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Ausgefallene 5-Raum-Maisonette-Wohnung, zentral, ruhig, mit Südwestbalkon
Adresse
Söllingstr. 43, 45127 Essen, Ostviertel
Objektdetails
940 € Kaltmiete
5 Zi.
120 m² Fläche
Balkon/ TerrasseKellerGäste-WC
Wohnungstyp
Dachgeschoss
Etage
3 von 3
Wohnfläche ca.
120 m²
Bezugsfrei ab
2016-12-01
Zimmer
5
Kosten
Kaltmiete
940 €
Nebenkosten
+ 197 €
Heizkosten
+ 120 €
Gesamtmiete
1.257 €
Kaution o. Genossenschaftsanteile
1880 EUR
Bausubstanz & Energieausweis
Baujahr
1976
Objektzustand
Gepflegt
Heizungsart
Zentralheizung
Wesentliche Energieträger
Fernwärme
Energieausweistyp
Verbrauchsausweis
Energieverbrauchs-kennwert
179 kWh/(m²*a)
Objektbeschreibung
Die ausgefallene Wohnung liegt in Dachgeschoss und Giebel eines gepflegten 5-Parteienhauses am Rand der Innenstadt im beliebten Ostviertel. Es ist ein ruhiges Haus in unmittelbarer Nähe der Rathausgalerie in einer wenig befahrenen Seitenstraße, sodass es trotz der zentralen Lage erstaunlich ruhig ist. Aus den Fenstern hat man einen weiten Blick über die Dächer der Stadt und kann bis in den Abend hinein die Sonne genießen (Südwestbalkon). Die Wohnung ist 2008 komplett renoviert worden.
Ausstattung
Balkon, Keller, Vollbad, Duschbad, Gäste-WC, Kamin, Zentralheizung, Laminat, Fliesen, Fernwärme Bemerkungen Die Wohnung ist fast ein „Haus im Haus“ mit gemütlicher Wohnküche und separatem Wasch.-und Trockenraum, Bad mit Wanne, Gäste-WC mit Dusche. Große Fenster lassen Tageslicht und Sonne herein. Die Fußböden sind mit Laminat belegt, Bad, Diele und Küche sind gefliest, im Wohnraum Marmorfußboden (mit Fußbodenheizung). Ein besonderes Flair vermitteln die in allen Räumen sichtbaren tragenden Balken des Dachstuhls. Ein Highlight ist der Wohnraum mit offenem Kamin und einer Höhe bis ca 5 m bis in den Giebel hinein, sowie der Galerie – für individuelle Nutzungen möglich. Neben zahlreichen Abstellmöglichkeiten in der Wohnung selbst gibt es einen Keller und einen Fahrradkeller. Kabelanschluss, Winterdienst und Treppenreinigung sind in den Nebenkosten enthalten. Sie brauchen sich also um nichts zu kümmern.
Lage
Essen-Stadtmitte- Ostviertel, 5 Gehminuten zur City (Rathausgalerie). Bus und Bahn, Ärzte. Universität, HBF optimal erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten aller Art, Kindergärten , Spielplatz und Schulen fußläufig zu erreichen. 5 Minuten Fahrzeit auf geradem Weg zur A 40 und A 52. Infrastruktur (im Umkreis von 5 km): Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel
Sonstiges
PKW-Stellplatz auf dem Hof ist möglich. Für Bewohner des Viertels gibt es einen Parkausweis. Die Einbauküche kann vom Vormieter übernommen werden.
Das Bestellerprinzip, wonach bei der Vermittlung von Mietwohnungen
ausschließlich derjenige das Maklerhonorar zahlt, der den Makler
beauftragt hat, ist verfassungsgemäß. Das Bundesverfassungsgericht hat
die Verfassungsbeschwerde zweier Immobilienmakler und eines Mieters
zurückgewiesen.
Das Bestellerprinzip für Wohnungsvermittlungen, das Maklern den
Erhalt einer Provision von Mietinteressierten weitgehend verstellt,
genügt den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Dies hat das
Bundesverfassungsgericht entschieden. succo / Pixabay
Der Gesetzgeber bringe die sich gegenüberstehenden Interessen von
Wohnungssuchenden und Wohnungsvermittlern in einen Ausgleich, der
Verhältnismäßigkeitsanforderungen gerecht werde. Er habe nachvollziehbar
festgestellt, dass auf dem Mietwohnungsmarkt zu Lasten der
Wohnungssuchenden soziale und wirtschaftliche Ungleichgewichte bestünden
und eine Regelung getroffen, die einen angemessenen Ausgleich schaffen
soll. Dieser Ausgleich sei durch das legitime Ziel des
Verbraucherschutzes gerechtfertigt, um zu verhindern, dass die
Wohnungssuchenden Kosten tragen müssen, die vorrangig im Interesse des
Vermieters entstanden sind.
Ob durch das Bestellerprinzip Provisionsansprüche gegen
Wohnungssuchende auch bei der Mehrfachbeauftragung und der Vorbefassung
des Maklers ausgeschlossen sind, müsse die fachgerichtliche
Rechtsprechung klären. Aber selbst wenn man hiervon ausgehe, sei das
Bestellerprinzip verfassungsgemäß.
Das Bestellerprinzip zwinge Wohnungsmakler auch nicht dazu, ihre
Berufstätigkeit derart zu ändern, dass sie ihre Tätigkeit völlig
aufgeben und sich eine neue Existenz aufbauen müssten. Makler könnten
weiterhin in der Wohnungsvermitlung tätig sein, weil
provisionspflichtige Aufträge zur Wohnungsvermittlung nach wie vor
möglich seien. Auch dass die Regelung zwangsläufig zu Einnahmeeinbußen
von Maklern führe, stehe deren Angemessenheit nicht entgegen. Diese
Belastung sei gerechtfertigt, da Wohnungsvermittler ihre Provision vom
Vermieter verlangen könnten.
Makler und Mieter hatten gegen Bestellerprinzip geklagt
Mit der Verfassungsbeschwerde gegen das Mietrechtsnovellierungsgesetz
hatten zwei Immobilienmakler die Bedrohung ihrer wirtschaftlichen
Existenz und ein Wohnungsmieter die Verletzung seines Rechts auf
Vertragsfreiheit gerügt.
Das Urteil ist in der Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofes noch nicht gelistet. Dieses kann unter BGH: Aktuelle Entscheidungen nachgelesen werden, nach dem es veröffentlicht wurde. Quelle
Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind nicht als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlegbar, weil die Anmietung an die Stelle der nicht umlagefähigen Anschaffung tritt. Dieser Auffassung ist das LG Hagen.
Hintergrund: Vermieter mietet Rauchwarnmelder
Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung streiten darüber, inwieweit die Mieter die Kosten für Rauchwarnmelder als Betriebskosten tragen müssen.
Laut Mietvertrag werden die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung vom Mieter getragen. Unter den dort im Einzelnen aufgelisteten Betriebskostenarten ist auch die Position „Miet- und Wartungskosten für Rauchmelder“ aufgeführt.
Nachdem die Mieter im Laufe des Prozesses ihre Pflicht, den Einbau von Rauchwarnmeldern zu dulden, anerkannt hatten, ist zwischen den Parteien noch umstritten, ob und inwieweit die Kosten für die Miete und die Wartung der Rauchwarnmelder als Betriebskosten umlagefähig sind.
Entscheidung: Mietkosten nicht umlagefähig
Die Mieter müssen die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder tragen. Hingegen sind die Kosten für die Miete der Geräte nicht umlagefähig.
Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV und im Mietvertrag auch ausdrücklich benannt.
Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind hingegen keine umlegbaren Betriebskosten, so dass die Mieter diese trotz der Vereinbarung im Mietvertrag nicht tragen müssen. Diese Kosten treten an die Stelle von Anschaffungskosten, die keine Betriebskosten darstellen.
Die Umlegbarkeit ergibt sich auch nicht aus einer Analogie zu § 2 Nr. 2, 4 und 5 BetrKV, wonach die Kosten der Anmietung von Wasser- und Wärmezählern Betriebskosten sind. Hierbei handelt es sich um eine Ausnahmeregelung ausschließlich für Zählermieten, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden kann. Dem steht der Grundsatz entgegen, dass die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt keine Betriebskosten darstellen. Dieser Grundsatz ist nicht dadurch zu umgehen, dass der Vermieter die Einrichtungen nicht kauft, sondern mietet.
Die Ausnahmeregelung für die Zählermieten mag darauf beruhen, dass bei diesen Geräten die Kosten für die Wartung einschließlich der notwendigen Eichung in der Regel höher sein mögen als die Kosten einer Anmietung, so dass der Mieter durch die Sonderregelung günstiger gestellt wird, als wenn er die höheren Wartungskosten tragen müsste. Dieser Gesichtspunkt ist allerdings auf Rauchwarnmelder nicht übertragbar, weil die nach DIN 14676 vorgeschriebene Wartung durch eine jährliche Sichtprüfung und einen Probealarm nur einen geringen Aufwand erfordert.
Gericht lässt Revision zu
Die Frage, ob die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten umgelegt werden können, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt und ist noch nicht höchstrichterlich entschieden. Das Gericht hat zur Klärung dieser Frage die Revision zum BGH zugelassen.
Gottschling Immobilien GmbH (GI) bietet seit Anfang 2016 die Maklertätigkeiten an. Die beinhaltet Verkauf, Vermietung und Verpachtung. Dies ergänzt das Kerngeschäft.
Gottschling Immobilien GmbH bietet seinen Kunden seit Anfang 2016 auch alle Dienstleistungen des Maklers an. Dies komplettiert das Spektrum als Full-Service-Dienstleister rund um die Immobilie.
„Dieser Schritt ist der nächste Baustein zu unserem Full-Service Angebot. Wir wollen jedem Eigentümer alle Dienstleistungen rund um die Immobilie aus einer Hand anbieten. Daher war er ein logischer und konsequenter Schritt, die Maklertätigkeit anzubieten.“ so Christian Gottschling, Geschäftsführer der Gottschling Immobilien GmbH.
„Wir haben uns mit der Entscheidung lange Zeit gelassen, da Makler nicht immer den besten Ruf genießen. Die Initialzündung für die Entscheidung war die Einführung des Bestellerprinzips sowie Mindestanforderungen an den Immobilienmakler. Dies wird nachhaltig das Bilder des Maklers zum Dienstleister und Partner verändern – das ist Deckungsleich mit unserer Auffassung.“ so Christian Gottschling weiter.
In dem Bereich Verwaltung erhalten Sie Ihre Abrechnungen und die Mieter die Betriebskostenabrechnungen. Bei defekten am Objekt kommt der Hausmeister vor Ort und führt kleine Reparaturen selbst aus oder koordiniert Handwerker. Die wöchentliche Treppenhausreinigung wird zuverlässig und regelmäßig mit einem Personal durchgeführt. Die Pflege Ihrer Grünanlagen übernimmt der Gärtner.
Wenn Sie Ihre Liegenschaft verkaufen wollen übernimmt dies Gottschling Immobilien für Sie. Durch die Verwaltung ist ein tiefes und breites Wissen zu betreuten Objekten vorhanden, der Immobilienmarkt ist bestens bekannt. Durch den ständigen Kontakt mit EigentümerInnen ist die Kauf- bzw. Verkaufsabsicht im Vorfeld bekannt, eine Vermittlung kann daher sehr zeitnah erfolgen. So wurden die bisherigen Verkäufe binnen wenigen Wochen abgewickelt.
Durch den Bereich Makler bietet Gottschling Immobilien den nächsten Baustein für Immobilienbesitzer an, die Dienstleistungen rund um die Immobilie aus einer Hand anzubieten. Es komplettiert das bereits bestehende Dienstleistungsangebot aus Hausverwaltung, WEG Verwaltung, Hausmeisterservice, Gärtnerarbeiten und Treppenhausreinigung.
Pressekontakt
Gottschling Immobilien GmbH
Herr Christian Gottschling
Gemarkenstr. 1
45147 Essen
Gottschling Immobilien GmbH (GI) eröffnet neues Immobilienbüro an der Gemarkenstr 1. In Essen für seine Mieterinnen und Mieter, Wohnungseigentümergemeinschaften und natürlich Makler Kunden.
Gottschling Immobilien GmbH hat sein neues Büro bezogen.
Die neuen Räumlichkeiten wurden vom Pächter „Der Bücherwurm“ Mitte Februar zurückgegeben. Anschließend erfolgten die Kernsanierung und einige Umbauarbeiten. „Wir sind ja mit den Arbeiten an Immobilien sehr vertraut“ sagte Christian Gottschling, Geschäftsführer der Gottschling Immobilien GmbH. „Wir sanieren ständig unseren eigenen Immobilienbestand aber auch für unsere Kunden übernehmen wir gern die Koordination und Durchführung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Wir haben auch Liegenschaften im Bestand wo Häuser komplett bis auf die Grundmauern abgebrannt sind. Die Koordination der Arbeiten ist da in einem ganz anderen Ausmaß.“
Die Gemarkenstraße entwickelt sich nach und nach zur Immobilienmeile. Mittlerweile befinden sich drei Makler Büros auf der Gemarkenstraße. wobei Gottschling Immobilien nicht nur Makler ist. „Unser Kerngeschäft ist die Hausverwaltung und WEG Verwaltung. Maklertätigkeiten haben wir eingeführt, um bei allen Belangen um die Immobilie der Ansprechpartner für Eigentümer zu sein. Dies wird von unseren Dienstleistungen in der Treppenhausreinigung, Gärtner und Hausmeister komplettiert. Wir bieten Eigentümern alle Leistungen rund im Ihre Immobilie aus einer Hand an. Da war der Verkauf von Immobilienbeständen der logisch Schritt.“
Die neuen Räumlichkeiten passen sich perfekt in das Arbeitskonzept der Gottschling Immobilien ein. Hier besteht eine Mischung aus Home-Office, Außendienst und Innendienst Mitarbeitern.
Bei dem Neubezug der Räumlichkeiten war es wichtig, dass die Pächterin „Der Bücherwurm“ vorher adäquate Räumlichkeiten findet. Erfreulicher wiese konnte die neue Lokation in der Gemarkenstr. 15 gefunden werden, sodass auch der Fortbestand an der Gemarkenstraße bestehen bleibt.
Nicht nur durch die Mitgliedschaft bei der Interessensgemeinschaft Holsterhausen (IGH) ist man an der positiven Entwicklung des Stadtteils interessiert. Der Erhalt und Ausbau von Geschäften rund um die Gemarkenstraße ist für die Entwicklung von Holsterhausen sehr wichtig.
Gottschling Immobilien GmbH ist der Ansprechpartner rund um die Immobilie. Hausverwaltung, WEG Verwaltung, Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Liegenschaftsverwaltung sind das Kerngebiet flankiert vom Hausmeister, Gärtner und Reinigungskräften für die Immobilien.
Ruhiges
10-Parteienhaus mit 3 Etagen. Die beiden größeren Zimmer mit
Himmelsrichtung Süd Süd-Ost mit freiem Blick ins Grüne (siehe Foto).
Zugang zur Wohnung über den ruhigen und sonnigen Laubengang, der im
Bereich der Wohnung zum (West-) Balkon umgebaut wurde. Dieser Balkon mit
9 qm wurde bei der Angabe der Wohnfläche nicht hinzu gerechnet.
Ausstattung
Balkon,
Einbauküche, Zentralheizung, Laminat, Fernwärme Bemerkungen Die
Fußböden sind mit Laminat ausgelegt, in Bad und Küche mit weißen
Fliesen. Das Tageslicht-Bad ist weiß gefliest und ausgestattet mit einer
Dusche. Neben Waschbecken und WC verfügt es über einen
Waschmaschinenanschluss. In der Küche kann auch ein kleiner Essplatz
untergebracht werden. In dem 25 qm großen Wohnzimmer gibt es genügend
Platz für eine große Tischgruppe oder für einen Schreibtisch. Die beiden
Schlafzimmer haben 17 qm und 11 qm. In der Wohnung selbst ist ein
Abstellraum. Weiterhin gibt es einen Bodenabstellraum und /Trockenraum
sowie im Keller einen Platz für Fahrräder.
Lage
Essen-Stadtmitte-Ostviertel,
fünf Gehminuten zur City (Rathausgalerie) und Bus und Bahn, Geschäfte,
Ärzte, Schulen, Kindergärten, Universität, Essen Hbf. optimal
erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten aller Art sind fußläufig zu erreichen.
5 Minuten Fahrzeit auf geradem Wege zur A 40 und A 52. Infrastruktur
(im Umkreis von 5 km): Apotheke, Lebensmittel-Discount,
Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Gesamtschule, Öffentliche
Verkehrsmittel
Sonstiges
Zur
Wohnung gehört eine Einbauküche über Eck mit Geschirrspüler sowie eine
Waschmaschine im Bad. Die Wohnung wird renoviert übergeben. Für Anwohner
des Viertels gibt es einen Parkausweis für das Auto gegen Gebühr.
Stellplatz auf dem Hof zur Miete möglich.
Das gepflegte Haus besteht aus 9
Parteien. Die gesamte Liegenschaft befindet sich in einem sehr
gepflegten Zustand und wurde ständig modernisiert.
Ausstattung
Die Dachgeschosswohnung ist aufgeteilt in
Schlafzimmer, Küche, Badezimmer mit Badewanne und Fenster, Wohnzimmer
und Flur. Es ist ein sehr schöner und zeitgemäßer Grundriss vorhanden.
Die Wohnung ist frei und kann ab sofort bezogen werden. Es sind einige
kleinere Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Lage
Die Wohnung liegt zentral aber sehr ruhig in
Borbeck. Die täglichen Einkäufe können im nahen Umfeld ohne Auto
erledigt werden. Es besteht eine sehr gute Verkehrsanbindung an die
Straßenbahn 103.
Das Haus besteht aus 8 Parteien. 4
Einheiten sind von Eigentümern selbst bewohnt. Die gesamte Liegenschaft
befindet sich in einem sehr gepflegten Zustand und wurde ständig
modernisiert. 2009 wurde die Wohnung kernsaniert. 2011 wurde das Dach
neu gedämmt. 2010 wurde die Fassade wärmeisoliert.
Ausstattung
Die Etagenwohnung ist aufgeteilt in
Schlafzimmer, Küche, Badezimmer mit Badewanne und Fenster, Wohnzimmer
und Flur. Die Wohnung wurde 2009 saniert: -neuer zeitgemäßer Grundriss
-komplette Elektro erneuert -alle Wasserleitungen erneuert -alle Fenster
erneuert -alle Heizkörper erneuert Das Badezimmer ist decken hoch
gefliest. Bodenfliesen in Küche und Bad in grauem Granit.
Lage
Das Objekt befindet sich in Holsterhausen unweit
der Frohnhauser Str. Alle Geschäfte des Täglichen Bedarfes sind in
fußläufiger Nähe erreichbar. Es besteht die Anbindung an die A40, die
A52 ist ebenfalls schnell erreicht. Öffentliche Verkehrspunkte sind U17
Hobeisenbrücke, 109 und 106 Alfred Krupp Schule sowie der S-Bahnhof
Essen-West.
Warum man sich für den Verkauf
einer Essener Immobilie entscheidet, kann verschiedene Gründe haben.
Egal, ob die Entscheidung aus beruflichen, privaten oder finanziellen Gründen
getroffen wird: Sollten Sie sich für den Immobilienverkauf entscheiden,
machen Sie sich bewusst, dass dies ein komplexes Thema ist und der
Verkaufsprozess eine sehr gründliche Planung erfordert.
Die richtige Planung beim Immobilienverkauf
Besonders
wichtig beim Verkauf Ihrer Immobilie ist eine gute Planung bereits im
Vorfeld des Verkaufs. Denn die meisten Eigentümer verkaufen oftmals nur
eine einzige Immobilie. Fehler bergen dabei hohe, meist finanzielle Risiken. Der Verkauf von Immobilien in Essen und anderen deutschen Städten erfordert viel Zeit und Geduld.
Nutzen Sie daher das Fachwissen unserer Experten vor Ort in Essen, die Sie bei Ihrem Immobilienverkauf kompetent beraten und unterstützen können.
In Essen sind die Preise für Immobilien den ständigen Marktschwankungen unterlegen.
Daher hängt der Verkaufspreis nicht in erster Linie vom reinen
Verkehrswert ab. Zu dem reinen Verkaufspreis, der sich aus dem
Immobilienwert oder dem Grundstückwert ergibt, kommen diverse Neben- und
Zusatzkosten hinzu. Der endgültige Preis, der für die Immobilie in
Essen gezahlt wird, setzt sich aus mehreren Posten zusammen.
Nebenkosten beim Verkauf einer Immobilie in Essen
Als Verkäufer möchten Sie natürlich beim Verkauf den bestmöglichen Preis erzielen, um die Immobilie gewinnbringend zu verkaufen.
Jedoch sollten Sie stets auch die Nebenkosten beachten, denn diese
schmälern den Verkaufserlös nicht unerheblich. Die anfallenden
Nebenkosten variieren je nach Bundesland. Ein Grund mehr, den
Immobilienverkauf in die Hände eines fachkundigen Essener Maklers zu
legen. Dieser kennt sich mit den Gegebenheiten auf dem regionalen
Immobilienmarkt in Essen aus. Folgende Nebenkosten sind möglich:
Notar- und Grundbuchkosten: Die Grunderwerbsteuer ist eine kommunale Steuer - ist also nicht bundesweit einheitlich geregelt. Welcher Vertragspartner welche Kosten trägt, sollte immer ein Bestandteil des Immobilienkaufvertrags sein.
Die Spekulationssteuer:
Diese Steuer kann durch den Verkauf von Immobilien und Grundstücken in
Essen entstehen und wird immer allein vom Verkäufer getragen. Die
Spekulationssteuer kann dann entstehen, wenn die Immobilie zuvor nie
oder nur zeitweise selbst genutzt wurde.
Die Maklercourtage:
Die Provisionszahlung an den Makler wird bei Vertragserfüllung fällig.
Je nach Bundesland wird diese entweder vom Käufer allein oder von beiden
Parteien jeweils zur Hälfte getragen.
Alle Kosten, die beim Verkauf einer Immobilie in Essen zusätzlich entstehen, berechnen sich als prozentualer Anteil der Verkaufssumme und variieren von Bundesland zu Bundesland.
Für eine erfolgreiche Transaktion ist die Kostentransparenz ein entscheidender Faktor.
Der sicherste Begleiter durch den Kostendschungel ist ein kompetenter
Immobilienmakler vor Ort in Essen. Er kennt die einzelnen Gebühren sowie
die in Essen üblichen Sätze und berechnet daraus den bestmöglichen
Verkaufspreis für Ihre Essener Immobilie.
Wie lange dauert der Immobilienverkauf?
Der
Zeitpunkt, bis die Immobilie in Essen erfolgreich verkauft ist, ist von
mehreren Faktoren abhängig. Daher ist eine feste Aussage nur begrenzt
möglich. Ein jedoch maßgebender Faktor ist die Lage: In sehr gefragten Regionen wird schneller ein Käufer für eine Immobilie gefunden als in strukturschwachen Regionen.
Ein weiterer Indikator für den Erfolg des Verkaufs ist der Zustand der Immobilie:
Ein neuwertiges Haus ist beliebter als ein Haus, an dem noch
kostenintensive Renovierungsarbeiten getätigt werden müssen. Etwa sechs
Monate sollten Sie aber mindestens für den Verkauf Ihrer Immobilie in
Essen einplanen. Zudem ist es üblich, dass der komplette Kaufpreis erst
fällig wird, wenn der Käufer offiziell im Grundbuch als Besitzer
vermerkt ist. Dies kann wiederum Zeit kosten: Drei Monate bis ein ganzes
Jahr sind üblich.
Wichtige Unterlagen beim Immobilienverkauf
Ein Immobilienverkauf bedeutet gleichzeitig auch Papierkram: Zahlreiche Unterlagen, wichtige Nachweise und Urkunden müssen den Interessenten, dem Notar und den zuständigen Ämtern in Essen ausgehändigt werden. Für Ihre Unterlagen sollten Sie daher die folgenden Dokumente beisammen haben oder nun beantragen:
Grundbuchauszug
Baugenehmigung und Baubeschreibung
Baupläne und Grundrisse des Objekts
ein aktueller Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben)
Nachweise zur Feuer- und zur Gebäudeversicherung
Nachweise über etwaige Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen
die Beschreibung der Mikrolage
Bei vermieteten Objekten zusätzlich:
aktuelle Nachweise über Mieteinkünfte
Kopien von beispielhaften Mietverträgen
Lohnt sich ein Wertgutachten?
Welcher
Verkaufspreis der Richtige ist, lässt sich mit einem Essener
Immmobilienexperten feststellen. Doch diese Variante ist nicht günstig:
Je nach Immobilienwert und Gutachtenlänge können schnell mehrere 1000 Euro Gebühr
fällig werden. Doch zum Glück ist ein Wertgutachten nicht immer
notwendig – es sei denn, das Gutachten wird für einen Gerichtsprozess
angefordert.
Wer lediglich den Immobilienwert bestimmen lassen
möchte, um sich wegen eines anstehenden Immobilienverkaufs zu
informieren, kann sich die Kosten für ein teures Wertgutachten sparen.
Denn mit der kostenlosen Immobilienbewertung von Gottschling Immobilien GmbH bekommen Sie eine fundierte Einschätzung von einem unserer Immobilienexperten in Essen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen gelockert. Vermieter, die Kosten auf mehrere Gebäude verteilen oder um nicht umlagefähige Anteile bereinigen, müssen nicht mehr aufschlüsseln, wie sie die Kosten ermittelt haben, die sie in der jeweiligen Abrechnungseinheit letztlich umlegen.
Hintergrund: Vermieter lässt Rechenschritt weg
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung.
Die Wohnanlage, in der sich die Wohnung befindet, besteht aus mehreren Gebäuden. Sie verfügt über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung.
Die Vermieterin rechnete die Betriebskosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden ab. Bei den Betriebskostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr ging sie von den Gesamtkosten für die Wohnanlage aus und verteilte diese nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude. Dieser Rechenschritt geht allerdings aus den Betriebskostenabrechnungen nicht hervor. Vielmehr erscheint darin nur der von der Vermieterin für das jeweilige Gebäude errechnete Gesamtbetrag, der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes nach dem anzuwendenden Umlageschlüssel verteilt wurde. Daher entsprechen die für das jeweilige Gebäude in den Abrechnungen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind.
Der Mieter weigert sich, die geforderte Nachzahlung von knapp 900 Euro zu leisten. Er meint, die Betriebskostenabrechnung sei formell nicht ordnungsgemäß, weil der Rechenschritt, mit dem der Anteil der einzelnen Gebäude an den Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr ermittelt wurde, nicht aus der Abrechnung ersichtlich ist.
Entscheidung: Kosten pro Abrechnungseinheit ausreichend
Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Der Mieter kann die Nachzahlung nicht wegen formeller Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung verweigern.
Zur Erfüllung der formellen Mindestanforderungen einer Betriebskostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist gewahrt wird, genügt es, wenn als „Gesamtkosten“ bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) umlegt. Das gilt auch, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat. Einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.
Die vom BGH nun aufgegebene Rechtsprechung betraf folgende Fälle:
Dem Vermieter werden vom Versorger oder Dienstleister Betriebskosten einheitlich für eine größere Anlage in Rechnung gestellt, ohne dass diese auf einzelne Gebäude als Abrechnungseinheit aufgeschlüsselt sind.
Einzelne Kosten sind nicht vollständig als Betriebskosten umlagefähig, z. B. weil ein angestellter Hausmeister teils umlagefähige Arbeiten ausführt und teils vom Vermieter mit der Ausführung nicht als Betriebskosten umlagefähiger Verwaltungstätigkeiten betraut ist
Im Hinblick auf eine gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten wird ein Vorwegabzug vorgenommen.
In diesen Fällen wird die Betriebskostenabrechnung nun für Vermieter einfacher.
Bei den Bausparkassen dürften heute die Korken knallen: Erstmals hat
ihnen ein Oberlandesgericht (OLG) bestätigt, dass die Aufkündigung eines
Bausparvertrags mit einem festen Zinssatz rechtens ist, wenn dieser
seit Jahren zuteilungsreif ist. Das geht aus einem heute
veröffentlichten Beschluss des OLG Hamm hervor, mit dem das Gericht
bereits Ende Dezember 2015 die Berufung eines Bausparers gegen die LBS
West zurückgewiesen hat (Az. 31 U 191/15). WikimediaImages / Pixabay
Gerade die treuen Kunden sind vielen Bausparkassen mittlerweile ein
empfindliches Übel. Viele haben ihre Bausparverträge vor über 20 Jahren
abgeschlossen, mit attraktiven Zinsen von zum Teil deutlich über 3% p.a.
Im aktuellen Niedringszinsumeld haben immer mehr Sparer ihre
Altverträge als Kapitalanlagen erkannt und zahlen, trotz
Zuteilungsreife, weiter fleißig ein. Das führt zu erheblichen
Zinsbelastungen der Bausparkassen, die das einst gegebene
Renditeversprechen nur schwer oder kaum mehr erfüllen können.
Viele Institute versuchen, diese wachsenden Kosten aus ihren Büchern
zu bekommen: zunächst mit sanftem Druck, immer häufiger aber auch mit
der Aufkündigung der Bausparverträge nach der Zuteilungsreife.
Mittlerweile wehren sich zahlreiche Kunden gegen die Kündigungen vor
deutschen Gerichten. Mit der Entscheidung des OLG Hamm, das die Position
der Bausparkassen deutlich stärkt, liegt nun erstmals ein Urteil in
zweiter Instanz vor.
LBS West beruft sich auf Kündigungsrecht nach Zuteilungsreife
In dem konkreten Fall wehrte sich ein Bausparer aus Siegen gegen die
Kündigung seines Bausparvertrags. Er hatte bei der LBS West 1991 einen
Vertrag mit einer Bausparsumme von 44.000 DM abgeschlossen, der eine
Verzinsung von 3% p.a. vorsah. Laut den Vertragsbedingungen konnte die
LBS West den Vertrag nicht kündigen, solange der Bausparer seiner
Verpflichtung zur Einzahlung nachkommt. 1997 lag die Zuteilungsreife
vor, der Bausparer nahm jedoch das Darlehen nicht in Anspruch.
Zum Jahresende 2014 kündigte die Bausparkasse mit Hinweis auf § 489
BGB. Diese Norm sieht vor, dass ein Darlehensnehmer einen Vertrag mit
festem Sollzinssatz nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen
Empfangen des Darlehens – hier die Zuteilungsreife – kündigen darf. Der
Bausparvertrag ist ein Darlehensvertrag mit der Besonderheit, dass die
Bausparkasse und der Bausparer mit der Inanspruchnahme des Darlehens
ihre jeweiligen Rollen als Darlehensgeber und Darlehensnehmer tauschen.
Dagegen ging der Bausparer gerichtlich vor. Er hielt die Kündigung für
unwirksam, was die Gültigkeit seines lukrativen Bausparvertrags zur
Folge gehabt hätte.
Vor überlanger Bindung an Zinssätze schützen
Doch seine Klage blieb, wie auch in der Vorinstanz am Landgericht
Münster, erfolglos. Der OLG-Senat bejahte, dass die LBS West den
Bausparvertrag wirksam nach § 489 I Nr. 2 BGB gekündigt hatte. Dabei
läuft die Zehnjahresfrist bereits ab Zuteilungsreife des Darlehens.
Damit soll der Darlehensnehmer vor überlangen Bindungen an festgesetzte
Zinssätze geschützt werden – und die Norm gelte sowohl für den Kunden
als auch die Bausparkasse.
Mit dem Eintritt der Zuteilungsreife, so eine Mitteilung des OLG
Hamm, liege es allein beim Bausparer, seinen Anspruch auf die
Bausparsumme zu begründen, indem er die Inanspruchnahme gegenüber dem
Institut anzeigt. Und in dieser Situation seien die wirtschaftlichen
Interessen der Bausparkassen schützenswert, meinten die Richter am OLG
Hamm.
Bausparkasse ist erleichtert
„Ziel eines Bausparvertrags ist ein zinssicheres Darlehen, nicht die
langfristige hochverzinsliche Kapitalanlage“, kommentierte ein Sprecher
der LBS West den Beschluss aus Hamm. Nach Auffassung des Gerichts werde
der Bausparvertrag „zweckentfremdet“, wenn Bausparer den Vertrag
lediglich dafür nützten, um von der Bausparkasse „nicht mehr
marktgerechte Zinsen“ für ihr Guthaben zu generieren. Nach Auskunft der
Bausparkasse hat der OLG-Beschluss bereits zur Beendigung weiterer
Klagen geführt. Noch mehr könnten zeitnah folgen, denn offenbar haben
die Senate anderer OLGs angekündigt, sich in ihren Fällen an der
Entscheidung aus Hamm zu orientieren.
Die LBS West wurde in dem Prozess von der Kanzlei Simon und Partner
aus Düsseldorf vertreten. Ob der unterlegene Kläger
Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof in Karlsruhe einlegen
wird, ist derzeit noch nicht bekannt.
Beruft sich ein Mieter auf die Unwirksamkeit einer
Schönheitsreparaturklausel, weil die Wohnung bei Mietbeginn
renovierungsbedürftig gewesen sei, muss er beweisen, dass seinerzeit
Renovierungsbedarf bestand. Das gilt auch, wenn das Mietverhältnis lange
Zeit (hier: 58 Jahre) bestanden hat.
Hintergrund
Der Vermieter einer Wohnung verlangt von den Mietern Schadensersatz wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen.
Der Mietvertrag enthält die Regelung: „Die Schönheitsreparaturen
werden vom Mieter getragen.“ Nachdem das Mietverhältnis, das 1954 mit
den Eltern der Mieter begründet worden war, nach 58 Jahren geendet
hatte, gaben die Mieter die Wohnung zurück, ohne Schönheitsreparaturen
auszuführen. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger stellte fest,
dass angesichts des Zustands der Wohnung Schönheitsreparaturen fällig
waren.
Ob die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses 1954
renovierungsbedürftig war, ist strittig. Laut § 5 des Mietvertrages
waren vor Überlassung der Wohnung keine Arbeiten seitens des Vermieters
vorzunehmen. Die Mieter hingegen behaupten, bei Einzug seien
Renovierungsarbeiten erforderlich gewesen und auch von ihren Eltern
vorgenommen worden. Einen Beweis dafür konnten sie allerdings nicht
antreten.
Entscheidung
Das LG Berlin gibt dem Vermieter Recht. Die Pflicht, Schönheitsreparaturen auszuführen, wurde wirksam auf die Mieter übertragen.
Die Klausel „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen“
ist anhand der Regelung in § 28 Abs. 4 II. BV auszulegen und begründet
eine entsprechende Verpflichtung des Mieters.
Die Vereinbarung, dass die Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen
ausführen müssen, ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt unwirksam,
dass die Wohnung bei Mietbeginn renovierungsbedürftig war. Nach neuer
Rechtsprechung des BGH ist eine Formularklausel,
die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die
Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam,
denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter dazu, sämtliche
Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Indes ist es Sache des
Mieters zu beweisen, dass die Wohnung zu Mietbeginn
renovierungsbedürftig war.
Den Beweis, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Übergabe an die
Mieter befand, konnten die Mieter nicht führen. Dies geht zu ihren
Lasten.
(LG Berlin, Urteil v. 18.8.2015, 63 S 114/14)
Kosten für die eigenmächtige Sanierung von
Gemeinschaftseigentum kann ein Wohnungseigentümer nur dann als
Bereicherungsausgleich ersetzt verlangen, wenn die Maßnahme ohnehin
hätte durchgeführt werden müssen. Wer den Ersatz schuldet, hängt von der
Beschlusslage und der Dringlichkeit der Maßnahme ab.
Hintergrund: Eigentümerin saniert eigenmächtig
Eine Wohnungseigentümerin verlangt von der WEG die Erstattung von Kosten für Sanierungsmaßnahmen.
Im Jahr 2004 hatte ein Architekt einen Sanierungsplan für die
Wohnanlage, in der erhebicher Sanierungsstau bestand, vorgelegt. Die
Eigentümer beschlossen den Sanierungsplan und führten diesen durch,
stellten jedoch eine darin vorgesehene Sanierung der Kellersohle zurück.
Sie wollten abwarten, ob die Durchfeuchtung der Kellerwände auch ohne
diese Maßnahme zu beheben sei.
Die klagende Eigentümerin erwarb ihre Wohnung im Souterrain 2005.
Nach dem Erwerb ließ sie die Kellersohle ihrer Wohnung für 14.000 Euro
sanieren. Außerdem ließ sie für 3.500 Euro die Eingangs- und Innentüren
ihrer Wohnung ersetzen, weil die Kellerwände infolge der von der WEG
durchgeführten Sanierungsmaßnahmen breiter geworden waren und die alten
Türen nicht mehr passen.
Die Eigentümerin verlangt nun von der Gemeinschaft Ersatz der aufgewendeten Kosten.
Entscheidung: Kostenerstattung nur unter engen Voraussetzungen
Die WEG muss allenfalls die Kosten für die Türen erstatten.
Kosten der Kellersanierung
Die Kosten für die Sanierung der Kellersohle muss die Gemeinschaft nicht erstatten. Notgeschäftsführung
Ein Anspruch auf Ersatz dieser Kosten als Aufwand für eine
Notgeschäftsführung scheidet aus. Zwar ist nach § 21 Abs. 2 WEG jeder
Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Eigentümer
die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen
Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Um solche
Maßnahmen handelte es sich hier nicht. Es drohte kein unmittelbarer
Schaden für das Gemeinschaftseigentum und die Maßnahmen dienten der
dauerhaften Sanierung der Kellersohle. Sie waren nicht von ihrem
Notgeschäftsführungsrecht gedeckt. Geschäftsführung ohne Auftrag
Auch ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag besteht nicht.
Die Sanierung hat nicht dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen der
Eigentümer entsprochen, denn die Eigentümer hatten beschlossen, die
Maßnahme einstweilen zurückzustellen. Ungerechtfertigte Bereicherung
Es besteht auch kein Ersatzanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung.
Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder
Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt nur in Betracht, wenn
die Maßnahme sowieso hätte vorgenommen werden müssen.
Selbst wenn man unterstellt, dass die Kellersohle ohnehin hätte
saniert werden müssen, kann die Eigentümerin keinen Ersatz von der
Gemeinschaft verlangen, denn die Gemeinschaft wäre nicht Schuldner eines
Bereicherungsanspruchs.
Für die Frage wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet,
kommt es entscheidend darauf an, ob die Maßnahme eines Beschlusses der
Wohnungseigentümer bedurfte und ob dieser vorlag.
Die Wohnungseigentümer sind Schuldner, wenn die Maßnahme
nicht beschlossen war, aber hätte beschlossen werden müssen.
Die Gemeinschaft ist Schuldner, wenn die Maßnahme
beschlossen war oder
nicht beschlossen, aber wegen Dringlichkeit unverzüglich durchzuführen war.
Nach diesen Grundsätzen wären die Wohnungseigentümer Schuldner eines
Ersatzanspruchs. Sie haben sich mit dem Sanierungsbedarf befasst und
beschlossen, die Sohle zunächst nicht zu sanieren, sondern abzuwarten,
ob sich die Feuchtigkeitserscheinungen auch ohne eine solche Maßnahme
zurückbilden. Die Eigentümerin hat eine Änderung dieses Beschlusses mit
Blick auf die fortdauernde Feuchtigkeit der Sohle nicht herbeigeführt.
Die Sanierung war deshalb nicht Pflicht der Gemeinschaft. Ob die
Wohnungseigentümer die Sohle hätten sanieren und ihren abweichenden
Beschluss jedenfalls jetzt ergänzen oder ändern mussten, ist
unerheblich. Denn eine eventuelle Verpflichtung, den Beschluss zu
ändern, träfe ebenfalls nur die Wohnungseigentümer selbst, nicht aber
die Gemeinschaft.
Kosten der Innentüren
Hingegen kommt für den Austausch der Innentüren ein Anspruch auf Ersatz der Kosten in Betracht.
Nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist dem einzelnen Wohnungseigentümer
der Schaden zu ersetzen, der ihm dadurch entsteht, dass er das Betreten
und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden
Gebäudeteile gestatten muss, soweit das zur Instandhaltung und
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Zum zu
ersetzenden Schaden gehört auch die Verschlechterung des Zustands des
Sondereigentums. Dies ist hier gegeben, weil die Wände breiter geworden
waren und die Türen nicht mehr passten. Schuldner dieses Anspruchs ist
die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband.
Kosten der Wohnungstür
Auch ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch der
Wohnungstür kommt in Betracht. § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG hilft
allerdings nicht weiter, weil die Wohnungstür kein Sondereigentum ist, sondern zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Insofern kommen aber ein Anspruch auf Aufwendungsersatz aus
Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 683 Satz 1, § 670 BGB oder ein
Bereicherungsanspruch nach § 684 Satz 1, § 812 BGB in Betracht. Nach der
Sanierung hätte die Gemeinschaft die Wohnungstür austauschen müssen.
Denn ebenso wie die Beseitigung von Schäden am Sondereigentum umfasste
diese dann auch die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des
Gemeinschaftseigentums. Der Austausch entsprach dem mutmaßlichen
Interesse der Gemeinschaft, so dass ein Anspruch auf Aufwendungsersatz
gegeben wäre. Andernfalls käme ein Bereicherungsanspruch nach § 684 Satz
1 BGB in Betracht, weil der Verband den Aufwand für diese ihm
obliegende Maßnahme erspart hätte. Keine Anspruchskürzung um Miteigentumsanteil
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen,
damit dieses noch fehlende tatsächliche Feststellungen nachholen kann.
Sollte die Gemeinschaft der Eigentümerin die Kosten für den Austausch
der Wohnungstür und der Innentüren erstatten müssen, wäre der Anspruch
nicht um deren Miteigentumsanteil zu kürzen. Die betroffene Eigentümerin
müsste sich zwar an den Kosten beteiligen. Dies geschieht aber nicht
über eine Kürzung ihres Anspruchs gegen die Gemeinschaft, sondern durch
Umlage in der Jahresabrechnung.
(BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 246/14)
