Der Mieter kann vom Vermieter grundsätzlich keine Auskunft über die
tatsächliche Höhe der Betriebskosten verlangen, wenn eine Pauschale
vereinbart ist. Nur bei Anhaltspunkten für eine Änderung besteht ein
Auskunftsanspruch.
Hintergrund
Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über einen Auskunftsanspruch.
Die Mieter zahlen für die kalten Betriebskosten eine monatliche
Pauschale von 190 Euro. Diese halten sie für zu hoch, von Anfang an. Sie
verlangen vom Vermieter Auskunft über die tatsächliche Höhe der
Betriebskosten sowie Einsicht in die zugehörigen Belege.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Vermieter muss keine Auskunft erteilen.
Die Mieter können nicht deshalb Auskunft verlangen, weil sie die
vereinbarte Pauschale für von Anfang an überhöht halten. Sie haben den
Mietvertrag mit diesem Inhalt selbst abgeschlossen. Hieran müssen sie
sich festhalten lassen. Der Vermieter muss seine anfängliche Kalkulation
nicht offen legen. Ein Anspruch auf Offenlegung der anfänglichen
Kalkulation kann auch nicht aus § 560 Abs. 3 BGB hergeleitet werden.
Hiernach ist der Vermieter bei einer Ermäßigung der Betriebskosten
verpflichtet, die Betriebskostenpauschale entsprechend herabzusetzen.
Die Vorschrift gilt aber nicht für von vornherein zu hoch angesetzte
Pauschalen.
Die Mieter können auch nicht nach Ablauf jedes Jahres Auskunft über
die tatsächlichen Kosten verlangen. Eine Pauschale dient gerade dazu,
dass der Vermieter nicht jährlich abrechnen muss. Dieser Vorteil ginge
verloren, wenn der Vermieter doch jedes Jahr die konkreten Kosten
ermitteln müsste.
Daher kann ein Auskunftsanspruch der Mieter nach § 242 BGB nur in
Betracht kommen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich
die Betriebskosten nachträglich ermäßigt haben. Ohne einen solchen
Auskunftsanspruch könnten die Mieter nicht kontrollieren, ob der
Vermieter seiner Pflicht aus § 560 Abs. 3 BGB nachgekommen ist, die
Betriebskostenpauschale bei einer Ermäßigung der Betriebskosten
herabzusetzen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht
relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen
werden.
(BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1322651113.19
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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