Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, in einem gegen die WEG gerichteten Vollstreckungsverfahren für die Gemeinschaft die eidesstattliche Versicherung abzugeben.
Hintergrund
Der Gläubiger einer WEG hat gegen diese ein Versäumnisurteil über 1.234,84 Euro erwirkt. Er betreibt gegen die WEG die Zwangsvollstreckung und beantragt, dass die WEG die eidesstattliche Versicherung („Offenbarungseid") abgeben soll.
Der Gerichtvollzieher hat den Verwalter zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung geladen. Dem hat der Verwalter widersprochen. Er meint, er sei weder berechtigt noch verpflichtet, eine eidesstattliche Versicherung für die WEG abzugeben.
Entscheidung
Der Verwalter einer WEG ist verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Gemeinschaft abzugeben.
Nach § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG ist der Verwalter u. a. berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. Insbesondere ist der Verwalter berechtigt, einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 5 WEG im Vollstreckungsverfahren zu führen. § 43 Nr. 5 WEG bezieht sich auch auf Klagen Dritter, die sich gegen die WEG richten und sich auf das gemeinschaftliche Eigentum oder seine Verwaltung beziehen. Kommt es aufgrund einer derartigen Klage eines Dritten zu einem Vollstreckungsverfahren gegen die Gemeinschaft, so ist der Verwalter schon nach dem Wortlaut des § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG berechtigt, die Gemeinschaft dabei zu vertreten. Teil des Vollstreckungsverfahrens ist auch die eidesstattliche Versicherung gemäß §§ 899 ff. ZPO.
Der Verwalter ist zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet. Die Wahrnehmung der Interessen der WEG in einem gegen diese gerichteten Vollstreckungsverfahren gehört zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Aufgaben des Verwalters, der insbesondere für die Bezahlung der an die Gemeinschaft gerichteten Rechnungen zu sorgen hat. Das umfasst auch die Erfüllung gesetzlicher Pflichten, die damit im Zusammenhang stehen.
Der Gläubiger hat ein schutzwürdiges Interesse daran, vollständige Auskunft über die Vermögensverhältnisse der WEG zu erhalten. Zu dieser Auskunft wird aber in der Regel nur der Verwalter in der Lage sein. Dieses Interesse des Gläubigers wird nicht ausreichend dadurch gewahrt, dass sich die Eigentümer vom Verwalter unterrichten lassen können. Denn es kann weder davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer dies ohne weiteres von sich aus tun werden, noch dass sich eine derartige Informationsbeschaffung durch die Eigentümer einfach durchsetzen ließe.
(BGH, Beschluss v. 22.9.2011, I ZB 61/10)
Quelle
Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de
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Dienstag, 28. Februar 2012
BGH: Verwalter muss für WEG Offenbarungseid leisten
Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, in einem gegen die WEG
gerichteten Vollstreckungsverfahren für die Gemeinschaft die
eidesstattliche Versicherung abzugeben.
Hintergrund
Der Gläubiger einer WEG hat gegen diese ein Versäumnisurteil über 1.234,84 Euro erwirkt. Er betreibt gegen die WEG die Zwangsvollstreckung und beantragt, dass die WEG die eidesstattliche Versicherung („Offenbarungseid") abgeben soll.
Der Gerichtvollzieher hat den Verwalter zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung geladen. Dem hat der Verwalter widersprochen. Er meint, er sei weder berechtigt noch verpflichtet, eine eidesstattliche Versicherung für die WEG abzugeben.
Entscheidung
Der Verwalter einer WEG ist verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Gemeinschaft abzugeben.
Nach § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG ist der Verwalter u. a. berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. Insbesondere ist der Verwalter berechtigt, einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 5 WEG im Vollstreckungsverfahren zu führen. § 43 Nr. 5 WEG bezieht sich auch auf Klagen Dritter, die sich gegen die WEG richten und sich auf das gemeinschaftliche Eigentum oder seine Verwaltung beziehen. Kommt es aufgrund einer derartigen Klage eines Dritten zu einem Vollstreckungsverfahren gegen die Gemeinschaft, so ist der Verwalter schon nach dem Wortlaut des § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG berechtigt, die Gemeinschaft dabei zu vertreten. Teil des Vollstreckungsverfahrens ist auch die eidesstattliche Versicherung gemäß §§ 899 ff. ZPO.
Der Verwalter ist zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet. Die Wahrnehmung der Interessen der WEG in einem gegen diese gerichteten Vollstreckungsverfahren gehört zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Aufgaben des Verwalters, der insbesondere für die Bezahlung der an die Gemeinschaft gerichteten Rechnungen zu sorgen hat. Das umfasst auch die Erfüllung gesetzlicher Pflichten, die damit im Zusammenhang stehen.
Der Gläubiger hat ein schutzwürdiges Interesse daran, vollständige Auskunft über die Vermögensverhältnisse der WEG zu erhalten. Zu dieser Auskunft wird aber in der Regel nur der Verwalter in der Lage sein. Dieses Interesse des Gläubigers wird nicht ausreichend dadurch gewahrt, dass sich die Eigentümer vom Verwalter unterrichten lassen können. Denn es kann weder davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer dies ohne weiteres von sich aus tun werden, noch dass sich eine derartige Informationsbeschaffung durch die Eigentümer einfach durchsetzen ließe.
(BGH, Beschluss v. 22.9.2011, I ZB 61/10)
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Hintergrund
Der Gläubiger einer WEG hat gegen diese ein Versäumnisurteil über 1.234,84 Euro erwirkt. Er betreibt gegen die WEG die Zwangsvollstreckung und beantragt, dass die WEG die eidesstattliche Versicherung („Offenbarungseid") abgeben soll.
Der Gerichtvollzieher hat den Verwalter zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung geladen. Dem hat der Verwalter widersprochen. Er meint, er sei weder berechtigt noch verpflichtet, eine eidesstattliche Versicherung für die WEG abzugeben.
Entscheidung
Der Verwalter einer WEG ist verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Gemeinschaft abzugeben.
Nach § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG ist der Verwalter u. a. berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. Insbesondere ist der Verwalter berechtigt, einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 5 WEG im Vollstreckungsverfahren zu führen. § 43 Nr. 5 WEG bezieht sich auch auf Klagen Dritter, die sich gegen die WEG richten und sich auf das gemeinschaftliche Eigentum oder seine Verwaltung beziehen. Kommt es aufgrund einer derartigen Klage eines Dritten zu einem Vollstreckungsverfahren gegen die Gemeinschaft, so ist der Verwalter schon nach dem Wortlaut des § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG berechtigt, die Gemeinschaft dabei zu vertreten. Teil des Vollstreckungsverfahrens ist auch die eidesstattliche Versicherung gemäß §§ 899 ff. ZPO.
Der Verwalter ist zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet. Die Wahrnehmung der Interessen der WEG in einem gegen diese gerichteten Vollstreckungsverfahren gehört zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Aufgaben des Verwalters, der insbesondere für die Bezahlung der an die Gemeinschaft gerichteten Rechnungen zu sorgen hat. Das umfasst auch die Erfüllung gesetzlicher Pflichten, die damit im Zusammenhang stehen.
Der Gläubiger hat ein schutzwürdiges Interesse daran, vollständige Auskunft über die Vermögensverhältnisse der WEG zu erhalten. Zu dieser Auskunft wird aber in der Regel nur der Verwalter in der Lage sein. Dieses Interesse des Gläubigers wird nicht ausreichend dadurch gewahrt, dass sich die Eigentümer vom Verwalter unterrichten lassen können. Denn es kann weder davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer dies ohne weiteres von sich aus tun werden, noch dass sich eine derartige Informationsbeschaffung durch die Eigentümer einfach durchsetzen ließe.
(BGH, Beschluss v. 22.9.2011, I ZB 61/10)
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Donnerstag, 2. Februar 2012
LG Köln: Kinderbetreuung in WEG kann unzulässig sein
Die Betreuung fremder Kinder in einer Eigentumswohnung als sog. Tagesmutter geht über die bloße Wohnnutzung hinaus und kann unzulässig sein.
Hintergrund
Die Mieterin einer Eigentumswohnung übt in der im 1. OG rechts gelegenen Wohnung eine Tätigkeit als Tagesmutter aus. Sie betreut dort gegen Entgelt werktags zwischen 7 und 19 Uhr bis zu 5 Kinder im Alter von 0 bis 3 Jahren.
In der Teilungserklärung findet sich zur gewerblichen Nutzung der Wohnungen folgende Regelung:
„Die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann sie auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Als wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung gilt insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt. ..."
Der Verwalter hat eine Genehmigung, die Wohnung zur Kinderbetreuung nutzen zu dürfen, verweigert. Die Eigentümerin der im EG rechts gelegenen Wohnung verlangt nun von der vermietenden Eigentümerin Unterlassung.
Entscheidung
Das LG Köln gibt der Klage statt. Die Nutzung der Wohnung zur ganztägigen Betreuung fremder Kinder ist unzulässig.
Die Kinderbetreuung in der Wohnung ist eine zustimmungspflichtige Tätigkeit im Sinne der Teilungserklärung. Die Mieterin bietet die Betreuung ganztätig gegen Entgelt an, sodass es sich jedenfalls um eine berufliche Tätigkeit handelt. Ob die Tätigkeit als Gewerbe einzuordnen ist, kann daher offen bleiben.
Der Verwalter durfte die Zustimmung zu dieser beruflichen Nutzung der Wohnung aus wichtigem Grund verweigern. Bei einer vom Einzelfall losgelösten, typisierenden Betrachtung ist davon auszugehen, dass eine ganztägige Kinderbetreuung in einem Wohnhaus zu Beeinträchtigungen führen kann. Denkbar sind hier ein erhöhter Lärmpegel sowie eine gesteigerte Besucherfrequenz und damit einhergehende Störungen wie vermehrter Schmutz im Treppenhaus, häufiges Betätigen der Klingel, Türenschlagen - insgesamt also größere Unruhe im Haus. Zudem ist auch ein erhöhtes Müllaufkommen durch die Entsorgung der vermehrt anfallenden Windeln zu berücksichtigen. Darauf, ob diese Beeinträchtigungen im Einzelfall tatsächlich vorliegen, kommt es nicht an.
Die zu befürchtenden Beeinträchtigungen sind auch unzumutbar. Sie gehen über diejenigen Auswirkungen hinaus, die mit einer normalen Wohnungsnutzung einhergehen, sodass die Nachbarn nicht zur Duldung verpflichtet sind.
Die Auswirkungen entsprechen teilweise zwar denen, wie sie von einer Nutzung der Wohnung durch eine kinderreiche Familie ausgehen würden und die zweifellos zu dulden wären. Hinzu kommt allerdings vermehrter Publikumsverkehr ab 7 Uhr morgens. Außerdem kommen täglich mehrere Kinder ins Haus, womit eine stärkere Verschmutzung des Treppenhauses einhergeht.
Aufgrund der Unterschiede zwischen einer kinderreichen Familie und einer mehrere Kleinkinder betreuenden Tagesmutter ist die beanstandete Nutzung der Wohnung unzulässig.
(LG Köln, Urteil v. 11.8.2011, 29 S 285/10)
Quelle
Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de
Hintergrund
Die Mieterin einer Eigentumswohnung übt in der im 1. OG rechts gelegenen Wohnung eine Tätigkeit als Tagesmutter aus. Sie betreut dort gegen Entgelt werktags zwischen 7 und 19 Uhr bis zu 5 Kinder im Alter von 0 bis 3 Jahren.
In der Teilungserklärung findet sich zur gewerblichen Nutzung der Wohnungen folgende Regelung:
„Die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann sie auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Als wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung gilt insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt. ..."
Der Verwalter hat eine Genehmigung, die Wohnung zur Kinderbetreuung nutzen zu dürfen, verweigert. Die Eigentümerin der im EG rechts gelegenen Wohnung verlangt nun von der vermietenden Eigentümerin Unterlassung.
Entscheidung
Das LG Köln gibt der Klage statt. Die Nutzung der Wohnung zur ganztägigen Betreuung fremder Kinder ist unzulässig.
Die Kinderbetreuung in der Wohnung ist eine zustimmungspflichtige Tätigkeit im Sinne der Teilungserklärung. Die Mieterin bietet die Betreuung ganztätig gegen Entgelt an, sodass es sich jedenfalls um eine berufliche Tätigkeit handelt. Ob die Tätigkeit als Gewerbe einzuordnen ist, kann daher offen bleiben.
Der Verwalter durfte die Zustimmung zu dieser beruflichen Nutzung der Wohnung aus wichtigem Grund verweigern. Bei einer vom Einzelfall losgelösten, typisierenden Betrachtung ist davon auszugehen, dass eine ganztägige Kinderbetreuung in einem Wohnhaus zu Beeinträchtigungen führen kann. Denkbar sind hier ein erhöhter Lärmpegel sowie eine gesteigerte Besucherfrequenz und damit einhergehende Störungen wie vermehrter Schmutz im Treppenhaus, häufiges Betätigen der Klingel, Türenschlagen - insgesamt also größere Unruhe im Haus. Zudem ist auch ein erhöhtes Müllaufkommen durch die Entsorgung der vermehrt anfallenden Windeln zu berücksichtigen. Darauf, ob diese Beeinträchtigungen im Einzelfall tatsächlich vorliegen, kommt es nicht an.
Die zu befürchtenden Beeinträchtigungen sind auch unzumutbar. Sie gehen über diejenigen Auswirkungen hinaus, die mit einer normalen Wohnungsnutzung einhergehen, sodass die Nachbarn nicht zur Duldung verpflichtet sind.
Die Auswirkungen entsprechen teilweise zwar denen, wie sie von einer Nutzung der Wohnung durch eine kinderreiche Familie ausgehen würden und die zweifellos zu dulden wären. Hinzu kommt allerdings vermehrter Publikumsverkehr ab 7 Uhr morgens. Außerdem kommen täglich mehrere Kinder ins Haus, womit eine stärkere Verschmutzung des Treppenhauses einhergeht.
Aufgrund der Unterschiede zwischen einer kinderreichen Familie und einer mehrere Kleinkinder betreuenden Tagesmutter ist die beanstandete Nutzung der Wohnung unzulässig.
(LG Köln, Urteil v. 11.8.2011, 29 S 285/10)
Quelle
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LG Köln: Kinderbetreuung in WEG kann unzulässig sein
Die Betreuung fremder Kinder in einer Eigentumswohnung als sog.
Tagesmutter geht über die bloße Wohnnutzung hinaus und kann unzulässig
sein.
Hintergrund
Die Mieterin einer Eigentumswohnung übt in der im 1. OG rechts gelegenen Wohnung eine Tätigkeit als Tagesmutter aus. Sie betreut dort gegen Entgelt werktags zwischen 7 und 19 Uhr bis zu 5 Kinder im Alter von 0 bis 3 Jahren.
In der Teilungserklärung findet sich zur gewerblichen Nutzung der Wohnungen folgende Regelung:
„Die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann sie auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Als wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung gilt insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt. ..."
Der Verwalter hat eine Genehmigung, die Wohnung zur Kinderbetreuung nutzen zu dürfen, verweigert. Die Eigentümerin der im EG rechts gelegenen Wohnung verlangt nun von der vermietenden Eigentümerin Unterlassung.
Entscheidung
Das LG Köln gibt der Klage statt. Die Nutzung der Wohnung zur ganztägigen Betreuung fremder Kinder ist unzulässig.
Die Kinderbetreuung in der Wohnung ist eine zustimmungspflichtige Tätigkeit im Sinne der Teilungserklärung. Die Mieterin bietet die Betreuung ganztätig gegen Entgelt an, sodass es sich jedenfalls um eine berufliche Tätigkeit handelt. Ob die Tätigkeit als Gewerbe einzuordnen ist, kann daher offen bleiben.
Der Verwalter durfte die Zustimmung zu dieser beruflichen Nutzung der Wohnung aus wichtigem Grund verweigern. Bei einer vom Einzelfall losgelösten, typisierenden Betrachtung ist davon auszugehen, dass eine ganztägige Kinderbetreuung in einem Wohnhaus zu Beeinträchtigungen führen kann. Denkbar sind hier ein erhöhter Lärmpegel sowie eine gesteigerte Besucherfrequenz und damit einhergehende Störungen wie vermehrter Schmutz im Treppenhaus, häufiges Betätigen der Klingel, Türenschlagen - insgesamt also größere Unruhe im Haus. Zudem ist auch ein erhöhtes Müllaufkommen durch die Entsorgung der vermehrt anfallenden Windeln zu berücksichtigen. Darauf, ob diese Beeinträchtigungen im Einzelfall tatsächlich vorliegen, kommt es nicht an.
Die zu befürchtenden Beeinträchtigungen sind auch unzumutbar. Sie gehen über diejenigen Auswirkungen hinaus, die mit einer normalen Wohnungsnutzung einhergehen, sodass die Nachbarn nicht zur Duldung verpflichtet sind.
Die Auswirkungen entsprechen teilweise zwar denen, wie sie von einer Nutzung der Wohnung durch eine kinderreiche Familie ausgehen würden und die zweifellos zu dulden wären. Hinzu kommt allerdings vermehrter Publikumsverkehr ab 7 Uhr morgens. Außerdem kommen täglich mehrere Kinder ins Haus, womit eine stärkere Verschmutzung des Treppenhauses einhergeht.
Aufgrund der Unterschiede zwischen einer kinderreichen Familie und einer mehrere Kleinkinder betreuenden Tagesmutter ist die beanstandete Nutzung der Wohnung unzulässig.
(LG Köln, Urteil v. 11.8.2011, 29 S 285/10)
Quelle
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Hintergrund
Die Mieterin einer Eigentumswohnung übt in der im 1. OG rechts gelegenen Wohnung eine Tätigkeit als Tagesmutter aus. Sie betreut dort gegen Entgelt werktags zwischen 7 und 19 Uhr bis zu 5 Kinder im Alter von 0 bis 3 Jahren.
In der Teilungserklärung findet sich zur gewerblichen Nutzung der Wohnungen folgende Regelung:
„Die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann sie auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Als wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung gilt insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt. ..."
Der Verwalter hat eine Genehmigung, die Wohnung zur Kinderbetreuung nutzen zu dürfen, verweigert. Die Eigentümerin der im EG rechts gelegenen Wohnung verlangt nun von der vermietenden Eigentümerin Unterlassung.
Entscheidung
Das LG Köln gibt der Klage statt. Die Nutzung der Wohnung zur ganztägigen Betreuung fremder Kinder ist unzulässig.
Die Kinderbetreuung in der Wohnung ist eine zustimmungspflichtige Tätigkeit im Sinne der Teilungserklärung. Die Mieterin bietet die Betreuung ganztätig gegen Entgelt an, sodass es sich jedenfalls um eine berufliche Tätigkeit handelt. Ob die Tätigkeit als Gewerbe einzuordnen ist, kann daher offen bleiben.
Der Verwalter durfte die Zustimmung zu dieser beruflichen Nutzung der Wohnung aus wichtigem Grund verweigern. Bei einer vom Einzelfall losgelösten, typisierenden Betrachtung ist davon auszugehen, dass eine ganztägige Kinderbetreuung in einem Wohnhaus zu Beeinträchtigungen führen kann. Denkbar sind hier ein erhöhter Lärmpegel sowie eine gesteigerte Besucherfrequenz und damit einhergehende Störungen wie vermehrter Schmutz im Treppenhaus, häufiges Betätigen der Klingel, Türenschlagen - insgesamt also größere Unruhe im Haus. Zudem ist auch ein erhöhtes Müllaufkommen durch die Entsorgung der vermehrt anfallenden Windeln zu berücksichtigen. Darauf, ob diese Beeinträchtigungen im Einzelfall tatsächlich vorliegen, kommt es nicht an.
Die zu befürchtenden Beeinträchtigungen sind auch unzumutbar. Sie gehen über diejenigen Auswirkungen hinaus, die mit einer normalen Wohnungsnutzung einhergehen, sodass die Nachbarn nicht zur Duldung verpflichtet sind.
Die Auswirkungen entsprechen teilweise zwar denen, wie sie von einer Nutzung der Wohnung durch eine kinderreiche Familie ausgehen würden und die zweifellos zu dulden wären. Hinzu kommt allerdings vermehrter Publikumsverkehr ab 7 Uhr morgens. Außerdem kommen täglich mehrere Kinder ins Haus, womit eine stärkere Verschmutzung des Treppenhauses einhergeht.
Aufgrund der Unterschiede zwischen einer kinderreichen Familie und einer mehrere Kleinkinder betreuenden Tagesmutter ist die beanstandete Nutzung der Wohnung unzulässig.
(LG Köln, Urteil v. 11.8.2011, 29 S 285/10)
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Hausverwaltung Gottschling, Essen
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kontakt@gottschling-immobilien.de
BGH: Zwangsverwalter ist nicht für Hausgeldrückstände zuständig
Der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung ist nicht verpflichtet, rückständige Hausgelder bzw. rückständige Sonderumlagen zu zahlen. Das zählt nicht zu seinem Pflichtenkreis.
Hintergrund
Eine WEG verlangt von einem Wohnungseigentümer Zahlung auf eine Sonderumlage.
Im Juni 2005 hatten die Eigentümer die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, die im August 2005 fällig sein sollte. Auf die beiden Wohnungen des beklagten Eigentümers entfielen 7.700 Euro.
Ende 2006 wurde die Zwangsverwaltung über die beiden Wohnungen angeordnet. Im Oktober 2008 zahlte der Zwangsverwalter 1.000 Euro auf die Sonderumlage. Wegen des noch offenen Betrages hat die WEG den Erlass eines Mahnbescheids gegen den Eigentümer beantragt, der diesem im Juli 2009 zugestellt wurde. Der Eigentümer meint, der Zahlungsanspruch sei verjährt.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Wohnungseigentümer Recht. Der Anspruch auf Zahlung der Sonderumlage ist verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist endete am 31.12.2008. Die Verjährung hat auch nicht wegen der Teilzahlung des Zwangsverwalters gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB neu begonnen.
Nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährung erneut, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt. Dem Anerkenntnis des Schuldners steht das eines anderen gleich, der aufgrund eines Rechtsgeschäfts oder kraft Gesetzes ermächtigt ist, für den Schuldner zu handeln, z. B. Zwangsverwalter.
Allerdings tritt der Zwangsverwalter nur insoweit an die Stelle des Schuldners, als sich das aus seinem Pflichtenkreis heraus ergibt. Er hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen.
Die Ausgaben, die zur ordnungsgemäßen Durchführung der Zwangsverwaltung erforderlich sind, hat er gemäß § 155 Abs. 1 ZVG ohne Teilungsplan und Anordnung des Vollstreckungsgerichts aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten. Zu den Ausgaben der Verwaltung zählt bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum auch das laufende Hausgeld.
Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören hingegen die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Hausgelder. Dies gilt auch für rückständige Sonderumlagen. Sie sind nur im gerichtlichen Verteilungsverfahren zu berücksichtigen, wenn die Gemeinschaft wegen dieser Ansprüche die Zwangsverwaltung betreibt.
Hier hat der Zwangsverwalter selbständig eine Teilzahlung auf die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung von der WEG beschlossene, rückständige Sonderumlage geleistet. Das war von seinem Pflichtenkreis nicht erfasst. Seine Handlung kann, da er hierzu gesetzlich nicht ermächtigt war, dem beklagten Eigentümer nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden. Deshalb hat Zahlung des Zwangsverwalters keinen Einfluss auf die Verjährung.
(BGH, Urteil v. 9.12.2011, V ZR 131/11)
Quelle
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Hintergrund
Eine WEG verlangt von einem Wohnungseigentümer Zahlung auf eine Sonderumlage.
Im Juni 2005 hatten die Eigentümer die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, die im August 2005 fällig sein sollte. Auf die beiden Wohnungen des beklagten Eigentümers entfielen 7.700 Euro.
Ende 2006 wurde die Zwangsverwaltung über die beiden Wohnungen angeordnet. Im Oktober 2008 zahlte der Zwangsverwalter 1.000 Euro auf die Sonderumlage. Wegen des noch offenen Betrages hat die WEG den Erlass eines Mahnbescheids gegen den Eigentümer beantragt, der diesem im Juli 2009 zugestellt wurde. Der Eigentümer meint, der Zahlungsanspruch sei verjährt.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Wohnungseigentümer Recht. Der Anspruch auf Zahlung der Sonderumlage ist verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist endete am 31.12.2008. Die Verjährung hat auch nicht wegen der Teilzahlung des Zwangsverwalters gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB neu begonnen.
Nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährung erneut, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt. Dem Anerkenntnis des Schuldners steht das eines anderen gleich, der aufgrund eines Rechtsgeschäfts oder kraft Gesetzes ermächtigt ist, für den Schuldner zu handeln, z. B. Zwangsverwalter.
Allerdings tritt der Zwangsverwalter nur insoweit an die Stelle des Schuldners, als sich das aus seinem Pflichtenkreis heraus ergibt. Er hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen.
Die Ausgaben, die zur ordnungsgemäßen Durchführung der Zwangsverwaltung erforderlich sind, hat er gemäß § 155 Abs. 1 ZVG ohne Teilungsplan und Anordnung des Vollstreckungsgerichts aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten. Zu den Ausgaben der Verwaltung zählt bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum auch das laufende Hausgeld.
Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören hingegen die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Hausgelder. Dies gilt auch für rückständige Sonderumlagen. Sie sind nur im gerichtlichen Verteilungsverfahren zu berücksichtigen, wenn die Gemeinschaft wegen dieser Ansprüche die Zwangsverwaltung betreibt.
Hier hat der Zwangsverwalter selbständig eine Teilzahlung auf die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung von der WEG beschlossene, rückständige Sonderumlage geleistet. Das war von seinem Pflichtenkreis nicht erfasst. Seine Handlung kann, da er hierzu gesetzlich nicht ermächtigt war, dem beklagten Eigentümer nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden. Deshalb hat Zahlung des Zwangsverwalters keinen Einfluss auf die Verjährung.
(BGH, Urteil v. 9.12.2011, V ZR 131/11)
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BGH: Zwangsverwalter ist nicht für Hausgeldrückstände zuständig
Der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung ist nicht verpflichtet,
rückständige Hausgelder bzw. rückständige Sonderumlagen zu zahlen. Das
zählt nicht zu seinem Pflichtenkreis.
Hintergrund
Eine WEG verlangt von einem Wohnungseigentümer Zahlung auf eine Sonderumlage.
Im Juni 2005 hatten die Eigentümer die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, die im August 2005 fällig sein sollte. Auf die beiden Wohnungen des beklagten Eigentümers entfielen 7.700 Euro.
Ende 2006 wurde die Zwangsverwaltung über die beiden Wohnungen angeordnet. Im Oktober 2008 zahlte der Zwangsverwalter 1.000 Euro auf die Sonderumlage. Wegen des noch offenen Betrages hat die WEG den Erlass eines Mahnbescheids gegen den Eigentümer beantragt, der diesem im Juli 2009 zugestellt wurde. Der Eigentümer meint, der Zahlungsanspruch sei verjährt.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Wohnungseigentümer Recht. Der Anspruch auf Zahlung der Sonderumlage ist verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist endete am 31.12.2008. Die Verjährung hat auch nicht wegen der Teilzahlung des Zwangsverwalters gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB neu begonnen.
Nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährung erneut, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt. Dem Anerkenntnis des Schuldners steht das eines anderen gleich, der aufgrund eines Rechtsgeschäfts oder kraft Gesetzes ermächtigt ist, für den Schuldner zu handeln, z. B. Zwangsverwalter.
Allerdings tritt der Zwangsverwalter nur insoweit an die Stelle des Schuldners, als sich das aus seinem Pflichtenkreis heraus ergibt. Er hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen.
Die Ausgaben, die zur ordnungsgemäßen Durchführung der Zwangsverwaltung erforderlich sind, hat er gemäß § 155 Abs. 1 ZVG ohne Teilungsplan und Anordnung des Vollstreckungsgerichts aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten. Zu den Ausgaben der Verwaltung zählt bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum auch das laufende Hausgeld.
Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören hingegen die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Hausgelder. Dies gilt auch für rückständige Sonderumlagen. Sie sind nur im gerichtlichen Verteilungsverfahren zu berücksichtigen, wenn die Gemeinschaft wegen dieser Ansprüche die Zwangsverwaltung betreibt.
Hier hat der Zwangsverwalter selbständig eine Teilzahlung auf die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung von der WEG beschlossene, rückständige Sonderumlage geleistet. Das war von seinem Pflichtenkreis nicht erfasst. Seine Handlung kann, da er hierzu gesetzlich nicht ermächtigt war, dem beklagten Eigentümer nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden. Deshalb hat Zahlung des Zwangsverwalters keinen Einfluss auf die Verjährung.
(BGH, Urteil v. 9.12.2011, V ZR 131/11)
Quelle
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Hintergrund
Eine WEG verlangt von einem Wohnungseigentümer Zahlung auf eine Sonderumlage.
Im Juni 2005 hatten die Eigentümer die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, die im August 2005 fällig sein sollte. Auf die beiden Wohnungen des beklagten Eigentümers entfielen 7.700 Euro.
Ende 2006 wurde die Zwangsverwaltung über die beiden Wohnungen angeordnet. Im Oktober 2008 zahlte der Zwangsverwalter 1.000 Euro auf die Sonderumlage. Wegen des noch offenen Betrages hat die WEG den Erlass eines Mahnbescheids gegen den Eigentümer beantragt, der diesem im Juli 2009 zugestellt wurde. Der Eigentümer meint, der Zahlungsanspruch sei verjährt.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Wohnungseigentümer Recht. Der Anspruch auf Zahlung der Sonderumlage ist verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist endete am 31.12.2008. Die Verjährung hat auch nicht wegen der Teilzahlung des Zwangsverwalters gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB neu begonnen.
Nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährung erneut, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt. Dem Anerkenntnis des Schuldners steht das eines anderen gleich, der aufgrund eines Rechtsgeschäfts oder kraft Gesetzes ermächtigt ist, für den Schuldner zu handeln, z. B. Zwangsverwalter.
Allerdings tritt der Zwangsverwalter nur insoweit an die Stelle des Schuldners, als sich das aus seinem Pflichtenkreis heraus ergibt. Er hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen.
Die Ausgaben, die zur ordnungsgemäßen Durchführung der Zwangsverwaltung erforderlich sind, hat er gemäß § 155 Abs. 1 ZVG ohne Teilungsplan und Anordnung des Vollstreckungsgerichts aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten. Zu den Ausgaben der Verwaltung zählt bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum auch das laufende Hausgeld.
Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören hingegen die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Hausgelder. Dies gilt auch für rückständige Sonderumlagen. Sie sind nur im gerichtlichen Verteilungsverfahren zu berücksichtigen, wenn die Gemeinschaft wegen dieser Ansprüche die Zwangsverwaltung betreibt.
Hier hat der Zwangsverwalter selbständig eine Teilzahlung auf die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung von der WEG beschlossene, rückständige Sonderumlage geleistet. Das war von seinem Pflichtenkreis nicht erfasst. Seine Handlung kann, da er hierzu gesetzlich nicht ermächtigt war, dem beklagten Eigentümer nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden. Deshalb hat Zahlung des Zwangsverwalters keinen Einfluss auf die Verjährung.
(BGH, Urteil v. 9.12.2011, V ZR 131/11)
Quelle
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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kontakt@gottschling-immobilien.de
BGH: Abflussprinzip bei Heizkostenabrechnung unzulässig
Der Vermieter muss die Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abrechnen. Eine Abrechnung anhand der Vorauszahlungen widerspricht der Heizkostenverordnung.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern die Nachzahlung von Heizkosten.
Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen hat die Vermieterin nach dem sogenannten Abflussprinzip nur die im Abrechnungszeitraum gezahlten Vorauszahlungen an den Energieversorger als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten darüber, ob die Abrechnungen den Anforderungen der Heizkostenverordnung entsprechen.
Entscheidung
Der BGH gibt den Mietern Recht. Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung.
Gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.
Ein derartiger Mangel der Abrechnung kann auch nicht dadurch ausgeglichen werden, dass die Heizkostenforderung nach § 12 Heizkostenverordnung um 15 Prozent gekürzt wird. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.
(BGH, Urteil v. 1.2.2012, VIII ZR 156/11)
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Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern die Nachzahlung von Heizkosten.
Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen hat die Vermieterin nach dem sogenannten Abflussprinzip nur die im Abrechnungszeitraum gezahlten Vorauszahlungen an den Energieversorger als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten darüber, ob die Abrechnungen den Anforderungen der Heizkostenverordnung entsprechen.
Entscheidung
Der BGH gibt den Mietern Recht. Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung.
Gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.
Ein derartiger Mangel der Abrechnung kann auch nicht dadurch ausgeglichen werden, dass die Heizkostenforderung nach § 12 Heizkostenverordnung um 15 Prozent gekürzt wird. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.
(BGH, Urteil v. 1.2.2012, VIII ZR 156/11)
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BGH: Abflussprinzip bei Heizkostenabrechnung unzulässig
Der Vermieter muss die Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch
abrechnen. Eine Abrechnung anhand der Vorauszahlungen widerspricht der
Heizkostenverordnung.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern die Nachzahlung von Heizkosten.
Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen hat die Vermieterin nach dem sogenannten Abflussprinzip nur die im Abrechnungszeitraum gezahlten Vorauszahlungen an den Energieversorger als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten darüber, ob die Abrechnungen den Anforderungen der Heizkostenverordnung entsprechen.
Entscheidung
Der BGH gibt den Mietern Recht. Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung.
Gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.
Ein derartiger Mangel der Abrechnung kann auch nicht dadurch ausgeglichen werden, dass die Heizkostenforderung nach § 12 Heizkostenverordnung um 15 Prozent gekürzt wird. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.
(BGH, Urteil v. 1.2.2012, VIII ZR 156/11)
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Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern die Nachzahlung von Heizkosten.
Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen hat die Vermieterin nach dem sogenannten Abflussprinzip nur die im Abrechnungszeitraum gezahlten Vorauszahlungen an den Energieversorger als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten darüber, ob die Abrechnungen den Anforderungen der Heizkostenverordnung entsprechen.
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Der BGH gibt den Mietern Recht. Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung.
Gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.
Ein derartiger Mangel der Abrechnung kann auch nicht dadurch ausgeglichen werden, dass die Heizkostenforderung nach § 12 Heizkostenverordnung um 15 Prozent gekürzt wird. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.
(BGH, Urteil v. 1.2.2012, VIII ZR 156/11)
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