Hintergrund
Die Vermieter eines Einfamilienhauses verlangen von den Mietern nach einer fristlosen Kündigung die Räumung des Hauses.
Im
Dezember 2008 bemängelten die Mieter, dass sich im Haus aufgrund
baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden. Bei einem
Ortstermin im Dezember 2008 erklärten die Vermieter, dass ihrer Ansicht
nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter dafür verantwortlich
sei. Die Mieter verfügten über zwei Aquarien und ein Terrarium mit
Schlangen.
Die Mieter minderten die vertraglich
vereinbarte Bruttomiete von monatlich 1.550 Euro für die Monate März
2009 bis Juni 2010 um 20 Prozent (310 Euro monatlich). Am 7.1.2010
kündigten die Vermieter das Mietverhältnis wegen des bis dahin
aufgelaufenen Mietrückstands von 3.410 Euro fristlos.
Im
Räumungsprozess vor dem Amtsgericht ergab ein
Sachverständigengutachten, dass die Mietsache keinen Mangel aufweist.
Das Amtsgericht verurteilte die Mieter im Mai 2010 zur Räumung.
Daraufhin glichen die Mieter im Juni 2010 den für die Monate Februar
2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli
2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Im Februar 2011 zahlten die
Mieter sämtliche noch offenen Mietrückstände.
Entscheidung
Die
Mieter müssen das Haus räumen. Die fristlose Kündigung war wirksam,
weil die Mieter die Mietrückstände zu vertreten hatten und ist auch
nicht durch den späteren Ausgleich der Rückstände unwirksam geworden.
Auch
im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB hat der Mieter die Nichtzahlung der
Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt.
Das ist der allgemeine Sorgfaltsmaßstab. Für eine mildere Haftung und
damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein
Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der
Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt.
Mieter kann in Zweifelsfällen unter Vorbehalt zahlen
Wenn
der Mieter Zweifel an der Mangelursache hat, kann er die Miete unter
Vorbehalt zahlen. Dann bleibt ihm die Möglichkeit, eine gerichtliche
Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen
Kündigung ausgesetzt zu sein.
Vorliegend konnte
der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Mieter
verneint werden. Ihnen musste sich die Vermutung aufdrängen, dass die
Aquarien und das Terrarium zu einer höheren Luftfeuchtigkeit im Haus
führen und sie dementsprechend häufiger hätten lüften müssen.
Zahlung außerhalb der Schonfrist
Die
Mieter haben die Rückstände erst im Februar 2011 vollständig gezahlt.
Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3
Nr. 2 BGB (zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage)
erfolgte, blieb die Kündigung vom 7.1.2010 wirksam. Die Mieter müssen
das Haus daher räumen.
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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