AG Tostedt: Verwalter muss neutral bleiben

Der Verwalter muss sich gegenüber den Wohnungseigentümern neutral verhalten und die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen wahren. Bezeichnet er einen Eigentümer als Querulanten, kann dies gegen seine Wiederbestellung sprechen.

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, mit dem der Verwalter für weitere 5 Jahre bestellt worden ist.
Anlässlich einer Eigentümerversammlung hatte ein Mitarbeiter der Verwaltung den nun klagenden Eigentümer als Querulanten bezeichnet und anderen Eigentümern geraten, sich von ihm zu distanzieren. Zuvor hatte der klagende Eigentümer mehrere Gerichtsverfahren angestrengt und diverse Eingaben an die Verwaltung gerichtet, was dort zusätzlichen Aufwand verursacht hat.

Entscheidung

Das AG Tostedt gibt der Anfechtungsklage statt. Die Wiederbestellung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Es liegen Anhaltspunkte vor, die für den klagenden Eigentümer die Annahme rechtfertigen, dass der Verwalter ihm nicht mit der gebotenen Neutralität begegnet.
Der Verwalter muss die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen vertreten, sei es untereinander oder im Verhältnis zu Dritten. Das setzt jedoch voraus, dass er die Anliegen der einzelnen Eigentümer unvoreingenommen prüft und sie ggf. mit einer sachlichen Empfehlung zur Entscheidung durch die Eigentümerversammlung stellt. Dabei muss der Verwalter insbesondere in internen Auseinandersetzungen zwischen einzelnen Eigentümern die Objektivität wahren, da er allen Eigentümern gleichermaßen zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet ist.
Aufgrund der Äußerungen des Mitarbeiters der Verwaltung ist hier zu befürchten, dass der Verwalter dem klagenden Eigentümer die erforderliche Neutralität nicht entgegenbringt. Wer einen Eigentümer als Querulanten bezeichnet und empfiehlt, sich von diesem zu distanzieren, bringt dadurch zum Ausdruck, dass er dessen Anliegen generell als unberechtigt und nachteilig für die Gemeinschaft empfinde.
Wenn ein Eigentümer durch sein Verhalten zusätzlichen Arbeitsaufwand beim Verwalter verursacht, muss es diesem allerdings möglich sein, Maßnahmen zu ergreifen, die einen geregelten Fortgang der Verwaltung gewährleisten. Gleichwohl ist der Verwalter nicht von der Pflicht befreit, die Anliegen aller Eigentümer unvoreingenommen auf ihre Berechtigung zu prüfen und sie gegebenenfalls gegenüber der Gemeinschaft zu vertreten. Auch dem Verwalter nicht zugeneigte Eigentümer können im Einzelfall berechtigte Anliegen haben.
Die getätigten Aussagen lassen hier aber befürchten, dass der Verwalter auch sachdienlichen Anliegen des klagenden Eigentümers nicht objektiv nachgeht und so dessen Interessen nicht neutral gegenüber den anderen Eigentümern oder Dritten vertritt.

(AG Tostedt, Urteil v. 6.5.2011, 5 C 119/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1324037637.45&chorid=01816042&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienVerwaltung%2F357%2F01816042%2F2011-12-21%2FTop-News%3A%20Verwalter%20muss%20neutral%20bleiben


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