Hintergrund
Eine
Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von Miteigentümern eine
Nachzahlung aus der Jahresabrechnung 2007. Die beklagten Eigentümer
haben am 24.5.2006 das Eigentum an einer Eigentumswohnung und einem
Stellplatz in der Anlage erworben.
In der
Jahresabrechnung 2007 sind unter der Bezeichnung „Abrechnung 2006“
Rückstände aus dem Jahr 2006 von 214,42 Euro für die Wohnung und 500,78
Euro für den Stellplatz enthalten. Die Rückstände stammen teilweise aus
der Zeit vor Eigentumserwerb, teilweise aus der Zeit danach.
Der
BGH hatte zu entscheiden, ob die Eigentümer aufgrund der
Jahresabrechnung 2007 verpflichtet sind, die Rückstände aus dem Jahr
2006 zu zahlen.
Entscheidung
Der
BGH gibt den beklagten Wohnungseigentümern Recht. Der Beschluss über
die Jahresabrechnung 2007 ist nichtig, soweit darin Rückstände aus dem
Jahr 2006 enthalten sind.
Beitragsrückstände sind
kein zulässiger Bestandteil einer Jahresabrechnung im Sinne des § 28
Abs. 3 WEG. Diese ist auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen
Wirtschaftsjahrs unter Berücksichtigung der Vorschüsse, die die
Eigentümer gezahlt haben, beschränkt.
Dem
entspricht es, dass der Beschluss über eine Jahresabrechnung nur
hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden
Betrages, welcher die im Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr
beschlossenen Vorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze),
anspruchsbegründend wirkt. Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere
Beschlüsse entstanden sind, lässt der Beschluss unberührt. Dies gilt
nicht nur für die in dem Wirtschaftsplan des abzurechnenden Jahres
beschlossenen und damit nach § 28 Abs. 2 WEG geschuldeten Vorschüsse,
sondern auch für Zahlungsverpflichtungen, die durch die Wirtschaftspläne
und Jahresabrechnungen der Vorjahre begründet worden sind.
Keine Beschlusskompetenz für „alte“ Rückstände
Werden
dennoch Vorjahresrückstände in eine Jahresabrechnung einbezogen, ist
dies kein bloßer Abrechnungsfehler, sondern die Abrechnung ist insoweit
nichtig. Für die Aufnahme abrechnungsfremder Bestandteile in die
Abrechnung fehlt den Eigentümern die Beschlusskompetenz.
Soweit
der Abrechnungsbeschluss die beklagten Eigentümer verpflichtet,
rückständige Beiträge zu zahlen, die vor ihrem Eigentumserwerb fällig
geworden und daher vom Voreigentümer zu tragen sind, würde den jetzigen
Eigentümern eine nicht bestehende Erwerberhaftung auferlegt. Die Haftung
eines Erwerbers für Rückstände seines Rechtsvorgängers kann aber nur
durch Vereinbarung, nicht durch Beschluss begründet werden. Ein solcher
Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Rückständige
Beiträge aus dem Jahr 2006, die nach Eigentumserwerb fällig geworden
sind, haben ihre Grundlage entweder im Wirtschaftsplan 2006 oder der
Abrechnung 2006. Eine erneute Beschlussfassung hierüber in der
Abrechnung 2007 wäre eine Neubegründung einer bestehenden Schuld. Hierzu
haben die Eigentümer keine Beschlusskompetenz, sodass der Beschluss
insoweit nichtig ist. Anderenfalls könnten die Eigentümer durch Aufnahme
aller rückständigen Beiträge in die jeweils aktuelle Jahresabrechnung
die Vorschriften über die Verjährung durch Mehrheitsbeschluss faktisch
außer Kraft setzen. Das aber fällt ebenso wenig in ihre Zuständigkeit
wie die Begründung einer gesetzlich nicht vorgesehenen Haftung eines
Wohnungseigentümers durch Mehrheitsbeschluss.
(BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 147/11)
Quelle
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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