Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine
Zentralheizung können dem Sondereigentum zugeordnet werden. In diesem
Fall sind auch die Thermostatventile Sondereigentum.
Hintergrund
Wohnungseigentümer streiten über Beschlüsse zur Modernisierung der Heizungsanlage.
Nach der Teilungserklärung stehen "die Vor- und Rücklaufleitung und
die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die
gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung an" im Sondereigentum.
Im Oktober 2007 hatten die Eigentümer beschlossen, die alte
Heizungsanlage inklusive Steigleitungen zu erneuern. Auf einer
Eigentümerversammlung im Juli 2009 beschlossen sie, „auf der Grundlage
der bisherigen Beschlüsse die Erneuerung der Heizzentrale, der
Steigleitungen sowie aller notwendigen Verteilungsleitungen und
Heizkörper ... nach Ende der Heizperiode 2009/2010 durchzuführen."
Ferner beschlossen sie eine Sonderumlage von 110.000 Euro „für das
Gemeinschaftseigentum" und von 205.900 Euro „für das Sondereigentum".
Ein Wohnungseigentümer hat diese Beschlüsse angefochten.
Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat nur teilweise Erfolg.
Rechtmäßig sind die Beschlüsse, soweit sie den Beginn der Arbeiten an
der Heizzentrale und den Steigleitungen festlegen und eine Sonderumlage
für das Gemeinschaftseigentum vorsehen. Heizzentrale und Steigleitungen
einer Zentralheizung stehen im Gemeinschaftseigentum, sodass die
Eigentümer insoweit Beschlusskompetenz haben.
Hingegen sind die Beschlüsse nichtig, soweit sie den Beginn der
Arbeiten an den Verteilungsleitungen und Heizkörpern festlegen. Den
Eigentümern fehlt die Beschlusskompetenz, weil diese Bauteile hier
wirksam dem Sondereigentum zugeordnet sind. Mangels Beschlusskompetenz
ist auch der Beschluss über die Sonderumlage für das Sondereigentum
nichtig.
Die Zuordnung der Verteilungsleitungen und Heizkörper zum
Sondereigentum ist wirksam. Diese Bauteile dienen nur dem
Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. § 5 Abs. 2 WEG
steht dem nicht entgegen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus,
dass eine Heizungsanlage ein in sich geschlossenes System darstellt. Die
Zuordnung der Heizkörper zum Sondereigentum erfasst auch die Heizungs-
und Thermostatventile.
Heizkörper und Anschlussleitungen sind auch nicht deshalb zwingendes
Gemeinschaftseigentum, weil sich eine Heizungsanlage anders nicht
erneuern ließe. Die Erneuerung der Heizzentrale und der Steig- und der
sonstigen zentralen Verteilungsleitungen einer Zentralheizung kann zwar
dazu führen, dass vorhandene alte Heizkörper und Anschlussleitungen
nicht mehr an die neue Anlage angeschlossen werden können. Ein
Wohnungseigentümer, der seine Heizkörper und Anschlussleitungen nicht
erneuern möchte, kann aber nicht verlangen, auch unter Verwendung seiner
alten Bauteile mit Heizwärme versorgt zu werden.
Die Gemeinschaft muss dem einzelnen Wohnungseigentümer unter dem
Gesichtspunkt der Rücksichtnahme eine angemessene Zeit geben, seine
Heizkörper umzustellen. Nicht aber muss die WEG die Durchführung der
beschlossenen Erneuerung über den danach gebotenen Zeitraum hinaus
zurückstellen. Ein Wohnungseigentümer, der seine Geräte auch danach
nicht erneuern will, kann dann von der Heizungsanlage getrennt werden,
wenn seine Geräte und/oder Anschlussleitungen mit der neuen
Zentralheizung nicht mehr kompatibel sind.
(BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1312881269.85
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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