Aktuelle Informationen für Immobilieneigentümer

Wer trägt künftig die Maklerkosten?

Für erhebliche Verunsicherung bei einigen Interessenten hat die Neuregelung der Maklervergütung im Bereich der Mietwohnungsvermittlung gesorgt. Unsere Makler-Dienstleistungen für Immobilienverkäufer sind nach wie vor für den Eigentümer kostenfrei. Das sogenannte „Bestellerprinzip“ gilt ausschließlich für die Vermittlung von Mietwohnraum. Der Kauf oder Verkauf von Immobilien ist hiervon nicht betroffen.

Energieausweis:

Der Gesetzgeber schreibt seit 2014 für das Angebot von Immobilien zwingend die Vorlage eines Energieausweises vor. Wer sich nicht daran hält, riskiert ein Bußgeld. Für Kunden der Gottschling Immobilien ist das kein Problem: Bei Erteilung eines Maklerauftrages sorgen wir auch für den Energieausweis. Und das Beste daran: Für den Eigentümer im Regelfall kostenfrei.

Mieter: Widerrufsbelehrung ade

Kaum ein Jahr ist die Neufassung des Verbraucherrechts alt, die Immobilienprofis verpflichtet, Kunden über die Möglichkeit zum Widerruf von Maklerverträgen aufzuklären. Im Zuge des Bestellerprinzips wird dies nun hinfällig – zumindest bei Interessenten von Mietwohnungen, die sich auf eine Anzeige hin melden. Was für alle anderen Kunden gilt, erklärt IVD-Rechtsexperte Dr. Christian Osthus.

Durch die Einführung des Bestellerprinzips entfällt in vielen Fällen eine bürokratische Pflicht, die Immobilienprofis genervt und deren Kunden oft verwirrt hat: die Widerrufsbelehrung.

Stößt ein Mietinteressent bei seiner Wohnungssuche auf das Inserat eines Maklers und erfragt Informationen oder vereinbart einen Besichtigungstermin, ist die Widerrufsbelehrung nicht mehr nötig. Denn, so erklärt Dr. Christian Osthus, Leiter der Rechtsabteilung beim Immobilienverband Deutschland (IVD): „Der Wohnungssuchende zahlt in einem solchen Fall ja keine Provision mehr an den Makler. Damit entsteht auch kein Maklervertrag und somit entfällt die Notwendigkeit einer  Widerrufsbelehrung“.

Interessiert sich ein Kunde allerdings für ein Kaufobjekt, hat er weiterhin einen Anspruch, über sein Recht zum Widerruf aufgeklärt zu werden, da er weiterhin provisionspflichtig ist. „Hier ändert die neue Gesetzgebung nichts“, bestätigt der IVD-Experte.

Widerrufsbelehrung bei künftigen Maklerverträgen

Schließt ein Makler künftig mit einem Vermieter einen Vertrag zur Wohnungsvermittlung muss dies laut dem neuen Gesetz zwingend in Textform geschehen. Auch dann kann jedoch eine Widerrufsbelehrung notwendig werden: „Spricht der Makler die Vermittlung mit dem Vermieter zwar persönlich ab, schickt ihm dann aber den Vertrag per E-Mail, kommt das Fernabsatzrecht zum Tragen und damit ist auch eine Widerrufsbelehrung fällig“, erläutert Osthus. In einem Sonderfall gilt das Gleiche auch für den Vertrag mit einem Mieter – „nämlich dann, wenn der Mieter sich mit einem konkreten Suchauftrag an den Makler wendet.“

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In Nordrhein-Westfalen gilt ab dem 1.7.2015 die Mietpreisbremse

Berlin, Hamburg und jetzt auch noch Nordrhein-Westfalen: Bei der Mietpreisbremse geht es derzeit Schlag auf Schlag. Am 23.6.2015 hat das Kabinett beschlossen, dass in 22 Städten von Nordrhein-Westfalen die Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung gelten soll.

Mit dabei sind unter anderem Köln und Düsseldorf, sowie die Uni-Städte Aachen und Münster.

Mietpreisbremse gilt in 22 Städten und Gemeinden

Maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete heißt es ab dem 1.7.2015 beispielsweise in Köln, wenn Sie dort eine Wohnung vermieten. Das ist mit Mietpreisbremse gemeint!

Selbst, wenn Sie beispielsweise wegen des „Veedels“, in dem Ihre Wohnung liegt, viel mehr Miete verlangen könnten als die erlaubten 10 % mehr des Ortsüblichen: Das dürfen Sie nicht!

Mietpreisbremse gilt ab dem 1.7.2015

Schuld daran ist ein Kabinettsbeschluss, der die Mietpreisbremse für Neuvermietungen in 22 nordrhein-westfälischen Städten einführt. Nach der ab dem 1.7.2015 geltenden Verordnung müssen Sie sich als Vermieter dann an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren und dürfen darauf nochmals 10 % „draufschlagen“.

Damit soll verhindert werden, dass weniger einkommensstarke Mieter aus Städten wie Köln oder Düsseldorf verdrängt werden und nur noch Besserverdienende eine Chance auf eine Wohnung haben.

In diesen Städten gilt ab dem 1.7.2015 eine Mietpreisbremse

Deswegen gilt ab dem 1.7.2015 eine Mietpreisbremse in diesen 22 nordrhein-westfälischen Städten und Gemeinden:

Regierungsbezirk Düsseldorf:

Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen.

Regierungsbezirk Köln:

Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Leverkusen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf.

Regierungsbezirk Münster:

Münster, Bocholt.

Regierungsbezirk Detmold:

Bielefeld, Paderborn.

Nach der Kappungsgrenze gilt nun auch eine Mietpreisbremse

Bereits seit vergangenem Jahr gilt in Nordrhein-Westfalen eine Kappungsgrenzenverordnung für 59 Städte und Gemeinden. Die betrifft allerdings nur Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis und auch nur dann, wenn sich der Vermieter auf sein gesetzliches Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB beruft.

Dann darf der Vermieter die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um 15 % erhöhen. In allen anderen Gebieten sind nach wie vor 20 % innerhalb von 3 Jahren erlaubt.

Die Kappungsgrenze betrifft Sie nur, wenn Sie nicht ohnehin schon eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben.

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Senat beschließt Mietpreisbremse für ganz Hamburg

Hamburg zweites Land nach Berlin mit Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt ab 1. Juli 2015 flächendeckend in ganz Hamburg. Die Mieten sind damit im Fall einer Neuvermietung im Regelfall auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.

Senat beschließt Mietpreisbremse für ganz Hamburg

Der Senat hat die Mietpreisbremse für die maximal zulässige Dauer von fünf Jahren beschlossen. Hamburg ist das zweite Land nach Berlin, das die Mietpreisbremse beschließt. Der Bund hat mit dem am 1.6.2015 in Kraft getretenen Mietrechtsnovellierungsgesetz die Voraussetzungen für den Erlass einer Mietpreisbegrenzung geschaffen.

Senatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt: „Die Mietpreisbremse gilt ab 1. Juli flächendeckend in ganz Hamburg. Das ist eine gute Nachricht für Mieterinnen und Mieter, die bei der Suche nach einer bezahlbaren Wohnung entlastet werden. Gleichzeitig brauchen wir den Neubau, um für eine nachhaltige Entlastung auf dem Wohnungsmarkt zu sorgen. Mein Dank gilt an dieser Stelle der Wohnungswirtschaft, die sich in der letzten Legislaturperiode beim Wohnungsneubau, insbesondere auch beim Bau von Sozialwohnungen große Verdienste erworben hat. Ich freue mich, dass die Wohnungswirtschaft trotz unterschiedlicher Auffassung über die Mietpreisbremse bereit ist, zeitnah Verhandlungen für ein neues ‚Bündnis für das Wohnen in Hamburg‘ aufzunehmen.“

Der Senat hat festgestellt, dass der Wohnungsmarkt in ganz Hamburg angespannt ist. Damit liegen die Voraussetzungen für die Mietpreisbremse vor. Um den Schutz vor steigenden Mieten für alle Mieterinnen und Mieter zu verbessern, hat der Senat die Mietpreisbegrenzungsverordnung für das gesamte Stadtgebiet ohne sachliche Einschränkungen sowie mit der maximal möglichen Geltungsdauer von fünf Jahren erlassen.

Nach Ansicht der Wohnungswirtschaft ist ein angespannter Wohnungsmarkt jedoch nicht in allen Stadtteilen und Quartieren Hamburgs gegeben. Daher ist mit den wohnungswirtschaftlichen Verbänden vereinbart worden, gemeinsam und unter beratender Beteiligung der Mietervereine ein externes Gutachten zum Hamburger Wohnungsmarkt in Auftrag zu geben. Sollte das Gutachten entgegen der festen Überzeugung des Senats einen angespannten Wohnungsmarkt wider Erwarten nicht für das gesamte Stadtgebiet bestätigen, wird der Senat daraus die entsprechenden Konsequenzen ziehen und die Verordnung für die entsprechenden Teilgebiete aufheben. Zeitgleich werden Gespräche über eine Neuauflage des „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ aufgenommen.

Rückfragen der Medien:

Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt, Geschäftsbereich Stadtentwicklung und Wohnen, Dr. Magnus-Sebastian Kutz, Tel. 040-42840-2051, magnus-sebastian.kutz@bsu.hamburg.de

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Durchlauferhitzer & Co. im Vergleich: von elektronisch bis hydraulisch

Sie brauchen etwas warmes Wasser zum Abspülen? Oder doch ein bisschen mehr, vielleicht für eine ganze Badewanne, mit einer Wassertemperatur von gemütlichen 40 Grad Celsius? Für den Fall, dass eine dezentrale Warmwasserversorgung für Sie die geeignetere Alternative ist, erhalten Sie hier eine Übersicht, welche Warmwassergeräte sich für welche Ansprüche und Anschlüsse eignen. Vom Durchlauferhitzer über den Kleinspeicher bis zum Kochendwassergerät.

Durchlauferhitzer & Co. im Bad

Im Bad gelten die höchsten Anforderungen an eine Warmwasserinstallation, schließlich geht es hier ums Wohlfühlen. Egal ob zum Zähneputzen, Duschen oder für ein Wannenvollbad: Nach dem Öffnen des Zapfhahnes soll Wasser in der gewünschten Temperatur zur Verfügung stehen – und zwar schnell und in ausreichender Menge. Diese Ansprüche können mit einem Durchlauferhitzer erfüllt werden. Anders als bei einem Speicher, der eine bestimmte Menge Wasser erwärmt und vorhält, erzeugen Durchlauferhitzer warmes Wasser, wenn es benötigt wird. So entstehen keine großen Wärmeverluste wie bei der Speicherung – das warme Wasser wird im „Durchlauf“ erzeugt und direkt verbraucht. Dabei entscheidet die Leistungsstärke des Durchlauferhitzers, in welcher Menge und mit welcher Temperatur er das warme Wasser liefern kann.

Unterschieden wird zwischen Elektro- und Gas-Durchlauferhitzern. Besonders leistungsstarke, wohnungszentrale Elektro-Durchlauferhitzer müssen in der Regel an eine Starkstromleitung angeschlossen werden. Für Gas-Durchlauferhitzer sind selbstverständlich ein Gasanschluss sowie eine Abgasführung oder ein Schornstein notwendig. Während elektronische Durchlauferhitzer einen Wirkungsgrad von bis zu 99 Prozent haben, erreichen Gas-Durchlauferhitzer 80 Prozent. Dennoch sind Gas-Durchlauferhitzer effizienter, was die eingesetzte Primärenergie angeht. Schließlich muss der Strom für die Elektro-Durchlauferhitzer zunächst aufwändig in einem Kraftwerk erzeugt werden.

Für elektrische Durchlauferhitzer-Arten gibt es verschiedene Regelungstechniken. Hydraulische Durchlauferhitzer beispielsweise arbeiten abhängig vom Wasserdruck: ein Mechanismus, der zu Temperaturschwankungen führen kann. Denn bei Druckschwankungen im Wasserleitungsnetz fließt mal etwas mehr, mal etwas weniger Wasser. Weil die Leistung des Durchlauferhitzers aber stufenweise schaltet, ändert sich immer auch die Temperatur des Brauchwassers. Wird beispielsweise an einer zweiten Zapfstelle der Wasserhahn aufgedreht, kommt es zu einem plötzlichen Temperaturabfall. Nach kurzer Verzögerung schaltet sich der Durchlauferhitzer auf eine höhere Stufe, um die größere Wassermenge entsprechend zu erwärmen. Sobald die andere Zapfstelle wieder geschlossen wird, ist das Wasser dann allerdings zu heiß.

Etwas teurer, aber dafür komfortabler und energiesparender sind elektronische Durchlauferhitzer. Bei ihnen treten keine Schwankungen der Wassertemperatur auf, auch wenn mehrere Zapfstellen gleichzeitig mit warmem Wasser versorgt werden. Ein weiterer Vorteil: Die gewünschte Wassertemperatur lässt sich gradgenau am Gerät einstellen. Damit wird kein Wasser verschwendet, bis die richtige Temperatur gefunden ist.

„Ein elektronischer Durchlauferhitzer erfasst die Kaltwassertemperatur und die Wassermenge – und passt seine Leistung so an, dass genau die eingestellte Temperatur erreicht wird“, erklärt Peter Koß vom Haus- und Systemtechnik Hersteller Stiebel Eltron. „Hydraulische Durchlauferhitzer hingegen erwärmen vor allem geringe Wassermengen zu stark – und mischen dann wieder Kaltwasser dazu, um die gewünschte Temperatur zu erreichen.“ Deshalb lassen sich mit vollelektronischen Durchlauferhitzern dreißig Prozent Wasser und Energie gegenüber hydraulischen Durchlauferhitzern sparen. Wer die Duschtemperatur um ein oder zwei Grad nach unten regelt, kann bei jeder Dusche seinen Stromverbrauch zusätzlich senken.

Durchlauferhitzer & Co. in der Küche

In der Küche liegt das Augenmerk bei der Warmwasserinstallation zu gleichen Teilen auf Komfort und Sicherheit. Schließlich werden hier im Vergleich zum Bad unter Umständen deutlich höhere Wassertemperaturen benötigt. Doch das hängt ganz von den Gewohnheiten ab. Mancher spült sein Geschirr bei 35 Grad Celsius, ein anderer wäscht mit bis zu 50 Grad heißem Wasser ab. Diese Nutzungsgewohnheiten bestimmen auch, welche Geräte sinnvollerweise installiert werden sollten. Wer niedrigere Wassertemperaturen bevorzugt, kann einen Kleindurchlauferhitzer verwenden; dafür ist kein Starkstromanschluss notwendig. Wenn hingegen regelmäßig mehr heißes Wasser benötigt wird, als ein Kleindurchlauferhitzer liefern kann, bietet sich die Installation eines Kleinspeichers an, der umgangssprachlich auch als Boiler bezeichnet wird. Kleinspeicher haben meist ein Fassungsvermögen zwischen 5 und 15 Litern und können das Wasser auf Temperaturen zwischen 35 und 85 Grad Celsius erhitzen. Durch die Speicherung des Warmwassers treten jedoch selbst bei modernen Geräten Energieverluste auf. Bei einem 5-Liter-Speicher summieren sich diese im Laufe eines Jahres auf rund 75 Kilowattstunden; das entspricht ungefähr 20 Euro.

Bei den Kleinspeichern gibt es geschlossene, druckfeste Geräte zur Versorgung mehrerer Zapfstellen – häufiger und kostengünstiger sind jedoch die offenen, drucklosen Kleinspeicher, die sich zur Versorgung einer Zapfstelle eignen. Hier wird beim Öffnen des Warmwasserhahns kaltes Wasser in den Bodenbereich des Kleinspeichers geleitet. Dadurch wird das heiße Wasser nach oben aus dem Behälter zum offenen Auslauf des Wasserhahns hinausgedrückt. Ein technisches Problem ist die Ausdehnung des Wassers beim Erwärmen. Durch sie entsteht ein Überdruck, der bei älteren Geräten zu tropfenden Armaturen führt.

Wer sich einen neuen Kleinspeicher anschafft, sollte möglichst auf eine spezielle Funktion achten. „Die Thermostop-Funktion verhindert, dass sich das gespeicherte Warmwasser über die Armatur abkühlt“, sagt Peter Koß von Stiebel Eltron. „Messungen haben ergeben, dass bei Kleinspeichern ohne eine solche Funktion zweimal mehr Energie abgegeben wird als über die gesamte Oberfläche eines gut gedämmten Kleinspeichers.“ Bei der Größenauswahl eines neuen Geräts sollte zudem der Warmwasserbedarf realistisch eingeschätzt werden: Zu groß dimensionierte Geräte führen zu mehr Speicherverlusten, da mehr heißes Wasser bereitgestellt als benötigt wird. Bei zu kleinen Geräten ist zu wenig Warmwasser vorrätig – und es muss eine Zeit lang gewartet werden, bis neues Wasser aufgeheizt ist.

Durchlauferhitzer & Co. in der Gästetoilette und Waschküche

Auf dem Gäste-WC oder in der Waschküche wird warmes Wasser nur selten und nur in geringen Mengen benötigt. Meist geht es darum, sich die Hände zu waschen. Für die Warmwasserinstallation bedeutet das: Einen Kleinspeicher zu verwenden, wäre unnötig. Denn warmes Wasser dauerhaft vorzuhalten, das nicht gebraucht wird, ist unwirtschaftlich.

Trotzdem wurden früher in solchen Räumen oft Kleinspeicher installiert, sagt Jürgen Unseld von CLAGE. „Durch den Einbau eines modernen Kleindurchlauferhitzers kann man im Vergleich zu Kleinspeichern mehr als achtzig Prozent Energie einsparen.“ Wird das Waschbecken beispielsweise an 230 Tagen im Jahr jeweils zehn Mal für zehn Sekunden benutzt, ließe sich der Stromverbrauch um etwa 170 Kilowattstunden senken. Die eingesparten Energiekosten belaufen sich dabei auf rund 45 Euro.* Damit hätte sich die Installation eines Kleindurchlauferhitzers nach etwa vier Jahren bezahlt gemacht.

Die energetischen Vorteile eines Kleindurchlauferhitzers liegen darin, dass er ohne lange Zuwege und damit mit geringen Leitungsverlusten und ohne Speicherverluste das gewünschte warme Wasser in der gewünschten Menge liefert. Allerdings sollte vor dem Einbau die gewünschte Nutzungsart genau überprüft werden. Denn ein Kleindurchlauferhitzer ist weniger leistungsstark als ein normaler Durchlauferhitzer – und so kann beispielsweise das Füllen eines Eimers mit zehn Liter heißem Wasser deutlich länger dauern als gewohnt und unnötig viel Energie verbrauchen.

* Gerechnet wurde mit einem Strompreis von 26 Cent pro Kilowattstunde.

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Minijob-Zentrale: Änderung der Fälligkeiten im Haushaltsscheck-Verfahren

Beiträge für geringfügige Beschäftigungen in Privathaushalten werden künftig am 31. Juli des laufenden Jahres (für das in den Monaten Januar bis Juni erzielte Arbeitsentgelt) und am 31. Januar des folgenden Jahres (für das in den Monaten Juli bis Dezember erzielte Arbeitsentgelt) eingezogen.

Bisher wurden die Beiträge am 15. Juli bzw. 15. Januar eingezogen. Ihre Abgaben werden damit rund zwei Wochen später fällig. Der erste Einzug nach der neuen Fälligkeit erfolgt im Juli 2015 für die Abgaben des ersten Halbjahres 2015.

Die Änderung der maßgebenden Rechtsnorm (§ 23 Absatz 2a Sozialgesetzbuch -Viertes Buch-, SGB IV) erfolgte mit dem Fünften Gesetz zur Änderung des Vierten Buches Sozialgesetzbuch und anderer Gesetze (5. SGB IV-ÄndG) vom 15. April 2015 (BGBl I S. 583).

Der Gesetzgeber schafft diese verbraucherfreundliche Regelung, damit wir Sie rechtzeitig vor dem Lastschrifteinzug über die von Ihnen zu leistenden Abgaben informieren können. Hierfür nutzen wir wie gewohnt den Abgabenbescheid. Die SEPA-Regularien sehen vor, dass eine Lastschrift mit einer Frist von 14 Tagen angekündigt werden muss (Pre-Notification).

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Fristlose Kündigung des insolventen Mieters wegen Altschulden

Der Vermieter kann das Mietverhältnis eines insolventen Mieters auch wegen Mietrückständen, die vor der Insolvenz entstanden sind, fristlos kündigen, sofern der Insolvenzverwalter/Treuhänder die Freigabe des Mietverhältnisses erklärt hat.

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer fristlosen Kündigung die Räumung.

Von März 2009 bis Oktober 2012 zahlte der Mieter die Miete gar nicht oder nur zum Teil. Im Juni 2010 wurde über das Vermögen des Mieters das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet. Am 1.7.2010 erklärte die Treuhänderin die „Freigabe“ des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.

Im Oktober 2012 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Dabei berief sie sich auf die seit März 2009 aufgelaufenen Mietrückstände von knapp 15.000 Euro. Der Mieter meint, die Kündigung könne wegen § 112 Insolvenzordnung (InsO) nicht auf Mietschulden gestützt werden, die vor der Insolvenz entstanden sind.

Entscheidung

Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Die fristlose Kündigung war wirksam.

Mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (auch Freigabeerklärung genannt) nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entfällt die mit dem Insolvenzantrag eintretende Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO. Nach Wegfall der Kündigungssperre durch die Freigabe des Mietverhältnisses kann eine außerordentliche Kündigung dann auch auf Mietrückstände gestützt werden, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.

Die Enthaftungserklärung bewirkt, dass das Mietverhältnis in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurückfällt, so dass eine Kündigung grundsätzlich möglich ist. Lesen Sie zur Wirkung der Enthaftungserklärung auch die News „BGH: Enthaftungserklärung gibt insolventem Mieter Macht über Mietverhältnis zurück“.

(BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 19/14)

 

§ 109 InsO Schuldner als Mieter oder Pächter

(1) Ein Miet- oder Pachtverhältnis über […] Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen ist, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist.

Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. […]

§ 112 InsO Kündigungssperre

Ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen ist, kann der andere Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen:

1. wegen eines Verzuges mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit
vor der Eröffnung eingetreten ist.

2. wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners.

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Bundesgerichtshof schränkt Zurückbehaltungsrecht der Mieter ein

(dmb) „Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist unbefriedigend. Zwar dürfen Mieter bei Wohnungsmängeln ihren Vermietern Druck machen und einen Teil der Miete zurückbehalten, aber zeitlich nicht unbegrenzt und auch nicht in jeder beliebigen Höhe. Offen bleibt aber, welcher Anteil der Miete tatsächlich zurückbehalten werden darf und wie lange Mieter dieses Zurückbehaltungsrecht ausüben dürfen. Hier fehlen klare Vorgaben“, kritisierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 19/14). „Die Ausführungen des Bundesgerichtshofs sind vage. Sie schaffen keine Rechtssicherheit und Rechtsklarheit.“

Der Bundesgerichtshof hatte einer fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Mietrückständen stattgegeben. Der Mieter hatte die Miete um 20 Prozent gemindert und das Vierfache des Minderungsbetrages, das heißt 80 Prozent, zurückbehalten. Die Karlsruher Richter erklärten, der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit sei nicht eingehalten worden. Das Zurückbehaltungsrecht dürfe nicht ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mängelbeseitigungskosten bemessen werden. Es dürfe letztlich nur solange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Der insgesamt einbehaltene Betrag müsse in einer angemessenen Relation zur Bedeutung des Mangels stehen.

Der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes wies darauf hin, dass Mieter bei Wohnungsmängeln die Miete in einem angemessenen Umfang mindern können. Daneben kann der Mieter nach der bisherigen Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte den drei- bis fünffachen Minderungsbetrag zurückhalten, um Druck auf den Vermieter zu machen, dass der die Mängel beseitigt. Den zurückbehaltenen Teil der Miete muss der Mieter nachzahlen, wenn der Vermieter den Mangel beseitigt hat. Die geminderte Miete dagegen muss nicht zurückgezahlt werden, ist für den Vermieter verloren.

Siebenkotten: „Jetzt ist die Rechtslage unklar. Neben der Mietminderung kann der Mieter weiterhin einen Teil der Miete zurückbehalten. Konkrete Anhaltspunkte, welcher Anteil der Miete zurückbehalten werden darf und wie lange das Zurückbehaltungsrecht besteht, gibt der Bundesgerichtshof nicht. Der Hinweis, der zurückbehaltene Betrag müsse in einer angemessenen Relation zur Bedeutung des Mangels stehen, hilft niemandem weiter.“

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BGH-Urteil: Mieter muss Einbau von Rauchmeldern gestatten

Das Urteil scheint kurios: Selbst wenn ein MIeter bereits Rauchmelder in der Mietwohnung installiert hat, muss er dem  Vermieter den Einbau neuer Rauchmelder erlauben. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch. Die Richter gaben damit einer Wohnungsbaugesellschaft und einer Genossenschaft aus Halle in Sachsen-Anhalt recht. (Az.: VIII ZR 290/14)

Die beiden Unternehmen wollten ihren Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchmeldern ausstatten. Sie klagten, als Mieter den Einbau mit dem Hinweis auf eigene Geräte verweigerten. Die BGH-Richter begründeten ihr Urteil mit der in Sachsen-Anhalt bestehenden Rauchmelderpflicht und mit der Verbesserung der Wohnqualität: Weil Einbau und Wartung in einer Hand lägen, werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, hieß es.

In 13 Ländern gibt es entsprechende Regelungen zum verpflichtenden Einbau von Rauchmeldern in Wohngebäuden. In Brandenburg, Berlin und Sachsen sind sie in Vorbereitung.

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BGH entscheidet: Mieter müssen Rauchmelder-Montage dulden

Mieter müssen den Einbau von Rauchmeldern seitens des Vermieters auch dann dulden, wenn sie ihre Wohnung bereits selbst mit solchen Warnern bestückt haben. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) (Urteile vom 17. Juni 2015, Az. VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14). Mit ihrem Spruch bestätigten die Richter zwei Urteile des Landgerichts Halle/Saale. Die Mieter müssen die von ihnen aufgehängten Melder abmontieren.

In beiden Fällen hatten die Vermieter - eine Wohnungsbaugesellschaft und eine Wohnungsbaugenossenschaft - beschlossen, ihren Bestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen. Dagegen hatten sich die Mieter gewehrt. Vergebens: Denn der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH befand, Einbau und Wartung für das gesamte Gebäude "in einer Hand" gewährleisteten ein hohes Maß an Sicherheit. Dies verbessere nachhaltig den Zustand, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchmeldern erreicht sei.

Die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen stufte der BGH als bauliche Veränderungen ein, die den Gebrauchswert erhöhen und die allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB verbessern. Deshalb müssen Mieter den Einbau dulden.

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Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage für Wohneigentum sein?

Als Orientierung für die Bemessung der Instandhaltungsrücklage können die für den sozialen Wohnungsbau geltenden Werte dienen, wie das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge entschied (AZ 20 C 687/114).

In einer Eigentümerversammlung sollte der geplante Beschluss, die Instandhaltungsrücklage von jährlich 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche auf 7,10 Euro zu erhöhen, diskutiert werden. Von der Mehrheit der Eigentümer wurde der Beschlussantrag abgelehnt mit der Begründung, es stünden keine größeren Reparaturen an, woraufhin einer der Wohnungseigentümer Anfechtungsklage erhob, da er die derzeitige angesammelte Instandhaltungsrücklage von ca. 2.200 Euro für unzureichend hielt.

Das Gericht entschied zugunsten des Klägers und setzte die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage auf 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr fest. Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage stelle eine Maßnahme zur ordnungsgemäßen Verwaltung dar, zu der die Wohnungseigentümer verpflichtet seien. Eine Instandhaltungsrücklage von 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr sei für die ordnungsgemäße Verwaltung nicht ausreichend, wobei die Angemessenheit nach den konkreten Verhältnissen der jeweiligen Wohnanlage zu beurteilen sei.

Die für den öffentlich geförderten Wohnungsbau geltenden Instandhaltungspauschalen gemäß § 28 Abs. 2 der zweiten Berechnungsverordnung (2. BV) sind ein Anhaltspunkt für die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Daraus geht hervor, dass für das Objekt als Untergrenze ein Betrag von 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr bei zurückliegender Bezugsfertigkeit von weniger als 22 Jahren anzusetzen sind. War das Objekt vor mindestens 22 Jahren bezugsfertig, werden 9,00 Euro pro Quadratmeter und Jahr angesetzt.

 

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Regierung: Energieausweis ist gut bekannt

Die Bundesregierung bewertet den Bekanntheits- und Verbreitungsgrad von Energieausweisen positiv. Nach den Änderungen durch die EnEV 2014 sei eine noch stärkere Verbreitung des Energieausweises zu erwarten.

Der Energieausweis ist nach Auffassung der Bundesregierung in der Immobilienbranche sowie den Kauf-, Miet-, Pacht- und Leasinginteressenten gut bekannt. Es bestehe daher kein Anlass zur Annahme, dass der in der EnEV geregelten Pflicht zur Vorlage von Energieausweisen nicht nachgekommen werde, so die Bundesregierung in der Antwort auf eine Kleine Anfrage der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen. In ihrer Antwort verweist die Regierung darauf, dass die Vorlagepflicht bereits seit 2007 bestehe. Dass nach der EnEV 2014 der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und einem Käufer oder Mieter unverzüglich nach Vertragsschluss im Original oder in Kopie zu übergeben sei, stärke die Verbreitung des Energieausweises weiter.

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis bleiben bestehen

Daran, dass es mit Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis zwei verschiedene Arten von Energieausweisen gibt, will die Regierung nicht rütteln. Mit der Unterscheidung werde den unterschiedlichen Gegebenheiten auf dem Immobilienmarkt und dem unterschiedlich hohen Einfluss des Nutzerverhaltens auf den Verbrauch Rechnung getragen.

Zur Frage, wie hoch der Anteil fehlerhafter Energieausweise sei, konnte die Regierung keine Angaben machen. Sie verwies darauf, dass erstmals im März 2017 und dann alle drei Jahre Erfahrungsberichte der Länder zu erwarten seien. Bezüglich der Frage, inwieweit kommerzielle Immobilienanzeigen die mit der EnEV 2014 eingeführten Pflichtangaben tatsächlich enthalten, verwies die Regierung auf die Bundesländer, die für den Vollzug zuständig seien. Da das Fehlen von Pflichtangaben seit Mai 2015 mit einem Bußgeld bedroht sei, sei aber mit einer verstärkten Einhaltung der Vorschriften zu rechnen. Darüber, inwieweit die Bundesländer die Beachtung der Pflichtangaben überprüfen, lägen ihr keine Erkenntnisse vor, so die Bundesregierung in ihrer Antwort.

DUH: Oft keine Angaben zum Energieausweis

Die Deutsche Umwelthilfe war in einer Erhebung kürzlich zu dem Ergebnis gelangt, dass eine Vielzahl von Immobilienanzeigen ohne die erforderlichen Pflichtangaben veröffentlicht wird. Zudem hatte eine Abfrage bei den Bundesländern ergeben, dass die Einhaltung der Informationspflichten fast nicht kontrolliert wird. Näheres hierzu sowie eine Übersicht der Pflichtangaben lesen Sie in der News "Ab Mai droht Bußgeld, wenn im Inserat Angaben zum Energieausweis fehlen".

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Schwere Beleidigung rechtfertigt Kündigung

Bezichtigt der Mieter den Vermieter bei einer Auseinandersetzung über die Wohnbedingungen der brutalen Sterbehilfe und vergleicht dessen Verhalten mit der Judenverfolgung, ist dies eine so schwerwiegende Beleidigung, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist.

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der über 70-jährigen Mieterin nach einer fristlosen Kündigung die Räumung. Das Mietverhältnis über die Zwei-Zimmer-Wohnung besteht seit 1983.

Die Parteien stritten in einem Verfahren vor dem AG München über eine Mieterhöhung. Im Rahmen dieses Verfahrens führte die Mieterin in einem Schriftsatz aus, alles was die Vermieterin bisher geleistet habe, sei „massive Sterbehilfe“ und „versuchter Mord“. Die Hitze in der Wohnung sei so unerträglich, dass sie die hierdurch verursachten Schmerzen nicht mehr ertragen könne. Ihre Situation erinnere sie an die Judenverfolgung, „als die Deutschen die Juden in die Öfen geschoben haben und die übrige Bevölkerung jubelte wie die Weltmeister“.

Hintergrund des Streits ist, dass die Mieterin behauptet, ihre Wohnung sei durch die darunter liegende Heizanlage überwärmt, so dass Temperaturen bis zu 38 Grad herrschten. Einem Sachverständigen zufolge trifft diese Behauptung nicht zu.

Nachdem die Mieterin die Vermieterin in einem weiteren Schriftsatz der „brutalen Sterbehilfe“ bezichtigt hatte, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos.

Die Mieterin weigert sich, die Wohnung zu räumen. Es tue ihr leid, die Vermieterin beleidigt zu haben. Bei ihren Äußerungen habe sich um einen Hilferuf gehandelt.

Entscheidung

Die Räumungsklage hat Erfolg.

Die Äußerungen der Mieterin sind massive Beleidigungen. Die Mieterin ist zuvor nicht provoziert worden und die Äußerungen sind nicht ansatzweise nachvollziehbar. Insbesondere ist es in keiner Weise erforderlich oder nachvollziehbar, für einen Hilferuf seinen Vermieter des versuchten Mordes oder der Sterbehilfe zu bezichtigen bzw. sein Vorgehen mit der Vernichtung der Juden im Dritten Reich zu vergleichen.

Eine Abmahnung vor der Kündigung war entbehrlich. Schwerwiegende Beleidigungen zerstören das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Dieses kann durch eine Abmahnung nicht wieder hergestellt werden.

Das Gericht gewährte der betagten Mieterin eine sechsmonatige Räumungsfrist, um ihr die Suche nach einer Ersatzwohnung zu ermöglichen.

(AG München, Urteil v. 14.11.2014, 452 C 16687/14)

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NRW und Sprengnetter realisieren webbasierte Zentrale Kaufpreissammlung

Das nordrhein-westfälische Ministerium für Inneres und Kommunales und die Sprengnetter Immobilienbewertung realisieren gemeinsam eine "Zentrale Kaufpreissammlung". Von Mai bis Ende 2015 geht die webbasierte Lösung in den Probebetrieb. Im Januar 2016 soll das Projekt zur Grundstückswertermittlung landesweit starten.

Die Kaufpreissammlungen sollen künftig in einem System einheitlich geführt werden. Die Anwendung umfasst eine Datenbank, einen Verarbeitungsteil und eine Funktion, die es ermöglicht, webbasiert Daten in die zentrale Datenbank einzustellen, zu editieren und auszuwerten.

Die "Zentrale Kaufpreissammlung" wird mit Daten der Gutachterausschüsse des Bundeslandes gespeist. Vor Ort aktualisiert der einzelne Gutachterausschuss über einen Zugriff auf die Landeslösung seine Datenbestände, die für regionale und überregionale Auswertungen benötigt werden. Die einzelnen Gutachterausschüsse können bei Bedarf die Landeslösung auch lokal installieren und eigene Analysen mit dem Tool fahren.

Da die Inhalte des Datenkataloges und die daraus resultierenden Auswertungen regelmäßig auf die Bedarfslage anzupassen sind, müssen von NRW – als zentralem Betreiber – in der Anwendung eigenständig entsprechende Anpassungen vorgenommen werden können.

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Cranachhöfe entstehen in Holsterhausen

Die Allbau AG hat heute ihren aktuellen Planungsstand für das im Mai 2014 erworbene Grundstück in Holsterhausen vorgestellt, auf dem noch das seit 2008 nicht mehr genutzte und leerstehende ehemalige Berufskolleg steht. Gleichzeitig gab der Allbau bekannt, dass das dort geplante Entwicklungsprojekt unter dem Label „Cranachhöfe“ eine eigene Identität erhalten soll.

Die aktuellen Überlegungen der Allbau AG sehen an der Cranachstraße rund 30 attraktive und barrierefreie Stadtwohnungen für unterschiedliche Zielgruppen wie Familien, Paare, Singles und Senioren vor. An der Rubensstraße soll das Wohnungsangebot durch Appartements mit einer Vielzahl von möglichen Betreuungsleistungen ergänzt und durch einen namhaften sozialen Träger bewirtschaftet werden. Auch eine Kindertagesstätte errichtet die Allbau AG in diesem Teil des Quartiers. Am neuen Holsterhauser Platz (Ecke Rubensstraße / Holsterhauser Straße) werden die Cranachhöfe im Erdgeschoss durch Einzelhandelsnutzungen bzw. Gastronomie geprägt. Ein Supermarkt mit rund 1.800 qm Verkaufsfläche - hier ist die Allbau AG in intensiven Gesprächen mit zwei Lebensmittelketten -  ein Café und weitere Ladenlokale mit Dienstleistungen rund um gesundheitliche Themen sollen den Quartiersplatz zu einem lebendigen Treffpunkt machen. In den Obergeschossen sollen Gewerbeflächen (aktuell geplant sind Räumlichkeiten für gesundheitsbezogene Untersuchungen, Labore, Schulungen und Büros) das Angebot abrunden. Nutzer dieser Flächen wird nach dem derzeitigen Stand zum überwiegenden Teil das nahe liegende Universitätsklinikum sein. Unter dem ansprechend gestalteten und begrünten Innenhof des Quartiers wird mit einer ausreichenden Anzahl von Stellplätzen der ruhende Verkehr angeordnet, so dass die Cranachhöfe selbst und auch das Umfeld unbeeinträchtigt bleiben.

 

 

 

Folgende Nutzflächen sieht das heutige Nutzungskonzept vor:

Nutzung	qm²
Stadtwohnungen	ca. 2.800 m²
Supermarkt inkl. Mall u. Nebenflächen (davon Verkaufsfläche des Supermarktes	ca. 3.000 m² ca. 1.800 m²
Weitere Ladenlokale	ca. 1.000 m²
Kindergarten	ca. 600 m²
Boarding-House	ca. 800 m²
Flächen Gesundheitswesen (Ärzte, Büros, Labore, Schulungsräume)	ca. 2.400 m²
Betreutes Wohnen	ca. 4.300 m²

 

Entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplanes entsteht ein Gebäudekomplex der entlang der Rubens-, Holsterhauser und Cranachstraße das Grundstück mit stadtbildprägender hochwertiger Architektur umschließt. An der belebten Kreuzung von Rubens- und Holsterhauser Straße wird dabei ein öffentlich zugängiger Platz entstehen, der mit Zugängen zum Nahverkehr, Supermarkt und ergänzenden Ladenlokalen für den Stadtteil einen zusätzlichen Begegnungsraum anbietet.

Ebenso „Neues“ entsteht auf der „rückwärtigen“ Seite. In Verlängerung der Barthel-Bruyn-Str. wird es künftig in der Gestalt eines „Grünzugs“ eine fußläufige Verbindung bis hin zur Rubensstraße geben. Von dieser Seite wird bald weniger die neue Bebauung als vielmehr eine große zusammenhängende Grünfläche im Fokus sein. Die Straßenrand-Bebauung umschließt einen nach Norden hin offenen großzügigen grünen Innenhof. Diese privaten, „topografisch höher liegenden“ Grünflächen verbinden sich optisch fließend mit den öffentlichen Flächen des Grünzuges und der angrenzenden Spielflächen im Bereich der Cranachschule.

„Die Architektur orientiert sich an den für Holsterhausen wichtigen Nutzungen, folgt aber auch dem Anspruch, einen Blickfang zu schaffen, auf den die Holsterhauser stolz sind,“ so Dirk Miklikowski. Die Verwendung vergleichbarer Gestaltungselemente und Materialien in der Fassade gewährleisten gleichzeitig ein harmonisches Erscheinungsbild des gesamten Neubaus.

Bis dieser Entwurf feststand, waren intensive Planungsschritte vorausgegangen. Bereits im Jahre 2010 erstellte die Allbau AG eine umfassende Umfeldanalyse hinsichtlich der Entwicklungspotentiale und der gegebenen wirtschaftlichen und standortbezogenen Rahmenbedingungen. In 2013 wurden dann von der Allbau AG vier Architekturbüros beauftragt, auf Basis des nun rechtskräftigen Bebauungsplans und der interessierten Nutzern und deren Flächenbedarfen ein Entwicklungskonzept zu erstellen. Aus diesen vier Entwürfen wurde dann das Konzept des Architektenbüros Nattler ausgewählt. Nicht zuletzt berücksichtigte der Allbau auch Hinweise von Holsterhauser Bürgerinnen und Bürger wie die Mischung von vielfältigen Nutzungen, einen Platz mit Aufenthaltsqualität und ein grüner Innenhof – immer vor dem Hintergrund, Wirtschaftlichkeit, ansprechende Architektur und städtebauliche Verträglichkeit in Einklang zu bringen.

Allbau-Vorstand Dirk Miklikowski glaubt an das nun vorliegende Nutzungskonzept: „Ich bin davon überzeugt, dass wir an diesem Standort unserer Verantwortung für eine nachhaltige Stadtteilentwicklung nachkommen und ein attraktives Quartier mit einer gesunden Nutzungsvielfalt errichten. Die Cranachhöfe werden Holsterhausen an diesem wichtigen Standort nicht nur städtebaulich und funktional stärken, sondern auch neue Arbeitsplätze ansiedeln. Das wird meiner Ansicht nach dazu führen, dass durch unsere Investitionen Holsterhausen an Attraktivität gewinnt und auch eine überregionale positive Wahrnehmung erfahren wird!“

Parallel zu den aktuellen Planungsaktivitäten stimmt die Allbau AG zurzeit die Flächen und Nutzungsbedingungen mit potentiellen Nutzern ab. Kurzfristig sollen vorvertragliche Vereinbarungen geschlossen werden, die Grundlage für die weiteren detaillierten Ausführungsplanungen darstellen.

Allbau-Vorstand Dirk Miklikowski hofft auf einen Abschluss des rund 40 Mio. Euro teuren Stadtteilentwicklungsprojektes spätestens in drei Jahren: „Wir sind zuversichtlich, dass wir schon im Oktober 2014 mit dem Abriss des ehemaligen Berufskollegs und im 2. Quartal 2015 mit den Hochbauarbeiten beginnen werden, um spätestens im Jahre 2017 die Cranachhöfe hoffentlich dann komplett beziehen zu können.“

Somit würde ein städtebaulicher Missstand, der sich in den letzten Jahren belastend auf die Entwicklung in Holsterhausen auswirkte, bald der Vergangenheit angehören können.

Quelle

Was tut der Verwalter und wie viel sehen die Eigentümer davon?

Wir haben für Sie zusammengestellt, welche Arbeiten Eigentümer und der Verwaltungsbeirat sehen - und welche nicht.

Das sieht der Eigentümer:

• Wirtschaftsplan
• Hausgeldabrechnung
• Eigentümerversammlung
• Rundschreiben
• Aushänge
• Mitarbeiter bei Anwesenheit in der Wohnanlage
• Individuelle Leistungen wie Beratung/Information
• Mitwirkung bei Wohnungsverkäufen

Einen etwas tieferen Einblick erhalten Verwaltungsbeiräte:

• Veranlassen von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Preisanfragen, Ausschreibungen, Erstellen von Preisspiegeln, Beratung, Auftragsvergabe, Rechnungskontrolle)
• Belegprüfung
• Vorbereitung der Eigentümerversammlungen
• Ortstermine
• Beiratsgespräche
• Korrespondenz und Verträge
• Maßnahmen zur Einhaltung der Hausordnung
• Mahnwesen bei Zahlungsverzug von Hausgeld

Diese Leistungen sieht der Eigentümer nicht!


Kaufmännische Leistungen:

• Verbuchen sämtlicher Geldein- und -ausgänge
• Monatliche Sollstellung von Hausgeldbeiträgen
• Bearbeiten von Lastschriftbuchungen
• Überwachen von Zahlungseingängen
• Mahnen, ggf. Einleiten von Klagen bei Zahlungsrückstand
• Verwalten und Disponieren von Geldmitteln auf Girokonten, Festgeld- und Sparkonten
• Rechnungskontrolle
• Anweisen und Veranlassen von Zahlungen
• Bearbeiten von Gehaltszahlungen einschließlich Lohnbuchhaltung
• Errechnen und Abführen von Lohnsteuer, Sozialabgaben, vermögenswirksame Leistungen
• Erstellen der erforderlichen Meldungen an Finanzamt, Krankenversicherung, Sozialversicherungsträger, Berufsgenossenschaft
• Errechnen und Anfordern von beschlossenen Sonderumlagen
• Erstellen von Wirtschaftsplänen, Abrechnungen
• Veranlassen von Heizkostenabrechnungen
• Erfassen von Verbrauchswerten (Heizölbestand, Wasser-/Stromverbrauch)
• Kennen und Beachten von Lohn-, Einkommenssteuer-, Umsatzsteuergesetz, Abgabenverordnung, Grundsteuergesetz etc.

Technische Leistungen:

• Vorbereiten und Veranlassen von Handwerkangeboten, Ausschreibungen, Angebotsspiegeln Nachhalten von Terminen (Angeboten, Auftragsführungen, Mängelrügen, Gewährleistungsansprüchen)
• Einweisen und Einarbeiten der Hausmeister
• Beschaffen öffentlich-rechtlicher Genehmigungen (Antenne)
• Abschluss von Wartungs- und Versicherungsverträgen (Gebäude-, Gewässerschutz-, Glasbruch-, Haftpflichtversicherung,
  Aufzug-, Heizungs-, Pumpen- und Feuerlöscherwartung)
• Vorbereiten und Organisieren von TÜV-, Brandschutz-, Blitzschutzprüfungen (Aufzug, Öltank, Tiefgaragenlüftung,
  Rolltor, Heizung, Feuerlöscher etc.)
• Bearbeiten von Schlüsselbestellungen
• Schadensmeldungen bei Versicherungsfällen (z.B. Rohrbruch) einschließlich Veranlassen der Schadensbeseitigung
  durch Handwerker und Abrechnen mit Versicherung
• Vergeben/Überwachen von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen einschließlich Abrechnen
• Beauftragen von Sachverständigen
• Kennen und Beachten von z.B. AGB, BGB, WEG, Landesbauordnung, Druckbehälterverordnung, Orts-, Baumsatzung,
  Heizkostenverordnung, Heizanlagenverordnung, Feuerungsanlagenverordnung einschließlich der Durchführungsbestimmungen

Allgemeine Verwaltung:

• Korrespondenz mit Eigentümern
• Verhandeln mit Behörden, Eigentümern, Hausmeistern, Lieferanten
• Bearbeiten von Beschwerden, Verstößen gegen die Hausordnung
• Maßnahmen zur Fristwahrung oder zum Abwenden von Rechtsnachteilen für die Gemeinschaft
• Beraten von Eigentümern, Hausmeistern
• Abschluss von Verträgen (Wartungs-, Versicherungs-, Dienstleistungs-, Lieferverträge etc.)
• Terminabstimmung, Saalbestellung, Erstellen von Tagesordnung und Beschlussentwürfen zur Eigentümerversammlung
• Erstellen der Beschlussniederschrift einschließlich Versenden an alle Eigentümer
• Mitwirkung bei Gerichtsterminen, Beschlussanfechtungen, Hausgeldklagen
• Erteilen von Genehmigungen (Telefon, Veräußerungen, Vermietungen, gewerbliche Nutzung)
• Ausbilden von eigenem Personal und Angestellten der Gemeinschaft (Hausmeister)
• Kennen und Beachten von z.B. WEG, BGB, HGB, ErbbaurechtsVO, Zwangsversteigerungsgesetz, FGG Konkursordnung, Nachbarschaftsrecht

Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de

Was tut der Verwalter und wie viel sehen die Eigentümer davon?

Wir haben für Sie zusammengestellt, welche Arbeiten Eigentümer und der Verwaltungsbeirat sehen - und welche nicht.

 

Das sieht der Eigentümer:

 

• Wirtschaftsplan


• Hausgeldabrechnung


• Eigentümerversammlung


• Rundschreiben


• Aushänge


• Mitarbeiter bei Anwesenheit in der Wohnanlage


• Individuelle Leistungen wie Beratung/Information


• Mitwirkung bei Wohnungsverkäufen

 

Einen etwas tieferen Einblick erhalten Verwaltungsbeiräte:


 

• Veranlassen von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Preisanfragen, Ausschreibungen, Erstellen von Preisspiegeln, Beratung, Auftragsvergabe, Rechnungskontrolle)


• Belegprüfung


• Vorbereitung der Eigentümerversammlungen


• Ortstermine


• Beiratsgespräche


• Korrespondenz und Verträge


• Maßnahmen zur Einhaltung der Hausordnung


• Mahnwesen bei Zahlungsverzug von Hausgeld

 

Diese Leistungen sieht der Eigentümer nicht!


 

Kaufmännische Leistungen:

• Verbuchen sämtlicher Geldein- und -ausgänge


• Monatliche Sollstellung von Hausgeldbeiträgen


• Bearbeiten von Lastschriftbuchungen


• Überwachen von Zahlungseingängen


• Mahnen, ggf. Einleiten von Klagen bei Zahlungsrückstand


• Verwalten und Disponieren von Geldmitteln auf Girokonten, Festgeld- und Sparkonten


• Rechnungskontrolle


• Anweisen und Veranlassen von Zahlungen


• Bearbeiten von Gehaltszahlungen einschließlich Lohnbuchhaltung


• Errechnen und Abführen von Lohnsteuer, Sozialabgaben, vermögenswirksame Leistungen


• Erstellen der erforderlichen Meldungen an Finanzamt, Krankenversicherung, Sozialversicherungsträger, Berufsgenossenschaft


• Errechnen und Anfordern von beschlossenen Sonderumlagen


• Erstellen von Wirtschaftsplänen, Abrechnungen


• Veranlassen von Heizkostenabrechnungen


• Erfassen von Verbrauchswerten (Heizölbestand, Wasser-/Stromverbrauch)


• Kennen und Beachten von Lohn-, Einkommenssteuer-, Umsatzsteuergesetz, Abgabenverordnung, Grundsteuergesetz etc.

 

Technische Leistungen:

• Vorbereiten und Veranlassen von Handwerkangeboten, Ausschreibungen, Angebotsspiegeln Nachhalten von Terminen (Angeboten, Auftragsführungen, Mängelrügen, Gewährleistungsansprüchen)


• Einweisen und Einarbeiten der Hausmeister


• Beschaffen öffentlich-rechtlicher Genehmigungen (Antenne)


• Abschluss von Wartungs- und Versicherungsverträgen (Gebäude-, Gewässerschutz-, Glasbruch-, Haftpflichtversicherung,
  Aufzug-, Heizungs-, Pumpen- und Feuerlöscherwartung)


• Vorbereiten und Organisieren von TÜV-, Brandschutz-, Blitzschutzprüfungen (Aufzug, Öltank, Tiefgaragenlüftung,
  Rolltor, Heizung, Feuerlöscher etc.)


• Bearbeiten von Schlüsselbestellungen


• Schadensmeldungen bei Versicherungsfällen (z.B. Rohrbruch) einschließlich Veranlassen der Schadensbeseitigung
  durch Handwerker und Abrechnen mit Versicherung


• Vergeben/Überwachen von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen einschließlich Abrechnen


• Beauftragen von Sachverständigen


• Kennen und Beachten von z.B. AGB, BGB, WEG, Landesbauordnung, Druckbehälterverordnung, Orts-, Baumsatzung,
  Heizkostenverordnung, Heizanlagenverordnung, Feuerungsanlagenverordnung einschließlich der Durchführungsbestimmungen

 

Allgemeine Verwaltung:

• Korrespondenz mit Eigentümern


• Verhandeln mit Behörden, Eigentümern, Hausmeistern, Lieferanten


• Bearbeiten von Beschwerden, Verstößen gegen die Hausordnung


• Maßnahmen zur Fristwahrung oder zum Abwenden von Rechtsnachteilen für die Gemeinschaft


• Beraten von Eigentümern, Hausmeistern


• Abschluss von Verträgen (Wartungs-, Versicherungs-, Dienstleistungs-, Lieferverträge etc.)


• Terminabstimmung, Saalbestellung, Erstellen von Tagesordnung und Beschlussentwürfen zur Eigentümerversammlung


• Erstellen der Beschlussniederschrift einschließlich Versenden an alle Eigentümer


• Mitwirkung bei Gerichtsterminen, Beschlussanfechtungen, Hausgeldklagen


• Erteilen von Genehmigungen (Telefon, Veräußerungen, Vermietungen, gewerbliche Nutzung)


• Ausbilden von eigenem Personal und Angestellten der Gemeinschaft (Hausmeister)


• Kennen und Beachten von z.B. WEG, BGB, HGB, ErbbaurechtsVO, Zwangsversteigerungsgesetz, FGG Konkursordnung, Nachbarschaftsrecht