Neues französisches Mietrecht will Preisanstieg dämpfen
Wie in vielen europäischen Großstädten sind die Mieten in den vergangenen Jahren aufgrund der steigenden Nachfrage auch in französischen Ballungsräumen massiv gestiegen und überfordern eine zunehmende Zahl an Haushalten bzw. verringern ihre Kaufkraft. So gibt heute schon jeder fünfte Haushalt etwa 40% seines verfügbaren Einkommens für die Miete aus.
Mit dem am 20. Februar 2014 nach einem halbjährigen parlamentarischen Beratungsprozess endgültig von der Nationalversammlung verabschiedeten Gesetz zur Reform des Mietrechts (ALUR – Loi pour l’accès au logement et au urbanisme renové) sollen die Mietsteigerungen in Zukunft begrenzt und das Verhältnis von Mietern und Vermietern neu geordnet werden.
| Mietverträge in Frankreich
Mietverträge (Bail) werden in Frankreich in der Regel für 3 Jahre abgeschlossen. Eine Erhöhung ist in diesem Zeitraum strikten Regeln unterworfen und nur in geringem Umfang auf Grundlage eines staatlich fixierten Indexes zur Abbildung der Inflation (Indice de références des loyers) möglich. Der Mietvertrag verlängert sich ohne Kündigung automatisch um drei Jahre zu den gleichen Konditionen. Außer bei Eigenbedarf oder der Veräußerung der Immobilie hat der Mieter das Recht auf Verlängerung der Mietsache. Mietanpassungen auf Grundlage des IRLs sind allerdings erlaubt
|
Mietpreisbegrenzungen in angespannten Märkten
In 28 Ballungsräumen (Siehe www.loi-alur.fr) mit über 50.000 Einwohnern wird der Anstieg der Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt in Zukunft begrenzt werden. Das Gesetz betrifft damit etwa 4,6 Millionen Haushalte, d.h. 70% des privat vermieteten Wohnraums in Frankreich.
In jeder dieser Zonen wird eine staatlich zugelassene Agentur die Mietenentwicklung auswerten. Die zuständige Präfektur erstellt auf dieser Grundlage jährlich einen verbindlichen Mietenspiegel für die unterschiedlichen Wohnungskategorien in den betreffenden Wohnvierteln. Dabei gibt es je nach Wohnungsausstattung drei Indikatoren:
die durchschnittliche Vergleichsmiete
die erhöhte Vergleichsmiete, die maximal 20% über der durchschnittlichen Referenzmiete liegen darf
die unterdurchschnittliche Vergleichsmiete. Wenn sie 30% unter der durchschnittlichen Referenzmiete liegt, darf der Vermieter eine Erhöhung verlangen
Die Verlängerung der auslaufenden Mietverträge erfolgt auf Grundlage der neuen Gesetzesbestimmungen. In Ballungszentren und insbesondere im Pariser Raum hat das Wohnungsbauministerium bei über einem Viertel der in den letzten Jahren neu vermieteten Wohnungen eine in Bezug auf den Mietenspiegel überhöhte Miete festgestellt. Die Mieter haben deshalb bei einer anstehenden Verlängerung der Mietsache das Recht auf eine Mietminderung bzw. auf Mietsenkung. Das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allerdings oft sehr hoch. Nach Musterrechnungen des Ministeriums können demnach z.B. Quadratmetermieten für eine Einraumwohnung in Paris von 38 auf 30 € pro qm gesenkt werden bzw. von Zweiraumwohnungen im direkter Nachbarschaft von Paris von 24 auf 20 €.
Des Weiteren wird die Kündigungsfrist einer Wohnung für den Mieter von drei auf einen Monat reduziert. Der Vermieter kann einen Mietvertrag nur bei Eigenbedarf, Veräußerung und in einigen wenigen Ausnahmefällen kündigen.
Touristenwohnungen
Die vermehrte Nutzung von Wohnraum als möblierte Touristenbleibe in den angespannten Märkten der Ballungszentren wird streng reglementiert. Mit der Maßnahme soll Wohnraum gesichert werden, der sonst dem Markt entzogen wird.
Derartige Angebote stehen in Zukunft unter Genehmigungsvorbehalt der Gemeinden, die auch das Recht bekommen, Wohnungen bei Verdacht auf touristische Vermietungen zu inspizieren. Ausgenommen von Genehmigungen sind nur Wohnungen, in denen ein Eigentümer selbst mindestens acht Monate im Jahr wohnt.
Begrenzung der Maklerkosten
Die meist eine Monatsmiete betragenden Maklerkosten sind in Zukunft nicht mehr vom Mieter, sondern vom Vermieter zu tragen. Dies gilt allerdings nicht für die Kosten, die durch die Besichtigung, die Zusammenstellung des Mieterdossiers,das Abfassen des Mietvertrags und die Wohnungsabnahme entstehen. Diese sind auf Grundlage einer nicht an die Miete gekoppelten Gebührenordnung hälftig von Mieter und Eigentümer zu entrichten.
Die in Frankreich häufig von Maklern an Wohnungsinteressenten verkauften Listen mit zu vermietenden Objekten müssen exklusiven Charakter haben, d.h. sie dürfen nicht auf Listen anderer Makler oder auch auf Internetplattformen angeboten werden. Die bisherige Praxis der Mehrfachangebote führte häufig bei oft geringen Erfolgsaussichten zu Kosten auf der Seite potentieller Mieter. Zudem soll der Maklerberuf durch Fortbildungspflichten professionalisiert werden.
Neue Mietverträge
Die Mietverträge und die Einzugs- und Auszugsprotokolle werden standardisiert. In den Mietverträgen werden neben der Miethöhe auch die Vergleichsmiete des Viertels und die Miete des Vormieters sowie der Ausrüstungsstand und Modernisierungen festgehalten.
Die bisherige restriktive Regelung zur Klärung der Solvabilität eines potentiellen Mieters, die es dem Vermieter untersagte aus Gründen des Persönlichkeitsschutzes gewisse Informationen zu verlangen hat sich als ineffektiv erwiesen. Der Staat legt deshalb in Zukunft per Dekret eine Liste der von einem Mieter beizubringenden Dokumente fest, die dieser zum Abschluss eines Mietvertrages vorlegen muss.
Schutz vor Räumung im Winter
Die Periode des Räumungsschutzes für Mieter wird um zwei Wochen verlängert und gilt in Zukunft vom 15. Oktober bis zum 31.März.
Sicherung gegen Mietausfälle
Neue Wege geht das Gesetz mit der Einführung einer vom Steuerzahler finanzierten Mietausfallversicherung (Garantie universelle de loyer GUL) für Privatvermieter zum 1. Januar 2016. Die von einer neu geschaffenen Behörde geführte GUL soll den Vermieter absichern und so die Anreize zur Vermietung erhöhen und gleichzeitig Mietern aus Problemgruppen (z.B. prekär Beschäftigte oder Studenten) helfen. leichter an Wohnraum zu kommen bzw. ihren Verpflichtungen nachzukommen. Der Abschluss einer GUL ist freiwillig und kann alternativ zu der gesetzlich geregelten Mietkaution (1 Monatsmiete) angeboten werden.
Die GUL übernimmt Mietrückstände von bis zu 18 Monaten in der Höhe der örtlich üblichen Vergleichsmiete. Da ein Zahlungsrückstand spätestens zwei Monate vor der Einleitung gerichtlicher Schritte gemeldet werden muss, soll die neue Regelung auch zur Früherkennung von finanziellen Problemen von Mietern beitragen, so dass soziale Dienste schneller reagieren können (z.B. Schuldnerberatung). Der Mieter wird bei Mietausfällen Schuldner der GUL, die bei Härtefällen auch die aufgelaufene Mietschuld teilweise oder ganz erlassen kann. Um einem Missbrauch vorzubeugen, wird die GUL ermächtigt, ggf. Mietschulden über die Staatskasse (Trésor public) einzutreiben und Sperrfristen von zwei Jahren zu verhängen.
Bekämpfung von Schrottimmobilien
In Frankreich gelten etwa 450.000 oft überbelegte Wohnungen als Schrottimmobilien. In Zukunft kann einschlägig verurteilten Miethaien wegen der Vermietung von derartigen Unterkünften der Erwerb von Wohnungen für 5 Jahre untersagt werden. Zudem können Gemeinden bei Schrottimmobilien Renovierungsfristen setzen und bei Fristüberschreitung Strafen von 1000€ pro Tag verhängen. Des Weiteren können sie auch die Auszahlung von Wohnbeihilfen an den Vermieter bis zur Behebung von konstatierten Unzulänglichkeiten aussetzen.
Erleichterter Zugang zu Sozialwohnungen
Der bürokratische Aufwand für den Bezug einer Sozialwohnung wird mit einem vereinheitlichten auch per Internet zugänglichen Antragsverfahren erleichtert. Zudem können auch auf Anbieterseite Informationen über zentrale Register abgerufen werden.
Weitere Informationen:
Loi Alur
Ministère de l’égalité du territoire et du logement
Quelle: http://ift.tt/1Yd4Reu
Hausverwaltung Gottschling, Essen
http://ift.tt/1Q1ji3t
kontakt@gottschling-immobilien.de
Der Beitrag In Frankreich wird zum 1.1.2016 eine staatlich finanzierte Mietausfallversicherung eingeführt erschien zuerst auf Hausverwaltung Essen | Gottschling Immobilien.
