hergeleitet werden. Hiernach ist der Vermieter bei einer Ermäßigung der Betriebskosten verpflichtet, die Betriebskostenpauschale entsprechend herabzusetzen. Die Vorschrift gilt aber nicht für von vornherein zu hoch angesetzte Pauschalen.
Die Mieter können auch nicht nach Ablauf jedes Jahres Auskunft über die tatsächlichen Kosten verlangen. Eine Pauschale dient gerade dazu, dass der Vermieter nicht jährlich abrechnen muss. Dieser Vorteil ginge verloren, wenn der Vermieter doch jedes Jahr die konkreten Kosten ermitteln müsste.
Daher kann ein Auskunftsanspruch der Mieter nach § 242 BGB nur in Betracht kommen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich die Betriebskosten nachträglich ermäßigt haben. Ohne einen solchen Auskunftsanspruch könnten die Mieter nicht kontrollieren, ob der Vermieter seiner Pflicht aus § 560 Abs. 3 BGB nachgekommen ist, die Betriebskostenpauschale bei einer Ermäßigung der Betriebskosten herabzusetzen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.
(BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11)
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BGH: Keine Auskunft über Betriebskosten bei Pauschale
Der Mieter kann vom Vermieter grundsätzlich keine Auskunft über die
tatsächliche Höhe der Betriebskosten verlangen, wenn eine Pauschale
vereinbart ist. Nur bei Anhaltspunkten für eine Änderung besteht ein
Auskunftsanspruch.
Hintergrund
Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über einen Auskunftsanspruch.
Die Mieter zahlen für die kalten Betriebskosten eine monatliche Pauschale von 190 Euro. Diese halten sie für zu hoch, von Anfang an. Sie verlangen vom Vermieter Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten sowie Einsicht in die zugehörigen Belege.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Vermieter muss keine Auskunft erteilen.
Die Mieter können nicht deshalb Auskunft verlangen, weil sie die vereinbarte Pauschale für von Anfang an überhöht halten. Sie haben den Mietvertrag mit diesem Inhalt selbst abgeschlossen. Hieran müssen sie sich festhalten lassen. Der Vermieter muss seine anfängliche Kalkulation nicht offen legen. Ein Anspruch auf Offenlegung der anfänglichen Kalkulation kann auch nicht aus § 560 Abs. 3 BGB hergeleitet werden. Hiernach ist der Vermieter bei einer Ermäßigung der Betriebskosten verpflichtet, die Betriebskostenpauschale entsprechend herabzusetzen. Die Vorschrift gilt aber nicht für von vornherein zu hoch angesetzte Pauschalen.
Die Mieter können auch nicht nach Ablauf jedes Jahres Auskunft über die tatsächlichen Kosten verlangen. Eine Pauschale dient gerade dazu, dass der Vermieter nicht jährlich abrechnen muss. Dieser Vorteil ginge verloren, wenn der Vermieter doch jedes Jahr die konkreten Kosten ermitteln müsste.
Daher kann ein Auskunftsanspruch der Mieter nach § 242 BGB nur in Betracht kommen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich die Betriebskosten nachträglich ermäßigt haben. Ohne einen solchen Auskunftsanspruch könnten die Mieter nicht kontrollieren, ob der Vermieter seiner Pflicht aus § 560 Abs. 3 BGB nachgekommen ist, die Betriebskostenpauschale bei einer Ermäßigung der Betriebskosten herabzusetzen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.
(BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11)
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Hintergrund
Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über einen Auskunftsanspruch.
Die Mieter zahlen für die kalten Betriebskosten eine monatliche Pauschale von 190 Euro. Diese halten sie für zu hoch, von Anfang an. Sie verlangen vom Vermieter Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten sowie Einsicht in die zugehörigen Belege.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Vermieter muss keine Auskunft erteilen.
Die Mieter können nicht deshalb Auskunft verlangen, weil sie die vereinbarte Pauschale für von Anfang an überhöht halten. Sie haben den Mietvertrag mit diesem Inhalt selbst abgeschlossen. Hieran müssen sie sich festhalten lassen. Der Vermieter muss seine anfängliche Kalkulation nicht offen legen. Ein Anspruch auf Offenlegung der anfänglichen Kalkulation kann auch nicht aus § 560 Abs. 3 BGB hergeleitet werden. Hiernach ist der Vermieter bei einer Ermäßigung der Betriebskosten verpflichtet, die Betriebskostenpauschale entsprechend herabzusetzen. Die Vorschrift gilt aber nicht für von vornherein zu hoch angesetzte Pauschalen.
Die Mieter können auch nicht nach Ablauf jedes Jahres Auskunft über die tatsächlichen Kosten verlangen. Eine Pauschale dient gerade dazu, dass der Vermieter nicht jährlich abrechnen muss. Dieser Vorteil ginge verloren, wenn der Vermieter doch jedes Jahr die konkreten Kosten ermitteln müsste.
Daher kann ein Auskunftsanspruch der Mieter nach § 242 BGB nur in Betracht kommen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich die Betriebskosten nachträglich ermäßigt haben. Ohne einen solchen Auskunftsanspruch könnten die Mieter nicht kontrollieren, ob der Vermieter seiner Pflicht aus § 560 Abs. 3 BGB nachgekommen ist, die Betriebskostenpauschale bei einer Ermäßigung der Betriebskosten herabzusetzen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.
(BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11)
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BGH: Verjährung erst ab Wohnungsübergabe
Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Mietsache verjähren innerhalb von 6 Monaten. Die Verjährung läuft erst, wenn die Wohnung ordnungsgemäß übergeben ist.
Hintergrund
Eine Vermieterin verlangt vom ehemaligen Mieter Schadensersatz wegen Schäden in der Wohnung.
Der langjährige Mieter räumte die in einem Zweifamilienhaus gelegene Wohnung Ende Juni 2007, nachdem es mit der im selben Haus wohnenden Vermieterin zu Streit gekommen war. Mit Schreiben vom 2.7.2007 kündigte er das Mietverhältnis wegen „Vertrauensverlusts" fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.9.2007.
Am 30.6.2007 bot der Mieter der Vermieterin an, die Wohnung zurückzugeben. Als die Vermieterin dies ablehnte, warf er die Wohnungsschlüssel in den zu seiner Wohnung gehörenden Briefkasten. Am 1.10.2007 führten die Parteien schließlich wie zwischenzeitlich abgesprochen eine „offizielle" Wohnungsübergabe durch.
Am 19.3.2008 beantragte die Vermieterin einen Mahnbescheid, mit dem sie Schäden in der Wohnung ersetzt verlangt. Der Mieter meint, eventuelle Schadensersatzansprüche seien verjährt. Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB habe zu laufen begonnen, als er am 30.6.2007 die Rückgabe der Wohnung angeboten habe.
Entscheidung
Schadensersatzansprüche der Vermieterin sind nicht verjährt.
Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Die Rückgabe setzt grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Schäden zu machen. Hingegen ist die Beendigung des Mietverhältnisses nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung.
Vorliegend hat die Verjährung erst mit Ablauf des 1.10.2007 begonnen, denn die Vermieterin hat die Wohnung erst an diesem Tag zurückerhalten. Sie hat die Wohnung nicht dadurch zurückerhalten, dass der Mieter versucht hat, ihr Ende Juni die Schlüssel zu übergeben und die Schlüssel dann in den Briefkasten geworfen hat.
Die Vermieterin war auch nicht mit der Rücknahme der Wohnung in Annahmeverzug. Dabei kann offen bleiben, ob ein Mieter berechtigt ist, die Mietsache vor Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben. Jedenfalls muss der Vermieter eine Wohnung nicht „auf Zuruf" zurücknehmen. Deshalb kam die Vermieterin hier nicht dadurch in Annahmeverzug, dass sie sich weigerte, die Schlüssel sofort an der Haustür zurückzunehmen.
Da die Parteien im Anschluss noch einen „offiziellen" Übergabetermin vereinbart und diesen auch durchgeführt haben, muss sich die Vermieterin auch nicht aus Treu und Glauben so behandeln lassen, als habe sie die Sachherrschaft über die Wohnung bereits vor der Übergabe am 1.10.2007 erhalten.
(BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1322575735.82
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Hintergrund
Eine Vermieterin verlangt vom ehemaligen Mieter Schadensersatz wegen Schäden in der Wohnung.
Der langjährige Mieter räumte die in einem Zweifamilienhaus gelegene Wohnung Ende Juni 2007, nachdem es mit der im selben Haus wohnenden Vermieterin zu Streit gekommen war. Mit Schreiben vom 2.7.2007 kündigte er das Mietverhältnis wegen „Vertrauensverlusts" fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.9.2007.
Am 30.6.2007 bot der Mieter der Vermieterin an, die Wohnung zurückzugeben. Als die Vermieterin dies ablehnte, warf er die Wohnungsschlüssel in den zu seiner Wohnung gehörenden Briefkasten. Am 1.10.2007 führten die Parteien schließlich wie zwischenzeitlich abgesprochen eine „offizielle" Wohnungsübergabe durch.
Am 19.3.2008 beantragte die Vermieterin einen Mahnbescheid, mit dem sie Schäden in der Wohnung ersetzt verlangt. Der Mieter meint, eventuelle Schadensersatzansprüche seien verjährt. Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB habe zu laufen begonnen, als er am 30.6.2007 die Rückgabe der Wohnung angeboten habe.
Entscheidung
Schadensersatzansprüche der Vermieterin sind nicht verjährt.
Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Die Rückgabe setzt grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Schäden zu machen. Hingegen ist die Beendigung des Mietverhältnisses nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung.
Vorliegend hat die Verjährung erst mit Ablauf des 1.10.2007 begonnen, denn die Vermieterin hat die Wohnung erst an diesem Tag zurückerhalten. Sie hat die Wohnung nicht dadurch zurückerhalten, dass der Mieter versucht hat, ihr Ende Juni die Schlüssel zu übergeben und die Schlüssel dann in den Briefkasten geworfen hat.
Die Vermieterin war auch nicht mit der Rücknahme der Wohnung in Annahmeverzug. Dabei kann offen bleiben, ob ein Mieter berechtigt ist, die Mietsache vor Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben. Jedenfalls muss der Vermieter eine Wohnung nicht „auf Zuruf" zurücknehmen. Deshalb kam die Vermieterin hier nicht dadurch in Annahmeverzug, dass sie sich weigerte, die Schlüssel sofort an der Haustür zurückzunehmen.
Da die Parteien im Anschluss noch einen „offiziellen" Übergabetermin vereinbart und diesen auch durchgeführt haben, muss sich die Vermieterin auch nicht aus Treu und Glauben so behandeln lassen, als habe sie die Sachherrschaft über die Wohnung bereits vor der Übergabe am 1.10.2007 erhalten.
(BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11)
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BGH: Verjährung erst ab Wohnungsübergabe
Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Mietsache
verjähren innerhalb von 6 Monaten. Die Verjährung läuft erst, wenn die
Wohnung ordnungsgemäß übergeben ist.
Hintergrund
Eine Vermieterin verlangt vom ehemaligen Mieter Schadensersatz wegen Schäden in der Wohnung.
Der langjährige Mieter räumte die in einem Zweifamilienhaus gelegene Wohnung Ende Juni 2007, nachdem es mit der im selben Haus wohnenden Vermieterin zu Streit gekommen war. Mit Schreiben vom 2.7.2007 kündigte er das Mietverhältnis wegen „Vertrauensverlusts" fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.9.2007.
Am 30.6.2007 bot der Mieter der Vermieterin an, die Wohnung zurückzugeben. Als die Vermieterin dies ablehnte, warf er die Wohnungsschlüssel in den zu seiner Wohnung gehörenden Briefkasten. Am 1.10.2007 führten die Parteien schließlich wie zwischenzeitlich abgesprochen eine „offizielle" Wohnungsübergabe durch.
Am 19.3.2008 beantragte die Vermieterin einen Mahnbescheid, mit dem sie Schäden in der Wohnung ersetzt verlangt. Der Mieter meint, eventuelle Schadensersatzansprüche seien verjährt. Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB habe zu laufen begonnen, als er am 30.6.2007 die Rückgabe der Wohnung angeboten habe.
Entscheidung
Schadensersatzansprüche der Vermieterin sind nicht verjährt.
Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Die Rückgabe setzt grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Schäden zu machen. Hingegen ist die Beendigung des Mietverhältnisses nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung.
Vorliegend hat die Verjährung erst mit Ablauf des 1.10.2007 begonnen, denn die Vermieterin hat die Wohnung erst an diesem Tag zurückerhalten. Sie hat die Wohnung nicht dadurch zurückerhalten, dass der Mieter versucht hat, ihr Ende Juni die Schlüssel zu übergeben und die Schlüssel dann in den Briefkasten geworfen hat.
Die Vermieterin war auch nicht mit der Rücknahme der Wohnung in Annahmeverzug. Dabei kann offen bleiben, ob ein Mieter berechtigt ist, die Mietsache vor Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben. Jedenfalls muss der Vermieter eine Wohnung nicht „auf Zuruf" zurücknehmen. Deshalb kam die Vermieterin hier nicht dadurch in Annahmeverzug, dass sie sich weigerte, die Schlüssel sofort an der Haustür zurückzunehmen.
Da die Parteien im Anschluss noch einen „offiziellen" Übergabetermin vereinbart und diesen auch durchgeführt haben, muss sich die Vermieterin auch nicht aus Treu und Glauben so behandeln lassen, als habe sie die Sachherrschaft über die Wohnung bereits vor der Übergabe am 1.10.2007 erhalten.
(BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1322575735.82
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Hintergrund
Eine Vermieterin verlangt vom ehemaligen Mieter Schadensersatz wegen Schäden in der Wohnung.
Der langjährige Mieter räumte die in einem Zweifamilienhaus gelegene Wohnung Ende Juni 2007, nachdem es mit der im selben Haus wohnenden Vermieterin zu Streit gekommen war. Mit Schreiben vom 2.7.2007 kündigte er das Mietverhältnis wegen „Vertrauensverlusts" fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.9.2007.
Am 30.6.2007 bot der Mieter der Vermieterin an, die Wohnung zurückzugeben. Als die Vermieterin dies ablehnte, warf er die Wohnungsschlüssel in den zu seiner Wohnung gehörenden Briefkasten. Am 1.10.2007 führten die Parteien schließlich wie zwischenzeitlich abgesprochen eine „offizielle" Wohnungsübergabe durch.
Am 19.3.2008 beantragte die Vermieterin einen Mahnbescheid, mit dem sie Schäden in der Wohnung ersetzt verlangt. Der Mieter meint, eventuelle Schadensersatzansprüche seien verjährt. Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB habe zu laufen begonnen, als er am 30.6.2007 die Rückgabe der Wohnung angeboten habe.
Entscheidung
Schadensersatzansprüche der Vermieterin sind nicht verjährt.
Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Die Rückgabe setzt grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Schäden zu machen. Hingegen ist die Beendigung des Mietverhältnisses nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung.
Vorliegend hat die Verjährung erst mit Ablauf des 1.10.2007 begonnen, denn die Vermieterin hat die Wohnung erst an diesem Tag zurückerhalten. Sie hat die Wohnung nicht dadurch zurückerhalten, dass der Mieter versucht hat, ihr Ende Juni die Schlüssel zu übergeben und die Schlüssel dann in den Briefkasten geworfen hat.
Die Vermieterin war auch nicht mit der Rücknahme der Wohnung in Annahmeverzug. Dabei kann offen bleiben, ob ein Mieter berechtigt ist, die Mietsache vor Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben. Jedenfalls muss der Vermieter eine Wohnung nicht „auf Zuruf" zurücknehmen. Deshalb kam die Vermieterin hier nicht dadurch in Annahmeverzug, dass sie sich weigerte, die Schlüssel sofort an der Haustür zurückzunehmen.
Da die Parteien im Anschluss noch einen „offiziellen" Übergabetermin vereinbart und diesen auch durchgeführt haben, muss sich die Vermieterin auch nicht aus Treu und Glauben so behandeln lassen, als habe sie die Sachherrschaft über die Wohnung bereits vor der Übergabe am 1.10.2007 erhalten.
(BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11)
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